云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2923民初323号
原告：祥云利安物业管理有限公司，统一社会信用代码：91532923099099636U。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。
法定代表人：李少峰，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告：张赵强，男，汉族，1972年11月21日生，祥云县人，初中文化，居民，住祥云县。
被告：刘会芝，女，汉族，1974年9月14日生，祥云县人，小学文化，农民，住祥云县。
原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安公司”）与被告张赵强、刘会芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告利安公司的法定代表人李少峰及其委托诉讼代理人王娟，被告刘会芝到庭参加诉讼，被告张赵强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告利安公司向本院提出下列诉讼请求：1、判令二被告向原告支付物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费以及水电费共计人民币4459.86元。2、判令二被告向原告支付违约金2773.8元。3、判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费3000元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）选聘的前期物业管理公司，二被告系夫妻关系。2017年1月14日，佳和公司向二被告交房。2017年2月8日，原告与二被告签订了前期物业服务协议及业主临时管理规约，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。协议及规约签订后，二被告依照协议及规约的约定，按时向原告缴纳了2017年3月1日至2018年2月28日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费。自2018年3月1日至今，二被告未依约向原告缴纳相关费用，经原告结算二被告一共拖欠原告2018及2019年度的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、装修垃圾清运费、电梯使用费及水电费共计为4459.86元。原告多次催要，二被告均拒绝缴纳。为此诉至法院，请求裁处。二被告辩称，二答辩人系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋1单元602室的房屋一套。2017年1月14日,佳和公司向二答辩人交房以后,二答辩人便联系装修公司进行装修。2017年5月30日,经与装修公司进行结算,支付了装修费用60749.7元。装修完成以后,二答辩人的父母在里面居住至今。2018年6月10日至20日期间,因为四楼的排水管道阻塞,导致污水无法排出,污水聚集以后,便从答辩人户的马桶、地漏里面冒出来,将答辩人房屋的地板、墙纸全部泡潮,埋在地板下面的线路全部短路,门下脚也被泡坏,连五楼住户的屋顶也全部泡湿。答辩人发现污水冒出以后,及时与被答辩人联系,被答辩人不来处理,五楼的住户先自行疏通了排水管,第二次阻塞时,答辩人联系被答辩人来处理,被答辩人到了晚上12点才来处理。被答辩人虽然疏通了排水管道,但对污水将我方房屋泡毁一事,也明确表示不予承担任何责任。无奈,答辩人因断电无法居住,只好再次与装修公司联系,请装修公司在墙壁上另外开凿了一条排线路,重新接了一条线路进来,更换了墙纸,进行了一系列的修复,再次支付了5630元的整改费用。答辩人认为,根据双方签订的《前期物业服务协议》第一条“双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”的约定,对于共用的排水管道,被答辩人因未及时的维护、修缮,导致污水无法排出,从答辩人房屋马桶、地漏冒出,造成答辩人房屋受损,被答辩人理应赔偿答辩人相应损失。且被答辩人只收取物业管理费用,发生问题时,推得一干二净,未尽到物管责任。另外，大概2017年2、3月份，答辩人有开发商迟延交房的2580元违约金被原告方扣为水电费。答辩人房屋损失是事实，原告诉请的违约金、诉讼费、律师费不应由答辩人承担。综上,请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。为支持其诉讼请求原告向本院提交了以下证据：A1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份，证明原告的身份信息；A2、身份证复印件1份，证明二被告的身份信息；A3、前期物业服务协议原件1份，证明1、原、被告双方于2017年2月8日签订了前期物业服务协议，二被告认可原告作为所居住小区的物业管理公司；2、原、被告就物业管理服务约定了双方的权利义务；A4、业主临时管理规约原件1份，证明原、被告双方于2017年2月8日签订了业主临时管理规约，双方就物业的使用、维护、管理以及违约责任作了相关约定；A5、缴费通知原件1份，证明原告在小区公示栏对水电费的收费标准进行了公示；A6、收据原件2份，证明原告按照有关协议及规约的规定如期向原告缴纳了2017年度的相关物业管理费用，二被告认可原告作为其物业管理公司；A7、费用明细表原件1份，证明二被告尚未向原告缴纳2018及2019的相关物业管理费合计4459.86元；A8、祥云县发展和改革局文件复印件1份，证明原告代收被告每月10元的垃圾处理费系祥云县发展和改革局的文件要求；A9、增值税发票复印件1份，证明原告系按照祥云县供排水有限公司的收费标准向被告代收自来水费；A10、投资项目备案证复印件1份，证明祥云县佳和房地产开发有限公司属于商业综合体，物业费应按市场调节价收取；A11、发票原件1份，证明原告为主张合法权益支出律师服务费3000元。被告为支持其答辩意见向本院提交了下列证据：B1、装修结算表原件1份，证明被告购房后装修支付的费用；B2、整改费用清单原件1份、收据原件1份，证明因为房屋出现问题以后被告自行装修以及支出费用情况；B3、照片24张，证明房屋出现的问题以及被告重新装修的情况。经质证，被告对A1、A2、A6、A7、A8、A9、A10无异议；对A3、A4的签字无异议，但认为签字时候被告没有读内容，仅是按照管理人员的指示签字；对A5无异议，因为双方有其他纠纷没有理清，就没有缴纳，对电费清算表没有意见；对A11有异议，因为对方也给被告造成了损失，故原告支出的律师费不应由被告承担。原告对B1认为与本案无关联，对三性不认可；对B2认为与本案不具有关联性，达不到被告方举证目的；对B3三性不认可，拍摄地点系谁拍摄不清楚。本院审查认为，原告提交的A1至A11组证据具有证据的合法性、真实性、关联性特征，本院予以确认。被告提交的B1至B3组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。
经审理查明：二被告系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋1单元602室的房屋一套。原告系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2017年2月8日，原告与二被告签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，上述协议及规约中明确约定了原、被告双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中《业主临时管理规约》第三十七条规定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。《业主临时管理规约》第五十一条规定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金；第五十三条规定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。协议及规约签订后，二被告于2017年2月8日向原告缴纳了物业管理费、二次水加压费、电梯使用费、垃圾清运费、预收3个月水电费合计2312元。于2018年1月8日向原告缴纳了截止2017年12月底水电费200元。截止2019年3月10日二被告尚欠原告2018至2019年物业管理费1984.56元、二次水加压费240元、电梯使用费480元、生活垃圾处理费240元、水电费1515.3元，上述共计4459.86元。为此原告诉至本院并支出律师费人民币3000元。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。原、被告双方均应严格按照该合同约定履行义务。1、对原告诉请的截止2019年3月10日二被告尚欠原告2018至2019年物业管理费1984.56元、二次水加压费240元、电梯使用费480元、生活垃圾处理费240元、水电费1515.3元，共计4459.86元的事实，在案有证据予以证明且被告不持异议，故原告的该项诉请本院予以支持。2、双方签订的《业主临时管理规约》约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。现被告逾期交纳相关费用，应按约定支付相关违约金。因双方签订的《业主临时管理规约》仅对物业管理服务费的交纳时间进行约定，对水电费的交纳时间未作约定，且原告亦未举证证实委托代收单位对相关违约金的约定情况，故原告主张的违约金本院仅支持2018年2月1日至2019年3月10日的物业管理费992.28元、二次水加压费120元、电梯使用费240元、生活垃圾处理费120元，合计1472.28元的违约金计1779.99元；2019年2月1日至2019年3月10日的物业管理费992.28元、二次水加压费120元、电梯使用费240元、生活垃圾处理费120元，合计1472.28元的违约金计167.84元，上述两项合计1947.83元。对水电费1515.3元的逾期违约金本院不予支持。3、双方签订的《业主临时管理规约》已对物业与业主之间发生纠纷由违约方承担守约方支出的律师费等费用进行了约定，双方纠纷系因被告违约导致，故原告要求二被告承担原告为主张权利支出的律师费3000元的诉请，本院予以支持。被告关于原告未尽到管理责任请求法庭驳回原告诉讼请求的答辩意见与法律规定不符，本院不予采纳。被告张赵强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告张赵强、刘会芝于本判决生效之日起十五日内支付原告祥云利安物业管理有限公司截止2019年3月10日尚欠的2018至2019年物业管理费1984.56元、二次水加压费240元、电梯使用费480元、生活垃圾处理费240元、水电费1515.3元，合计人民币4459.86元；
二、被告张赵强、刘会芝于本判决生效之日起十五日内向原告祥云利安物业管理有限公司支付违约金1947.83元；
三、被告张赵强、刘会芝于本判决生效之日起十五日内赔偿原告祥云利安物业管理有限公司为实现债权而支出的律师费人民币3000元；
四、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告张赵强、刘会芝负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审判员 杨哲
二〇一九年四月八日
法官助理施丽芳
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