江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初319号
原告（反诉被告）：南昌市创昇房地产有限公司，住所地：南昌市望城新区兴业大道**，统一社会信用代码：91360122079030957W。
法定代表人：万怡宁，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110195394。
委托诉讼代理人：赖筝，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201811040228。
被告（反诉原告）：新建县璜垦畜禽养殖场，，住所地：新建县璜垦三二〇国道旁统一社会信用代码：92360122L5629088XB。经营者：夏五龙，男，汉族，1966年9月1日生，住江西省南昌市青山湖区。
委托诉讼代理人：阮子龙，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601198510204122。
第三人（反诉被告）：徐斌，男，汉族，1982年12月13日生，住江西省南昌市新建县。
委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601199110195394。
委托诉讼代理人：赖筝，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201811040228。
原告南昌市创昇房地产有限公司（以下简称创昇公司）与被告新建县璜垦畜禽养殖场（以下简称璜垦养殖场）、第三人徐斌合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理期间，璜垦养殖场向本院提出了反诉，本院依法将璜垦养殖场的反诉与创昇公司的本诉合并审理。
原告（反诉被告）创昇公司的法定代表人万怡宁及委托诉讼代理人杜红民、赖筝，被告（反诉原告）璜垦养殖场的委托诉讼代理人阮子龙，第三人（反诉被告）徐斌的委托诉讼代理人杜红民、赖筝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创昇公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令璜垦养殖场返还创昇公司全部履约保证金12000000元及利息898726元（其中6000000元的利息从从2016年10月14日开始计算，另外6000000元的利息从2017年3月20日开始计算，均按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至保证金清偿之日为止）;2、请求法院依法判令本案诉讼费、保全费、保险费等费用由璜垦养殖场承担。事实与理由：2013年7月，徐斌通过公开招拍挂方式竞拍获得坐落于望城新区永强南路东侧、创新路南侧编号为BAK2O13014的国有建设用地使用权。徐斌于2013年8月1日与璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》，2013年8月13日，与新建县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。根据《还建房建设条件协议》第二部分第二条约定：“在国土部门就南昌望城新区永强南路以东、创新路以南的总面积为9.21亩国有建设用地使用权挂牌出让成交后三日内，乙方（徐斌）就将人民币1200万元给甲方（本案璜垦养殖场）；该款项作为乙方必须本协议的履约保证金。竞得人履约保证金返还条件：乙方按约如期施工，在工程全部竣工并验收合格后一次性免息返还50％的履约保证金600万元整。乙方办妥房产证交给甲方后，返还剩余部分履约保证金600万元。由甲方一次性免息全部返还乙方”。2013年8月5日，徐斌依约将1200万元支付给璜垦养殖场。此后，徐斌为开发此房地产项目成立了创昇公司。2013年11月4日，新建县国土资源局、徐斌、创昇公司三方签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：《国有建设用地使用权出让合同》受让人由“徐斌”变更为“南昌市创昇房地产有限公司”；同时将《国有建设用地使用权出让合同》中约定受让人徐斌的权利、义务转移至南昌市创昇房地产有限公司。2016年10月14日，创昇公司开发的房地产项目完成竣工验收备案，夏五龙于2016年10月18日签收了该竣工验收备案表。按《还建房建设条件协议》的约定，璜垦养殖场应立即返还第一笔600万元履约保证金，但璜垦养殖场却不拒履行返还保证金义务。2017年3月，创昇公司已经完成办理房屋产权证所需全部手续，通知璜垦养殖场提供相关材料，配合办理房屋产权手续，但璜垦养殖场不予理睬。2017年3月16日，创昇公司通过中国邮政EMS向璜垦养殖场邮寄了要求其提供资料办理房屋产权证书的函件，催告其履行相关义务，但璜垦养殖场故意拖延，不予答复，导致创昇公司无法办理房产证。由于璜垦养殖场不配合办理房屋产权证，致房产证无法办理，故意阻却合同履行条件的成就，应视为退还剩余600万元履约保证金条件已经成就，璜垦养殖场应于2017年3月20日返还创昇公司剩余的履约保证金600万元，并按应退还保证金之日起计付利息。璜垦养殖场系起字号的个体工商户，登记经营人为夏五龙，夏五龙应对上述债务承担偿还责任。创昇公司经多次与璜垦养殖场交涉无效，为维护其合法权益，现依《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提出起诉，请贵院依法作出处理。针对创昇公司的诉讼请求，璜垦养殖场辩称，之所以发生本案诉争，是因为创昇公司没有按照合同履行交付房屋义务，实际逾期658天，依据双方约定，逾期交房按照每日千分之五支付违约金，创昇公司应该支付我方1900余万元违约金。至今，房屋未给我方办理产权证，构成违约，其过错在于创昇公司。综上，请求驳回创昇公司的诉请。针对创昇公司的诉讼请求，徐斌辩称，同意创昇公司的起诉意见。璜垦养殖场向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决反诉被告创昇公司、反诉被告徐斌向璜垦养殖场支付延迟交房违约金19082000元（暂按5000元／㎡计算还建商品房总价款、每日千分之五，从约定交房期限的次日起算2015年2月1日计算至实际交房之日2016年11月23日）；2、请求法院依法判决反诉被告创昇公司立即办理还建房的产权证并将产权证交于璜垦养殖场；3、请求法院依法判决本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2013年7月31日，创昇公司拍下了本案还建房所属的地块，并签署了《国有建筑用地使用权成交确认书》。2013年8月璜垦养殖场的经营者夏五龙与徐斌签订了《还建房建设条件协议》，约定：l、由乙方（徐斌）负责开发还建房，面积为1098.44㎡；2、因设计原因造成每套还建面积超过部分8㎡以内的，按1800元／㎡补差，超出8㎡以外的按乙方（徐斌）商品房首期开盘补差；3、开发建设工期为18个月，自乙方（徐斌）签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算；4、乙方（徐斌）如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，应按日向甲方（璜垦养殖场）支付还建商品房总价款千分之五的违约金。璜垦养殖场和徐斌签订上述协议后，2013年11月4日,创昇公司、徐斌、新建县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将《国有建设用地使用权出让合同》的受让人由徐斌变更为创昇公司，受让人的权利义务转移至创昇公司。2014年11月7日，璜垦养殖场和徐斌又签订《交房协议书》，再次约定了交房时间为《国有建设用地使用权成交确认书》起18个月内，交房面积1160平方米以及具体楼号、违约责任等。因此，创昇公司、徐斌应在2015年l月31日完成开发建设。创昇公司自认其在2016年11月23日才交房。创昇公司、徐斌的建设工期已经远超过协议约定工期，严重违约，应当承担违约责任。根据《协议书》第二条第3点第二款约定，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向璜垦养殖场支付还建商品房总价款千分之五的违约金。为此，璜垦养殖场为了维护自己合法权益，特向贵院提起反诉，要求创昇公司、徐斌支付违约金19082000元，该违约金是从自约定交房期限的次日2015年2月1日起计算至实际交付之日止2016年11月23日止，每日按还建商品房总价款5800000元（暂按面积1160㎡、5000元／㎡计算，应以实际还建商品房总价款计算）千分之五计算。扣除徐斌在璜垦养殖场处的1200万元保证金，还应支付违约金7082000元。另外，从交房日期起算，早已过了180天办理房产证的约定，创昇公司必须按照约定为璜垦养殖场办理产权证，并承担相应的违约责任。望法院判如所诉。针对璜垦养殖场的反诉请求，创昇公司辩称，一、本案非因答辩人的原因致使答辩人难以进场施工，开发建设工期的起算时间应当予以顺延。答辩人进场施工后，存在合理顺延工期的事由，应当在约定的18个月工期内予以扣减。因此，答辩人不存在故意违约的行为，不应承担违约金。1、根据《还建房建设条件协议》的约定，开发建设工期为18个月，自签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算。但案涉土地直到2014年8月才征收到位，答辩人因此发《通知书》告知被答辩人，被答辩人也签收确定该项事实。后因土地存在各种纠纷，答辩人通过报警等方式直至2014年11月底，在村委会和政府相关部门的协调下，答辩人才得以进场施工。由于土地征收交地的原因，答辩人难以进场施工，故答辩人开发建设时间应从2014年12月1日开始计算。2、答辩人进场施工后，从2014年12月至2015年11月存在需要延期施工的合理情形，顺延工期共计92天，应当从总工期的18月中扣除。3、答辩人的建设工程于2016年10月10日通过了《工程竣工验收备案表》，被答辩人在同年10月18日签收并办理了相关交房手续，因此答辩人的实际交房时间为2016年10月18日。4、从2014年12月1日起算建设工程时间，答辩人的交房时间为2016年6月1日。至2016年10月18日，共计历时22个月18天，其中扣除顺延工期的92天，与约定的18个月的工期仅相差47天。
二、本案双方约定每日千分之五的违约金过高，高于实际损失很多。依照合同法第一百一十四条第二款的规定，予以调低。1、首先，逾期交房并没有造成被答辩人的房屋价值贬值；其次，答辩人需要向被答辩人交付房屋12套，由于延误了47天（以两个月计算），每套房屋以1000元租金计算（根据公证书中的价格折中取租金）,47天逾期交房造成被答辩人的房屋租金损失共计18800元。2、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，则租金损失18800元的百分之三十为5640元，共计为24440元。而被答辩人反诉要求答辩人支付的违约金，根据被答辩人反诉请求第一项的计算方式计算逾期交房违约金应为1308480=5568000元x0.005x47天（以当时答辩人向房管部门备案的销售合同中最高价格每平方米4800元计算，总面积1160平方米，被答辩人还建商品房总价款为5568000元）。因此，约定的违约金高出实际损失达53倍以上，显属畸高！三、答辩人已经完成办理房屋产权证所需全部手续，并在交房后180天内通知被答辩人提供相关材料，配合办理房屋产权手续，但被答辩人均不予理睬，故意拖延办证，导致答辩人无法办相关权属证明。2017年3月，答辩人已经完成办理房屋产权证所需全部手续，通知被答辩人提供相关材料，配合办理房屋产权手续，但被答辩人不予理睬。2017年3月16日，答辩人通过中国邮政EMS向被答辩人邮寄了要求其提供资料办理房产权证书的函件，催告其履行相关义务，但被答辩人故意拖延，不予答复，导致无法办理房产证。由于被答辩人的原因导致相关义务不能履行，应由被答辩人承担相应责任。综上，请求法院依法驳回被答辩人的反诉诉讼请求。针对璜垦养殖场的反诉请求，徐斌辩称，同创昇公司的答辩意见。创昇公司在本院指定的举证期限内向本院依法提交了以下十四组证据：第一组：1、创昇公司营业执照和法定代表人身份证明书；2、璜垦养殖场的信息档案、经营者身份证以及余静红的身份证明。3、徐斌的身份证。证明目的：璜垦养殖场主体适格，且璜垦养殖场是由夏五龙个人经营的个体工商户。第二组：1、《还建房建设条件协议》2、《国有建设用地使用权出让合同》3、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。证明目的：徐斌与璜垦养殖场签订了《还建房建设条件协议》，并约定了履约保证金的交付与返还条件。第三组：《新建县人民政府办公室抄告单》（新府办抄字2013第512号），证明：徐斌将其权利与义务全部转移至创昇公司。第四组：农村信用合作社《进账单》回单，证明目的：徐斌依约向璜垦养殖场交付了1200万元履约保证金。第五组：1、《竣工验收备案表》（备案号：新建2016第143号）；2、2017年3月16日创昇公司向璜垦养殖场邮寄的《尽快提供相关材料申报产权证书通知函》、中国邮政EMS的邮寄单（附录像）及EMS邮件全程跟踪查询。证明目的：夏五龙于2016年10月18日签收了该竣工验收备案表，返还第一笔600万元履约保证金的条件已经成就；且创昇公司已经具备了办理产权证的条件，并与2017年3月16日向璜垦养殖场邮寄了通知配合办理产权证的函件，该邮件已于2017年3月17日经对方签收。但璜垦养殖场故意拖延，导致创昇公司无法办妥房产证，应视为返还剩余600万元履约保证金的条件也已成就。第六组：《接处警登记表》两份.证明目的：2014年7月、8月，因有人阻碍施工所以报警，导致工程无法如期正常进行实施。第七组：南昌市创昇房地产有限公司于2014年8月19日向璜垦养殖场发出的《通知书》。证明目的：涉案土地于2013年7月31日被南昌市创昇房地产有限公司竞买获得，并于2013年8月13日向璜垦养殖场支付了1200万元的履约保证金。长堎工业园区管委会于2014年8月7日告知涉案土地已全部征收到位，2014年8月19日获得规划部门审核通过，才具备签订建房协议的条件。夏五龙于2014年8月31日签收确认。第八组：南昌市红谷滩新区生米镇中保村民委员会提供的证明。证明目的：政府于2014年8月才交地，因其村上有村民搬迁事项谈判未完成的原因，直至2014年11月底，在村委会和政府相关部门的协调下，施工单位才得以进场施工。第九组：十份《工作联系单》。证明目的：从2014年12月至2015年11月存在需要延期施工的合理情形，顺延工期共计92天。第十组：《公证书》。证明目的：璜垦养殖场主张的违约金过高，高于实际损失即房屋租金的30%。第十一组：商品房预售许可证。证明目的：创昇公司在拿到该地后，在该地做的商品房项目，名称为九珑雅苑住宅小区。第十二组：案涉楼盘九珑雅苑已经销售并经备案的新建县商品房买卖合同126份及合同列表及案外人陶雪洁出具的一份情况说明，并申请陶雪洁作为证人作证，证明目的：案涉12套房屋的价值；九珑雅苑小区三号楼902室的房屋定价为5818元的单价是有客观原因存在的，而不是真实的房屋售价，因此不能以该房屋的单价来确定本案计算房屋单价的价值。璜垦养殖场对创昇公司所举的证据质证认为：对第一组证据的三性均无异议。对第二组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该协议里明确记载逾期交房、办房屋产权证应承担的责任，该协议是政府在拍卖土地的前置条件，作为创昇公司拍卖已经出资，并签订还建房协议，所以应该按协议来履行，逾期交房应承担相应。对第三组证据，三性均无异议。对第四组证据，三性均无异议。对第五组证据，备案表的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该表恰恰说明创昇公司的房屋到2016年10月10日进行备案，也就是说备案时与签署土地成交确认书过去了600多天，已经构成严重违约。对邮寄单，夏五龙没收到，也不能证明是邮寄了创昇公司举证的催收函，认为该邮件的地址既不是璜垦养殖场的住所地也不是夏五龙的住所地，不能证明创昇公司向璜垦养殖场投递的是璜垦养殖场或其经营者可以收到的邮件，且回单上的“他人收”也不能证明夏五龙本人收到了该邮件。我方一直在催创昇公司尽快给办房产证，在新建县法院我方也提出该问题作为反诉诉求，新建县法院也判决给我方办理产权证。对第六组证据，认为与本案延期交房无关，我方协议据具有排他性。我方协议从2013年8月1日起18个月内交房。报警协议是村民与房地产之间，与我方无关，我方土地已经交出了。房地产与居民之间的纠纷不构成延期交房的理由。对第七组证据，真实性无异议，关联性有异议，通知书是通知我们去签交房协议，我方已经按照通知书约定与房地产去签交房协议，并不是因为该通知是延期交房的条件，与核实交房的通知无关。对第八组证据，三性均有异议，作为证明来说按照相关法律规定需要经办人，从内容来看也不达到证明目的，不是职权范围内不能看出是否阻挠。该份证明不构成延期交房理由。对第九组证据，真实性合法性未提出异议，关联性有异议，本身建设施工过程中会含有大量停工、误工，但必须有所预料，而不构成为违约房的条件，延期是你建设方与开发商的问题，与我方的交房没有任何关联。对第十组证据，认为对本案没有任何参考价值，双方签订的是还建房，该份证据去参考周边租金价格无关，作为违约来说你方需承担责任，不能以是否遭到损失为前提。在竞拍前你方已认可该协议，所以须遵守该协议内容。对第十一组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，许可证取得为2015年8月7日，房子未完工，但取得许可证时间距离成交确认书已经过了20多个月，恰恰证明没有完工。对第十二组证据，对于备案合同的三性均未提出异议，对于合同表格的关联性有异议，认为从表格中看出楼盘在2016年高价在5500元，低价在4500元，从该情况可以反映出不是很正常，从最高价让利情况来看也不正常，所以质疑该价格不是真实的销售价格。对于案外人陶雪洁的书面说明和证人证言，三性均有异议，认为在无其他旁证佐证的情况下，单凭案外人的陈述不足以认定存在以按揭款抵债的事实，况且，该套房屋的买卖，经过了银行贷款和房管局的备案登记的确认，由此计算出来的房屋单价恰恰可以反映房屋的市场价值，所以该套房屋的价格可以作为计算该楼盘市场价格的依据。徐斌对创昇公司所举证据的三性均予以认可。璜垦养殖场在本院指定的举证期限内向本院依法提交了以下八组证据：第一组：身份证明。证明目的：双方诉讼主体资格。第二组：长堎工业园与反诉人拆迁协议。证明目的：长堎工业园区确认了我方部分损失的金额，但未能予以补偿，而是由土地竞拍者承担。第三组：还建房建设条件协议。证明目的：该协议是由长堎工业园区在土地拍卖前即已设定的条件，并在其监督下所签订，也是竞拍者必须承担的义务，该协议明确规定了逾期交房每日千分之五违约金责任。第四组：交房协议。证明目的：创昇公司与璜垦养殖场再次确认了《还建房建设条件协议》所确认的延期交房的责任。第五组：成交确认书。证明目的：2013年7月31日成交，且从该日期计算还建房时间。第六组：1、江西新建长堎工业园去管委会《公函》；2、新建县国土资源局[新国土纪要（2013）9号]《国土业务联审会议纪要》；3、新建县国土局《关于望城新区一宗9.208亩国有建设用地使用权公开出让方案及请示及政府同意函。证明目的：政府对该地块土地竞拍人设置了前置条件，第一，必须返还1098.44平方米的商品房给我方，第二，必须在土地成交确认书签订起三日内与我方签订还建房建设条件协议。第七组：长棱工业园与土地中心收储协议。证明目的：将反诉人土地收储。第八组：拍卖须知。证明目的：拍卖前被反诉人知道拍卖所设定的条件包括违约责任。创昇公司对璜垦养殖场所举的上述证据质证认为：对第一组证据，三性均无异议。对第二组证据，协议书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的是损失没有补偿，实际该协议书补偿款已经很明确将来给房子给养殖场，而不是货币补偿。对第三组证据，真实性、合法性无异议，关联性有异议，恰恰证明反诉人有返还保证金1200万元的义务。对第四组证据，三性均有异议，关于双方2013年8月1日签订还建房建设条件协议书的时间与前面举证内容时间矛盾，我方举证的还建房建设条件协议书的时间是空白的，结合土地出纳合同时间为8月31日，合同中有个条款约定出让协议出让成交后三日内签订，该协议书一定是在2013年8月31日以后签订，所以怎么可能是8月1日签订。我方认为签订时间是13号之后，16号之前。交房协议中有条内容违反法律规定是无效的，与原签订协议不相符，还建房建设条件协议内没有交房时间约定，只有建设工期18个月。该协议是拍卖成交前定的条款，内容涉及土地交涉及规划许可问题，所以当初协议书无法确定交房时间。交房时间为甲方签订建设用地成交使用书起，18个月是建设期限根据建设工程规划合拟的工期，甲方签订是2014年11月7日，土地才刚刚交付给我方，真正离成交18个月只有短短的3个月时间，这3个月时间是不可能完成建设工期的。对第五组证据，关联性有异议，不能证明应该从7月13日计算还建房的时间。对第六组证据，对证明目的有异议，无偿给付我方是给了，但由于璜垦养殖场的原因无法办理产权证明，我方已经签署了还建房建设条件协议。对第七组证据，三性无异议。对第八组证据，关联性有异议，被反诉人知道拍卖所设条件，从拍卖须知中并不能看出设定了违约责任。徐斌对璜垦养殖场所举证据的质证意见与创昇公司的质证意见一致。本院经审理认为，对创昇公司提交的第一组证据，璜垦养殖场、徐斌对其三性均无异议，本院予以确认。对第二组证据，徐斌对其三性无异议，璜垦养殖场对其真实性、合法性无异议，仅对关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第三组、第四组证据，璜垦养殖场、徐斌对其三性均无异议，本院予以确认。对第五组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对备案表的真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，故本院对备案表予以确认。对邮寄单及相关证据，璜垦养殖场对其三性均有异议，因该组证据可以证明本案相关事实，本院对该组证据予以确认。对第六组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对真实性、合法性未提出异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第七组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第八组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对三性均有异议，因该组证据能够证明本案相关事实，本院予以确认。对第九组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对三性均有异议，因该组证据能够证明本案相关事实，本院予以确认。对第十组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对真实性、合法性未提出异议，关联性有异议，
本院认为该证据与本案待证事实无关，故对该组证据不予确认。对第十一组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第十二组证据，徐斌对其三性均无异议，璜垦养殖场对于备案合同的三性均未提出异议，对于合同表格的真实性、合法性未提出异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对于璜垦养殖场提交的第一组证据，创昇公司和徐斌对其三性均无异议，本院予以确认。对第二组证据，创昇公司和徐斌对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第三组证据，创昇公司已作为证据向本院提交，创昇公司和徐斌对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第四组证据，创昇公司和徐斌对其三性均有异议。对第五组证据，创昇公司和徐斌对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。对第六组证据，创昇公司和徐斌对其三性未提出异议，仅对证明目的有异议，
本院认为该组证据可以证明本案相关事实，对其予以确认。对第七组证据，创昇公司和徐斌对其三性均无异议，本院对该组证据予以确认。对第八组证据，创昇公司和徐斌对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，且其异议理由不成立，本院对该组证据予以确认。结合各方的陈述和举证质证情况，本院认定事实如下：因重点项目杭南长高铁建设需要，新建县璜垦畜禽养殖场需实施整体拆迁。2013年7月9日，经新建县人民政府批准，新建县国土资源局在网上发布公告，以网上拍卖方式出让拆迁所涉地块的国有建设用地使用权，约定：“土地受让人须在该宗土地所建商品房无偿还建1098.44㎡商品住宅给新建县璜垦畜禽养殖场”“土地受让人须在该宗土地成交之日三天内与璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》”。2013年7月31日，徐斌通过公开招拍挂方式竞拍获得前述坐落于望城新区永强南路东侧、创新路南侧编号为BAK2013014的国有建设用地使用权，并与新建县土地矿产交易服务中心签订了《成交确认书》。2013年8月1日，徐斌与璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》，该协议第一条第四款约定：“4、建设工期要求开发建设工期为18个月，自乙方签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算”；第二条第二款约定：“2、在国土部门就南昌望城新区永强南路以东、创新路以南的总面积为9.21亩国有建设用地使用权挂牌出让成交后三日内，乙方（徐斌）应将人民币壹仟贰佰万元给甲方（璜垦养殖场）；……该款项作为乙方必须本协议的履约保证金。竞得人履约保证金返还条件：乙方按约如期施工，在工程全部竣工并验收合格后一次性免息返还50％的履约保证金陆佰万元整。乙方办妥房产证交给甲方后，履约保证金的剩余部分陆佰万元整，由甲方一次性免息全部返还乙方”；第二条第三款约定：“乙方如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，应按日向甲方支付还建商品房总价款千分之五的违约金”；第二条第四款约定：“4、乙方负责按国家规定及时办理产权证。在交房180天内，乙方办妥房产证交给甲方，费用由甲方全额承担。”2013年8月5日，徐斌将1200万元履约保证金支付给璜垦养殖场。2013年8月13日，就前述国有建设用地使用权，新建县国土资源局与徐斌签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：36012220130731G014）。此后，徐斌为开发此房地产项目成立了创昇公司。2013年11月4日，新建县国土资源局、徐斌、创昇公司三方签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：前述《国有建设用地使用权出让合同》的受让人由“徐斌”变更为“南昌市创昇房地产有限公司”；同时将前述《国有建设用地使用权出让合同》中约定的受让人徐斌的权利、义务转移至南昌市创昇房地产有限公司。2016年10月14日，创昇公司开发的房地产项目完成竣工验收备案，璜垦养殖场的经营者夏五龙于2016年10月18日签收了该竣工验收备案表。案件审理中，为确定璜垦养殖场主张的逾期交房违约金的还建商品房的单价，经本院释明，双方同意按九珑雅苑已售出的126套房屋中备案价格与诉争12套房相近时期、栋数、楼层中的最高价，作为还建商品房的单价。根据创昇公司提供的已售出并经房屋备案登记的126套商品房的买卖合同，涉案还建小区九珑雅苑已售房屋中，与该12套房屋相近时期、栋数、楼层交付的房屋单价最高为5818元/平方米。另查明，璜垦养殖场的12套还建房一直没有办理产权登记手续。
本院认为，结合各方的诉辩意见和举证质证情况，本案的争议焦点是，一、创昇公司主张璜垦养殖场返还保证金1200万元并承担延迟期间的利息是否有事实和法律依据？二、创昇公司是否应当依据《还建房建设条件协议》承担逾期交房违约金？违约金如何计算？三、璜垦养殖场主张创昇公司应当为其还建房办理相应房产登记，是否应当予以支持？关于争议焦点一，徐斌通过公开招拍挂方式竞拍获得前述土地的国有建设用地使用权后，新建县国土资源局、徐斌、创昇公司签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将前述土地出让合同中的受让人由徐斌变更为创昇公司；同时将合同中约定的受让人徐斌的权利、义务转移至创昇公司。本案中，徐斌已于2013年8月5日将1200万元履约保证金支付给璜垦养殖场。创昇公司作为案涉土地用地使用权的最终获得者，徐斌与璜垦养殖场在拆迁前签订的《还建房建设条件协议》中约定的徐斌的权利义务当然地由创昇公司继受，创昇公司依据协议主张保证金1200万元的返还，于法有据，本院予以采纳。《还建房建设条件协议》第二条第二款约定：“2、在国土部门就南昌望城新区永强南路以东、创新路以南的总面积为9.21亩国有建设用地使用权挂牌出让成交后三日内，乙方（徐斌）应将人民币壹仟贰佰万元给甲方（璜垦养殖场）；……该款项作为乙方必须本协议的履约保证金。竞得人履约保证金返还条件：乙方按约如期施工，在工程全部竣工并验收合格后一次性免息返还50％的履约保证金陆佰万元整。”；对于第一笔600万元履约保证金的返还条件“工程全部竣工并验收合格”，创昇公司举证的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》上，南昌市新建区建筑行业管理中心于2016年10月14日同意了该工程的竣工验收备案，故2016年10月14日时，返还第一笔600万元的履约保证金的条件已成就，璜垦养殖场应返还创昇公司履约保证金600万元。璜垦养殖场于2016年10月18日签收了竣工验收备案表，付款条件已经成就，因此应自2016年10月18日起至付清之日止（即自2016年10月18日起计算至付清之日止），按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失。《还建房建设条件协议》第二条第二款约定：“……乙方办妥房产证交给甲方后，履约保证金的剩余部分陆佰万元整，由甲方一次性免息全部返还乙方……”经查，双方对于案涉房屋的产权证书还没有办理均无异议。本案审理期间，创昇公司向本院举证了其于2017年3月16日，通过中国邮政EMS（编号1023267806819）向璜垦养殖场邮寄了要求璜垦养殖场提供资料办理房屋产权证的函件，并提交了邮寄该函件的录像、该函件的邮寄单及全程跟踪查询结果，显示该邮件于2017年3月16日，12：17:10收寄，于2017年3月17日因“他人收，同事夏先生代”及“妥投”。庭审中，对于该邮件预留的电话号码，双方均确认是璜垦养殖场的经营者夏五龙使用的。璜垦养殖场虽以非夏五龙本人签收对该邮件的送达提出质疑，但根据EMS所留电话号码，不能否认夏五龙以他人代收方式收到该邮件的事实。对于创昇公司向夏五龙寄送要求璜垦养殖场提供资料办理房屋产权证的函件以及夏五龙于2017年3月17日收到的事实，本院予以确认。创昇公司主张，2017年3月，其已完成办理案涉房屋产权证所需全部手续，通知了璜垦养殖场提供相关材料，但璜垦养殖场一直未予配合，导致创昇公司无法办理相关权属证明，故意阻却履约保证金返还条件的成就，应视为退还第二笔600万元履约保证金条件已经成就，本院予以采纳，璜垦养殖场应于2017年3月17日履行返还该600万元履约保证金的义务，并于2017年3月17日起至付清之日止（即自2017年3月17日起计算至付清之日止），按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失。璜垦养殖场以创昇公司存在逾期交房，据双方约定需承担逾期交房按照每日千分之五支付违约金1900余万元违约金，且至今房屋未给办理产权证构成违约为由拒绝返还保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，创昇公司是否应当依据《还建房建设条件协议》承担逾期交房违约金？违约金的承担应当如何计算？《还建房建设条件协议》第一条第一款约定：“1、小区规划位置和要求……乙方必须在该小区内商品住宅无偿还建给甲方，面积为1098.44㎡……”第一条第四款约定：“4、建设工期要求开发建设工期为18个月，自乙方签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算”；第二条第三款约定：“乙方如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，应按日向甲方支付还建商品房总价款千分之五的违约金”。双方签订的《交房协议书》第一款中再次明确，交房时间为创昇公司签订《国有建设用地使用权成交确认书》起十八个月内。结合上述查明事实，案涉土地《成交确认书》上交易时间为2013年07月31日，按前述约定，开发建设工期为18个月从2013年8月1日起，至2015年1月31日止。对于案涉房产实际交付时间，创昇公司和徐斌认为夏五龙于2016年10月18日签收了竣工验收备案，应以该日为交付时间。
本院认为，夏五龙在验收单签署的是“收竣工验收备案表”，不能等同于房屋的交付凭证。庭审中，璜垦养殖场自认房屋实际交付时间为2016年11月23日，本院予以确认。另外，由于《还建房建设条件协议》未约定建设工期顺延的事由，而创昇公司提出的施工期间存在村民搬迁、天气、停水停电等问题，均不属于顺延建设工期的合法事由，所以，对于其提出建设工期应予顺延的答辩意见，本院不予采纳。因创昇公司实际交房时间2016年11月23日晚于建设工期的截止日2015年1月31日，根据约定，自约定交房期限的次日2015年2月1日起至实际交付之日2016年11月23日止，共计661日，创昇公司应按日向璜垦养殖场支付逾期交付还建房的违约金。关于合同约定的逾期按日按商品房总价款每日千分之五的违约金，
本院认为该约定远远超过违约所造成的实际损失，显属畸高，本院依法将其调整为按日按商品房总价款万分之五计算。对于商品房总价款的具体确定方式，本院在审理期间已查明，案涉楼盘九珑雅苑小区除璜垦养殖场的12套房屋外，均已销售完毕，且销售合同在房管部门进行了登记备案，故
本院认为，登记备案合同的价格完全可以反映该楼盘的真实市场价格，可参照该楼盘相近时期、栋数、楼层房屋的最高单价5818元/平方米计算案涉商品房的单价，创昇公司抗辩认为所取的5818元/平方米系通过抵押贷款偿还工程款，故虚高了房屋单价无确凿证据证实，本院不予采信。综上，按单价5818元/平方米，以还建房的总面积1098.44㎡计算还建房的总价款6390723.92元。即逾期交房的违约金为6390723.92元×0.0005/日×661日即2112134.26元。关于焦点三，璜垦养殖场主张创昇公司应当为其还建房办理相应房产登记，是否应当予以支持？《还建房建设条件协议》以及《交房协议书》中，双方已就交房办证的条件和期限予以约定。按协议的约定，璜垦养殖场的还建房为：3#楼（17楼G1、G3）、（16楼G1、G3）、（15楼G1、G3）、（13楼G1、G3）、（12楼G1）、（11楼G1）、（10楼G1）、（9楼G1）。创昇公司于2016年11月23日交付了上述房产给璜垦养殖场，协议约定的办理产权登记手续的期限已届满，创昇公司应按协议约定将该12套房屋的产权登记手续所需材料备齐，向房屋所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门提出办理该12套房屋的房屋产权登记申请，璜垦养殖场应给予相应的协助并按协议约定承担房屋产权登记的费用。综上所述，本诉原告创昇公司的诉讼请求部分成立，反诉原告璜垦养殖场的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款之规定，
判决如下：
一、新建县璜垦畜禽养殖场自本判决生效之日起十日内，返还南昌市创昇房地产有限公司履约保证金600万元，并自2016年10月18日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率向南昌市创昇房地产有限公司承担相应利息损失；
二、新建县璜垦畜禽养殖场自本判决生效之日起十日内，返还南昌市创昇房地产有限公司履约保证金600万元，并自2017年3月17日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率向南昌市创昇房地产有限公司承担相应利息损失；
三、南昌市创昇房地产有限公司自本判决生效之日起十日内，向新建县璜垦畜禽养殖场支付逾期交房的违约金2112134.25元；
四、南昌市创昇房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于九珑雅苑小区3#楼（17楼G1、G3）、（16楼G1、G3）、（15楼G1、G3）、（13楼G1、G3）、（12楼G1）、（11楼G1）、（10楼G1）、（9楼G1）产权登记手续所需材料备齐，向房屋所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门提出办理该12套房屋的房屋产权登记申请，新建县璜垦畜禽养殖场应给予相应的协助，并承担房屋产权登记的费用；
五、驳回本诉原告南昌市创昇房地产有限公司和反诉原告新建县璜垦畜禽养殖场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。南昌市创昇房地产有限公司预交的本诉案件受理费99192.36元，由新建县璜垦畜禽养殖场负担90000元，南昌市创昇房地产有限公司负担9192.36元；新建县璜垦畜禽养殖场预交的反诉案件受理费68146元，由新建县璜垦畜禽养殖场负担60000元，南昌市创昇房地产有限公司负担8146元；南昌市创昇房地产有限公司预交的案件保全费5000元，由新建县璜垦畜禽养殖场负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，同时按照《诉讼费用交纳办法》交纳案件受理费[开户行：中国农业银行南昌市象南广场支行，账号：14×××42-3，收款单位：江西省高级人民法院]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 段 毅
审判员 刘卫平
审判员 李 恒
二〇一九年四月八日
法官助理胡磊
书记员陈思思 来源：