贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2345号
上诉人（原审原告）：陈国才，男，1946年11月2日出生，汉族，现住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：卓定彪，贵州黔信律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：陈浩，男，1977年6月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：周礼超，贵州泽行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵严明，贵州泽行律师事务所实习律师。
原审
第三人：陈红，女，1965年1月1日出生，汉族，现住广东省深圳市福田区。
上诉人陈国才与被上诉人陈浩、原审第三人陈红返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院作出的（2018）黔0102民初12100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国才上诉请求：
一、撤销原判，依法改判或发回重审；
二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定陈红向上诉人支付的35,000元系购房款理由不充分。上诉人与陈红系亲叔侄关系，处于亲戚之间的信任，将涉案房屋交给陈红使用，陈红支付的35,000元系房屋租金及押金，该款项不可能买到52.68平方米的房屋且该房屋坐落于一环内；2、被上诉人使用占有房屋20余年并进行了装修，不能证明房屋归其所有，涉案房屋属于单位福利房，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产的所有权以登记为准；3、上诉人提交的购房款24,292.14元是证明上诉人所享有的福利待遇购得此房，并不能证明涉案房屋的价值，更不能因此认定陈红所交的35,000元与此款项价值相当就认定该款项为购房款；4、上诉人未举证证明曾向被上诉人主张过权利，更是主观臆断，正因为上诉人在主张权利的过程中未能实现才诉至法院。陈浩辩称，1、被上诉人占有、使用诉争房屋至今20余年，上诉人从未主张过权利，现因房屋拆迁才提出主张，如果是出租、出借关系，上诉人不可能长期不管不问；2、1998年，当时被上诉人在安顺做生意，完全没有必要在贵阳租房居住，购房才符合实情；3、上诉人从贵阳市机械装卸运输公司取得诉争房屋花费24,292.14元，将房屋转卖给被上诉人的价格为35,000元，多出1万余元，也符合当时的市场行情；4、陈红的户口已经迁入诉争房屋，根据当时的政策，不是买卖房屋关系不能迁入；5、鉴于双方是亲叔侄关系，买卖房屋未签订合同也是在情理之中。综上，被上诉人所付35,000元系购房款，符合本案事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。原审第三人陈红未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。陈国才一审法院起诉请求：判决被告返还原告兴××单元××楼××号房屋一套（以下简称争诉争房屋），52.68平方米。一审法院认定事实：原告与被告系叔侄关系，第三人与被告系姐弟关系。1997年12月29日原告陈国才出具《收条》“今收到陈红现金35,000元”1998年5月26日原告陈国才（乙方）与贵阳市机械装卸运输公司（甲方）签订《房屋移交协议书》，将乙方在甲方集资建房环南巷D陈2单元九楼（右边）房52.68平方米正式办理移交手续，移交乙方。同日，陈国才向贵阳市机械装卸运输公司缴纳房款24,292.14元。原告在取得上述房屋后，即将房屋交予被告陈浩，后由第三人陈红装修入住，并将其户口迁至上述房屋，户籍登记住址为贵阳市××单元附**。后陈红将户户籍迁入广东省深圳市，争房屋由陈浩管理及使用至今。2018年1月18日贵阳市机械装卸运输公司出具《证明》“我公司退休职工陈国才居住在兴××单元××楼××号（该房所有权归陈国才）”。庭审中，原告陈国才认可收到上述3.5万元，但认为系被告支付的押金及租金。被告陈浩陈述，之所以没有签订合同、没取得房屋手续原件，系因为原、被告系叔侄关系，双方商定由被告负担土地收益金，原告办理相关手续后再一并移交。证人钱某到庭证明，2012年其在贵阳没有房子住，被告陈浩让其居住于诉争房屋，直至2014年离开。陈浩曾告知其房子是向叔叔购买的。一审法院认为，本案系返还原物纠纷。经庭审查明，原告在取得诉争房屋后即将房屋交予被告陈浩占有、使用，被告陈浩向其支付了3.5万元，虽《收条》上没有明确该3.5万元的性质，但从原、被告及第三人的行为与本案的证据可知，该3.5万元即为购房款，理由如下：
一、第三人陈红将诉争房屋装修且入住，并将户户口迁入；、被告陈浩占有、使用诉争房屋至今二十余年；
三、原告陈国才提交的收据存根显示诉争房屋购房款为24,292.14元；
四、原告陈国才未向一审法院举证证明其曾向被告陈浩就诉争房屋主张过权利。故陈浩基于房屋买卖关系，占有该房屋，系有权占有，对原告并不构成侵权。原告的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告陈国才的全部诉讼请求。案件受理费2,800元，由原告陈国才负担。二审中，上诉人陈国才申请证人王某、李某出庭作证，拟证明1、涉案房屋没有取得产权证，仅是集资行为，涉案房屋不能买卖；2、2008年到2010年，陈国才曾向陈浩交涉多次，但没有协商一致。陈浩质证称，对王某的证言部分与事实不符：1、该证人陈述单位曾经下发文件不允许买卖单位的集资建房是不属实的；2、证人称其单位在管理涉案房屋，但又不清楚单位具体的户数，相互矛盾；3、证人在不知道集资建房的套数的情况下，又明确回答没有房屋买卖且没有单位外职工居住，相互矛盾；4、证人所称陈浩居住在房屋内的事实是传来证据，并没有与陈浩进行过核实；5、王某知晓涉案房屋有他人居住的情况，没有进行核实，也没有来找过陈浩让其搬离，该证人证言不属实。证人李某只了解集资建房的情况，对本案的纠纷并不清楚，其只是听陈国才说过房屋的情况，两名证人证言无法达到上诉人的证明目的。反而能够说明在2010年之后，陈国才没有对涉案房屋主张过权利。
本院认为，王某表示陈国才曾就涉案房屋的返还问题向其反映过，且陈浩曾到过王某的办公室就房屋返还问题进行协调，但陈浩不予认可，而王某与陈国才原系同事关系，具有一定利害关系，在无其他证据佐证王某的上述陈述的情况下，本院对王某的证言不予采信；而李某在庭审中陈述“陈浩怎么居住进去的我不清楚，但听陈国才在2010年左右说涉案房屋时其兄还是侄儿在居住，在闲聊中谈到此事”，该证言说明李某系从陈国才处听说陈国才曾向向陈浩主张返还房屋，该证言属于传来证据，在无其他证据佐证的情况下，本院对李某的证言亦不予采信。
本院认为，本案的争议焦点在于陈国才与陈浩之间就涉案房屋构成的系房屋租赁关系还是房屋买卖关系，陈国才主张陈浩返还涉案房屋的诉请是否应得到支持。陈国才主张陈浩向其支付的35,000元系房屋租金及押金。对此，
本院认为，房屋租赁关系应当约定租期和租金标准，即使是不定期的租赁，亦应就租金标准有所约定。陈国才主张将涉案房屋出租给陈浩，但对于租金标准、租赁期限以及押金金额均表示没有约定，亦无法说明35,000元作为租金和押金的构成，由于房租随市场变动，房屋出租一般为短期，房东考虑房租随着市场、经济变化会逐年要求增加房租，陈国才称自1998年起将房屋租赁给陈浩至今不符合常理，且陈浩在接收房屋后，其姐陈红遂将户户口迁至该处并对涉案房屋进行装修，浩占有使用房屋长达20余年，而陈国才在长达20余年的期间内从未对涉案房屋提出过主张，上述事实均有悖房屋租赁的交易习惯。结合支付款项的金额来看，陈国才向贵阳市机械装卸运输公司支付购房款为24,292.14元，陈浩向陈国才支付35,000元，考虑到当时的市场价格以及涉案房屋的性质，陈浩支付的款项金额基本符合当时房屋市场交易价格，而陈浩一次性支付与购房金额相当的款项给陈国才作为租金，不符合常理，亦不符合租赁交易习惯。综上，陈国才主张其与陈浩之间为租赁关系，因缺乏证据支持，违背交易常规，本院不予支持。陈浩向陈国才支付了购房款，陈国才亦向陈浩交付了房屋，双方之间房屋买卖关系成立，陈浩占有涉案房屋系有权占有，现陈国才要求陈浩搬出涉案房屋，返还涉案房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，陈国才的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5,800元，由上诉人陈国才负担。本判决为终审判决。
审判长 韦 娟
审判员 刘 静
审判员 邱翠雪
二〇一九年四月十日
法官助理黄一灵
书记员谭玉梅 微信公众号“”