北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2280号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王树友，男，1963年12月14日出生。
委托代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京正通恒兴商贸有限公司，住所地北京市丰台区新发地潘家庙村****。
法定代表人：梅士龙，董事长。
委托诉讼代理人：张大卫，北京市长济律师事务所律师。
上诉人王树友因与被上诉人北京正通恒兴商贸有限公司（以下简称正通公司）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初44784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王树友上诉请求：撤销一审判决第三项，改判正通公司退还王树友已经支付的租金300000元并赔偿王树友投入的装修损失325946元。事实和理由：
一、一审法院认定了涉案房屋属于违章建筑，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，故正通公司应当退还已经收取的租金和押金。
二、正通公司明知涉案房屋是违章建筑仍租赁给王树友，王树友对涉案房屋是违章建筑并不知情，进行了装修，违章建筑拆除后的装修损失应由正通公司承担赔偿责任。
三、王树友签订租赁合同的目的是开办农民工小学，不以营利为目的，一审法院以已经获利为由不退还已支付的费用，于法无据，与事实不符。
四、租赁合同期限6年，王树友已经缴纳了1年的租金，但实际只使用了10个月涉案房屋就被拆除，正通公司应当退还租金。正通公司辩称，正通公司与王树友签订《项目合作协议书》后，王树友不顾我方的反对意见自建房屋，未经审核报批违建学校，故涉案房屋被拆除是王树友违约建房造成的，与我方无关，根据协议第7条，应由其自行承担损失。一审判决虽认定协议无效，但王树友一直占用我方土地，占用期间应当支付使用费。王树友向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认双方之间签订的《项目合作协议书》无效；2、判决正通公司返还我支付的35万元；3、判决正通公司赔偿我投入的装修成本325946元；4、判决正通公司承担本案的诉讼费。正通公司向一审法院反诉请求：1、判令解除双方于2016年8月26日签订的《项目合作协议书》；2、判令王树友立即将协议项下的位于东北旺中路西侧地块予以腾退，并将该土地及地上物一并交还给我方；3、判令王树友给付至腾退之日止的合作收益资金108493.11元；4、判令王树友给付逾期付款违约金198000元；5、反诉费由王树友承担。一审法院认定事实：2016年8月26日，甲方正通公司与乙方王树友签订《项目合作协议书》，内容为：根据甲方与北京法政实业集团有限公司签订的合作协议书，甲方享有东北旺中路西侧地块6年的使用权，现因经营需要甲乙双方通过友好协商，就项目达成以下协议：
一、甲方投入土地，位于东北旺中路西侧地块水泥马路北侧，南北向西边长约73米、东边长约72.6米，东西向北边长约96.5米、南边长约97.1米，合计约10.57亩。乙方投入资金并自行管理。合作期限自2016年9月1日起至2022年7月30日止，协议期满后在同等条件下优先与乙方合作。
二、乙方每年向甲方上交合作收益资金，第一年为30万元，第二年40万元，第三年在40万基础上每年递增5万元为45万元，以此类推为第四年50万元，第五年55万元，第六年60万元。签订本协议当日即付合作保证金5万元，甲方场地清空乙方进入场地当日内即付清当年收益金30万元给甲方，以后收益金应于当年7月1日前付清。无论本项目是盈利还是亏损，甲方不得额外索要其他收益，乙方如不按时缴纳，每逾期一天，应按未交部分的千分之五缴纳滞纳金，乙方逾期一个月仍未缴纳时，甲方有权立即解除合同，收回全部土地，地上，地上物等全部无偿归甲方所有该项目的日常经营管理由乙方负责，甲方不参与管理。
四、本协议期间，如政策原因致本合作项目不能继续进行时，本协议中止，甲方应退还乙方剩余部分合作资金，乙方不得向甲方索要投资或经营损失。
五、本地块被依法征用或拆迁时，现有地上物补偿全部归甲方所有，新增地上物补偿按照甲方20%，乙方80%比例分配。
七、乙方在合作期内因非法使用土地，被有关部门处罚或者采取整改措施等，甲方对此不承担任何补偿或赔偿责任。如果因乙方的上述行为造成甲方损失的还应当赔偿甲方，且在此情况下甲方有权解除协议而不需承担违约责任。
八、如果乙方未按协议约定时间交付合作收益，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本协议而不承担违约责任。
九、甲方场地清空应于2016年10月1日前完成。上述合同签订后，王树友于2016年8月26日缴纳合作保证金5万元，于2016年10月12日交纳第一年合作收益30万元。王树友于2016年10月15日接收涉案场地。就涉案场地来源，正通公司提交2003年12月16日甲方北京市法政实业集团有限公司与乙方北京市海淀区西北旺镇马连洼村民委员会签订的《土地租用协议书》复印件，内容为乙方向甲方提供136.66亩土地租给甲方，从2004年1月1日起至2023年12月31日，期限20年；甲方按本协议约定期限支付租金后，享有该土地的使用权，甲方根据发展需要，经规划和有关部门批准后，乙方认可，可在该地块按规划部门所批准的项目范围内建设和经营；合作履行期间，甲方未经乙方同意，不得改变土地使用性质，把土地转租、转借、转让等；合作期间，甲方经有关部门批准投资建设的房屋等归甲方所有。正通公司另提交2015年7月20日甲方北京法政实业集团有限公司与乙方正通公司签订的《土地使用权合作协议》，内容为甲方将其从北京市海淀区西北旺镇马连洼村民委员会承租的150亩土地与乙方合作使用，乙方同意合作，合作期限7年；土地合作用途为乙方负责按照法律法规的有关规定实际开发使用土地，并承担使用该地块引发的法律责任。正通公司称无法提交《土地租用协议书》原件，据此主张其提供给王树友使用的土地系其与北京法政实业集团有限公司合作土地的一部分，其对涉案土地有使用权。王树友称无法核实《土地租用协议书》真实性。就合同后续履行情况，王树友主张2016年10月中旬接收场地，当时土地上有正通公司自建房37间，东西向两排房屋，面向南的一排房屋20间，砖混结构，面向北的一排房屋17间，彩钢板活动房；其接收后雇佣施工队对砖混结构的20间房进行了装修，含走线、粉刷墙、更换门窗、刮腻子、吊顶、做防水、铺地板砖，屋外平整土地做操场，建公共厕所，支出325946元，其装修后将场地用于开办小学（无资质），2017年春节后开学，名称为京豫希望小学。2017年4月，城管称房屋为违章建筑，6月底下发拆除通知，7月29日房屋被拆除。王树友就此提交装修合同、装修款收据，另申请证人郭某出庭作证。正通公司对装修证据的关联性不认可，主张上述证据无法证明装修的实际投入，且根据合同约定，如因王树友非法使用土地致使地上物被整改或拆除，一切责任由王树友自行承担。王树友就房屋拆除情况，提交了《北京市海淀区西北旺镇人民政府限期拆除决定书（京海西镇拆字【2017】004号）》内容为：相对人正通公司，案由违法建设，西北旺镇人民政府违法建设核查队经巡查发现正通公司未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在北京市海淀区西北旺镇东北旺中路西侧建设砖混结构房屋37间，总建筑面积592平方米，责令正通公司于15日内自行拆除上述建筑，恢复原貌。逾期不拆除上述建筑，将强制拆除，2017年6月17日。王树友另申请法院至该核查队调取询问笔录，法院自北京市海淀区西北旺镇违法建设核查队调取了询问笔录，内容为：时间2017年6月27日，被询问人张志高，张志高称受正通公司委托对东北旺中路西侧京豫小学房屋情况进行说明，东北旺中路西侧房屋由其建盖，2014年7月份建设，现由京豫希望小学租用，用途是学生上课教室，对核查队2017年6月26日对房屋现场检查和勘验情况即东北旺中路西侧建设水泥盒子房37间，共计592平方米的检查结果无异议。对上述询问笔录，王树友认可真实性，正通公司不认可询问笔录的内容，主张张志高对房屋建盖情况不知情，认可张志高系其公司工作人员，但主张张志高做上述询问未经公司委托。庭审中，经法院要求，张志高本人到庭接受询问，其称最早核查队下发的违章通知送达给了京豫小学，因京豫小学非土地使用权一方，不是违章主体，故后又将违章通知送达给了正通公司；其公司与王树友系合作关系，王树友办学无资质；核查队通知其公司接受询问，其本人至核查队说明情况；2014年城建第五工程局租用其公司土地时建盖了20间水泥盒子房并进行装修，2016年9月搬走；王树友2016年搬入后新建了17间水泥盒子房，建盖时其不知情，其于2016年11月发现王树友建房后找王树友，王树友称可以搞定；其自2016年开始负责涉案土地的管理等。王树友对张志高的陈述不予认可，认可搬入后搭建了彩钢板2间、锅炉房1间、厕所1间，搭建房屋时告知了张志高，张志高称可随意使用土地。在法院对张志高的本次询问中，正通公司法定代表人梅士龙在场，在询问完毕要求张志高签字时，梅士龙称让张志高考虑清楚，不让张志高签字，后张志高称一些事情需再行考虑，未在询问笔录中签字。后张志高向法院邮寄了书面证言。就房屋建盖情况，王树友另申请证人刘某到庭作证，刘某称其系中城建第六工程局现场管理员，2014年7月开始因中城建第五工程局施工需要，临时住在20间砖混结构的房子里，房屋是土地租赁方提供的，2016年9-10月份搬离，其方居住期间搭建了彩钢板房屋，搬离时未拆除，搬离之事由同事戚荣海通知。对上述证言，王树友认可，正通公司不予认可。正通公司另提交责令停止土地违法行为通知书、卫星图片，主张王树友租用土地后涉案土地附着物的变化，王树友均不予认可。就《项目合作协议书》的内容及性质，王树友主张系房屋租赁，签约之时张志高称涉案土地上房屋有合法手续，其当时未要求正通公司出示合法建房手续，签约之时正通公司称可以装修，但未约定合同到期之后装修如何处理。正通公司则主张系合作关系，其方提供土地，王树友从事何种经营其不干涉，不论盈亏王树友均按照约定交纳收益资金。就王树友第一项诉请，其主张因正通公司提供的租赁物为违章建筑，故双方之间的协议书应为无效；因合同无效，故要求返还已支付的房屋租金30万元和保证金5万元；因正通公司提供的租赁房屋为违章建筑，故要求赔偿装修损失。就正通公司的反诉诉请，其主张双方合同有效，因王树友存在违约，故要求解除合同，要求王树友腾退土地返还；经查现涉案土地上有王树友种植的树木，王树友称不主张树的权益，涉案土地上建筑物被拆除后其即未再使用过土地，故不存在返还的问题。一审法院认为，王树友与正通公司签订的《项目合作协议书》系双方当事人真实意思表示，合同约定正通公司投入土地，王树友每年向正通公司上交合作收益资金，无论项目盈利还是亏损，合作收益资金数额不变，正通公司不参与经营，日常经营管理及开支全部由王树友承担。根据上述合同约定内容，《项目合作协议书》名为项目合作，实为租赁关系。就租赁标的，合同约定了正通公司提供土地；就涉案土地上房屋建盖情况，正通公司在本案中的陈述与其在本诉讼之前其公司在核查队陈述的情况不一，且张志高在法院对其询问时所作陈述与庭后提交书面证言内容亦不一致，基于正通公司在本案诉讼中相关陈述前后存在矛盾，且就其主张并未提交相关证据予以证明，法院对其对房屋建盖情况的主张均不予采信。由此可确定的是双方签约之时涉案土地上存有房屋，房屋与涉案土地一并由正通公司出租给王树友使用。因房屋无合法建盖手续，王树友诉请合同无效，于法有据。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对租赁房屋因无合法审批手续导致的合同约定无效，正通公司作为出租方，明知房屋无合法建盖手续，存在过错；同时，王树友签约之时未要求查看房屋合法建盖手续，亦存在过失。王树友租用房屋及土地后使用了近一年的时间，因其对该部分合同无效亦存在过错，且已实际使用涉案土地及房屋并有收益，现其要求返还30万元的费用，法院不予支持；就其要求正通公司赔偿其装修损失一节，其在未明确房屋存在合法审批手续时自行投入，因涉案土地上房屋已被拆除，且其已使用房屋近一年，现其要求正通公司赔偿，于法无据，其诉请亦应予驳回；就其要求正通公司退还保证金一节，涉案土地上房屋已被拆除，王树友已无法使用房屋及土地，故正通公司应退还保证金。就正通公司反诉诉请，王树友在涉案土地上房屋被拆除后未再使用土地，故不存在返还土地之事宜；因正通公司提供的地上物被认定为违章而被拆除，王树友之后未再使用，现正通公司要求王树友支付合作收益资金及逾期付款违约金，均无事实及法律依据，均应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：
一、王树友与北京正通恒兴商贸有限公司签订的《项目合作协议书》无效；
二、北京正通恒兴商贸有限公司于本判决生效后七日内返还王树友保证金五万元；
三、驳回王树友其他诉讼请求；
四、驳回北京正通恒兴商贸有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院关于王树友与正通公司签订的《项目合作协议书》实为租赁协议的认定正确，本院予以确认。因双方建立租赁关系时，涉案土地上已存在未经合法审批建设的房屋，双方对合同无效的后果均在存在主观上的故意或过失，应当各自承担相应的责任。关于王树友上诉主张返还剩余租金，因王树友已实际使用涉案场地及房屋，且在涉案房屋被拆除后，王树友未与正通公司办理交接手续，对其在涉案场地内所种树木亦未及时处分，故一审法院不支持王树友要求返还30万元费用的处理并无不当。关于王树友上诉主张的装修损失，因王树友在装修前未确认房屋是否经过合法审批，且涉案房屋已经因违法建设被拆除，故本院对王树友向正通公司主张的装修损失不予支持。综上所述，王树友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10059元，由王树友负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 刘秋燕
审判员 徐 冰
审判员 朱文君
二〇一九年四月八日
法官助理王梦
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