上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2095号
上诉人（原审原告）：刘有凤，女，1944年7月23日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：刘有明，系刘有凤之弟。
被
上诉人（原审被告）：盛蔚青，男，1975年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人刘有凤因与被上诉人盛蔚青房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘有凤上诉请求：撤销原判，改判盛蔚青支付购房尾款1万元（人民币，以下币种同）并支付逾期付款违约金4,545元。诉讼中，刘有凤称违约金4,545元的计算方式为1万元×万分之五/日×天数（从2016年8月1日起计算至一审起诉之日），并以该计算结果为准。事实和理由：
一、原审认定事实不清，主要证据不足；
二、盛蔚青违反了双方签订的《上海市房地产买卖合同》，其未根据合同约定的付款时间履行支付房款义务，损害了刘有凤的合法权益。
被上诉人盛蔚青辩称：根据《上海市房地产买卖合同》附件三的约定，其已支付了全部房款121万元，并提供了33万元的转账凭证、3万元的定金收据，再加上85万元银行贷款，故不存在还需支付刘有凤1万元房屋尾款的情况。综上，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。刘有凤向一审法院起诉请求：1.判令盛蔚青支付刘有凤购房余款24万元；2.判令盛蔚青支付刘有凤逾期付款违约金7.68万元（以24万元为本金，按每日本金的万分之五即120元的标准，从2016年8月1日起计算至起诉之日止）。一审法院认定事实：2016年3月2日，刘有凤、盛蔚青签订《上海市房地产买卖合同》一份（第一版，合同编号：2695209），约定刘有凤、盛蔚青通过案外人上海XX事务所（以下简称XX事务所）居间介绍，由盛蔚青向刘有凤购买上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），房地产转让价款共142万元，双方于2016年7月31日前办理过户手续。若盛蔚青未按本合同约定期限付款的，应当向刘有凤支付违约金，按逾期未付款日万分之五计算，自应付期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后盛蔚青仍未付款的，刘有凤有权单方解除合同，盛蔚青承担总价款20%的赔偿责任。补充条款约定，附属设施设备及室内装饰均已包含在房价款内，并随系争房屋一并转让。合同附件二约定，设备含简装修家具家电，装饰含简装修，设备和装修费用包含在房地产转让价款内，盛蔚青不需另外支付费用，刘有凤不得拆除并应随房交付盛蔚青。合同附件三约定，盛蔚青应于2016年3月2日前支付首付款56万元（含已收定金），盛蔚青通过银行贷款支付第二期房款85万元，盛蔚青取得房地产权证且第二期房价款支付至刘有凤账户后7日内双方交接房屋，同时盛蔚青支付刘有凤房价尾款（若有）1万元。同日，刘有凤、盛蔚青及案外人XX事务所签订《补充协议》一份，载明房屋实际成交价为121万元，由于盛蔚青购买房屋属于“二套房”，首付需达到56万元，故调整房屋合同价值142万元，盛蔚青实际首付款为35万元，余下款项贷款支付。因银行贷款需要，刘有凤配合盛蔚青做好56万元的银行流水记录，盛蔚青支付刘有凤35万元（含定金3万元）后，刘有凤转回盛蔚青21万元，盛蔚青再转给刘有凤21万元。同日，盛蔚青向刘有凤转账33万元。同日，刘有凤向盛蔚青出具《收款收据》，载明刘有凤收到盛蔚青购房订金3万元。（就该《收款收据》，以下简称“3万元收据”）同日，刘有凤向盛蔚青出具另一份《收款收据》，载明刘有凤收到盛蔚青购房款53万元。（就该《收款收据》，以下简称“53万元收据”）同日，盛蔚青向刘有凤出具一份《收款收据说明》，载明53万元的收据是刘有凤配合盛蔚青贷款需要，刘有凤实际收到的房款为35万元。2016年7月4日，刘有凤、盛蔚青又签订《上海市房地产买卖合同》一份（第二版，合同编号：2695209），该合同内容除落款时间外，与《上海市房地产买卖合同》（第一版，合同编号：2695209）内容一致。2016年8月2日，盛蔚青通过银行贷款方式向刘有凤支付二期房款85万元。一审审理中，一审法院向系争房屋本次交易的中介人员刘某询问相关交易细节。刘某称，系争房屋的交易实际价款为121万元，本以为盛蔚青购买系争房屋不属首套，故打算做高房价以多贷款，其后才知盛蔚青原有住房系酒店式公寓，根据政策购买系争房屋仍属首套，所以做高房价至142万的手续都是不必要的。但考虑到合同已经签订，流程也已经开始，所以没有重新签订价款为121万元的购房合同。《上海市房地产买卖合同》双方共签过两版，签订第二版的原因在于，买卖合同签订日至约定的过户日有效期为三个月，第一版合同超过该有效期，故签订了第二版合同，但双方真实意思仍以121万元成交。就付款情况而言，盛蔚青已向刘有凤支付了121万元，含定金3万元、首付款33万元、银行贷款85万元。中介从刘有凤收取的121万元中暂收了1万元，故刘有凤实际收款120万元。暂收的1万元，嗣后因刘有凤将家具家电搬离，故双方产生争执，故中介将该1万元退还给盛蔚青了，但因其已从案外人XX事务所处离职，故无法提供退款记录。对此，刘有凤陈述：不认可刘某陈述的真实性，并认为第一版《上海市房地产买卖合同》过期后，刘有凤不同意出售，故双方明确以142万元为真实价款签订第二版《上海市房地产买卖合同》；关于中介向盛蔚青退还1万元的事项，其无法表态，因其仅收到了33万元转账款及85万元银行贷款。盛蔚青陈述：对于刘某陈述的签订合同的过程是确实的，但中介暂收刘有凤1万元，与其无关，且其并未收到中介退还的1万元。刘有凤将家具家电搬离后，盛蔚青要求中介协调，可能中介将1万元用于恢复房屋原状。一审审理中，对于3万元收据，刘有凤称该收据是配合盛蔚青贷款所签，实际未收到该3万元；盛蔚青称该3万元是在2016年2月以现金方式支付给居间方，刘有凤于2016年3月2日当天补签了该3万元收据。对于53万元收据，双方均确认系为办理贷款所制作。盛蔚青陈述，事实上《补充协议》所约定的制造21万元流水的事宜并未发生。一审法院向双方询问《收款收据说明》及《补充协议》中所载的“刘有凤实际收到的房款为35万元”以及“盛蔚青实际首付款为35万元”中的“35万元”系如何得出且应作何理解，刘有凤称上述文件作成时，其实际收款33万元，但根据中介要求即签署了，系为配合贷款所作；盛蔚青称上述文件作成时，其实际付款36万元，但考虑到有3万元收据及33万元的转账记录，足以说明实际付款额，故中介要求签署上述文件其没有拒绝。一审审理中，双方均确认系争房屋现已过户至盛蔚青名下。一审法院认为，本案中刘有凤现主张的购房余款24万元实由两部分组成，一是刘有凤主张的交易价款（142万元）与盛蔚青主张的交易（121万元）之差额21万元，二是刘有凤主张的盛蔚青已付款（118万元）与盛蔚青主张的已付款（121万元）之差额3万元。鉴此，本案的争议焦点为：
一、刘有凤、盛蔚青对系争房屋买卖价款的真实约定；
二、盛蔚青实际已向刘有凤付款之金额。本案中，根据第一份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》可知，双方于2016年3月约定的真实交易款为121万元，而非142万元。第二份《上海市房地产买卖合同》签订时间虽在2016年7月，但根据在案证据及双方陈述，一审法院认定刘有凤、盛蔚青并未达成变更价款的合意，故刘有凤主张的合同价款差额21万元，无法为一审法院支持。值得指出的是，刘有凤、盛蔚青签署的二份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中关于做高房价以增加贷款金额的约定，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效；其余约定内容不违反法律规定，应属有效。关于盛蔚青的已付款金额，根据在案证据及刘有凤、盛蔚青陈述，双方对于盛蔚青已支付首付款33万元及银行贷款85万元不存争议，故双方的实质争讼对象系：盛蔚青所称的已通过现金方式支付刘有凤定金3万元，是否具有依据。刘有凤诉称3万元收据系在中介要求下出具，实际未收到该3万元，不符合日常生活经验，一审法院难以采信。居间人员刘某陈述从盛蔚青已付给刘有凤的3万元中暂收取1万元的事实，可以与《收款收据说明》及《补充协议》中所载的“刘有凤实际收到的房款为35万元”以及“盛蔚青实际首付款为35万元”相协调，即刘有凤实际收取了3万元定金中的2万元（另1万元转交中介）及首付款33万元，合计35万元。然根据刘有凤出具的收条，结合刘某所述1万元系刘有凤收到盛蔚青购房款后，由中介人员从刘有凤处暂收。故一审法院认为盛蔚青实际已付款121万元，与双方约定的系争房屋转让款一致，盛蔚青已充分履行了合同约定的付款义务。又鉴于上述认定，刘有凤所主张的以24万元为本金计算的逾期付款违约金7.68万元，同样无法获得一审法院支持。一审法院据此判决：驳回刘有凤的诉讼请求。案件受理费6,052元，减半收取3,026元，由刘有凤负担（已付）。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人刘有凤提交证据：《收款收据说明》原件，证明上诉人实际收到35万元，包括银行汇款33万元、定金2万元现金。被上诉人盛蔚青发表质证意见称，确认该原件真实性，但被上诉人前期支付了36万元，有33万元转账记录和3万元定金收据为证。
本院经审查认为，对该《收款收据说明》原件真实性予以确认，其上记载内容一审法院已经查明，故不再重复认定。二审
经审理查明，刘某在接受一审法院询问时称：就付款情况而言，盛蔚青向刘有凤一共支付了121万元，含定金3万元、首付款33万元、银行贷款85万元。中介从盛蔚青的付款中，暂收了1万元，该1万元是从3万元定金中收的，还是从33万元首付款中收的，时间太长其记不清了。该1万元是盛蔚青付款给刘有凤后，刘有凤交给中介的。暂收取的1万元，本应该在交易完成后交给刘有凤，但之后买卖双方因刘有凤将本说好给盛蔚青的一些家具家电带走而产生争执，双方拒绝交接协调，故中介将1万元退给了盛蔚青，退款记录财务有的，其现已离职，无法提供。因此，刘有凤实际收到120万元，至于盛蔚青之后是否将1万元支付给了刘有凤，其不清楚。另查明，一审中，刘有凤、盛蔚青均确认系争房屋产权证于2016年7月办出，且系争房屋已交付（关于交付时间，刘有凤称为2016年7月，盛蔚青称为2016年8月底）。此外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院对双方签署的两份《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的合同性质认定无误，本院予以确认。基于上诉人刘有凤的上诉请求，本案二审的核心争议焦点即在于被上诉人盛蔚青应否支付刘有凤购房尾款1万元。进而言之，系争房屋真实交易价为121万元，现双方对于盛蔚青已支付33万元（银行转账）和85万元（银行贷款）不存争议，只是对刘有凤收取的定金是2万元还是3万元存在争议，故本案二审讼争1万元即为该两笔金额的差额。首先，盛蔚青认为刘有凤已收取了该笔3万元，并有刘有凤出具的3万元收据为证，然刘有凤称该3万元收据系为办理贷款手续制作，其实际只收到2万元现金。对此，应结合2016年3月2日双方签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》、盛蔚青转账33万元、刘有凤出具3万元收据和53万元收据、盛蔚青出具《收款收据说明》进行整体考量，刘有凤虽然出具了3万元收据，但在双方为了达到银行贷款需要的首付款条件而形成多份收据的背景下，刘有凤实际收款情况理应以盛蔚青自己最终出具的《收款收据说明》为准，该《收款收据说明》清晰记载刘有凤实际收到的房款为35万元，除去盛蔚青转账支付的房款33万元，刘有凤另外实际收到的房款确为2万元。其次，从系争房屋交易中介人员刘某的陈述看。一者，刘某称刘有凤收到盛蔚青支付3万元定金或33万元房款后将其中1万元交给中介，然其该项说法并无任何书面证据佐证，亦遭到刘有凤的否认，故本院难以确定该节事实存在，即难以认定盛蔚青已向刘有凤完成了上述36万元房款的全部付款义务；二者，从刘某关于“暂收取的1万元应该在交易完成后交给刘有凤”、“因刘有凤将本说好给盛蔚青的一些家具家电带走而产生争执，故中介将1万元退给了盛蔚青”的表述，并结合盛蔚青关于“根据网签合同附件三第4条约定，中介押了1万元作为尾款”的表述看，该1万元实属房屋尾款性质，这不仅符合双方合同约定，也符合正常的房屋交易惯例。现刘某称中介已将该1万元退给了盛蔚青，而盛蔚青则称其未收到中介退还的1万元，且可能中介将1万元用于恢复房屋原状。二人说法不一暂且不论，至少可说明该1万元尾款确实未支付给刘有凤，毕竟刘有凤从未出具过该笔尾款的收据。由上，盛蔚青作为购房人，系付款义务主体，本案现有查明事实仅反映其实际支付给刘有凤120万元房款，在并无充分证据反映其无需支付1万元尾款的情况下，其既已获得系争房屋产权并实际占有使用系争房屋，则理应将1万元尾款支付给刘有凤。至于刘有凤主张的逾期付款违约金，鉴于刘有凤在本案一审诉讼期间存在不实陈述行为，且在系争房屋交易完成后较长时间内也怠于主张权利，对该项诉请本院不予支持。同时，在案件受理费处理上本院也结合上述因素给予相应考量。综上所述，上诉人刘有凤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、撤销上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初10404号民事判决；
二、盛蔚青于本判决生效之日起十日内支付刘有凤购房款人民币1万元；
三、驳回刘有凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,052元，减半收取3,026元，由刘有凤负担；二审案件受理费164元，由刘有凤、盛蔚青各半负担。本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 严佳维
审判员 钱文珍
二〇一九年四月八日
书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 关注微信公众号“”