广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初206号
原告（反诉被告）：吴参，男，1955年3月2日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。
委托诉讼代理人：李璜，系广东瑞迪安律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郭忠，男，1966年1月22日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市麻章区。
委托诉讼代理人：刘权，系广东朝胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）吴参与被告（反诉原告）郭忠建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，后因郭忠提出反诉，且案情复杂，本院依法转为普通程序并合并审理，并于2019年4月3日公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）吴参及其委托诉讼代理人李璜、被告（反诉原告）郭忠及其委托诉讼代理人刘权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴参向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2018年7月16日签订的《土地转让合同》无效；2、判令被告向原告退还涉案土地；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月16日签订《土地转让合同》，约定将原告于2011年9月从卢华友、马宁处受让的位于湛海公路（374线公路）的南边。遂溪县岭北镇迈往村至西沟村××××9.6亩土地使用权转让给被告，并将此前与卢华友、马宁签订的合同所有权与利益一并转移给被告，转让总价款192万元，被告于签订合同时交押金100万元并预付给原告砌围墙，待围墙完工确认权属清晰后一次性付清剩余92万元。合同签订后，被告向原告支付了100万元押金，但原告按照约定履行合同条款义务后，被告不同意向原告支付剩余的92万元。由于原告签订该《土地转让合同》时并不了解相关法律法规，不知道合同的约定已违反法律、行政法规的强制规定，致使土地使用权转让合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律的规定，本合同应为无效合同。据此，原告特向法院起诉，请求法院依法判如所请。原告吴参为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件；2、《土地转让合同》；3、承诺书、证明；4、遂溪县土地利用总体规划图（局部）。
被告郭忠辩称，一、因原、被告双方签订的合同违反了法律的强制性规定而导致无效，且原告不是涉案土地的所有权人，也不是使用人，因此，原告无权处分土地，双方签订的合同是无效的。
二、原告提供的证据无法证实原告系涉案土地使用权人或者所有权人，因此，原告主张本案被告返还土地没有事实和法律依据。
三、本案的诉讼费应由原告承担。反诉原告郭忠向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2018年7月16日签订的《土地转让合同》无效；2、判令被反诉人向反诉人返还押金100万元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿100万元押金的利息37972.6元（利息以100万元为基数，年利率为6%，自2018年7月17日起暂计至2019年3月5日止，顺延至判决之日止）；4、判令被反诉人向反诉人返还砌围墙及土地平整的预付金55000元；5、判令被反诉人向反诉人支付违约金100万元；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2018年7月16日签订《土地转让合同》，约定：（1）被反诉人将其于2011年9月从卢华友、马宁两人处购到一块土地转让给反诉人；（2）土地位于湛海公路（374线公路）的南边。遂溪县岭北镇迈往村至西沟村；（3）土地面积9.6亩；（4）转让总价款192万元；（5）被反诉人保证土地性质为国家建设用地……。合同签订后，反诉人按合同约定向被反诉人支付了100万元押金，并向被反诉人支付了55000元的砌围墙及土地平整预付金。此后，反诉人聘请有资质的湛江粤西地质工程勘察院到土地现场测量，实测土地面积只有8.8亩。据此，反诉人要求被反诉人减少土地转让金，但被反诉人均以各种理由推卸责任。被反诉人因本案起诉到法院后，反诉人经调查才知道，原来被反诉人所称的国家用地原来是耕地等，并非国家用地，这与合同约定的土地性质完全不符，被反诉人存在严重欺诈行为。综上，反诉人认为不论是从土地性质上还是从土地面积上香，被反诉人都存在欺诈反诉人的行为，严重损害了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，向法院提起反诉，反诉请求如前所述，望判如所请。反诉原告郭忠为支持其反诉请求，向本院提供如下证据：1、转账记录；2、收据、收款收据、微信转账记录；3、用地面积图。反诉被告吴参对反诉原告郭忠的反诉辩称，一、同意反诉原告的第一、二项诉讼请求，但其认为，合同无效的理由系因为涉案土地是农村土地，是不能转让的，他们的转让行为违反了土地管理法。其对涉案土地的管理有明确的来源，且有村集体成员的明确委托，合同确认无效后，根据合同法的有关规定，双方取得的财物应当予以返还，因此，该土地应当交回给反诉被告。
二、反诉原告主张的100万元利息，无依据，应当驳回。
三、关于反诉原告要求反诉被告返还砌围墙及土地平整的预付金55000元的请求，因为该事实没有发生，并没有产生该笔费用，请求法院予以驳回。
四、关于反诉原告要求反诉被告支付违约金100万元的请求，因为涉案的合同是无效合同，根据合同法的规定，无效合同自始无效，因此违约金条款也是无效的，法院应依法不予支持。
五、反诉费用应由反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
被告（反诉原告）郭忠对原告（反诉被告）吴参提供的证据3、4有异议。经审查，原告（反诉被告）吴参提供的证据3、为“承诺书、证明”一组证据，本院经审核认为，“承诺书”的内容与吴参和郭忠签订《土地转让合同》的有关内容相符，故对该“承诺书”所要证明的事实，本院予以采信；“证明”是遂溪县岭北镇迈往村村民小组出具的，证明卢华友夫妻、马宁夫妻是该村村民，该证明的内容与承诺书上有关人员的签名内容相一致，故对该“证明”所要证明的事实，本院予以采信；原告（反诉被告）吴参提供的证据4为“遂溪县土地利用总体规划图（局部）”，该证据上没有相关职能部门的盖章，故对该证据，本院不予以采信。
原告（反诉被告）吴参对被告（反诉原告）郭忠提供的证据2、3有异议。经审查，被告（反诉原告）郭忠提供的证据2为“收据、收款收据、微信转账记录”一组证据，本院经审核认为，在庭审中，郭忠明确承认，在涉案土地上没有建围墙，吴参也表示涉案土地与当时转让时的现状一样，没有任何变化，而“收据”中显示“55000元是砌围墙预付款和中介费”，且“收款收据、微信转账记录”也无法证明该笔费用的实际发生，故对该组证据所要证明的事实及其关联性，本院不予采信；被告（反诉原告）郭忠提供的证据3为“用地面积图”，该证据上没有相关职能部门的盖章，故对该证据，本院不予以采信。本院
经审理认定事实如下：2018年7月16日，在中介人马康全的见证下，原告（反诉被告）吴参作为甲方（转让方）与被告（反诉原告）郭忠作为乙方（受让方）签订《土地转让合同》，合同约定：
一、甲方将2011年9月从卢华友、马宁两人处购到的一块土地9.6亩转让给乙方。该土地位于湛海公路（即374线公路）的南边，遂溪县岭北镇迈往村至西沟村。土地四至为：东至马羊开荒地、西至西沟村陈华旺宅基地、南至陈同生住宅边、北至湛海公路边。
二、土地面积共9.6亩，成交总款192万元，中介费12万元。
三、甲方必须保证：甲方在签订本土地合同前实际完全获得本合同转让土地的使用权，甲方保证本合同土地权属清楚。甲方保证转让给乙方的土地没有抵押、债权或债务。保证本合同土地不被任何第三方索任何权益，保证本合同土地性质为国家建设用地。甲乙双方签订本合同并付押金之日起，甲方将该土地正式交付给乙方使用，土地使用权转让的同时，其地上附着物一并转移给乙方使用。
四、甲方签订本合同前的2011年9月份同卢华友、马宁夫妇所签订的合同所有权一并转移给乙方。原来甲方同卢华友、马宁夫妇所签订的合同所有权益及利益一并转移给乙方。
五、交款方式：乙方签订合同时交押金100万元给甲方并预付给甲方砌围墙，围墙完工后，确认权属清楚后一次性付清土地转让款92万元，中介款12万元。
六、自签订本合同之日起甲方同中介方要维护好当地群众关系，为乙方提供优良的环境并保证乙方顺利安全经营。签订本合同后该土地所有权属于乙方所有，乙方向政府和有关部门办理土地等各种手续，甲方与中介方必须无条件协助办理。签订本合同并付款后政府要征收该土地，政府对该土地的赔偿和地上物的一切赔偿属于乙方，与甲方无关。
七、违约责任：甲方签订本合同后，甲方所签订与该土地有关的其它租地合同即时作废，按本转让合同条款执行。甲方保证与实际不一致的和甲方不按合同条款履行的视为违约，若甲方违约，要双倍返还押金给乙方，并退给乙方实际已付的砌围墙的有关费用。如果乙方不按合同约定付款，甲方有权没收乙方押金并终止合同。
八、本合同协议所制订之条款，甲乙双方共同遵守。本合同签订之日起即时生效。签订合同后，2018年7月17日郭忠通过银行转账100万元给吴参，该土地同时移交给郭忠使用。目前，在该土地上没有砌围墙，也没有作其他使用。另查明，上述土地原是遂溪县岭北镇迈往村的村民卢华友、马宁两家人的开荒地，该开荒地未有确权。2011年9月，原告（反诉被告）吴参与卢华友、马宁签订一份承诺书，卢华友、马宁将该开荒地的使用权自愿转让给吴参永久使用，转让费98万元。在庭审过程中，双方当事人对确认《土地转让合同》无效无异议，原告（反诉被告）吴参同意退还100万元押金给被告（反诉原告）郭忠，但双方无法达成调解协议。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。因在庭审中，双方当事人对确认双方签订的《土地转让合同》无效没有异议，且双方约定转让的土地属农村开荒地，该土地属农民集体所有的土地，双方转让土地使用权的行为违反了我国土地管理法的相关强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款规定：“国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故对本案中，双方当事人签订的《土地转让合同》应依法确认为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，因吴参与郭忠所签订的土地转让合同无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。即吴参因无效合同所取得的财产押金100万元应依法返还，郭忠因无效合同所取得的财产土地使用权也应依法返还。因吴参明知转让的土地属农村开荒地，其仍然转让，吴参在该转让行为中明显有过错；郭忠在庭审时虽辩称不知道转让的土地属开荒地，但根据双方所签订的土地转让合同的内容，可以明确看出，郭忠的辩解意见明显不符合常理，因此，可以认定，在本案的土地转让行为中，郭忠也存在有过错。既然双方都有过错，则双方应当各自承担相应的责任。至于反诉原告郭忠要求反诉被告吴参返还押金100万元的利息问题。因双方当事人在土地转让行为中均有过错，吴参在收到押金100万元后，就算只是存在银行也有收益，因此，吴参应将该收益返还给郭忠。故根据本案实际，吴参返还押金100万元的利息计算，应按中国人民银行同期同类存款利率计算为宜，时间从2018年7月17日起计至付清款日止。至于反诉原告郭忠要求反诉被告吴参返还砌围墙及土地平整的预付金55000元的问题。根据庭审查明的事实，本案中，砌围墙的事实并没有发生，且郭忠没有确凿的证据证明通过微信转账的价款是用于上述土地的平整费用及预付砌围墙款项，因此，郭忠该主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因反诉原告郭忠未能提供充分的证据证明该反诉请求，因此，反诉原告郭忠应承担举证不能的法律后果。至于吴参是否应支付违约100万元给郭忠的问题。因双方签订的合同自始无效，双方对土地转让合同中违约责任的约定并不是独立的定金合同约定，且双方当事人并没有另外约定合同中违约责任条款的效力独立于土地转让合同，则双方在合同中约定的违约责任条款也应依法无效。因此，反诉原告郭忠要求反诉被告吴参支付违约金100万元的主张，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款、第十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）吴参与被告（反诉原告）郭忠于2018年7月16日签订的《土地转让合同》无效。
二、限被告（反诉原告）郭忠于本判决发生法律效力之日起十五日内将其与原告（反诉被告）吴参于2018年7月16日签订的《土地转让合同》中约定转让的土地及面积（具体土地四至以《土地转让合同》约定为准）退还给原告（反诉被告）吴参。
三、限原告（反诉被告）吴参于本判决发生法律效力之日起十五日内返还给被告（反诉原告）郭忠押金100万元。
四、限原告（反诉被告）吴参于本判决发生法律效力之日起十五日内返还给被告（反诉原告）郭忠押金100万元的利息（利率按中国人民银行同期同类存款利率计算，时间从2018年7月17日起计至付清款日止）。
五、驳回反诉原告（被告）郭忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22080元，由被告郭忠负担；反诉费11771.89元，由反诉原告郭忠负担6473.44元，反诉被告吴参负担5298.45元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 员 陆华清
人民陪审员 王巧君
人民陪审员 梁小丽
二〇一九年四月十一日
书 记 员 王 鑫附：有关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一、四款国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；
二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：