广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终253号
上诉人（原审被告）：曹文合，男，1968年9月2日出生，汉族，住广州市天河区。
被
上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道中**。
负责人：许文进，局长。
委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。
上诉人曹文合因与被上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称“天河住建水务局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹文合上诉请求：
一、撤销一审判决，改判或将本案发回重审；
二、一、二审诉讼费用由天河住建水务局承担。事实与理由：
一、在一审判决中判决要求本人承担违约金，这是一审法院认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人。首先，在本人收到的对本人的起诉书中并没有关于违约金的请求。被上诉人并没有提出关于违约金的请求,一审法院无权擅自判决。其次，退一万步说，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，若被上诉人增加了有关违约金的请求，应当在举证期限内提出。一审法院应当将变更请求后的起诉书送达本人，且重新给本人至少15日的答辩期。但是，事实上，本人由此至终没有收到有关变更诉讼请求后的起诉书，法院也没有重新给本人答辩期。这是一审法院明显的程序错误，剥夺了本人合法的诉讼权利。再次，该项判决逻辑不通，与客观事实完全不符。严重损害了上诉人的合法权益。一审法院的判决内容为“自本判决发生法律效力之日起30日内，被告……支付逾期交还上述房屋的违约金(按每月113．7元的标准，自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止)”。一审法院判决是在2018年10月30日作出的。但是，违约金的起算时间是在2018年11月1日。在法院及被上诉人均认可本人在2018年10月30日前都没有实施任何违约行为的条件下，法院却要求本人为未来的不会发生违约行为承担违约责任。这是法院明显偏袒被上诉人，在本人没有实施任何违约行为，被上诉人也没有提出请求的情况下，法院擅自作出对本人不公平的判决。最后，本人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》已于2013年3月31日届满，被上诉人一直拒绝与本人续签新合同，且被上诉人就该合同的主张已经过了诉讼时效。被上诉人无权依据该合同向本人主张违约责任。综上，本人认为一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方，请求二审法院依法予以撤销有关判决。
二、本人从未拖欠被上诉人租金和物业管理费。被上诉人应当向本人退还多交的物业管理费。本人从1996年起租赁涉案房屋，从未拖欠过被上诉人租金和物业管理费。按照此前的租金交付习惯，被上诉人是每月15日在本人的银行账号划扣租金，在租赁期间本人一直按时缴纳租金、水电、煤气等各项费用。被上诉人指定的物业管理公司“广州市逸辉物业管理有限公司”在2018年3月9日已从本人银行账号一次性划扣了2018年1月1日至12月31日的物业管理费，合共人民币237．60元整。且该物业管理公司从未向本人退还任何费用。所以，若被上诉人要求解除本合同，应当向本人支付剩余期限的物业管理费。综上，就本涉案房屋，本人从未拖欠任何费用。被上诉人的主张于法无据，于理不合。
三、本人有权继续使用涉案房屋，被上诉人无权要求本人立即搬出涉案房屋。本人是广州大学(原广州师范学院)的职工，从1993年起被分配在广州师范学院任职。涉案房屋是广州师范学院分配给本人的福利房的一部分，广州师范学院分配给本人的福利房面积不够，所以将涉案房屋也分给本人使用，涉案房屋是本人从单位获得的合法福利。被上诉人从本人租赁该涉案房屋起，就知道本人有在使用其他房屋，但是，被上诉人仍与本人一直续签《房屋租赁合同》。另外，本人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》，是被上诉人通用的格式文本，被上诉人不同意修改任何内容。该合同中第二十一条内容，对本人和被上诉人都不发生效力的。本人使用该涉案房屋是合法、合理的。2011年10月29日，本人与被上诉人续签了《房屋租赁合同》，租赁期限到2013年3月31日届满，在租赁期限届满后，本人多次要求与被上诉人续签租赁合同，但是，被上诉人一直以各种借口拖延，不办理续约事宜。但是，本人一直使用该房屋，也按期缴纳租金、物业管理费、水电费等各项费用，被上诉人也一直向本人收取前述费用。所以，本人认为与被上诉人已经形成了不定期租赁关系。根据我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，根据该法第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。所以，被上诉人若要求解除租赁关系应当给予本人合理的期限，不能要求本人立即搬迁。综上，本人认为，从未拖欠被上诉人任何款项，被上诉人无权要求本人支付任何费用和违约金，本人也从未违反已经失效的《房屋租赁合同》中的任何约定。本人与被上诉人已经形成不定期租赁关系被上诉人无权要求本人立即搬迁，也无权依据该失效的《房屋租赁合同》要求本人承担任何违约责任。请法院依法撤销一审法院的全部判决，以维护本人的合法权益。天河住建水务局二审答辩：同意一审判决处理，不同意曹文合的上诉请求。天河住建水务局于2018年9月13日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除天河住建水务局与曹文合之间的租赁合同关系；2.曹文合搬离广州市天河区员村新村X号201房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.曹文合支付占用上述房屋所产生的房屋占用费（按每月房租113.7元的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；4.曹文合支付违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%的标准，从2018年11月1日起计至实际搬离之日止）；5.本案的诉讼费由曹文合承担。一审法院
经审理查明：1999年7月19日，广州市房地产管理局出具房字第**《广州市房地产管理局接管房地产通知书》，将员村新村63-X号房交由天河区房管局接管，接管日期为1999年7月19日，接管面积为1656.20㎡。2011年10月29日，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（出租人/甲方）与曹文合（承租人/乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积为34.55平方米；租赁期限自2011年4月1日起至2013年3月31日止，月租金113.7元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前缴纳当月租金；（第二十条第3项）乙方同意并确认，签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条第2项）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。一审另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审庭审中，天河住建水务局表示曹文合交付涉案房屋的租金至2018年10月，并出示广州市房地产档案馆出具的房地产查询情况，显示曹文合名下登记有天河区黄村路132号X房（面积为82.9999平方米，房屋用途为住宅，登记字号为2009登记字9026167），曹文合配偶黄晓梅名下登记有天河区茶山路231号X房（面积为80.4844平方米，房屋用途为住宅，登记字号为2017登记字9354481）。天河住建水务局主张曹文合及其配偶名下已拥有自有产权房屋，已不符合继续承租直管房的条件和标准，诉请要求解除天河住建水务局、曹文合之间的租赁合同关系并要求曹文合交还房屋。曹文合确认其及配偶名下自有产权房屋的情况，但辩称涉案房屋系单位分配给曹文合的福利房的一部分，因当初福利房的面积不够，所以将涉案房屋也分配给曹文合使用，是曹文合从单位获得的合法福利，对此并未提交证据。曹文合表示其与配偶居住在涉案房屋，且配偶与曹文合并非处于同一户籍。一审法院认为：原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与曹文合签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租赁期限为自2011年4月1日起至2013年3月31日止，在租赁期限届满后虽双方没有续签合同，但曹文合仍占有使用涉案房屋并每月支付租金，已成立实际不定期租赁关系。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据查明的事实，曹文合及其配偶名下已有自有产权住房，天河住建水务局主张曹文合已不符合直管房的承租条件和标准，诉请要求解除合同，要求曹文合腾空及交还涉案房屋，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情定为30日。天河住建水务局诉请要求曹文合支付自2018年11月起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，一审法院予以支持。房屋占用费的标准为每月113.7元。《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期届满，双方未续订合同且天河住建水务局要求收回房屋，曹文合逾期不交出承租房屋的，天河住建水务局有权按占用期内占用费总额的100%收取违约金。曹文合逾期未搬出涉案房屋，天河住建水务局诉请要求曹文合支付自2018年11月起至实际交还房屋之日止的违约金，一审法院予以支持。违约金的数额应与上述房屋占用费的数额一致。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年10月29日作出一审判决：
一、解除原告广州市天河区住房和建设水务局、被告曹文合之间就广州市天河区员村新村X号201房成立的租赁合同关系；
二、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告曹文合及其同住人员腾空上述房屋，将房屋交还给原告广州市天河区住房和建设水务局；
三、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告曹文合向原告广州市天河区住房和建设水务局支付上述房屋自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占用费（按每月113.7元计付，如被告曹文合自行履行支付房屋占用费的义务的，相应金额应予以扣减）；
四、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告曹文合向原告广州市天河区住房和建设水务局支付逾期交还上述房屋的违约金（按每月113.7元的标准，自2018年11月1日起至实际交还上述房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由被告曹文合负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。审核曹文合所收本案起诉状副本及一审庭审笔录，天河住建水务局均明确其诉讼请求包含有违约金的主张。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一审法院判令解除双方当事人租赁合同关系，要求上诉人腾空交还涉案房屋并且支付占用费及违约金的处理是否正确。关于曹文合应否腾空交还涉案房屋的问题。首先，原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局与曹文合签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期届满后，双方当事人未再续签书面合同，曹文合继续使用涉案房屋并支付租金，故一审法院认定双方形成不定期租赁关系，并无不当。其次，该租赁合同约定承租人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给出租人，逾期不交回的视为违约。根据本案查明事实，曹文合名下已有自有产权住房，故其及同住人员不符合上述合同约定的可在涉案房屋继续居住的条件，曹文合在此情况下继续居住使用涉案房屋已构成违约。因此，天河住建水务局诉请解除合同、曹文合腾空交还涉案房屋合理有据，一审法院予以支持并无不当。关于曹文合应否支付房屋占用费及违约金的问题。承上所述，鉴于本案支持天河住建水务局解除双方租赁合同关系的诉请，故一审法院根据天河住建水务局的诉请，判决曹文合向天河住建水务局支付自2018年11月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（曹文合已自行支付的款项可以抵扣上述费用），处理正确。曹文合已取得自有产权住房，但无依约及时解除合同并搬离涉案房屋已构成违约，故一审法院判决曹文合按照占用费的标准自天河住建水务局主张的2018年11月1日起支付违约金至实际搬离涉案房屋之日止，符合合同约定，本院予以维持。至于曹文合提出一审判决违约金部分的内容为一审法院擅自裁判的问题。经审核曹文合所收起诉状副本及一审庭审笔录，天河住建水务局均表明其诉讼请求包含有违约金部分的内容，曹文合该部分的上诉理由没有事实依据。关于曹文合要求天河住建水务局退还已经支付的物业管理费用的问题，因曹文合在一审审理过程中并未对此提起反诉，且曹文合实际居住涉案房屋已超过2018年12月31日，故其主张不能成立。综上所述，曹文合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由曹文合负担。本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 李 民
审判员 柳玮玮
二〇一九年四月九日
书记员 冯冠豪郭丽淳 来自：