河南省上蔡县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫1722执异69号案外人张进勇，男，1972年10月10日出生，汉族，住上蔡县。申请执行人河南上蔡农村商业银行股份有限公司。住所地：上蔡县蔡都大道西段。法定代表人魏钢，该公司董事长。被执行人郝宏法（又名郝石头），男，1958年9月21日出生，汉族，住上蔡县。被执行人谢水菊，女，1968年8月18日出生，汉族，住址同上。在本院执行申请执行人河南上蔡农村商业银行股份有限公司（原上蔡县农村信用合作联社）与被执行人郝宏法、谢水菊借款合同纠纷一案中，案外人张进勇对本院查封的上蔡县温泉嘉园小区6号楼西单元3层东户一处房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张进勇称，2009年4月12日，案外人购买了郝宏法与曹秀霞、李越强联合开发的温泉嘉园小区6号楼西单元3层东户房产，并且已入住9年，房产应属案外人所有。为此提出异议，请求人民法院解除对该房产的查封。申请执行人河南上蔡农村商业银行股份有限公司称：案外人与被执行人郝宏法签订的买卖合同未经登记，不具有物权登记效力，且温泉嘉园6号楼已办理抵押登记，申请执行人享有抵押优先受偿权。
本院查明，2014年1月13日，被执行人郝宏法以所有权证登记为其与其妻子谢水菊共有的位于上蔡县重阳大道中段北侧温泉嘉园6号楼房产（房产权证号为上房权证字第**）作抵押，在河南上蔡农村商业银行股份有限公司（原上蔡县农村信用合作联社）借款1500万元，并在次日与河南上蔡农村商业银行股份有限公司（原上蔡县农村信用合作联社）签订了个人借款合同、抵押合同,同日在上蔡县公证处进行了公证，上蔡县公证处出具了（2014）上证借字第34号赋予强制执行效力的债权文书公证书。借款到期后，因郝宏法、谢水菊未能履行还款义务，2015年8月4日，河南上蔡农村商业银行股份有限公司（原上蔡县农村信用联社）依据公证债权文书向本院申请强制执行。2015年8月20日，本院作出（2015）上执字第523-1号执行裁定书，对被执行人郝宏法、谢水菊所抵押的房产进行了查封。在审查过程中，案外人向本院提供了购房协议书、交付房款收据。该购房协议及交付房款收据载明的时间均为2009年。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人张进勇提供的购房协议书虽非商品房买卖合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经按约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。且案外人向本院提供了交付房款收据，能够证实其签订合法有效合同、支付相应价款购买该房产居住的事实。该房产虽未办理房屋产权变更登记，但主要原因不在案外人。申请执行人河南上蔡农村商业银行股份有限公司称该房产已办理抵押登记，其享有优先受偿权。但该房屋在申请执行人河南上蔡农村商业银行股份有限公司享有金钱债权之前已出售给案外人，该抵押权不具有对抗购买房屋消费者的物权期待权效力。故案外人提出该房产属案外人所有，应当解除对该房产查封的异议请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，
裁定如下：中止对上蔡县温泉嘉园小区6号楼西单元3层东户房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 张志远
审判员 张高顺
审判员 冯华彬
二〇一九年四月八日
书记员 韩梦格 关注公众号“”