云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民初7号
原告（执行案外人）：蔡秋林，男，汉族，1969年3月29日生，住云南省昆明市盘龙区。
被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。住所地：云南省安宁市中华路**。
负责人：牛国华，该支行行长。
委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。一般授权代理。
委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。一般授权代理。
第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司。住。住所地：云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内/div>
法定代表人：蒋勇，公司执行董事。
第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司。住。住所地：云南省昆明市五华区人民西路******/div>
法定代表人：何东海，公司经理。
第三人（被执行人）：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日生，住云南省安宁市。
第三人（被执行人）：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日生，住云南省安宁市。
第三人（被执行人）：梁夏，男，汉族，1968年5月6日生，住云南省安宁市。以上五名第三人的共同
委托诉讼代理人：金朝山，云南泊江律师事务所律师。特别授权代理。
原告蔡秋林与被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）、第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月12日在本院公开开庭进行了审理。原告蔡秋林，被告农行安宁支行的委托诉讼代理人迟绍璐，第三人金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人金朝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡秋林向本院提起诉讼请求：1.请求人民法院撤销云南省高级人民法院做出的（2017）云执异177号裁定书（以下简称177号执行裁定），立即中止对“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位的强制执行；2.请求人民法院确认原告对其以220000元购买的“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位享有物权期待权；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月13日，原告蔡秋林与昆都房地产公司签订了《商品房认购协议》，订购其预售的“红菱花园”Ａ2地块负一层B51号车位，并于当日通过银行转帐的方式一次性向昆都房地产公司支付了全部购房款220000元。2015年1月18日，双方签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》。2017年3月31日，云南省高级人民法院作出(2017)云民初44号民事裁定书，针对农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。随后作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号为：昆国用（2012）第00331号、006**），查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市广场Ａ3地块一期、西园花园Ａ5地块房产共计1074套，其中包括原告已经支付了全部购房款购买的预售商品房—－“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位。2017年10月16日，云南省高级人民法院（2017）云执50号执行裁定书，裁定云南省高级人民法院（2017）云民初44号民事调解书由昆明市中级人民法院执行。案件申请执行过程中，将原告购买的位于“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位列为农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案件执行标的。原告得知自己支付了全部购房款的车位被执行后，提出书面异议。177号执行裁定认定原告的情形不符合物权期待权保护的规定。从而驳回了原告蔡秋林的异议请求。原告认为，177号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。原告是在被告与第三人发生借贷纠纷甚至签订借贷合同之前就购买了第三人开发的“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位。2014年11月13日，原告与第三人昆都房地产公司签订《商品房认购协议》，2015年1月18日原告与昆都房地产公司签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，上述协议合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以及根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告已经于2014年11月13日支付了全部价款，2016年12月后一直在占有、使用该车位，使用至今。原告支付了全部购房款项，且与第三人昆都房地产公司订立了购房合同，并多次要求第三人办理销售备案登记，而未将该房产办理销售备案至原告名下并非原告自身原因所导致；原告与第三人的商品房交易活动中并无过错。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定对“一般买受人”保护要件的相关规定，原告对该车位享有物权期待权，其权利能够排除对该车位的执行。被告与第三人通过调解解决彼此的借贷纠纷，是其多方自愿自主的对借贷的债权债务达成了一致意见，从而形成了调解书。被告与第三人之间的调解书导致原告合法购买的房产被执行，不仅突破了被告与第三人之间金融借贷合同的相对性原则，也严重侵害了原告的合法利益。综上，177号执行裁定关于“原告情形不符合上述司法解释关于物权期待权保护的规定”的认定是错误。请法院在查明事实的基础上，支持原告诉讼请求，以维护原告的合法财产权益。
被告农行安宁支行辩称：1.请法庭核实原告是否在收到执行异议裁定书15日内提起本案诉讼；2.被查封的车位登记在昆都房地产公司名下，执行措施并无不当；3.案涉争议车位登记在昆都房地产公司名下，原告提交的证据不能形成完整的证据链，证明享有排除执行的权利。第三人金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏共同述称，同意原告的所有诉请。本院调取了本院（2017）云执异177号案的《执行笔录》，该笔录系本院执行法官于2018年3月14日对蔡秋林所作调查，法官问：“车位现在是什么状态？”蔡秋林答：“车位现在还没有交付，因为车位现在不具有交付的条件，还是一个施工工地状态，并不能使用。我们没有网签和备案也是由于不能交付的原因。关于占有的问题，并不是我的原因，由于开发商的原因，车位不具有交付条件，我并不能去占有。”经质证，原告对笔录的真实性、合法性、关联性没有异议。辩解称，关于占有的问题，没有正式交付，很多人因为要入住，就开始使用车位，蔡秋林用其母亲的名字购买了一套房屋，经常在这个车位停车。后来车位要收清洁费，蔡秋林主动进行交费。到目前为止，地下，地下车位的消防都没有通过，小区还是一个烂尾楼认为笔录是原告的真实陈述，原告的执行异议之诉不成立。第三人对笔录的三性认可，认为开发商是实际占有和交付的，这是一个理解的偏差，原告认为交付必须是产权清晰、验收合格才算交付，第三人认为车位已经交给原告，原告在使用和停车。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告在执行笔录中陈述小区不具备交付使用条件、没有交付、原告不能占有等。该陈述系纠纷刚开始时，由蔡秋林本人作出，蔡秋林作为年满18岁的公民，亲自实施了整个商品房买卖的过程，由于当事人具有的亲历性，尤其在诉讼刚开始进行的陈述，更具有真实性。因此，蔡秋林的自认成立，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：《商品房购销合同》，《商品房购销合同补充协议》，《商品房认购协议》，欲证明查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二组证据：《收据》，转账记录两份，购房资金证明，欲证明查封前已支付全部价款。第三组证据：《照片》，水电卫生费的《收据》，欲证明查封前已合法占有该固定资产。第四组证据：《商品房买卖合同登记备案表》，《查询无结果通知书》三份，《房屋信息查询摘抄表》，《常住人口登记卡》，《结婚证》，欲证明，蔡秋林的父母在红菱花园买了唯一的一套房子已经备案，蔡秋林名下只有一套房子在昆明市金禧园，本案所涉车位为蔡秋林父母所购房屋的配套，为唯一车位。经质证，对原告提交的证据，被告认为，第一组证据三性不予认可，证据形成时间不能确认，可能是后补的，而且没有合同备案登记。第二组证据，《收据》没有正式发票，不予认可，转账记录真实性认可，不认可关联性，无法证明该笔费用用于购房。《购房资金证明》系蔡秋雁出具，因为蔡秋雁和蔡秋林是亲兄妹，无法证实证据的真实性，三性不认可。第三组证据三性不予认可，不能证明该车位已经实际合法占有使用。第四组证据真实性合法性认可，不认可关联性，证明目的不认可。本案涉案标的是车位，不是房屋，应适用最高人民法院相关规定的28条，不适用29条。第三人质证认可原告提交的所有证据，并认可原告的解释，认可管理费已交，认可蔡秋林只有一套房子，一个车位。
本院认为，原告提交的第一组证据《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、《商品房认购协议》，均有原件核对，昆都房地产公司作为签订合同的相对方及收款方，对证据的三性均予以认可，证据之间可相互印证，故本院予以采信。第二组证据《收据》、两份转账记录的金额及户名与《购房资金证明》相一致，且在另案中蔡秋雁提交86万元转账记录时，金额高于其自己购买的三个车位，本案中，蔡秋雁到庭陈述，认可其转账的86万元系用于支付自己购买的三个车位和蔡秋林购买的一个车位，认购当天还支付了现金8万元，其丈夫系建筑公司的股东，家里备有现金，昆都房地产公司收到款后当天开出了四个车位的四份《收据》，该陈述与其他客观证据相符。且蔡秋林在2017年11月17日转账15万元到蔡秋雁账户、2017年11月19日转账7万元到蔡秋雁账户，该转账客观真实，金额与其购买车位的金额一致，从证据的关联性看，该组证据能够证明蔡秋林于2014年11月13日向昆都房地产公司支付22万元，对该组证据本院予以采信。第三组证据，《照片》不能证明拍摄时间、地点、地点和关联性采信。水电卫生费的《收据》，在本院执行异议审查程序中未提交，形式上仅盖有昆都房地产公司的方形章，内容仅为收取水电费和卫生费的收据，昆都房地产公司虽认可真实性，但其不能证明已经正式移交过涉案车位，因此，该证据为孤证，真实性不能确认，不能证明已经合法占有涉案车位。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，在案外人执行异议之诉中，案外人对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到高度盖然性标准，从证据优势和高度可能性的标准看，原告没有有效证据足以推翻其自认，对此证据不予采信。第四组证据，真实性予以采信。对原告提交的证据是否能达到证明目的，在以下进行评述。被告和第三人没有提交证据。据此，本院认定本案事实如下：2014年11月13日，昆都房地产公司作为甲方，蔡秋林作为乙方（买受人）签订《商品房认购协议》，蔡秋林自愿认购昆都房地产公司开发建设的人民路壹号广场项目第A2幢负一层B51号，该商品房的用途为车位，总价款为22万元。同日蔡秋雁通过自己账户向昆都房地产公司转款86万元，昆都房地产公司同日向蔡秋林出具《收据》，确认收到蔡秋林负一层B51号车位款22万元。之后，蔡秋林于2014年11月17日向蔡秋雁转款15万元，于2014年11月19日向蔡秋雁转款7万元。2015年1月18日，昆都房地产公司作为商品房出卖人，蔡秋林作为商品房买受人，双方签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，约定内容与《商品房认购协议》约定的标的和价款一致。农行安宁支行诉金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，本院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。本院并作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号分别为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括本案所涉“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位。案件进入执行程序后，本院于2017年10月16日作出（2017）云执50号执行裁定书，裁定将本案指定昆明市中级人民法院执行。案外人蔡秋林提出执行异议，认为其对执行标的享有合法权益，请求中止执行（2017）云执保23号执行案件，解除对“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位的查封。本院2018年3月30日作出（2017）云执异177号执行裁定，认为：“红菱花园”A2地块8幢负一层B51号车位登记在昆都房地产公司名下，上述车位从物权的角度看并非蔡秋林所有；蔡秋林在本院查封前未签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购协议》性质上属于预约合同；蔡秋林至今未占有涉案车位，其情形不符合司法解释关于物权期待权保护的规定。故，蔡秋林对“红菱花园”A2地块负一层B51号车位不享有物权期待权，不能排除本院对该车位的执行。并驳回蔡秋林的异议请求。本院执行局于2018年11月28日向蔡秋林送达了上述执行裁定书，蔡秋林于同日提起本案诉讼。本案的争议焦点为蔡秋林所购买的“红菱花园”A2地块负一层B51号车位是否享有物权期待权和排除执行的权利。
本院认为，首先，关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
本院认为，上述第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，均可适用其中任何一条规定。其次，关于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.合同订立。双方签订的《商品房认购协议》、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，对双方之间车位买卖进行确认。本案原告与第三人昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。被告农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，本院对其异议不予采信。本院认定，蔡秋林同昆都房地产之间的买卖合同，系2014年11月13日即已成立，并付清款项，2015年1月18日再次确认，《商品房认购协议》、《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。因此，原告在2017年3月31日查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.价款支付。原告购买的车位总价为22万元。原告提交的证据能够证明，原告通过蔡秋雁刷卡支付、蔡秋林再向蔡秋雁刷卡支付的方式，已经于2014年11月13日足额支付了车位全部价款。因此，原告在查封之前已经支付了价款。3.车位占有。在执行异议开始的阶段，蔡秋林自认案涉车位没有交付，其没有占有。在本案诉讼过程中，蔡秋林所提交的证据不足以推翻其自认，在车位所在的地下工程没有验收的前提下，蔡秋林不能提交有效的证据证明其与开发商之间就车位的使用达成过协议、案涉车位已由原告进行实际控制和管理。因此，原告在查封之前没有合法占有涉案房屋。本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。第三，本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，如上所述，蔡秋林的情形符合该规定第一、三项的情形。关于是否符合第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，
本院认为，从使用功能和价值看，车位在属性上必须附着于房屋才具有价值，单独存在就丧失了基本的使用功能和价值，因此，从生活常识看，车位应属房屋的配套设施，车位与房屋同时并存，不可分割,其法律性质等同于商品房。对于车位可以适用本规定的二十九条。从蔡秋林举证看，其仅有案涉的一个车位作为房屋的配套进行使用。被告农行安宁支行虽不认可，但没有提出反驳证据予以推翻。从执行异议之诉的司法价值看，居住权、住宅权高于债权和债权引起的抵押权，因此，本院确认蔡秋林在本案的争议车位为唯一用于居住使用的车位，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于物权期待权保护的规定，本院177号执行裁定不当，蔡秋林对案涉车位享有排除执行的权利，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求对涉案车位排除强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，
判决如下：解除对原告蔡秋林购买的红菱花园A2地块8幢负一层B51号车位的查封，不得执行上述车位；案件受理费4600元，由被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。本院（2017）云执异177号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 崔 艳
审判员 李建华
审判员 郭婷婷
二〇一九年四月八日
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