江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初11673号
原告：马素华，女，1957年12月26日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：陈静（系原告马素华之女），女，1981年10月25日出生，汉族，住江苏省南京市，现住江苏省南京市。
被告：史爱华，女，1954年8月16日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省溧阳市，现住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：史进生（系被告史爱华之弟），男，1964年1月11日出生，汉族，住江苏省沭阳市，现住江苏省南京市。
第三人：，统一社会信用代码91320118780697514R，住所地江苏省南京市。
法定代表人：朱国文。
委托诉讼代理人：孔德根，江苏苏骏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务所律师。 原告马素华与被告史爱华，第三人（以下简称山珠建筑公司）执行分配方案异议之诉一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马素华及其委托诉讼代理人陈静、被告史爱华及其委托诉讼代理人史进生、第三人山珠建筑公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，史爱华与江苏圣丰建设有限公司（以下简称圣丰公司）、山珠建筑公司、朱国文、张红玉民间借贷纠纷一案，本院于2016年1月28日作出（2015）鼓商初字第839号民事判决：
一、山珠建筑公司、朱国文、张红玉于本判决生效之日起十日内偿还史爱华借款本金3237500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍自2014年5月8日起计算至实际还款之日止）；
二、山珠建筑公司、朱国文、张红玉于本判决生效之日起十日内支付史爱华律师费10万元；
三、驳回史爱华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45332元，保全费5000元，公告费900元，合计51232元，由史爱华负担1747元，山珠建筑公司、朱国文、张红玉负担49485元。该判决发生法律效力后，根据史爱华的申请，本院于2016年5月3日立案执行，案号为（2016）苏0106执1485号。 南京市建邺区人民法院在执行梁正欢与山珠建筑公司、朱国文、张红玉、朱沛浩民间借贷纠纷一案中，于2017年12月21日，依法对被执行人山珠建筑公司名下坐落于南京市，获得变卖款1450万元，扣除相应税费和执行费1181250元，可分配总金额为13318750元。梁正欢前期支付费用58860元。南京市建邺区人民法院在扣除税费1036250元、梁正欢的执行款2981740元和执行款32200元，合计4050190元后，将剩余执行款10449810元支付给本院，由本院进行分配。 陈国志与朱国文、张红玉、山珠建筑公司民间借贷纠纷一案，因陈国志于2017年9月13日死亡，陈国志的父母陈果成、张文英已先于其死亡，陈国志之女陈静放弃对陈国志所有遗产的继承，陈国志之妻马素华作为陈国志债权的遗产继承人申请参与分配。经审查，本院准许马素华参与执行分配，申请参与分配的债权数额为550万元和利息等。 2018年9月19日，本院根据申请参与分配的债权性质及数额，制定了《分配方案》：可分配款项10449810元，剩余执行费112800元；马素华为9幢拍卖款6329376元+土地占用面积拍卖款213636元-分摊评估拍卖费用62322元=6480690元；史爱华为剩余执行款3856320元。 2018年9月19日，本院向各债权人及被执行人依法送达了分配方案。 2018年9月19日，本院收到债权人马素华的书面异议，马素华请求将原《分配方案》修正为：房屋对应分配金额为6329298.02元，土地对应分配金额为1087792.66元，合计7417090.68元。2018年9月25日，史爱华提出了反对意见。 2018年10月11日，债权人马素华向本院提起诉讼称，1.判决撤销本院2018年9月19日制定的《分配方案》；2.判决马素华对执行财产按7417090.68元享有优先受偿权。事实和理由：陈国志与朱国文、张红玉、山珠建筑公司民间借贷纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终4510号民事判决，判决：陈国志就南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初5039号民事判决第一项债权【朱国文、张红玉于判决生效后十日内偿还陈国志贷款550万元，支付自2014年12月14日至实际付款日期间按照月利率2%计算的利息（含罚息）、违约金】对名下位于南京市。南京市，变卖成交价为1450万元。2018年9月19日，南京市鼓楼区人民法院作出分配方案，但该方案中9幢房产占用范围内的建设用地使用权面积仅按照投影面积计算，严重损害了马素华的合法权益。根据马素华了解，案涉国有用地的规划条件为总用地面积13340.7平方米，规划总建筑面积13098.58平方米。基于公平合理的原则，本案应当以抵押建筑物面积占规划总建筑面积的比例作为分摊案涉土地权益的基本依据。本案每平方米建筑面积可以分摊获得的土地权益比例为1.0185，陈国志享有抵押权的房屋建筑面积为6694.62平方米，可分摊获得的土地权益为6818.4705个单位，占案涉全部工业用地权益的51.11%。土地在整体评估价中所占份额为15.98%，故应分配土地权益为1087792.66元。房屋对应分配金额为6329376元。因此，陈国志应分配金额应为7417090.68元。马素华为维护其合法权益，故诉至法院。 史爱华辩称，一、2016年7月7日调档时，陈国志抵押权的9幢上面没有记载抵押范围，只记载主债权550万，分配方案已超过550万元，应该按分配方案进行分配。
二、生效判决陈国志只对9幢房产享有优先受偿权，并没有写对土地享有优先受偿权。综上，请求依法判决。 山珠建筑公司述称，没有意见，请求法院依法判决。
本院查明，陈国志因与朱国文、张红玉、山珠建筑公司民间借贷纠纷一案，南京市六合区人民法院于2016年12月24日作出（2016）苏0106民初5039号民事判决，陈国志不服该判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）苏01民终4510号民事判决。生效法律文书确定的义务为：
一、朱国文、张红玉于判决生效后十日内偿还陈国志贷款550万元，支付自2014年12月14日至实际付款日期间按照月利率2%计算的利息（含罚息）、违约金；
二、朱国文、张红玉支付陈国志律师费5万元；
三、山珠建筑公司对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任；
四、陈国志第一项债权对山珠建筑公司名下位于南京市。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53380元，公告费560元，由朱国文、张红玉、山珠建筑公司负担；二审案件受理费35360元，由陈国志负担1050元，朱国文、张红玉、山珠建筑公司负担34310元，公告费600元，由朱国文、张红玉、山珠建筑公司负担[朱国文、张红玉、山珠建筑公司负担的一、二审案件受理费、公告费均由陈国志垫付，朱国文、张红玉、山珠建筑公司在履行判决确定的给付义务时一并加付，陈国志就此款对山珠建筑公司名下位于南京市高淳区东坝镇荆东路16号9幢房产（所有权证号为高房权证东初字第0**292号）拍卖、变更或折价所得款享有优先受偿权]。 本院在（2016）苏0106执1485号案件中委托江苏华信土地房地产估价咨询有限公司对南京市，江苏华信土地房地产估价咨询有限公司于2016年11月18日作出苏华房估字（2016）第F020号房地产估价报告。估价结果为：（1）1幢，权证编号为东初字第000953号，总层数为1层，建筑面积为36.34平方米，已拆除，市场价值为0元；（2）2幢，权证编号为东初字第000954号，总层数为2层，建筑面积为352.48平方米，市场价值为575500元；（3）3幢，权证编号为东初字第000955号，总层数为2层，建筑面积为186.48平方米，已拆除，市场价值为0元；（4）4幢，权证编号为东初字第000956号，总层数为1层，建筑面积为1001.52平方米，市场价值为1453500元；（5）5幢，权证编号为东初字第000957号，总层数为1层，建筑面积为1534.24平方米，市场价值为2129900元；（6）6幢，权证编号为东初字第000958号，总层数为2层，建筑面积为325.74平方米，市场价值为556700元；（7）7幢，权证编号为东初字第000959号，总层数为1层，建筑面积为12.30平方米，市场价值为15600元；（8）9幢，权证编号为东初字第001292号，总层数为5层，建筑面积为6694.62平方米，市场价值为12216700元；（9）10幢，权证编号为东初字第001221号，总层数为2层，建筑面积为3177.68平方米，市场价值为4593600元；（10）移建门卫，无证，总层数为1层，建筑面积为30.40平方米，市场价值为56900元；以上房屋的总市场价值为21598400元；（11）土地使用权，权证编号为宁高201500144，面积为13340.70平方米，市场价值为4108900元。以上房屋及土地使用权总市场价值为25707300元。史爱华支付评估费68000元。 南京市，设立日期为2015年9月9日，他项权利人为梁正欢，债务人为山珠建筑公司，被担保主债权数额为800万元，上述房屋被南京市六合区人民法院等多家法院查封。南京市。 南京市，设立日期为2015年9月16日，他项权利人为陈国志，债务人为朱国文，被担保主债权数额为550万元。 南京市。 山珠建筑公司名下坐落于（南京市高淳区）东坝镇工业园区旺豪食品厂以东（使用权面积为13340.70平方米）的土地使用权被本院（2016）苏0106执1485号案件查封。 本院已就无争议部分向马素华发放执行款600万元，向史爱华发放执行款240万元。 另查明，2014年4月16日，南京市规划局高淳分局作出高规字[2014]108号《关于山珠建筑公司建筑设计方案的审查意见》，该意见中载明：该地块位东坝镇工业园区内，东至园区道路，南至璐佳食品厂，西至旺豪食品厂，北至南京长健副食品加工厂,地块规划性质为工业用地，总面积约13032平方米；总建筑面积约12975平方米，计入容积率建筑面积约15368平方米，整个地块容积率＞1.0。 审理中，马素华、史爱华对梁正欢在南京市建邺区人民法院受偿的金额均无异议。如果按照马素华主张的计算方式，梁正欢受偿金额超过其应受偿金额，马素华亦同意接受超出部分在马素华受偿金额中扣除。当事人一致同意因3幢房屋已拆除，3幢房屋所占用的土地使用权按无建筑物处理，不将3幢房屋的原建筑面积计入总房屋建筑面积。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第二款规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。上述规定是由于当时建筑物抵押登记和建设用地使用权抵押登记分属不同的登记部门，但建筑物与土地具有不可分离的依附关系，为解决建筑物与建设用地使用权登记分开的现状，防止出现二者权属不一致的情形，保障建筑物和建设用地使用权的有序利用，故规定“一并抵押”和“视为一并抵押”。本案中，陈国志对9幢房屋依法办理了抵押登记，根据第一款规定，9幢房屋占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，并依法办理抵押登记。陈国志未就9幢房屋占用范围内的建设用地使用权办理抵押登记，根据第二款规定，视为9幢房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 关于案涉房屋占用的建设用地使用权范围如何确定的问题。因抵押建筑物占地的建设用地使用权已被抵押建筑物实际占用，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，抵押建筑物占地的建设用地使用权应当包括在抵押建筑物占用的建设用地使用权范围内，故抵押权人对于抵押建筑物占地的建设用地使用权享有优先受偿权，即抵押权人对抵押建筑物占地的建设用地使用权面积对应的土地使用权价值享有优先受偿权。 抵押建筑物占用范围内的建设用地使用权除了抵押建筑物占地的建设用地使用权，是否还包括其他的建设用地使用权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案中，现有证据未表明案涉宗地范围内存在城镇公共道路、绿地等，故对于建筑物占地以外的建设土地使用权应当由所有权人共同享有。由于案涉宗地范围内存在多幢建筑物，每幢建筑物应对建筑物占地以外共同使用的建设土地使用权享有相应份额的建设土地使用权面积。马素华主张抵押建筑物分摊土地权益的计算方法其实质是计算抵押建筑物分摊的建设用地使用权面积，马素华的计算方法较为简便，但对于建筑物占地的建设用地使用权面积和共同使用建设用地使用权面积未进行区分，故马素华的计算方法本院不予采用。 在案涉工业用地的规划条件未作变更，亦未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则，并兼顾抵押人与抵押权人利益，
本院认为，抵押建筑物分摊的建设用地使用权面积应由两部分构成：一是抵押建筑物占地的建设用地使用权面积（俗称建筑物投影面积），二是抵押建筑物分摊的共同使用建设用地使用权面积。对于抵押建筑物分摊的共同使用建设用地使用权面积宜按照抵押建筑物的建筑面积占宗地范围内总建筑面积的比例分摊共同使用建设用地使用权面积。共同使用建设用地使用权面积应为宗地总面积减去建筑物总占地的建设用地使用权面积。 本案中，9幢的建筑面积为6694.62平方米，9幢占地的建设用地使用权面积为1338.924平方米。案涉宗地范围内总建筑面积宜按13128.98平方米计算，由于1幢拆除后移地复建，建筑面积为30.40平方米，该面积宜计入总建筑面积；1幢和3幢均已拆除，其建筑面积不应计入总建筑面积。建筑物总占地的建设用地使用权面积宜按5974.914平方米计算，由于1幢拆除后移地复建，但房屋登记并未注销，且该1幢亦设立了抵押权，故该1幢的原占地面积应当计入；3幢虽已拆除，但亦未注销登记，且被法院查封，3幢原占地面积亦应当计入；移建门卫实际存在，其占有面积也应当计入。共同使用建设用地使用权面积为7365.786平方米（=13340.70平方米-5974.914平方米）。9幢分摊的共同使用建设用地使用权面积为3755.9002平方米（≈6694.62平方米/13128.98平方米×7365.786平方米）。9幢分摊的建设用地使用权面积应为5094.8242平方米（=1338.924平方米+3755.9002平方米）。按照评估报告中国有土地使用权占总评估市场价值的比例确定变卖成交的国有土地使用权价值，经计算，变卖成交的案涉宗地国有土地使用权价值为2128788.78元（≈4108900元/25707300元×13318750元（可分配总金额））。根据9幢分摊的建设用地使用权面积占案涉宗地总面积的比例，9幢应享有的建设用地使用权价值为812986.17元（≈5094.8242平方米/13340.70平方米×2128788.78元）。当事人对9幢房屋的变卖价值为6329376元无异议，本院予以确认。故9幢抵押物价值应为9幢应享有的建设用地使用权价值与9幢房屋的变卖价值之和，即为7142362.17元（=812986.17元+6329376元）。该9幢抵押物价值在马素华（陈国志）对抵押物享有优先受偿的范围内，故马素华享有优先受偿权。 执行中，因处置案涉不动产支付的其他费用总金额为126860元，按照各自的受偿比例负担，马素华应负担其他费用为68030.41元（≈7142362.17元/13318750元×126860元），最终马素华应实际享有的优先受偿金额为7074331.76元（=7142362.17元-68030.41元）。因史爱华查封案涉国有土地使用权和10幢房屋，现剩余款项为3262678.24元（含史爱华已支付的评估费68000元），且该金额在史爱华的债权范围内，故剩余款项由史爱华受偿。 本院已就无争议的分配款项向马素华发放600万元，向史爱华发放240万元，故剩余分配款项应再发放给马素华1074331.76元，再发放给史爱华862678.24元。 马素华在诉讼请求中请求撤销分配方案，由于本案系执行分配方案异议之诉，无将撤销分配方案作为诉讼请求之必要，故该项请求本院予以驳回。马素华在本案中未将剩余款项的分配作为诉讼请求，基于执行分配方案的整体性，明确各债权人的受偿金额，故本院就剩余款项的分配在本案中一并判决。 综上所述，马素华对抵押物按7074331.76元享有优先受偿权；史爱华受偿3262678.24元；驳回马素华的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十一条、第五百一十二条第一、二款规定，
判决如下： 一、马素华对南京市.76元（已发放600万元）享有优先受偿权； 二、史爱华受偿3262678.24元（含垫付评估费68000元，已发放240万元）； 三、驳回马素华的其他诉讼请求。 案件受理费84499元，由马素华负担30930元，史爱华负担53569元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
人民陪审员 董金都
人民陪审员 朱 锐
二〇一九年四月九日
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