四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终299号
上诉人（原审原告）：杨世刚，男，1947年4月10日出生，汉族，居民，住四川省乐山市五通桥区。
委托诉讼代理人：许顶柱，四川齐力律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：高先林，男，1971年1月25日出生，汉族，农村居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：刘芳，四川众能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖强，四川新大州律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：邓秀珍，女，1971年3月12日出生，汉族，农村居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：刘芳，四川众能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖强，四川新大州律师事务所律师。 上诉人杨世刚因与被上诉人高先林、邓秀珍财产损害赔偿纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月12日、2019年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人杨世刚及其委托诉讼代理人许顶柱，被上诉人高先林、邓秀珍及其委托诉讼代理人刘芳、廖强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨世刚上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判高先林、邓秀珍向杨世刚赔偿房屋火灾损失（在原址恢复原状所需要的金额）约30万元；2.本案一、二审诉讼费由高先林、邓秀珍负担。事实和理由：
一、一审判决认定事实不清。1.杨世刚的房屋因火灾全部烧毁。根据“房地一体”的原则，杨世刚的房屋损失不仅包括土地，也包括地上建筑物，而且房屋的房地赔偿价值均应以火灾发生时当地的市场价值为准。2.涉案的《房地产估价报告》存在重大瑕疵。该估价报告未能准确答复法院的鉴定要求，既不能确定该结果是否包含土地使用价值，也不能确定房屋建筑物价值为什么缺失市场概念。3.一审判决认定杨世刚的损失为建筑物价值2.46万元错误。该认定割裂了房产与地产的关系，依附于该土地上的建筑物被火灾彻底烧毁，土地就失去了使用功能和房屋的市场价值。
二、一审判决适用法律不当，处理显失公平公正。彭瑛损失的房屋地处乐山市中区传统核心商圈，每年租金均在20万元左右，一审判决只赔偿2.46万元，于情于理于法不合。
三、本案的法律性质为财产损害赔偿纠纷，责任承担适用过错原则，赔偿范围适用填平原则。涉案火灾的全部原因和过错在邓秀珍、高先林，邓秀珍、高先林对杨世刚的赔偿应填平杨世刚因火灾房屋受损的全部损失。
四、根据民法通则的相关规定，损害国家、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿；《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。一审判决赔偿杨世刚的损失不能做到恢复原状，也未按照损失发生时的市场价格或其他方式作合理的折价赔偿，难以定纷止争。 高先林、邓秀珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，评估报告由双方当事人共同委托进行的鉴定，并且鉴定人员是到现场进行了查勘，所以房地产评估报告程序合法，事实清楚，一审法院予以采信符合法律规定。房地一体的原则主要是指房屋及其所占用的土地的权属是一致的，那么本案中土地并没有被收回，土地的使用权人仍然属于杨世刚所有，所以杨世刚的损失实际就是房屋的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨世刚向一审法院起诉请求：1.判令高先林、邓秀珍共同向杨世刚赔偿因火灾造成的损失约30万元；2.本案诉讼费由高先林、邓秀珍承担。一审庭审中,杨世刚将因火灾造成的损失明确为：因为在评估报告中载明杨世刚的房地产市场价值为120.95万元，房屋建筑价值为2.46万元，共计123.76万元；租金损失按每年12万元计算，从2018年4月15日起计算至此事了结，但杨世刚当庭表示对于租金损失将另案起诉，不在本案中提起诉讼。 一审法院认定的事实：2017年10月2日1时18分左右，乐山市市中区府街发生火灾，致杨世刚的房屋被烧毁。经乐山市市中区公安消防大队调查认定：起火部位位于乐山市中心城区九妹凤爪店店内南侧东墙处，起火点位于乐山市中心城区九妹凤爪店店内南侧东墙距卷帘门2.9米处的冷藏保鲜柜，火灾原因系乐山市中心城区九妹凤爪店店内南侧东墙距卷帘门2.9米处的冷藏保鲜柜电气线路故障引发火灾。邓秀珍不服该认定，向乐山市公安消队支队提起复核，该队于2017年12月18日作出复核决定：维持乐山市市中区公安消队大队作出的火灾事故认定。 杨世刚的房屋位于乐山市市中区府街56号附1号，是砖木结构。由于该房于2017年10月2日1时18分左右被烧毁，其损失由四川久信房地产土地评估有限公司于2018年11月25日进行了评估，结论为：烧毁房屋的房地产市场价值为120.95万元；房屋建筑物价值为2.46万元。杨世刚支付评估费13700元。 乐山市中心城区九妹凤爪店已于2018年1月17日注销，该店的经营业主是邓秀珍，高先林与邓秀珍系夫妻关系。《关于彭瑛、杨世刚、蔡凤林、宋永森位于乐山市市中区府街被烧毁房产的评估报告中实地查堪日期的说明》，载明《房地产估价报告》实地勘察日期2018年4月27日系笔误。 一审法院认为，侵害他人财产并造成损失的，应当赔偿损失。乐山市市中区公安消防大队经过调查作出的火灾事故认定，是根据现场勘验、物证鉴定、询问笔录等所作的，具有合法性和合理性，该院予以采信。高先林、邓秀珍对火灾原因有异议，经过乐山市公安消队支队复核后维持了乐山市市中区公安消防大队作出的火灾事故认定，在诉讼中也未提出足以辩驳的理由，故该院不予采纳，对其重新鉴定申请也未予准许。 因原乐山市中心城区九妹凤爪店内冷藏保鲜柜电气线路故障引发火灾，导致杨世刚所有的房屋全部烧毁，邓秀珍作为原乐山市中心城区九妹凤爪店的经营者，高先林作为邓秀珍的丈夫及共同经营人应当对杨世刚的损失共同承担侵权赔偿责任。 在《房地产估价报告》中载明实地勘察日期是2018年4月27日，但法院委托时间为2018年5月8日。邓秀珍、高先林对实地勘察日期提出异议。经该院询问四川久信房地产土地评估有限公司，该评估公司出具了《关于彭瑛、杨世刚、蔡凤林、宋永森位于乐山市市中区府街被烧毁房产的评估报告中实地查堪日期的说明》，载明《房地产估价报告》实地勘察日期是2018年4月27日系笔误。该院认为，受损房屋评估价值的时间点为发生火灾当日即2017年10月2日的房屋价值，实地勘察时间与以受损房屋评估价值的时间点作出的房屋价值评估无实质影响。四川久信房地产土地评估有限公司根据人民法院的委托，对杨世刚被烧毁的房屋作出的《房地产估价报告》，该报告的估价人员具备相关的资格，估价程序无严重违法性，且估价结果客观公正，该院对《房地产估价报告》予以采信。因房地产价值包含了土地价值，本案中毁损灭失的是地上建筑物，故该院确定杨世刚的损失为建筑物价值。根据评估机构的评估，被烧毁房屋的建筑物价值为2.46万元，该院予以采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：
一、高先林、邓秀珍于本判决生效之日起十五日内，支付杨世刚的财产损失24600元；
二、驳回杨世刚的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计2900元，由杨世刚负担2662元，高先林、邓秀珍负担238元；诉讼保全费2770元，由高先林、邓秀珍负担；鉴定费用13700元，由高先林、邓秀珍负担。 二审中，杨世刚申请了鉴定人出庭作证。四川久信房地产土地评估有限公司法定代表人帅铁军出庭作证，主要陈述：1.该公司系根据一审法院的委托，对讼争房屋的房地产市场价值、建筑物价值进行评估；2.讼争房屋的房地产市场价值包括土地使用权价值和建筑物价值，为123.76万元；3.讼争房屋的建筑物价值系指建筑物重置成本扣除折旧后的价值，重置成本以1230元/平方米为基数乘以建筑面积，讼争房屋的折旧率为62.5%，故讼争房屋的建筑物价值为建筑面积53.44平方米×1230元/平方米×（1-62.5%）=24649元。四川久信房地产土地评估有限公司提交了《乐山府街火灾重置价格说明》，用以证明讼争房屋重置价格1230元/平方米的构成。 杨世刚质证，《乐山府街火灾重置价格说明》不适合本案，其是2012年的标准，2017年火宅发生时的市场价值或者重置价值远远高于1230元/平方米。该说明适用的对象实际上是乐山市针对农民的征地青苗和附着物，是针对农房砖木结构房屋的批复，而本案是城镇的建筑物，与农村的标准有很大的区别。且重置价格没有区分住宅和门市的用途，这是不公平的。故该数据不能作为杨世刚地上建筑物损失的依据。 邓秀珍、高先林质证，《乐山府街火灾重置价格说明》是客观、科学、公正的，2012年到2017年时间不长，该期间物价水平相对稳定，无论是农村还是城市，其修建价格是一样的，同理对重置价值不利于区分住宅和门市，只是在使用过程中间才会产生价值的差异，修建时候不会存在其他差异。 本院认证，《乐山府街火灾重置价格说明》客观公正，而且有依据支撑，本院予以采信。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：四川久信房地产土地评估有限公司接受乐山市市中区人民法院委托，对位于府街火灾房屋进行了评估，其建筑物重置成本组成说明如下：因被评估房屋已毁损且未能提供施工图纸，故本次评估按川府函（2012）98号文件中乐山市中区砖木结构的重置价格标准为600元/平方米，根据建设工程造价指数，以2012年作为基期，参照多层建筑造价指数2017年9月为113.73%，得出砖木结构建安造价（土建）为600×113.73%=682元/平方米，再加上专业费用、前期税费、管理费用、不可预见费、投资利息、建筑物投资利润等得出全新重置价为1230元/平方米。各方当事人在二审中一致认可由于相关政府部门不同意原址重建致讼争房屋无法重新修建。
本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为： 一、关于讼争房屋的重置价格是否应以1230元/平方米为计算标准的认定。 二审中，四川久信房地产土地评估有限公司向本院提交了《乐山府街火灾重置价格说明》，详细阐述了砖木结构房屋重置价格为1230元/平方米的构成。杨世刚对该说明不予认可，主张讼争房屋重置价格为3000元/平方米，但并未提交相关证据证明其主张。由于讼争房屋系砖木结构的房屋，而杨世刚并未提交相关证据证明其主张的房屋重置价格为3000元/平方米，鉴定人亦出庭作证详细阐述了1230元/平方米的构成，故本院认定讼争房屋的重置价格为1230元/平方米。杨世刚关于讼争房屋重置价格为3000元/平方米的上诉理由，本院不予采纳。 二、关于讼争房屋被烧毁的直接损失认定。 根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”和第十五条第一款第五项、第六项“承担侵权责任的方式主要有：。（五）恢复原状；（六）赔偿损失；。”的规定，杨世刚基于被烧毁的讼争房屋对高先林、邓秀珍享有要求恢复原状或者赔偿损失的请求权。由于相关政府部门不同意原址重建讼争房屋，致杨世刚在客观上无法要求高先林、邓秀珍承担恢复原状的侵权责任，只能要求高先林、邓秀珍承担赔偿损失的侵权责任。虽然讼争房屋在火灾发生时是使用年限较久的砖木结构房屋，但其地处商服繁华度较高的商业区域，所带来的商业价值较高，如果单纯采用《房地产估价报告》中“房屋建筑物价值2.46万元”的估价结果认定杨世刚的财产直接损失，将有失公允。综合前述因素，本院认定以讼争房屋的重置成本价计算杨世刚讼争房屋被烧毁直接损失为宜，即65731.2元（建筑面积53.44平方米×1230元/平方米），不应再考虑折旧因素。一审法院根据《房地产估价报告》认定杨世刚讼争房屋被烧毁损失为2.46万元欠妥，本院予以纠正。 综上所述，杨世刚的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第六项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2017）川1102民初4968号民事判决； 二、高先林、邓秀珍于本判决生效之日起十五日内共同赔偿杨世刚的财产损失65731.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2900元，由杨世刚负担2265元，高先林、邓秀珍负担635元；诉讼保全费2770元、鉴定费用13700元，由高先林、邓秀珍负担。二审案件受理费5800元，由杨世刚负担4530元，由高先林、邓秀珍负担1270元。 本判决为终审判决。
审判长 乌建英
审判员 周 全
审判员 周文勤
审判员 刘一铭
审判员 吴维维
二〇一九年四月八日
法官助理朱保见
书记员吴秋芸 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”