辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽14民终516号
上诉人（原审被告）：张晓凤，女，1963年2月2日生，汉族，退休工人，现住葫芦岛市连山区。
委托诉讼代理人：王锋，辽宁卓辰律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：葫芦岛安鑫物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区铁北路河畔丽景小区**楼1.**。
法定代表人：王玉成，该公司总经理。
委托诉讼代理人:齐新，男，1993年6月8日生，汉族，系该公司法务专员，现住沈阳市沈北新区。
上诉人张晓凤因与被上诉人葫芦岛安鑫物业管理有限公司（以下简称安鑫物业公司）服务合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人张晓凤的委托诉讼代理人王锋到庭参加诉讼，被上诉人安鑫物业公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。张晓凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不支付物业费、电梯费，并由安鑫物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：因河畔丽景业主委员会与安鑫物业公司签订的物业服务合同，没有经业主大会同意，违反《物权法》第七十六条、《合同法》第五十二条的规定，应属于无效合同，且安鑫物业公司2016年2月才取得的资质，物业服务合同签订时安鑫物业公司并不具备相应资质，即没有收取物业费的许可，因此物业费计算时间起点有误。安鑫物业公司为追缴物业费而安装电梯电子监控系统，因上诉人没有缴纳物业费，不能获得电梯扣，故不能乘坐电梯，不应缴纳电梯费。另外，由于安鑫物业公司私改电梯，造成安全隐患和电梯损坏。物业合同中未约定电梯费，因此安鑫物业公司无权收取电梯费。安鑫物业公司在服务过程中严重违反合同约定，即使小区卫生脏乱、杂草丛生，门卫空岗、非小区人员随意出入，私自将小区绿化带毁坏、改建停车场，拔掉7、8号楼珍贵树木等，其行为严重违反法律规定和合同约定。安鑫物业公司向本院提交书面答辩意见称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。安鑫物业公司向一审法院起诉称：请求判令张晓凤给付2015年9月1日至2017年8月31日的物业费1790元、违约金159元，并承担本案诉讼费。一审法院查明：安鑫物业公司于2015年8月31日与河畔丽景业主委员会签订《辽宁省物业服务合同》，约定服务期限为2015年9月1日至2017年8月31日，物业服务费为0.8元/月/平方米，交费时间为每年的9月1日至9月7日。张晓凤为河畔丽景小区10号楼5单元101室业主，房屋面积为91.2平方米，拖欠2015年9月1日至2017年8月31日物业服务费1751.04、电梯费730元。安鑫物业公司在履行服务合同期间存在没有全面养护公共绿地及景观、拆除绿地建停车位等服务瑕疵。一审法院认为：安鑫物业公司与张晓凤所在的小区业主委员会签订的《辽宁省物业服务合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合同的效力及于本案当事人。安鑫物业公司为张晓凤提供物业服务，对安鑫物业公司要求给付物业服务费的诉讼请求,法院予以支持。安鑫物业公司的物业服务存在一定疏漏，与约定的物业服务标准存在差距，应酌情扣减物业服务费用，结合本案事实，以降低20%为宜。因安鑫物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故对其要求给付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：
一、张晓凤于本判决发生法律效力之日起三日内给付葫芦岛安鑫物业管理有限公司物业服务费1751.04元的80%即1400.83元。
二、驳回葫芦岛安鑫物业管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费25元，由张晓凤承担。
本院查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：安鑫物业公司在取得物业管理资质之前进行物业管理活动虽然违反相关条例规定，但安鑫物业公司的行为属于行政管理的范畴，双方已形成事实上的物业服务合同关系,业主不能以此否认其实际享受了物业服务的事实，也无权以此拒绝缴纳服务费，故本院对上诉人认为收取物业费起始时间有误等上诉主张不予支持。上诉人在一审中提供的证据，能够认定安鑫物业公司在物业维护、绿化、环境卫生等方面服务不规范、不到位，存在违约行为，故结合本案的实际情况，本院酌定上诉人承担给付60%物业服务费的责任。综上，上诉人的部分上诉主张成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，
判决如下：
一、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初2697号民事判决；
二、张晓凤于本判决发生法律效力之日起三日内给付葫芦岛安鑫物业管理有限公司物业服务费1751.04元的60%即1050.62元；
三、驳回葫芦岛安鑫物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张晓凤负担10元，葫芦岛安鑫物业管理有限公司负担15元。二审案件受理费50元，由张晓凤负担20元，由葫芦岛安鑫物业管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 陈 超
审判员 焦 娇
二〇一九年四月十日
法官助理吕彬
书记员时玉明本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。” 微信公众号“”