江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏13执异26号案外人：肖晓梅，女，1979年5月3日出生，住宿迁市宿城区。
申请执行人：江苏兴邦建工集团有限公司，住所地宿迁市。
法定代表人：王百乐，该公司总经理
被执行人：宿迁裕达房地产开发有限公司，住所地宿迁市经济开发区（钟吾医院南侧）。
法定代表人：郁取英，该公司董事长。
被执行人：庄永强，男，1963年2月11日出生，住宿迁市。在本院执行江苏兴邦建工集团有限公司（以下简称兴邦集团）与宿迁裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）、庄永强建设工程施工合同纠纷一案中，案外人肖晓梅对本院查封裕达公司开发的相关房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人肖晓梅称，请求解除对宿迁市宿城区雅蓝国际花园7号楼1701室的查封并停止拍卖。事实和理由：案外人已和裕达公司签订了商品房买卖合同，作为涉案房屋的使用人，已经付清房款，装潢后已经入住涉案房屋。
本院查明，兴邦集团与裕达公司、庄永强建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月19日作出（2015）宿中民初字第00069号民事判决，后裕达公司、庄永强不服，向江苏省高级人民法院上诉，江苏省高级人民法院于2018年9月11日作出（2017）苏民终1778号民事判决，判决：
一、维持江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第三项；
二、变更江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第一项为：裕达公司于判决生效后十日内给付兴邦集团剩余工程款7544446.04元及利息（以27257610.47元为基数，自2015年4月19日起至2016年4月19日止按月利率1.5%计息；以29403393.04元为基数，自2016年4月20日起至2017年4月19日止按月利率1.5%计息；以30323014.14元为基数，自2017年4月20日起至2017年7月1日止按月利率1.5%计息；以26440262.14元为基数，自2017年7月2日起至2017年12月13日止按月利率1.5%计息；以20344446.04元为基数，自2017年12月14日起至2018年2月6日止按月利率1.5%计息；以15095446.04元为基数，按月利率1.5%计息1天；以13397446.04为基数，自2018年2月8日起至2018年3月9日止按月利率1.5%计息；以7544446.04元为基数，自2018年3月10日起至给付之日止按月利率1.5%计息），庄永强对上述债务承担连带偿还责任；
三、变更江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民初字第00069号民事判决第二项为：兴邦集团在裕达公司欠付工程款7544446.04元范围内对裕达公司7号、14号、21号、22-25号楼工程折价或者拍卖的价款优先受偿。判决生效后，因裕达公司、庄永强未自觉履行生效法律文书确定义务，兴邦集团申请执行，执行案号为（2018）苏13执410号。另查明，兴邦集团与裕达公司、庄永强建设工程施工合同纠纷一案，兴邦集团申请诉前保全，本院于2015年2月16日作出（2015）宿中诉保字第00008号民事裁定和协助执行通知书，查封了裕达公司所有的雅兰国际花园小区7号楼73套房屋，具体房号是：2202、2203、2204、2205、2101、2103、2104、2105、2106、2002、2004、2005、1902、1903、1904、1905、1906、1801、1802、1803、1804、1805、1806、1701、1703、1705、1706、1604、1502、1503、1504、1506、1401、1403、1404、1405、1406、1303、1304、1305、1306、1203、1204、1206、1103、1104、1105、1106、1003、1004、1005、903、904、803、804、703、704、706、606、501、502、503、506、402、403、404、405、406、301、303、304、1-03、1-01。2017年2月6日本院作出（2015）宿中民初字第0069-6号民事裁定，对上述房屋进行了续行查封。2017年7月29日本院依法公告，言明：上述房屋已被本院依法查封，查封期内，任何人不得对被查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。本院再查明，2017年6月16日裕达公司与肖晓梅就涉案的雅兰国际花园7号楼1701号房屋签订房屋买卖合同，约定：房屋建筑面积127.23平方米，总价款464389.5元，合同签订当日付36438905元，余款签订网签时付清。肖晓梅还提供了裕达公司收条和银行转账凭证等，裕达公司收条载明：收到肖晓梅购房款364389.5元，房号7#1701，落款时间2017年6月19日。本院还查明，江苏省高级人民法院于（2017）苏民终1778号民事判决已经确认，兴邦集团在裕达公司欠付工程款7544446.04元范围内对裕达公司7号、14号、21号、22-25号楼工程折价或者拍卖的价款优先受偿。涉案的7号楼1701室房屋，属于生效判决依法确认的兴邦集团对工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权范围内的财产。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同总价款的百分之五十。根据上述规定，案外人请求对被执行的不动产排除执行的首要条件，是案外人与被执行人在人民法院查封被执行的不动产之前,签订合法有效的书面买卖合同。本案中，本院于2015年2月16日已经依法查封涉案房屋，肖晓梅与裕达公司签订房屋买卖合同的时间是2017年6月16日，现有证据不能证明肖晓梅与裕达公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。肖晓梅有关解除对宿迁市宿城区雅蓝国际花园7号楼1701室的查封并停止拍卖的异议请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，
裁定如下：驳回肖晓梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 徐淮成
审判员 翟新权
审判员 魏良军
二〇一九年四月八日
书记员 朱子俊 搜索“”