辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终731号
上诉人（原审被告、申请执行人）：金明华，女，1963年7月25日出生，朝鲜族，现住东港市前阳镇。
委托诉讼代理人：牛志，辽宁鑫磊律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、案外人）：王晶，女，1972年11月12日出生，汉族，住东港市前阳镇。
委托诉讼代理人：杨广慧，辽宁方浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨元海，辽宁方浩律师事务所律师。
第三人：东港市黄海机械厂。住所地：东港市前阳镇新安村**。 代表人：黄艳华，女，1959年5月12日出生，汉族，住东港市前阳镇。 代表人：王延俊，男，1983年2月20日出生，汉族，住东港市前阳镇。 代表人：刘作英，女，1938年8月22日出生，汉族，住东港市前阳镇。 上诉人金明华因与被上诉人王晶及第三人东港市黄海机械厂案外人执行异议纠纷一案，不服东港市人民法院（2018）辽0681民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金明华上诉请求：撤销一审判决第一项，确认被上诉人与第三人间的《厂房工业用地买卖协议》无效。事实与理由：1、被上诉人与第三人间虚构债务，所签的《厂房工业用地买卖协议》不是真实意思表示，其内容虚假，应认定无效。首先，第三人的投资人王永海签订协议将第三人的全部财产让与被上诉人时，第三人已名存实亡，依法应清算，未经清算任意处置资产，违反个人独资企业法的相关规定。其次，王永海在经营第三人期间存在较多负债，被上诉人对此明知，被上诉人申请的证人也证实，王永海与被上诉人之间之所以签订该协议，是因王永海外债太多，无法偿还。由此可以见，该协议是双方恶意串通所订立的无效协议，目的是转移第三人财产，损害了债权人的合法权益。 被上诉人王晶辩称：
一、一审判决第一项判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人与第三人签订的厂房工业用地买卖协议合法有效，并未违反法律及行政法规的强制性规定，被上诉人已经支付了足够的对价，且已实际占有、使用涉案房屋及土地。上诉人没有证据证明被上诉人与第三人虚构债务及恶意串通。投资人患病不属于法定解散和清算的事由。
二、一审判决第二项错误。1、涉案房屋在2015年11月25日至2019年2月25日期间一直处于抵押登记状态，客观上无法办理过户登记，即非因被上诉人原因未办理过户登记，一审判决第二项驳回了被上诉人关于对执行标的不得执行的诉讼请求明显错误，应予改判。2、本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，应当支持其关于对执行标的不得执行的诉讼请求，一审适用法律错误。3、一审程序违法。被上诉人与上诉人的诉讼代理人为同一律师事务所律师，双方代理人的代理行为不符合规定，违反了法定程序，使得当事人的合法权益不能得到有效维护。综上，二审应驳回上诉人的上诉，改判支持被上诉人关于对执行标的不得执行的诉讼请求或发回重审。 被上诉人王晶向一审法院起诉请求：
一、撤销东港市人民法院（2018）辽0681执保123号执行裁定，解除对原告房屋的保全查封；
二、确认原告与第三人2017年11月26日签订的《厂房工业用地买卖协议书》有效；
三、依法判决位于东港市XX（一层、砖瓦结构、总面积2283.87平方米）所有权归原告；
四、判决被告及第三人协助原告办理上述房屋所有权及土地使用权转移登记。事实及理由：2017年11月26日，原告与第三人签订了《厂房工业用地买卖协议书》，原告以370万元的价格购买了第三人所有的房屋和集体土地使用权【房屋所有权证号：村房字第**、第**、第**、第**、第**、第**、第**；集体土地使用权证号：东集用（2001）字第00699号】。协议签订后，2017年11月27日，原告按协议约定为第三人向东港市农商银行偿还了抵押贷款合计1358920元，并于2017年11月29日为第三人支付了所欠东港市前阳镇新安村村民委员会的欠款和土地使用应交的口粮补偿款合计86387.50元。2017年11月30日，原告以其正在核准注册登记的东港市福康仓储有限公司的名义与东港市前阳镇新安村村民委员会签订了土地征用合同，第三人使用的村集体土地4720平方米由原告设立的公司继续使用。2018年5月，原告与第三人尚未办理房屋及土地过户登记，第三人的投资人王永海去世。2018年7月，被告诉第三人民间借贷纠纷一案，向法院申请对原告已经购买并实际使用，尚未办理产权过户登记的房屋（产权证证号：村房字第**进行保全查封，原告对东港市人民法院的（2018）辽0681执保123号执行裁定提出异议，法院以（2018）辽0681执异47号执行裁定书，驳回原告作为案外人的异议申请，为使其合法权益不受损害，故提起诉讼。 一审中，原告请求变更诉讼请求为：判决对执行标的不得执行，同时申请撤回对第一、三、四项诉讼请求。一审法院予以准许。 上诉人金明华一审辩称：不同意原告的诉讼请求，原告与第三人的投资人王永海系亲兄妹关系，二者间的借款关系不真实，房屋及土地系虚假买卖。 第三人东港市黄海机械厂一审未到庭亦无书面陈述意见。 一审法院认定的事实：被告与第三人东港市黄海机械厂民间借贷纠纷一案，本案受理后，被告申请财产保全，一审法院于2018年7月30日作出（2018）辽0681执保123号执行裁定书，查封登记于第三人名下的坐落于东港市前阳镇新安村三组（房屋所有权证为证为：村房字第**瓦结构，建筑面积648平方米的六间车间中价值160000元的权属份额，查封期间不得办理过户手续，查封期限为三年。原告对（2018）辽0681执保123号执行裁定提出异议，一审法院于2018年9月18日作出（2018）辽0681执异47号执行裁定书，驳回原告作为案外人的异议申请。原告遂提起案外人执行异议之诉。 第三人东港市黄海机械厂投资人为王永海（2018年5月1日去世），王永海与黄艳华系夫妻关系，二人育有一子王延俊，王述玉及刘作英系王永海的父母，原告系王永海的妹妹。 2017年11月26日，第三人东港市黄海机械厂（甲方）与原告（乙方）签订《厂房工业用地买卖协议书》，约定第三人将其权属的工业用地（集体土地证号为：NO.**）及厂房（包括涉案房屋在内的七个房屋所有权证号：证号：村房字第XX号、第XX号：村房字第**、第**、第**、第**、第**、第**，出卖范围及价款：1、出卖土地及地上所有建筑以及工厂内现有情况下的一切；2、由于甲方没有钱偿还乙方的资金，所以同意将厂房及工业用地整体出卖给乙方，并达成三项具体事项：第一项：甲方欠乙方资金不用还。第二项:由乙方再出资还甲方该厂区在银行的抵押贷款，抵押金额为壹佰叁拾肆万元整外加利息陆万元整。第三项：总价款：叁佰柒拾万元整。该协议除原告及第三人在落款处署名盖章外，王延俊及黄艳华也在甲方处署名。 2017年11月30日，东港市前阳镇新安村村民委员会与东港市福康仓储有限公司（该公司于2017年12月4日登记成立，王晶为法定代表人）签订《土地征用合同》，约定经新安村村民委员会两委班子研究同意，厂长王永海将黄海机械厂转让给东港市福康仓储有限公司，王永海的资产出让协议书中的集体土地4720平方米由东港市福康仓储有限公司继续延包。 一审法院认为:原告与第三人间关于涉案厂房及土地的协议系当事人真实意思的表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是原告对涉案的登记在第三人名下的房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”。本案中，原告提供的证据显示，其与第三人东港市黄海机械厂在2017年11月26日就签订了包括了涉案房屋（房屋所有权证为：村证为：村房字第**《厂房工业用地买卖协议书》，并于次日偿还第三人东港市黄海机械厂在东港农商银行的抵押贷款，即自偿还抵押贷款之日起，原告与第三人东港市黄海机械厂即已具有办理过户登记的条件，虽原告陈述东港农商银行返还房屋所有权证的时间为2017年底，但未能提供证据证明，且原告在签订《厂房工业用地买卖协议书》时就已预见到因王永海患病，为避免将来引起财产纠纷而由王永海妻子、儿子签字，其对及时办理过户登记应负有较大的注意义务。证人王淑彬（王永海的妹妹）到庭亦证明签订协议当时，王永海虽有病，但病得轻。故原告以王永海身患重病作为系第三人原因未办过户登记的理由缺乏事实依据，不予支持。综上，原告提供的证据，不能充分证明其对涉案房屋（房屋所有权证为：村房证为：村房字第**排除强制执行的民事权益，其关于对执行标的不得执行的诉讼请求，不予支持。 一审法院判决：
一、原告王晶与第三人东港市黄海机械厂于2017年11月26日签订的《厂房工业用地买卖协议书》有效;二、驳回原告王晶其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。 上诉人金明华二审未提交新证据。 被上诉人王晶二审提交的证据：来源于东港市住房和城乡建设事务服务中心的涉案房屋登记簿信息、涉案房屋抵押权注销业务档案复印件。证明：涉案房屋在2015年11月25-2019年2月25日期间处于第三人原贷款抵押登记状态，并非被上诉人原因没办理过户登记，是客观上无法办理，也证明被上诉人关于涉案房屋及土地停止执行的诉讼请求应予支持。 上诉人金明华的质证意见：对两份证据的真实性没有异议。申请办理抵押权注销登记的时间是2018年11月14日，如果被上诉人与王永海间的转让协议是真实的，被上诉人偿还完银行贷款后到2018年5月之前，完全有足够时间办理抵押权注销登记。 根据双方当事人的举证、质证情况，本院对被上诉人提交的证据认证如下：鉴于上诉人对被上诉人提交的两份证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认。但上述两份证据不能直接证明涉案《厂房工业用地买卖协议书》是否有效，故本院对该证据的证明力不予确认。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人与第三人间就被上诉人受让第三人的厂房等财产的《厂房及工业用地买卖协议》约定，由被上诉人偿还第三人尚欠银行贷款134万元及利息6万元，被上诉人已实际依约履行了该还款义务，上诉人虽然对被上诉人与第三人间的协议及被上诉人以其为法人代表的私营企业东港市福康仓储有限公司的名义在先于一审法院执行查封裁定（2018年7月30日）的2017年11月30日，与东港市前阳镇新安村委会关于涉案房屋所附着的土地签订的土地租用合同的真实性持有异议，但并没有充分证据证明上述协议及合同是被上诉人及第三人为转移财产、逃避债务而订立的，以及东港市福康仓储有限公司与东港市前阳镇新安村委会间订立的土地租用合同是虚假。虽然该土地租用合同是东港市福康仓储有限公司与村委会签订的，但上诉人对被上诉人王晶是该私营企业的法人代表这一事实不持异议，尽管该公司的成立批准日晚于合同签订日5天，但上述事实并不能致使该土地租用合同为虚假合同。虽然在被上诉人偿还了《厂房及工业用地买卖协议》约定的第三人尚欠银行贷款及利息后即可以申请办理并撤销协议所涉房屋抵押权，进而办理过户手续，而被上诉人并没有履行上述过户行为，但尚不能据此认定《厂房及工业用地买卖协议》无效或是虚假的。综上，《厂房及工业用地买卖协议》是被上诉人与第三人的真实意思表示，并无违法之处，应认定合法有效，被上诉人该项诉讼请求应予支持。被上诉人二审主张，其关于第三人涉案房屋等财产不得执行的诉讼请求亦应予支持，因被上诉人并未对一审驳回其该项诉讼请求提起上诉，故二审对此不予审理。被上诉人主张，双方一审的诉讼代理人为同一律师事务所律师，违反法定程序，影响当事人合法权益的有效维护。鉴于双方当事人一审并未对此提出异议，双方诉讼代理人的诉讼主张及诉讼行为并没有相互一致之处，被上诉人没有证据证明任何一方的诉讼代理人存在任何侵害本方当事人利益之处。故被上诉人该主张不能成立。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人金明华负担。 本判决为终审判决。
审判长 李 军
审判员 李秀洁
审判员 孔亮亮
二〇一九年四月八日
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