海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终170号
上诉人（原审被告、申请执行人）：保亭金石置业有限公司，住所地海南省保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）保兴东路南侧庄园豪都******。
法定代表人：杨和伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张宝华，海南德赛利律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、案外人）：韩旭，男，1985年3月13日出生，汉族，现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：宋艳辉，女，1955年8月14日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。
被
上诉人（原审被告、被执行人）：海南保亭华保木器制品有限公司，住所，住所地海南省保亭县保兴西路聚仙阁小区**A204div>
法定代表人：涂志杰。 上诉人保亭金石置业有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人韩旭、海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称华保公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省保亭县人民法院（2018）琼9029民初443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭，因没有新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金石公司上诉请求：1.撤销保亭县人民法院（2018）琼9029民初443号民事判决，改判驳回被上诉人韩旭的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，韩旭对涉案房屋提出的案外人异议不能成立。一审判决关于韩旭与华保公司之间《海南省商品房预售合同》有效、韩旭已支付全部购房款等认定，属事实认定错误。1.涉案房屋所在“聚仙阁”项目未经竣工验收，开发商未能按《城市房地产管理法》第四十五条要求确定施工进度和竣工交付日期等事项，其预售许可证在2013年1月24日到期后未再取得新的预售许可证，则韩旭与华保公司签订涉案房屋《海南省商品房预售合同》时（2014年4月12日），涉案房屋并未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，涉案《海南省商品房预售合同》无效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项要件。2.韩旭有其他居住房屋。韩旭并非保亭居民，其居住地在北京市，住房是北京市海淀区毛纺路橡树湾****楼****，其所购涉案商品房并非用于居住。而且，韩旭在保亭丽都庄园还购买了一套商品房。因此，韩旭的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项要件。3.韩旭的证据不足以证明其向开发商支付了房款。韩旭与华保公司签订的《商品房预售合同》第八条明确载明，买受人须将预售款存入监管银行账户，该条写明了监管银行为保亭农信社，同时载明了账号。涉案合同约定的房款为53万元，如此大额的款项，按照法律规定，只能通过银行转账。但是，韩旭并没有证据证明其通过银行向开发商支付了款项。韩旭仅提交一份收据，该单一证据不足以证明其真实支付了房款。因此，韩旭的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项要件。
二、上诉人对涉案房屋项下土地使用权享有抵押权且已于2011年办理抵押登记，取得他项权登记证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，上诉人对涉案房屋亦享有抵押担保物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，韩旭对异议标的不享有排除强制执行的权益。一审法院对上诉人在原审中与此相关的答辩意见不予审查，属程序错误，并导致错误判决。
三、一审判决确认涉案房屋属韩旭所有，属法律错误。1.如前所述，韩旭与华保公司之间的《海南省商品房预售合同》无效，韩旭当然不能基于无效合同取得涉案房屋物权。2.涉案房屋并未登记于韩旭名下，韩旭对涉案房屋并不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权之取得，以登记为前提。房地产开发商与买房人之间，如果仅有房屋买卖合同，尚未办理所购房屋登记办证，买受人对开发商仅享有登记请求权或者交付请求权，这些权利仍属于债权范畴，其对房屋并未取得所有权(物权)。本案中，韩旭与开发商华保公司之间仅有一份无效的《海南省商品房预售合同》，而一审法院径直判决韩旭对涉案房屋享有所有权，判决错误。综上，一审判决支持韩旭的诉讼请求，没有事实依据和法律依据。恳请二审法院依法改判，并判决驳回韩旭的全部诉讼请求。 被上诉人韩旭辩称，请求法院依法驳回上诉人的请求事项。
一、韩旭与华保公司签订了合法有效的书面买卖合同。
二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
三、涉案房屋未能办理产权登记至韩旭名下，韩旭对此不存在过错。
四、根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五、六项，在房屋买卖中尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的房屋产权不再属于出售人，即物权已由出售人让渡到买受人，不再视为破产企业的财产，不得进行处理。韩旭对涉案房屋享有的相关权益足以对抗法院的查封，上诉人是无权争房。
五、韩旭虽然不在海南工作，但他购买涉案房屋给父母养老所用。
六、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为不动产物权的真实权利人”，请求确认韩旭享有涉案房屋的物权，该房屋归韩旭所有。另补充，韩旭于2013年3月2日与华保公司签订购房合同并支付全款53万元。当时，韩旭的岳母宋艳辉所携昆仑银行卡没有联网，不能在其他银行支取，只有琼海有昆仑银行，宋艳辉就在琼海把现金取出带到保亭华保公司。华保公司售楼处收款人员是个身高1.55米到1.65米左右的女同志。现在海南省没有昆仑银行，黑龙江大庆银行也是要求有公安局或法院的证明才让取证，韩旭一方没办法打印银行小票证明。“聚仙阁”小区的邻居能够证明宋艳辉在该小区已经居住四年，宋艳辉也曾以“华保木器公司老板徐建国诈骗”向保亭县公安局报过案。韩旭本来购买的2101号房，2014年收房时发现开发商将该房卖给了其他人，才给置换成了现在的2201号房。 被上诉人华保公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 韩旭向一审法院起诉请求：解除2018年7月30日作出的（2018）琼9029执异21号执行裁定书中对保亭县保兴西路“聚仙阁”小区5号楼2201号房屋的执行，并确认该房屋的产权归原告韩旭所有，是原告的合法财产。 一审法院认定事实：2014年4月12日，原告韩旭与被告华保公司签订《海南省商品房预售合同》，约定华保公司将位于保亭县保兴西路“聚仙阁”第5号楼2201号房出售给原告，价款人民币53万元。这份合同签订前，原告还与被告华保公司签订一份《海南省商品房预售合同》，约定购买的是第5号楼2101号房，并于2013年3月2日一次性将购房款53万元支付给被告华保公司。只是被告华保公司后来反悔不愿意将第5号楼2101号房交付给原告，改为将第5号楼2201号房交付给原告，原告随即装修并入住至今。此前，2011年1月5日，被告华保公司向保亭县农信社借款人民币1800万元，并将其位于保亭县保城镇保兴西路面积为14595．6㎡的城镇住宅土地使用权抵押给被告，并在保亭县国土环境资源局申请登记备案。2011年12月20日，被告领取保亭县国土环境资源局制发的保他项（2011）第08号《土地他项权利证明书》。借款期限届满后，被告华保公司没有依约还清借款，保亭县农信社向法院提出诉前保全，双方经协商达成还款调解，但被告华保公司仍没有按时还款，保亭县农信社遂向法院申请强制执行。2014年7月11日，该院作出（2013）保执字第96-2号执行裁定书，对被告华保公司建成的未预售的套房进行查封公告，接着于2014年12月1日作出（2013）保执字第96-3号执行裁定书，对被告华保公司建成的未预售的套房（包括涉案的套房）进行拍卖。之后，相关权利人相继对查封拍卖的套房提出异议和诉讼。2016年12月13日，保亭县农信社与被告金石公司签订债权转让协议，约定保亭县农信社将对被告华保公司的贷款债权转让给被告金石公司。被告金石公司向该院申请变更申请执行人后，继续以申请执行人的名义申请查封被告华保公司名下的土地使用权及未预售的套房。2018年6月11日，原告得知所买房屋将被执行拍卖，即向该院提出执行异议。2018年7月30日，该院作出（2018）琼9029执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并于2018年8月10日送达原告。2018年8月22日，原告向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议焦点是原告韩旭是否享有对诉争房屋的民事权利。
原告与被告华保公司签订的《海南省商品房预售合同》系其双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订后，原告已全额付清购房款，可确认原告与被告华保公司存在真实商品房买卖合同关系。而原告不能及时办理备案登记及过户手续，其过错均是被告华保公司自身原因造成的，不能归咎于原告。原告即已付清购房价款，并已装修入住，应当享有本案诉争房屋的民事权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权，也适用于本案情形。
被告金石公司享有的与被告华保公司因金融借贷发生的债权、以及因债权所设立的抵押权，不能优先于已全额支付购房款的原告的物权期待权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三款及第三百一十四条第一款的规定，原告对本案诉争房屋享有的民事权利足以排除被告申请强制执行。原告请求停止对本案诉争房屋的执行，并判归其所有，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三款及第三百一十四条第一款的规定，判决：位于保亭县保兴西路“聚仙阁”小区5号楼2201号房归原告韩旭所有，不得执行。本案受理费人民币9100元，由被告海南保亭华保木器制品有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 根据一审证据材料及当事人陈述，二审查明：2014年4月12日，原告韩旭与被告华保公司签订《海南省商品房预售合同》，约定华保公司将位于保亭县保兴西路“聚仙阁”第5号楼2201号房出售给原告，价款人民币53万元。华保公司于2013年3月2日出具《收款收据》，载明收到韩旭购买5#2101号房的购房款53万元。就该53万元购房款，原告称系从琼海市昆仑银行取现后到保亭县现金交付，没有相应的账户明细等证据。原告称其2013年付款时即与华保公司签订了5#2101号房的商品房预售合同，因华保公司将该2101号房另售他人，双方于2014年4月12日重新签订合同变更房号为涉案2201号房，《收款收据》上亦添加手写内容“变更为5#2201”。“聚仙阁”小区物业公司海南三友物业公司保亭分公司出具《证明》，称涉案2201号房于2014年4月16日开始装修施工，于2015年6月31日装修完毕。2014年7月11日，保亭县人民法院查封华保公司名下未预售的商品房（包括涉案2201号房），原告于2018年6月11日向保亭县人民法院提出案外人异议。 另查明，2017年2月28日，保亭县人民法院作出（2013）保执字第96-8号执行裁定书，该裁定书载明，该院于2015年5月12日依法委托拍卖公司对被执行人华保公司所有的“聚仙阁”小区95套房产进行拍卖，因19名案外人对其中28套房提出执行异议，拍卖程序暂时停止。2015年11月25日，申请执行人保亭县农信社就未被提出异议的剩余67套房产（包括涉案2201号房）申请恢复拍卖程序，经三次拍卖未能成交。2015年12月31日，拍卖公司出具了拍卖不成交报告，拍卖程序终结。根据变更后的申请执行人金石公司的申请，保亭县人民法院就流拍的65套房产（包括涉案2201号房）作出抵债裁定（即该96-8号执行裁定），裁定将华保公司所有的“聚仙阁”小区的65套房产（包括涉案2201号房）作价19798208元，交付金石公司抵偿债务及相关利息，上述房屋的产权自裁定送达金石公司时转移给金石公司；金石公司可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年3月2日，保亭县人民法院向保亭县住房保障与房产管理局作出（2013）保执字第96号协助执行通知书，请该局协助金石公司办理“聚仙阁”小区65套房产（包括涉案2201号房）的相关房产所有权登记手续。因上述房屋不具备办证条件，尚未办理所有权登记至金石公司名下。 再查明，上诉人金石公司提出、被上诉人韩旭亦自认，除涉案“聚仙阁”小区2201号房外，被上诉人韩旭在保亭县其他小区还购置了另一套商品房。经本院向保亭县住房保障与房产管理局核实，被上诉人韩旭另购买保亭县庄园丽都（一期）E21栋106室，该商品房已办理网签备案。 除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点为涉案2201号房是否归被上诉人韩旭所有，被上诉人韩旭对涉案2201号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，被上诉人韩旭依据其与被上诉人华保公司签订的《海南省商品房预售合同》主张其已付款购买涉案2201号房，该房屋归其所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋不具备办证条件，尚未办理初始登记、过户登记，被上诉人韩旭依据合同仅享有要求对方协助办证的债权请求权，其请求法院确认对涉案房屋享有所有权，没有法律依据，应予驳回。 其次，关于被上诉人韩旭对涉案房屋主张的权益是否足以排除强制执行的问题。第一，从程序性规定上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定从无过错不动产买受人物权期待权的保护和房屋消费者物权期待权的保护两方面对排除强制执行情形作了规定。对照上述保护条件，本案中，付款问题上，被上诉人韩旭虽提交了被上诉人华保公司开具的《收款收据》主张已履行了付款义务，但因本案系执行异议之诉，对该付款行为的认定还涉及到申请执行人的利益，应对被上诉人韩旭的付款行为从严审查，现被上诉人韩旭主张其53万元的房款系从琼海昆仑银行取现至保亭县售楼处现金交付，却未能提交任何证据证明该取款、付款行为，不能有力排除上诉人金石公司对琼海是否曾设立昆仑银行、被上诉人韩旭是否真实足额付款53万元的合理怀疑，被上诉人韩旭的付款主张在执行异议之诉中缺乏充分的对抗力；生存权益问题上，被上诉人韩旭长期居住、生活于北京，其在保亭县当地亦购置有另一套经网签备案的商品房，涉案2201号房并非其在保亭当地生活所需必不可少的居住用房。因此，被上诉人韩旭请求排除强制执行的主张不完全符合上述规定要件。第二，从实体权利角度看，涉案房屋于2014年被查封、公告，被上诉人韩旭直至2018年才提出案外人异议，而该房屋历经执行程序中拍卖、流拍，已于2017年2月28日被保亭县人民法院裁定抵债给上诉人金石公司，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”及《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，保亭县人民法院在执行程序中将涉案房屋裁定抵债后，也已向房管部门要求协助办理所有权登记手续，虽因涉案房屋本身原因未能完成所有权登记，但上诉人金石公司就涉案房屋已享有一定的物权期待权。被上诉人韩旭以其签订书面合同、已付款购买涉案2201号房主张的物权期待权，因其未能提供充分证据证明该付款行为，对抗力有限。鉴于被上诉人韩旭于二审询问中自认2016年即知晓涉案房屋被采取执行措施一事，其无充分正当理由直至2018年才提出执行异议，此时上诉人金石公司已依据抵债裁定取得流拍后涉案房屋的相应物权期待权，对被上诉人韩旭的权益主张应从严审查，现被上诉人韩旭所提供证据不能充分证明其对涉案房屋所享有的民事权益足以排除强制执行，对其要求解除执行措施的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人金石公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，
判决如下： 一、撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2018）琼9029民初443号民事判决； 二、驳回被上诉人韩旭的诉讼请求。 一审案件受理费9100元，由被上诉人海南保亭华保木器制品有限公司负担。二审案件受理费9100元，由被上诉人韩旭、海南保亭华保木器制品有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 白玉琳
审判员 梁振文
审判员 林 珍
二〇一九年四月八日
书记员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 来自：