海南省海口市美兰区人民法院 民事判决书 （2019）琼0108民初280号
原告：海口丰裕物业管理有限公司。
法定代表人：邱育丰，该司经理。
委托诉讼代理人：曾某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒲某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
被告：吴某，汉族，住海口市。 原告海口丰裕物业管理有限公司（下称“丰裕公司”）与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰裕公司的委托诉讼代理人曾某,被告吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丰裕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2013年9月至2019年1月期间的物管费11758元；2、判决被告向原告支付逾期物管费违约金（自2013年9月11日起至被告实际付清所拖欠的物管费之日止，以当日欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之五的标准计付，暂计至起诉之日）57293元；3、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年1月24日被告购买了位于白龙新城小区C幢507房，并于2013年8月19日签署了《交房协议》确定交房，同日与原告签订了《前期物业管理服务协议》及《业主临时规约》，约定的主要内容为：原告负责自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，但至今仍未签订《物业管理服务合同》。上述协议签订后，原告已依约做好物业管理服务的工作内容，而被告却不依照协议缴纳相关费用。而上述协议约定被告未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补齐并从逾期之日起按每天5‰缴纳违约金，诚请依法判如所请。 被告吴某辩称，一、交房后被告在开发商正隆公司的组织下与原告于2013年8月19日在凤凰白龙新城营销部签署了《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、承诺书等各种文件，签署时被告完全不知道丰裕公司不是凤凰白龙新城小区合法招投标、且未在海口市住房和城乡建设局备案管理凤凰白龙新城小区的合法物业公司，并且正隆公司、丰裕公司当时也没有对此事作任何说明。
二、原告与被告签署凤凰白龙新城《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》时，原告是没有资质的。海口市住房和城乡建设局《关于白龙新城小区整改问题的复函》海住建房【2014】292号，明确指出：“经查，海口丰裕物业管理有限公司，该公司3年未办理资质延续核定，我局已正式约谈该公司要求立即整改，现正在对丰裕物业公司的资质延续核定，以规范其经营管理。”并且根据美兰区物价监督检查局的回复“海口丰裕物业管理有限公司管理的白龙新城小区在2013年10月至2014年10月期间没有在我委（物价局）办理物业管理费收费备案”，因此被告不敢向丰裕公司缴纳物管费。
三、根据海口市住房和城乡建设局海住建业【2017】79号文“经查，海南正隆房地产开发有限公司依法选聘的白龙新城前期物业服务企业为海南鹰力发展酒店管理有限公司”并在市住建局备案。
四、综合上述，在海口市住房和城乡建设局依法备案管理凤凰白龙新城小区的是鹰力公司，但在小区实际管理的是丰裕公司。多年来我们小区业主投诉无果，截至2018年12月31日前丰裕公司一直在小区，依法备案的鹰力公司无法回来管理，被告不知应向哪家物业管理公司缴纳物管费。根据国家法律法规一家企业3年未办理资质延续核定是要被注销的，没有在物价局办理物业管理费收费备案业主是可以拒绝缴纳物业管理费的，因此被告一直以来没缴纳物业费是由于鹰力公司、丰裕公司不合法的管理凤凰白龙新城小区而造成的，不是被告主观意识造成的，被告不应承担违约金。
五、自2011年8月20日起丰裕公司开始管理凤凰白龙新城小区，据海住建房【2014】292号、美兰区物价监督检查局的回复内容，2016年3月1日之前由于丰裕公司3年未办理资质延续核定、没有在物价局办理备案，丰裕公司无权收取此期间的物管费。
六、（一）2014年10月11日之前小区物业费的收取，应执行琼价费管[2011]154号文，“第九条实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。”但原告从未在物价部门备案，因此不能实施收费。（二）2014年10月11日之后，执行琼价费管[2014]474号文，该文第十条规定“普通住宅物业服务收费实行备案制度。物业服务企业应当自签订物业服务合同（或前期物业服务合同）之日起30日内，提供相关材料报所在地价格主管部门备案。价格主管部门对物业服务收费标准予以备案的，以书面形式告知物业服务企业。物业服务企业应当将备案信息在物业管理区域内的显著位置公示。”而原告自始至终没有执行这些规定，被告不知道小区的合法收费标准，没有价格备案的应该是按照《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》琼价费管[2011]155号，白龙新城小区现状属4级小区，按标准每月每平米1元收取。
七、鹰力公司于2019年1月1日入驻凤凰白龙新城小区进行物业服务管理，根据（2018）琼01行终214号法律文书，海口市中级人民法院确认了丰裕公司管理凤凰白龙新城小区的行为是违法行为，故答辩人之前签署的《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、承诺书应该无效的。综上，答辩人不应该缴纳物管费违约金。物业管理费如何缴纳？缴纳标准是多少？2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费应该向哪家物业管理公司缴纳？敬请法院做出合法、公平的判定。
经审理查明，位于海口市美兰区白龙北路**的凤凰?白龙新城小区系由案外人正隆公司建设开发并销售，该小区的物业管理公司系原告丰裕公司。根据丰裕司营业执照载明，该司成立于2004年7月7日，并于同日准予从事物业管理，资质等级为三级，该执照自2014年起均加盖海口市住房和城乡建设局（下称“海口市住建局”）的物业服务资质复核专用章。在该小区的销售过程中，正隆公司与原告以及凤凰?白龙新城管理处制作了《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，对小区物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、物业服务费及违约责任等事项进行了规定。 2011年1月24日，正隆公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了涉案小区C幢507房，该房的设计用途为住宅、建筑面积为120.59㎡。2013年8月19日，被告同正隆公司办理了交房手续。同日，被告还同原告签订了《前期物业管理服务协议》，并出具《承诺书》承诺：遵守《凤凰?白龙新城业主临时管理规约》，同意由原告实施物业管理并承担相关费用。《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》主要约定：小区物业服务收费方式采取包干制；物业管理费的收费标准为住宅每月按1.5元/㎡收取，商业用房每月按3.5元/㎡收取；业主办理入住时即开始缴交物业管理费，该费用从建设单位向业主办理交房手续后开始计算；物业管理费按月缴纳，业主应于每月前十日内向物业公司预缴当期物业管理费；业主未按约定的标准、时间缴交物业管理费的，物业公司有权要求业主补齐并从逾期之日起按日5‰的标准缴纳违约金。签约后，被告即装修入住涉案房屋，并接受原告的各项物业服务。被告应自2013年9月10日起向原告缴纳物业管理费，但迄今为止被告从未缴交过相关费用。截至2019年1月，被告共拖欠原告物业管理费11758元（120.59㎡×1.5元×65个月）。原告因催缴物业管理费未果，遂将被告诉至本院。 另查明，由于对原告从事物业管理服务的资质存疑，该小区部分业主自收房后就未曾缴纳物业管理费，并多次向有关部门反映。根据被告提交的海口市住建局出具的海住建房〔2014〕292号复函、海口市发改委《关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复》、海住建业[2017]79号复函等文件以及海口市××区住房和城乡建设局出具的美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书等文件，可确认以下事实：2009年12月，涉案小区的建设单位正隆公司向海口市住建局申请备案登记，依法选聘海南鹰力发展酒店管理有限公司（下称“鹰力公司”）为涉案小区的前期物业服务企业。2011年1月8日，鹰力公司与原告丰裕公司签订一份《合作协议》，约定鹰力公司邀请原告合作共同管理白龙新城物业。因此在与小区业主签订服务协议时，是由未通过招投标方式也未经政府相关部门批准的原告作为前期物业服务企业。因正隆公司擅自选聘原告为涉案小区的物业服务企业，海口市美兰区住房和城乡建设局向该司下达了“责令限期改正通知书”和“行政处罚决定书”，对该司处以5万元罚款。原告曾因2011-2013连续三年期间未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续被海口市住建局约谈整改。因此，原告自2014年起即开始在海口市住建局办理资质核定手续。海口市发改委作出的关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复中，确认丰裕公司管理的白龙新城小区在2013年10月至2014年10月期间，未在美兰区物价局办理物业管理收费备案。 关于海口市美兰区住房和城乡建设局对正隆公司下达的“行政处罚决定书”、海口市中级人民法院做出的（2018）琼01行终214号行政判决书，确认正隆公司明知鹰力公司将涉案小区的前期物业服务工作全部交由原告，而原告并非正隆公司通过招投标选任，却还将涉案小区的物业服务全部转移给原告，明显违反了《物业管理条例》第五十六条的规定。针对原告的违规行为，海口市美兰区住房和城乡建设局对原告做出了行政处罚，罚款5万元。 再查明，根据本院作出的已生效的（2017）琼0108民初3149号民事判决书、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1711号民事判决书、海南省高级人民法院（2018）琼民申1228号民事裁定书，可以确认如下事实：涉案小区有225户业主，原告与其中的211户业主签订了物业管理协议。因原告在催交物业管理费的过程中采取了断水断电以及不维修电梯等措施，部分业主遂投诉至海口市美兰区住房保障中心以及涉案小区所属的白沙街道。上述两家单位均反映该小区房屋自交付使用之日起，一直系由原告丰裕公司在提供物业管理服务，从表面上看涉案小区的卫生状况及部分物业服务较为正常。原告曾于2017年就涉案小区向本院起诉一批业主拖欠物管费的案件，本院认定《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》为合法有效的合同，判决业主向原告支付尚欠的物业管理费并按日千分之一标准偿付逾期违约金。本院判决后业主不服提起上诉，海口市中级人民法院已驳回上诉，维持原判。之后业主又向海南省高级人民法院申诉，已被海南省高级人民法院驳回再审申请。 本院确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《凤凰·白龙新城业主临时管理规约》、《承诺书》、海住建房〔2014〕292号复函、海口市发改委《关于白龙新城小区物业收费是否备案的回复》、海住建业[2017]79号复函、美住建通[2017]3号责令限期改正通知书、海美住罚决字[2017]第001号行政处罚决定书、（2018）琼01行终214号裁判文书、海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3149号民事判决书、海口市中级人民法院（2018）琼01民终1711号民事判决书、海南省高级人民法院（2018）琼民申1228号民事裁定书等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，一、关于原告的主体资格、原告是否有权利向被告收取物业费的问题。正隆公司于2009年12月28日经招标方式选聘鹰力公司为白龙凤凰新城小区的前期物业服务企业，双方签订了《白龙新城前期物业服务合同》，并在海口市住房和城乡建设局予以备案。2011年1月8日，鹰力公司与原告丰裕公司签订了《合作协议》，约定双方共同管理白龙新城物业，因此被告直接与丰裕公司签订《前期物业管理服务协议》，丰裕公司已依约向涉案小区提供物业管理服务，且双方签订该协议时，丰裕公司已经取得物业服务资质。涉案小区业主如对原告的选聘过程有异议，可成立业主委员会后自主择优选聘物业公司，而不能以此为由，多年拒交物业费。虽然原告在物业服务资质的延续核定手续中存在瑕疵，但其自2014年起已经到海口市住建局办理了物业服务资质的延续核定手续，应视为其对涉案小区提供物业管理的行为得到了政府相关部门的追认。因此根据权利义务相一致的原则，原告享有向被告收取物业服务费的权利。 二、关于《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》是否合法的问题。
被告辩称原告使用欺骗手段与被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，因此该协议属无效或可撤销的合同。
本院认为，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》合法有效，理由如下：首先，经庭审查明，原告系具有物业服务资质的公司，虽然该司连续三年未到相关部门办理物业服务资质的延续核定手续，也未将物业服务合同进行备案，但服务资质的延续核定、合同备案等手续系政府部门出于行政管理和规范市场行为的需要所作出的管理性规定，不能因为原告违反了管理性规定就简单否认原、被告间的合同效力，只要合同内容未违反效力性规范，从维护小区正常的物业服务秩序以及物业服务关系的稳定性角度出发，不轻易地否认物业服务合同的效力是应有之义。其次，虽然涉案小区的建设单位正隆公司在海口市住建局备案登记的前期物业服务企业为鹰力公司而非原告，且正隆公司的行为也受到了相应的行政处罚，但并不必然导致原、被告间的协议无效。目前涉案小区的225户业主中有211户同原告签订了物业服务协议，只要原告确实为小区提供了物业管理服务，被告也因原告的服务行为而获益，根据权利义务相一致原则，也应承认原、被告间的物业服务合同关系。根据已发生法律效力的（2017）琼0108民初3149号民事判决书、（2018）琼01民终1711号民事判决书、（2018）琼民申1228号民事裁定书，均可确认本案中原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》为合法有效的合同。 三、关于原告收取物业费的标准是否符合法律规定的问题。
被告辩称原告从未在物价部门将小区物业服务费的收费标准进行备案，且被告认为涉案小区现状属4级小区，应按每月每平米1元的标准收取物业费。《业主临时规约》中第三十条，约定了涉案小区住宅物管费为每月每平方1.5元，被告签署承诺书，明确知悉物业服务费的收费标准，且在签署时并未对该收费标准提出异议。该合同为双方的真实意思表示，双方应在签订合同后，自觉履行合同中约定的义务，原告依约为小区提供了物业管理服务，被告也应及时按约定支付物业费。
被告并未举证证实涉案小区现状属四级小区，故对被告辩称涉案小区物业费标准应以每月每平方1元收取本院不予支持。 四、关于被告是否应该支付违约金以及违约金的标准问题。本案中，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对原被告双方的权利义务做出了明确的约定，根据权利义务相一致的原则，原告负有向被告提供物业服务管理的义务，被告负有及时、足额向原告缴纳物业管理费的义务。多年来，被告接受了原告提供的服务，却从未缴纳过物业费，构成违约。原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定的违约金计算标准为每日千分之五，在原告提交的证据无法证明其除利息损失外尚有其他损失的情况下，采用该标准计算违约金明显畸高。本院参照《海南省物业管理条例》的有关规定，综合本案案情，酌情将其调整为按日千分之一的标准计算。因此，被告应自2013年9月11日起，以当月欠缴物业费[每月为180.89元（120.59㎡×1.5元）]的数额为基数，按日千分之一的标准和逾期支付天数支付违约金至物业管理费实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下： 一、被告吴某须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告海口丰裕物业管理有限公司支付2013年9月至2019年1月期间拖欠的物业管理费11758元。同时向原告偿付逾期支付物业管理费的违约金（自2013年9月11日起至物业管理费实际付清之日止，以当月欠缴的物业费数额为基数，按逾期支付天数以日千分之一的标准计付）。 二、驳回原告海口丰裕物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费1526.28元，由原告海口丰裕物业管理有限公司负担610.51元，被告吴某负担915.77元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长 李 瑛
人民陪审员 李宛霞
人民陪审员 谭燕萍
二O一九年四月八日
法官助理 魏文瑾
书记员 吴 静
法官助理 杨浩恺
书记员 吴青芬 附：相关的法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用 若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：