广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初12676号原告江平。委托代理人熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告许志红。委托代理人庞伟学，湖北顺风律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地：深圳市龙岗区中心城德政路龙财大楼1、7、8楼，统一社会信用代码：91440300892303743T。负责人段正伟，系该行行长。委托代理人郑兴宝，广东惠商律师事务所律师。委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。
原告江平诉被告许志红及第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序,于2018年12月18日第一次公开开庭进行审理，原告江平的委托代理人熊伟，被告许志红的委托代理人庞伟学及第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行的委托代理人郑兴宝到庭参加诉讼。于2019年4月9日第二次公开开庭进行审理，原告江平的委托代理人熊伟及第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行的委托代理人赵兵到庭参加诉讼，被告许志红经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江平诉称，2018年7月6日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，双方约定被告将位于广东省深圳市龙岗区房屋作价296万元（人民币，下同）转让给原告。合同签订后，原告支付被告购房定金46万元，但被告未按照约定履行合同义务，已构成根本违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《二手房买卖合同》；2、被告自行筹资还清尚欠第三人的债务；3、被告协助第三人注销涉案房屋的抵押登记；4、被告将涉案房屋转移登记至原告名下，并协助原告申请减免契税、个人所得税及增值税；5、被告将涉案房屋交付给原告；6、被告将涉案房屋的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等转移登记至原告名下；7、被告向原告支付迟延履行违约金（以296万元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年7月6日起计算至被告履行合同全部义务之日止）；8、本案诉讼费由被告承担。
被告许志红辩称，被告与案外人杨XX签署涉案二手房买卖合同，并不认识原告江平，所以江平不是本案适格主体。被告已无能力自行筹资还清涉案房产抵押贷款，请求法庭依法判决。第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行述称，一、涉案房产在2017年12月29日由第三人与被告签署《个人一手住房贷款合同》，贷款总额为251万元，用于购买涉案房产。双方于2018年4月3日在深圳市不动产权登记中心办理抵押登记手续，因此第三人依法享有涉案房产的抵押权。
二、因被告拖欠第三人贷款，第三人于2018年10月24日根据贷款合同约定向深圳仲裁委员会申请仲裁，已经支付仲裁费，现在仲裁委正在组庭当中。
三、第三人认为涉案房产已经办理抵押登记，依法享有抵押权，因此无论原、被告双方之间纠纷如何解决，法院应当保护抵押权人的合法权益。
四、截止至2018年12月17日，被告尚欠第三人借款本息2552892.03元。
经审理查明，2018年7月6日，案外人杨XX（公民身份号码：4522291984××××××××）与被告签订《二手房买卖合同》（编号：0001043），载明以下内容：1、二手房交易的卖方为被告，买方为案外人杨XX。2、买卖双方交易的房产位于深圳市龙岗区，。3、该房产的转让成交价为296万元。4、本次房产交易定金共计46万元，支付方式为买方应于签署本合同时支付定金20万元，于签署本合同之日起壹日内再支付定金余额26万元。5、剩余房款的支付方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期款约成交价3成，并于前述日期届满之日起柒日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约。6、涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起柒日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记。7、因本次交易产生的契税、个人所得税、增值税等税费由买方支付。8、买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内。交房前卖方须付清一切有关该房产之杂费（包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线或数字电视、网络、管理费等费用），交房时卖方须将该房产内的水、电、燃气、有线或数字电视、网络等设施无偿过户给买方，买方承担过户更名费。卖方须于前款约定的交房日期届满之日起十五日内迁出该房产附着的户口。卖方须以空置状态交付。9、双方约定如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。10、双方约定如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。签订涉案合同当日，案外人杨XX向被告支付定金20万元，被告出具《收据》确认其收到案外人杨XX支付的定金20万元。次日即2018年7月7日，案外人杨XX向被告支付定金26万元，被告出具《收据》确认其收到案外人杨XX支付的涉案房产定金26万元。案外人杨XX确认其不具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，系代原告江平签订涉案合同，并主张上述款项系其代原告江平支付给被告的购房定金。后，原、被告双方均未再继续履行涉案《二手房买卖合同》。另查，2018年7月8日，原告、被告与案外人杨XX签订了《买方主体变更确认书》，载明以下内容：1、卖方为被告，买方为案外人杨XX，新买方为原告。2、三方协商一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告名下，由原告继续履行《二手房买卖合同》项下原买方即案外人杨XX未履行义务，原买方即案外人杨XX对新买方即原告承担连带保证责任。原告、被告与案外人杨XX分别在确认书落款处签名捺印。再查，涉案房产的权利所有人为被告，权利份额为100%。2017年12月29日，被告与第三人签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2017年岗贷字LUY097号），约定被告向第三人贷款251万元用于购买涉案房产，并将涉案房产抵押给第三人。同日，被告针对上述《个人一手住房贷款合同》向第三人出具《借款借据》。后第三人于2018年2月7日发放贷款，被告根据约定按月偿还部分贷款后开始逾期偿还本金及利息。截止至2018年12月17日，被告拖欠第三人本金、利息及罚息共计2552892.03元。第三人遂就其与被告之间的金融借款合同纠纷向深圳仲裁委员会申请仲裁，该委员会受理后于2019年1月25日作出（2018）深仲裁字第2998号《深圳仲裁委员会裁决书》，作出如下裁决：
一、解除被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告偿还第三人借款本金及利息合计2529777.90元（利息及罚息暂计至2018年10月12日，之后的利息及罚息按合同约定计至所有款项还清之日）；
三、被告补偿第三人律师费101191元；
四、仲裁费45216元由被告承担并径付第三人；
五、如被告未履行上述清偿义务，第三人有权依法处置涉案房产，并从处置涉案房产所得的价款中优先受偿，不足部分由被告继续清偿。上述裁决书现已生效，第三人向深圳市中级人民法院申请强制执行，深圳市中级人民法院于2019年3月29日立案受理[案号：（2019）粤03执1057号]。还查，2019年2月14日，深圳市不动产登记中心出具一份《购房资格证明》，证明原告在提起本案诉讼之日即2018年7月20日时家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。原告确认截止至本案第二次庭审时其仍具备上述购房资格。另外，本案在审理过程中，原告坚持本案诉讼请求，主张继续履行合同，并确认同意代被告清偿第三人的债务、消除抵押登记以排除履行障碍，同时同意代被告清偿第三人申请仲裁及执行所产生的仲裁费、律师费及执行费等相关费用。又查，案外人杨XX与原告一并提起本案诉讼，后案外人杨XX于2019年4月9日申请撤回本案诉讼，本院依法予以准许。
本院认为，关于本案诉讼主体资格的问题。被告主张涉案房产的交易双方为其与案外人杨XX，原告江平并非本案适格的原告。
本院认为，虽然涉案《二手房买卖合同》系由案外人杨XX与被告签订，但是原告、案外人杨XX随即与被告又签订了《买方主体变更确认书》，三人一致确认涉案房产的交易双方变更为原告江平与被告。虽然被告对上述确认书不予认可，主张其在确认书上签字时确认书的相关内容空白，且相关手印也并非其本人的手印。但是，被告并未举证证明上述情况，其作为具有正常辨识能力的成年人，应该知晓并承担其在相关文件上签字的法律后果。此外，原告在本案中提出的相关诉求相对方均为原告江平与被告，并未直接指向案外人杨XX，即案外人杨XX与本案诉求无直接关联性。故，本院对被告的上述主张不予采纳，并确认原告江平为本案适格的诉讼主体。原、被告双方签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。根据已查明的事实，原告按照约定向被告支付购买涉案房产的定金46万元，已初步履行了合同义务，而被告未按照约定办理赎楼及过户等手续，且被告明确表示其无力向第三人偿还涉案房产的抵押贷款，即被告无法按照约定赎楼。因原告具备本市住房限购区域内的住房购买资格，且同意代被告清偿第三人的债务以及第三人申请仲裁及执行所产生的仲裁费、律师费、执行费等相关费用，即涉案《二手房买卖合同》继续履行不存在障碍。故，对于原告主张继续履行该合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，本院确认：1、在原告代被告清偿上述款项之后，被告应当注销涉案房产的抵押登记，第三人应当予以协助办理相关手续；2、在原告代被告清偿上述款项之后，被告将涉案房产交付给原告，并将该房产的权利所有人变更登记为原告，原告应当予以协助办理相关手续。关于原告主张被告协助原告申请减免契税、个人所得税及增值税的问题。根据涉案《二手房买卖合同》的约定，涉案房产交易产生的契税、个人所得税、增值税等税费由买方即原告支付，双方并无关于被告需协助原告申请减免税费的约定。故，原告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告将涉案房产的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等转移登记至原告名下的问题。根据涉案《二手房买卖合同》的约定，被告需于交房前付清该房产的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等相关费用，于收齐全部房款之日起3日内交房并将上述设施转移登记至原告名下。现因原告实际未向被告交付全部购房款，即上述转移登记的前提条件尚未成就，故，对于原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。因原告依约定履行涉案合同义务，而被告存在违约情况，故本院对原告要求被告承担违约责任的主张予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告主张适用违约金条款要求被告承担违约责任，符合上述法律规定，本院予以支持。对于违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金的数额应与损失相当。原告主张违约金以涉案房产的成交价即296万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月6日起计算至款项付清之日止。本院根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，认为原告主张的违约金过高，应予以调整，酌情确认违约金以原告已支付的定金金额即46万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月7日起计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告许志红继续履行《二手房买卖合同》（编号：0001043）；
二、如被告许志红于本判决生效之日起十日内未履行（2018）深仲裁字第2998号《深圳仲裁委员会裁决书》中第二、三、四项裁决并支付（2019）粤03执1057号案的执行费，则原告江平可于被告许志红逾期之日起十日内代被告许志红清偿上述款项；
三、被告许志红于原告江平支付完毕上述判项二中的款项之日起十日内将深圳市龙岗区房产交付给原告江平；
四、被告许志红于原告江平支付完毕上述判项二中的款项之日起十日内注销深圳市龙岗区房产的抵押登记，若被告许志红逾期未办理，原告江平可代为办理上述事项，第三人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行协助办理注销抵押登记手续；
五、被告许志红于原告江平支付完毕上述判项二中的款项之日起十日内将深圳市龙岗区房产的权利所有人变更登记为原告江平，原告江平协助办理变更登记手续；
六、被告许志红于本判决生效之日起十日内支付原告江平违约金，违约金以人民币46万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年7月7日起计算至款项付清之日止；
七、驳回原告江平的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30560元、保全费5000元（原告均已预缴），由被告许志红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 肖薇薇
人民陪审员 陈晓婷
人民陪审员 张燕英
二〇一九年四月十一日
书 记 员 黄雨柔 来源：百度“”