四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0129民初556号
原告（反诉被告）：李清容，女，1976年11月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
委托诉讼代理人：曹剑，男，1972年9月19日出生，汉族，住四川省荣县，系大邑县风云·琥珀名城业主委员会主任。
被告（反诉被告）：成都市风云置业有限公司,住所地成都市大邑县晋原镇晋东新城顺畅路****。
法定代表人：刘继福，总经理。
委托诉讼代理人：陈杨，北京安博（成都）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄宇，男，1985年9月4日出生，汉族，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：李楠，四川致高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高康竞，四川致高律师事务所律师。 李清容与成都市风云置业有限公司（以下简称风云公司）、黄宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日作出一审判决后，黄宇不服提起上诉，成都市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）川01民终1187号民事裁定书，以“一审判决认定基本事实不清，影响对案件的正确处理”为由将该案发回重审。本院于2018年5月16日立案受理后，李清容明确表示不追加谢英作为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李清容的委托诉讼代理人曹剑、风云公司的委托诉讼代理人陈杨、黄宇的委托诉讼代理人李楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李清容向本院提出诉讼请求：1、依法确认李清容与风云公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2、判令黄宇协助风云公司撤销涉案房屋的备案登记；3、判令风云公司将涉案房屋登记至李清容名下；4、判令风云公司承担本案诉讼费用。事实与理由：李清容与风云公司于2014年3月5日签订《商品房买卖合同》，合同签订后，李清容按约支付了房款以及所有相关费用，并与风云公司指定的前期物业管理公司签订了《临时管理公约》、《前期物业合同》，办理了收房手续，后李清容对房屋进行了装修并入住。在李清容要求风云公司办理房屋产权过程中，方才得知风云公司已经将李清容购买的房屋备案登记在黄宇名下。后进一步得知风云公司与黄宇之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，实为借贷关系，即采用购房合同形式在房管局办理了备案手续以作为借款担保。李清容入住至今，涉及该房的水、电、气、物业费等均由李清容缴纳，无任何人对该房进行权利主张，请求法院判如所请。 风云公司辩称，对李清容起诉的诉讼请求及陈述的事实与理由均无异议。 黄宇辩称，李清容陈述的房屋已装修入住不是事实，案涉房屋至今仍是清水房。黄宇与风云公司之间是真实的房屋买卖合同关系，风云公司已于2015年12月将房屋交付给黄宇，黄宇对案涉房屋的门锁进行了更换，黄宇才为涉案房屋的实际占有人。并据此提出反诉请求：1、判令风云公司协助黄宇办理位于大邑县××道××号××栋××单元××号房屋的不动产登记手续；2、判令李清容立即腾空案涉房屋；3、判令风云公司支付本案全部诉讼费用。 李清容针对反诉辩称，案涉房屋一直由我方占有控制，黄宇所述无事实及法律依据，请求驳回黄宇的全部反诉请求。 风云公司针对反诉无答辩意见。
经审理查明，2014年3月5日，李清容与风云公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定将风云公司开发的位于大邑县××道××号风云·琥珀名城（以下简称诉争楼盘）2幢1单元11层4号房屋（以下简称涉案房屋）出售予李清容，测绘建筑面积61.02平方米，套内建筑面积51.25平方米，单价3869.56元，总价款198315.00元；付款时间：第一次付款在签订购房合同时支付80000.00元，第二次付款在2014年5月31日支付80000.00元，第三次在2014年8月31日付清余款；风云公司应当在2014年8月31日前向李清容交付房屋等。合同签订后，李清容按约支付了全部房款，交纳了房屋维修基金、契税、产权代办费、物业管理费、垃圾清运费等，并与风云公司指定的前期物业管理公司签订了《临时管理公约》、《前期物业合同》。风云公司与李清容于2014年11月10日办理了收房手续。2015年11月1日，李清容与案外人琥珀名城物业服务中心签订《租房协议》，将涉案房屋（清水）租赁给琥珀名城物业服务中心，租期至2018年10月30日。 风云公司在与李清容签订《商品房买卖合同》前，即2014年2月28日，还与黄宇签订了《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售予黄宇，总价款222,723.00元，付款方式为一次性付款（付款时间未约定），风云公司应当在2013年8月31日前向黄宇交付该商品房。合同签订当日，风云公司与黄宇对诉争楼盘下的31套房屋进行了备案登记（涉案房屋的合同签约备案号为309x）。黄宇至今未与风云公司指定的前期物业管理公司签订过《临时管理公约》及《前期物业合同》，未办理涉案房屋的交付手续。 为查明案件事实，本院于2018年7月5日组织各方当事人前往案涉房屋进行现场勘察，当场拍摄了现场照片并制作了《现场勘察笔录》，笔录载明：“经勘察，房屋属于清水，摆放了桌椅若干，一张简易折叠床、简易厨房用品，该房屋系出租于物管公司，用于物管公司工作人员食堂，现场有一名工作人员在准备午饭。”李清容委托诉讼代理人曹剑、风云公司委托诉讼代理人陈杨、黄宇及黄宇委托诉讼代理人李楠均在笔录上签字确认。 上述事实，有各方当事人的陈述及风云公司与李清容签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、业主收房资料清单、《前期物业服务合同》、住宅说明书、质量保证书、临时管理公约、大邑县房管局的房屋登记备案摘要、李清容缴纳购房款、物业费、垃圾清运费、房屋维修基金、契税、产权代办费的收据、风云公司与黄宇签订的《商品房买卖合同》、现场勘察笔录、照片等证据予以证实，足以认定。
本院认为，根据诉辩双方的庭审陈述及举证质证意见，本案的争议焦点主要有：一是两份买卖合同效力的问题；二是案涉房屋应如何处理的问题。 关于焦点一，李清容与风云公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院对李清容的第一项诉讼请求予以支持。风云公司与黄宇签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。李清容称该份合同系借款抵押担保关系，但未能举证加以证明主张的借贷关系存在，也未举证证明双方签订商品房买卖合同的目的在于担保。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，李清容应当承担举证不能的后果，其辩称理由不成立。综上，李清容与风云公司之间的房屋买卖合同及黄宇与风云公司之间的房屋买卖合同均为有效合同。 关于焦点二，涉案房屋如何处理的问题。涉案房屋虽备案登记在黄宇名下，但《城市商品房预售管理办法》中规定的合同备案登记不属于《物权法》中的预告登记，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力。即黄宇与风云公司办理的商品房买卖合同的备案登记是依据部门规章《城市商品房预售管理办法》的规定，该登记行为不属于《物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。备案只是地方政府针对房地产交易时时常发生的一房二卖现象所造成的社会问题而制定的一种防范措施，并不是优先取得物权的依据。本案中，虽然李清容签订合同在后，但由于李清容已经支付了涉案房屋的全部购房款，且向本院提交了交纳契税、维修基金、办证费、物管费及房屋交接确认书、租赁合同等证据，可以证明李清容已合法先于黄宇占有涉案房产，更加全面的履行了合同。黄宇辩称，李清容并未实际占有使用房屋，《租赁协议》及租赁费收据可能是李清容事后炮制，并向法庭提交了两份更换锁芯的发票，拟证明黄宇实际占有案涉房屋。
本院认为，首先，在《现场勘察笔录》中黄宇已认可案涉房屋处于租赁状态，结合李清容提交了《租赁合同》及收款收据，可以证明李清容对案涉房屋进行了占用使用收益。黄宇提交的两份无任何指向内容的发票，因与本案没有关联性，本院不予采信。本院对黄宇的抗辩意见，依法不予采纳。根据“一房产存在数份买卖合同，均未办理所有权转移登记的情况下，已经实际合法占有者优先取得物权”的原则，李清容与风云公司签订的商品房买卖合同应得到优先履行。李清容诉请风云公司将案涉房屋转移登记在李清容名下并要求黄宇协助风云公司向房管局申请撤销案涉房屋的备案登记的诉讼请求，本院予以支持。 本院据此向黄宇进行释明，但黄宇坚持不变更其诉讼请求。本院对黄宇要求风云公司办理不动产登记及要求李清容腾退房屋的诉讼请求，依法不予支持。黄宇可就风云公司的违约行为另行提出主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，
判决如下： 一、确认李清容与成都市风云置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件与补充协议》有效； 二、黄宇于本判决生效之日起十日内协助成都市风云置业有限公司向大邑县房地产管理局申请撤销位于大邑县××道××号××幢××单元××层××号房屋的备案登记（合同签约备案号为30984）； 三、成都市风云置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于大邑县××道××号××幢××单元××层××号房屋转移登记在李清容名下； 四、驳回黄宇的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费2,133.00元，由成都市风云置业有限公司承担；反诉案件受理费1,066.50元，由黄宇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李玉辉
人民陪审员 黄真理
人民陪审员 杨 丽
二〇一九年四月八日 法官 助理 王 卓
书 记 员 唐思敏 来自：