山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1302民初653号
原告:高鹏程,男,1989年1月10日出生,汉族,居民，住临沂市兰山区。
委托诉讼代理人:高学本,山东合清律师事务所律师。
委托诉讼代理人:诸葛常才,山东合清律师事务所律师。
被告:临沂市金凤凰置业有限公司,统一社会信用代码:91371300797310136Q,住所地：临沂市兰山区涑河南街3号万兴都国际商业公园7号楼21层。
法定代表人:徐士东,总经理。
被告:临沂德兴居置业有限公司,统一社会信用代码:91371302793910230F,住所地：临沂市兰山区涑河北街与沂蒙路交汇处20米路北一楼。
法定代表人：林晓合，董事长。
委托诉讼代理人：尹文堂，山东衡正源律师事务所律师。
原告高鹏程与被告临沂市金凤凰置业有限公司（以下简称金凤凰公司）、临沂德兴居置业有限公司(以下简称德兴居公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鹏程的委托诉讼代理人高学本，被告德兴居公司的委托诉讼代理人尹文堂参加诉讼；被告金凤凰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告高鹏程向本院提出的诉讼请求是：1.判令被告向我支付迟延交房及迟延办理房产证的违约金计人民币152491元;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月21日,我与被告签订了《商品房预售合同》,约定被告将德兴雅苑1号楼2单元1710号房出售给我。合同第八条约定了交房时间是在2010年7月31日前,第九条约定了迟延交房的责任为每日万分之三的违约金。第十五条约定了交付房屋后的355日内由被告向产权登记机关提供资料为我办理商品房产权证。合同签订后,我按照约定交付了购房款,履行了合同义务,但是被告迟延了交房及办理房产权证时间。被告的不诚信行为严重损害了我的合法权益。请求法院依法支持我的诉讼请求。
被告金凤凰公司辩称，涉案房地产开发工程，原系临沂市政府招商引资项目，当时因被告德兴居公司开发资质尚不完备，在政府同意下暂时借用我公司的名义办理了前期土地出让手续，并与包括原告在内的业主签订了《商品房预售合同》。因此，我公司的法律地位，系接受被告德兴居公司的委托代订合同，并非自身作为卖方主体的真实意思表示。涉案房屋买卖合同记载内容并未明示受托代签关系，但与被告德兴居公司之间的委托关系，本是原告明知亦应知晓的基本事实。对此隐名代理纠纷的处理，依据合同法第402条之规定，合同效力直接约束原告与被告德兴居公司，而与我公司无关。即使原告于签约当时不知被告德兴居公司委托关系的存在，但鉴于后续实际履行过程中，临沂市房产交易管理中心已将楼盘项目及预售许可登记变更至被告德兴居公司名下，并且原告据此以该被告为销售方与之办理了购房款结算、房屋移交、发票签收等手续，依法应视为原告以实际行为认可了合同权利义务关系的一并转让，并由此确立了他们之间的合同关系。也正因为如此，兰山区法院此前受理的其他业主起诉我公司及被告德兴居公司的案件，均已驳回了针对我公司的诉讼请求。
被告德兴居公司辩称，原告主张我公司迟延交房证据不充分,按照合同约定我公司在2010年7月31日进行交房,根据我方持有的商住楼交房登记薄显示，我公司已于2010年7月31日分次交房,在该日期具备了交房条件。关于迟延办证的问题，合同中就违约金数额进行了明确约定,该约定系双方当事人的真实意思表示,符合法律规定。请求法庭按双方合同约定的违约金计算方式确定。
经审理查明，2009年10月21日，原告（买受人）高鹏程与被告（出卖人）金凤凰公司签订商品房买卖合同，约定原告高鹏程购买该被告开发的位于临沂市××山区××路×ד××”××楼××单元××住宅商品房××套，房屋代码为1149052，该商品房预测建筑面积共139.17平方米,其中,套内建筑面积110.29平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.88平方米，总价款506813元。第八条约定，出卖人应当于2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。双方还对其它事项进行了约定。原告高鹏程已向被告德兴居公司支付购房款508305.69元，履行了支付房款的义务。本院已经发生法律效力的（2017）鲁1302民初5894号、5897号民事判决查明，2011年1月14日，被告德兴居公司向临沂市房产交易管理中心递交商品房预售方案，记载“德兴雅苑”商住楼开工日期为2008年5月1日，竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。原以金凤凰公司办理商品房预售许可证，现已转让给被告德兴居公司，特申请办理商品房预售许可证。该管理中心于2015年1月22日向被告出具房屋权属登记备案证明，确定包括涉案房屋在内的“德兴雅苑”1号楼、2号楼系被告德兴居公司的私有财产。上述判决还认定涉案房屋于2010年8月2日经五大主体进行了验收,该验收符合双方合同中约定的交房条件，并确定业主在登记薄签字的时间为交房时间,应当依此来计算逾期交房的依据。在庭审中，原告高鹏程主张被告德兴居公司于2015年1月22日向其交付房屋，向法庭提供如下证据：
一、2017年12月20日由原告签字捺印、被告德兴居公司加盖公章的商品房结算移交协议书，载明了涉案房屋的基本情况、价款等，并记载双方已结清购房款，本协议签订后被告将房屋交付原告使用，产权归原告所有。原告用以证实涉案房屋的交付时间为2017年12月20日。被告德兴居公司对该证据无异议,但对原告证明的移交时间有异议,称移交协议书是为了办理产权证而使用的,并不是房屋真正的交付时间。以此作为交房时间是原告理解上的错误。
二、不动产权证书及房屋备案证明各一份,用以证实房屋的竣工时间为2014年1月10日。被告德兴居公司对真实性无异议,但称不能依此来认定房屋的交付时间。本院对证据一、二的综合认定意见，上述证据均不能证实原告的主张，本院对证据一、二的关联性均不予确认。为证实自己的主张，被告德兴居公司提供如下证据：
三、德兴雅苑商住楼交房登记薄及2010年8月3日原告向物业管理公司支付电费的收据一宗,证实2010年7月31日被告将房屋交付给了原告,原告在该日期办理了交房手续。原告质证称，对该组证据的真实性无异议,但对合法性、关联性均有异议,按照房地产管理法第26条、建筑法第61条规定，建筑工程竣工经验收合格后才交付使用,被告在交房时应提供商品房验收合格的证明文件,在交付房屋时被告应有建设工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书三项,被告只是提供的交房登记薄，并不能证实已经交付房屋。特别是按照物权法规定，不动产的交付实行登记制度,而不是直接交付。虽然有支付电费的单据,对收据的真实性无异议,但对关联性有异议,该单据不能证明楼房已经竣工,并且具备居住条件。
四、由五大主体就涉案房屋进行验收的报告及证明复印件各一份,时间为2010年8月2日,证明该房屋已经具备合同中约定的交付条件,并已交付。原告质对合法性、关联性均有异议。称该五大主体的质量验收报告并非是行政主体的确认,也不能证明该楼房已经竣工,并且在验收报告单中表明了验收时工程质量存在缺陷问题,并且要求施工单位进行翻修处理,直至符合标准。2010年8月2日的五大主体验收报告证明质量是不符合标准的。验收报告本身就说明了其质量不过关,达不到验收的合格标准。本院对证据三、四的综合认定意见，依据本院已经发生法律效力的（2017）鲁1302民初5894号、5897号民事判决，本院对上述两份证据均予以确认。
本院认为，原告高鹏程与被告金凤凰公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。后经有关部门备案，包括涉案房屋在内的德兴雅苑1号楼、2号楼均转为被告德兴居公司的私有财产，原合同约定的由出卖人承担的各项义务，依照有关法律规定应由被告德兴居公司承担，原告及被告德兴居公司对该事实均无异议；被告金凤凰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对除答辩权利以外的其他诉讼权利的放弃，本院对以上事实予以确认。原告所提供的商品房结算移交协议书、不动产权证书及房屋备案证明，所记载的是涉案商品房综合验收情况，但综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。原、被告在买卖合同中约定的房屋交付条件即是第一种情况即经验收合格。被告所提供的证据能够充分证实涉案房屋于2010年8月2日经有关部门验收合格；其提供的由业主签字的交房登记簿与业主入住后支付电费、水费、电梯使用费以及垃圾处理费等费用单据相互印证，能够证实被告德兴居公司自2010年7月31日至同年12月14日分批次向购房者交付了房屋。被告于2011年1月14日向临沂市房产交易管理中心递交的商品房预售方案记载，涉案房屋竣工日期为2010年7月31日，现已交房，业主均已入住。原告在交房登记簿上签字的时间为2010年7月31日，该日期即为被告德兴居公司向原告交付房屋之日。因此，原告所主张的被告逾期交房理由不成立。被告德兴居公司对延期办证的事实无异议，其应当承担延期办证违约金，依照合同第十五条约定，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金2542元（508305.69元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十五条，第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告临沂德兴居置业有限公司支付原告高鹏程逾期配合办理产权登记手续违约金2542元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告高鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由原告高鹏程负担1650元，被告临沂德兴居置业有限公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 员 刘连瑞
二〇一九年四月十日代
书记员 王春阳 来源：百度搜索“”