福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民再249号 二审
上诉人（一审被告）：黄枝山，女，1974年2月16日出生，汉族，住福建省永泰县。 二审
被
上诉人（一审原告）：倪小强，男，1963年11月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：俞开足，福建闽江律师事务所律师。 二审上诉人黄枝山与二审被上诉人倪小强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日作出(2015)榕民终字第5830号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2018年10月30日作出（2018）闽01民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人黄枝山，二审被上诉人倪小强及其委托诉讼代理人俞开足到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄枝山称，再审请求：1、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2914号民事判决及福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5830号民事判决、（2016）闽01民申147号《民事裁定书》；2、本案已执行的345000元（含一审、二审案件受理费和保全费）均由倪小强承担，并按银行同期贷款利率的四倍计息。（一）生效判决认定的双方房屋买卖关系成立及300000元属于房屋转让价款，讼争房屋价值约800000元，扣除300000元后的价值是倪小强附条件的赠与，显然是错误的。黄枝山、倪小强双方之间虽形式上签订了房屋买卖合同，但该合同并不符合一般买卖合同的特征，却符合赠与合同的构成要件。1、从本案双方当事人的关系来看，房屋买卖合同签订时，双方正在谈婚论嫁且黄枝山已怀有身孕，可见倪小强实施赠与行为存在感情基础；2、从几个重要的时间节点来看，2013年6月7日双方签订房屋买卖合同，6月14日订婚并宴请宾客，6月20日办理讼争房屋过户登记，7月10日登记结婚，完全符合以结婚为目的的赠与行为；3、合同约定的房价款远低于合同签订日的市场价，可见合同签订并不以讼争房屋应有的真实价格为对价给付，而是以过户为主要目的；4、合同中虽有关于倪小强将讼争房屋出售给黄枝山以及成交价格等内容，但该合同对于黄枝山支付房屋价款的具体付款方式及期限等未作出明确、具体约定，倪小强亦未提供充足证据证明双方对此另有约定。作为以房屋买卖为标的的房屋买卖合同，对于支付房屋价款的具体价款方式及期限等重要内容未作明确、具体的约定，有悖常理；5、黄枝山已实际入住讼争房屋，且倪小强在黄枝山未支付对价的情况下办妥了讼争房屋的过户手续。据此，双方签订的房屋买卖合同，虽在形式上为买卖，但实质上为赠与合同，且赠与合同已履行完毕。本案中，黄枝山、倪小强婚前以签订房屋买卖合同的方式将一方婚前个人财产赠与另一方，后双方缔结婚姻，且讼争房屋亦已过户登记，财产权利已实际转移，赠与行为不能撤销。在本案诉讼前，倪小强从未向黄枝山主张支付300000元购房款，也从未主张将讼争房屋过户给黄枝山系房屋买卖关系，通过庭审，原审也并未确认讼争房屋存在买卖之事实。综上，黄枝山、倪小强虽然就讼争房屋签订了房屋买卖合同，但倪小强应与黄枝山缔结夫妻关系而进行馈赠，主观上存在维持双方婚姻关系的意思表示，双方虽按房屋买卖办理了过户手续，但实际上倪小强将讼争房屋全部赠与黄枝山，这与双方都认可的录音资料相吻合，而生效判决认定“黄枝山与倪小强系房屋买卖合同关系成立”且认定“300000元属于房屋转让价款”明显依据不足。（二）本案黄枝山提交了对案件事实查明确认和认定结果，对裁定具有实际影响的证据，原审却对错误视而不见。倪小强与黄枝山之间之所以签订《房地产买卖契约》，是因为以买卖形式过户所缴纳的税收较少，以赠予的形式过户缴纳的税收较高、程序较多，双方形成的是名为买卖，实为赠与的法律关系。倪小强在本案关联案件中多次自认《房地产买卖契约》是避税金额，即是避税金额，那么合同中约定购房款300000元则违反法律、行政法规的强制性规定为无效条款，不能作为定案依据。倪小强将房屋赠与黄枝山，其意思表示完全符合公序良俗，若双方对赠与未形成合意，倪小强完全不必实行转移产权之行为，更谈不上结婚。（三）本案认定事实部分引用福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1052号民事判决“
本院认为”中的“本案倪小强正是基于双方的关系而将价值约800000元的房产仅以300000元卖给黄枝山”这一事实，该事实的认定显然缺乏证据证明。鉴于法院对“基本事实”的查明确认和认定结果对案件裁判具有实质性影响，如果事实不清或缺乏证据证明，就不可以因其放在查明部分表述，就对其错误视而不见。本案中，原审从未对讼争房屋的价值进行评估，所谓的房屋价值800000元是子虚乌有，该价格仅是倪小强立案时，为了方便计算案件受理费而自行评估的价值。原审不加审查，直接认定讼争房屋的市场价值约800000元显然缺乏证据证明。综上所述，黄枝山认为本案一审、二审判决及再审审查认定事实不清，证据不足，导致判决明显错误。 倪小强辩称，（一）有关生效判决认定双方的房屋买卖关系成立完全正确。本案的房地产买卖契约是有偿的买卖合同，不是无偿的赠与合同。双方是否有感情基础与是否存在赠予关系，不存在法律上和逻辑上的必然关系，结婚与讼争房屋的买卖过户并无其他任何关系。根据本案查明情况，《房地产买卖契约》是双方唯一、合法有效的书面合同，从该买卖契约约定的内容看，该买卖契约不仅有办理房屋过户的目的，还有倪小强取得房屋价款的目的。该契约第三条明确约定了房屋价款的付款期限，因基于对黄枝山的信任，先办理了过户手续，但在黄枝山支付房屋价款之前倪小强至今一直押着过户后的房产证，也未向黄枝山交付过讼争房屋或办理房屋水、电、物业交接手续。福州市房地产登记中心是基于《房地产买卖契约》办理讼争房屋的过户登记，就确认了该契约是合法有效的房屋买卖合同。原审及与本案关联的几份裁判文书均确认，《房地产买卖契约》合法有效，黄枝山与倪小强之间存在房屋买卖合同关系。（二）黄枝山提供的所谓证据材料根本不影响本案生效判决的结果，原二审、再审驳回黄枝山的诉讼请求完全正确。福建省高级人民法院在审查了黄枝山提供的证据材料在内的所有证据材料及庭审笔录后，也认为本案不存在任何赠与关系。录音内容是否真实无法确认，也无法证明倪小强的真实意思表示。没有任何法律规定婚前必须赠与房屋，故，黄枝山认为有结婚的背景就表明存在赠与房屋的关系是不能成立的。综上所述，黄枝山请求无事实和法律依据，要求驳回其再审请求，维持原判。 倪小强向一审法院起诉请求：1、黄枝山立即支付倪小强300000元购房款及逾期违约金54251.25元（利率按人民银行同期同类贷款利率的基础上加收50%计收，自2013年6月7日暂计2015年5月30日止，之后逾期违约金计算至黄枝山还清购房款之日止）；2、本案诉讼费由黄枝山承担。 一审法院认定事实：2013年6月7日，倪小强与黄枝山签订《房地产买卖契约》，约定：1、倪小强将坐落于福州市鼓楼区××镇××路××号××号楼××单元××号附属间的房产出售给黄枝山，成交价为300000元；2、待上述房地产完纳税费并取得产权转移过户单后一日内，黄枝山一次性付清全部购房款300000元。上述房产于2013年6月20日登记于黄枝山名下。2013年7月10日，倪小强和黄枝山登记结婚。 2014年3月19日，倪小强向一审法院起诉黄枝山房屋买卖合同纠纷，要求解除上述合同、黄枝山返还房产并协助倪小强办理产权过户，2014年8月9日，一审法院作出（2014）鼓民初字第1052号民事判决，认定倪小强系基于双方关系将价值800000元的房产仅以300000元出售给黄枝山，讼争房产扣除300000元的价值应是倪小强附条件的赠与，并已经实际履行，倪小强以黄枝山未支付的300000元为由要求解除合同没有依据，依法驳回倪小强的诉讼请求。倪小强不服该判决，上诉于福州市中级人民法院。福州市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）榕民终字第3825号终审判决，判决驳回倪小强上诉，维持原判。本案倪小强诉请黄枝山支付购房款的纠纷由此产生。另据一审法院调取证据可知，倪小强、黄枝山于2013年6月7日向有关部门提交了福州市房屋登记申请表；2013年6月26日，相应税务机关作出榕地税直权证（2013）39065号《福州市地方税务局直属局房产／土地使用权权属转移涉税证明》，证明相关当事人已按照国家税收法律法规及相关规定征免相关税费。一审法院认为，倪小强、黄枝山签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律规定或社会公共利益，应认定为合法有效，双方均应遵守履行，黄枝山未能按照约定向倪小强支付购房款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于购房款300000元的诉请，一审法院认为，倪小强、黄枝山签订的《房地产买卖契约》已经明确约定讼争房产的购房款总额为300000元，同时前述一、二审判决亦认定讼争房产的差额价值为附条件的赠与，且以实际履行，黄枝山仍应当按照约定向倪小强支付该购房款，故倪小强的相应诉请，一审法院予以支持，黄枝山的相应答辩意见，一审法院不予采信。关于逾期违约金的诉请，一审法院认为，倪小强、黄枝山签订的《房地产买卖契约》中违约条款一项已经被手写斜杠填写，应当视为双方当事人未约定逾期付款违约金条款。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，黄枝山未能按照约定于房产完纳税费并取得产权转移过户单后一日内全额支付购房款，已经构成违约，应当支付法定逾期付款违约金。根据一审法院调取的证据可知，黄枝山取得产权转移过户单且完纳税费的时间应为2013年6月26日，故本案的逾期违约金的起算日期应为2013年6月26日。同时根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条的规定，结合本案案情，一审法院酌定在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上加收30%罚息。一审法院判决：
一、黄枝山于判决生效之日起十日内支付倪小强购房款人民币300000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以300000元为本金，从2013年6月26日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至款项还清之日止，并加收30%罚息）；
二、驳回倪小强的其他诉讼请求。本案诉讼费适用简易程序减半收取3306.5元（倪小强预交6613元）和保全费2291.26元，由黄枝山承担。 黄枝山不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回倪小强全部诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由倪小强承担。 本院原审认定事实：确认一审法院已查明的事实基本清楚。本院原审认为，生效的（2014）鼓民初字第1052号民事判决书及（2014）榕民终字第3825号民事判决书已认定本案讼争房屋系倪小强基于双方之间的关系而以300000元的价格出售给黄枝山，并认定讼争房产扣除300000元以后的价值系倪小强附条件的赠与，故一审法院据此判令黄枝山支付300000元购房款正确，二审予以维持。黄枝山提出的本案讼争房产系倪小强赠与的主张，二审不予采纳。生效文书已认定本案讼争房300000元的部分属双方买卖关系，而双方签订的《房地产买卖契约》中违约条款以手写斜杠填写，故一审法院认定双方之间未约定逾期付款违约金，并适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，判令黄枝山自取得产权转移过户单且完税之日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上加收30%罚息的标准支付违约金并无不当，二审予以采纳。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费6613元由黄枝山负担。 本院再审期间，倪小强提供新的证据：1、房产证，以此证明黄枝山未付款，倪小强至今押着产权证原件；2、报警登记，以此证明黄枝山未付款，倪小强不愿交付讼争房屋，黄枝山报警强赶倪小强；3、户口本和倪小强父母的疾病诊断证明书，以此证明倪小强父母患有痴呆和混合性痴呆、脑梗和硬化性脑病、精神障碍、失眠和糖尿病。黄枝山质证认为，对证据1房产证真实性无异议，证明对象有异议，认为当时2013年倪小强说要帮黄枝山保管，却没有还给黄枝山，但该房产证已是无效产权证，该证其已经在《福建日报》上挂失过了；对证据2报警登记真实性无异议，证明对象有异议，倪小强没有支付过任何钱，所以黄枝山要收回房子，报警收回；对证据3户口本级疾病诊断证明书的关联性有异议，该证据与本案无关。
本院经审查认为，倪小强提供的上述新证据，不能单独作为本案定案的依据，应与案件其他事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 双方当事人对本院原审认定的事实均无异议，本院再审予以确认。 本院再审认为，倪小强因诉黄枝山确认房屋买卖合同无效纠纷一案，对一审（2014）鼓民初字第1052号及二审（2014）榕民终字第3825号民事判决不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院作出（2015）闽民申字第1712号民事裁定认定，驳回倪小强的再审申请。后倪小强又向检察机关提出监督申请，福州市人民检察院作出榕检民（行）监[2016]35010000083号《不支持监督申请决定书》。上述生效的法律文书中，均确认：倪小强与黄枝山自愿签订转让价格为300000元的《房地产买卖契约》，并交由福州市房屋登记中心作为讼争房产过户至黄枝山名下的依据，是双方真实意思表示，合法有效。因此，依据已生效的民事判决认定，本案讼争的倪小强与黄枝山双方自愿到福州市房屋登记中心并签订转让价格为300000元的《房地产买卖契约》，并将讼争房产过户至黄枝山名下，是双方真实意思表示，应属合法有效的。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。从合同内容上来看，合同文本系房屋登记中心提供的，虽然双方约定的购房转让款远低于合同签订日的市场价，但基于双方之间的特殊身份关系，双方对于购房成交价数额、付款及交房方式等项的空格栏上均由当事人双方亲自填写的，双方还商定付款及交房方法（按下列第B种办理）：B、待上述房地产完纳税费并取得产权转移过户单后壹日内，乙方（黄枝山）一次性付清全部购房款人民币（大写）¥叁拾万元整元（¥300000元）。同时甲方（倪小强）付清全额购房款后壹日内将上述出卖的房地产交给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；另外双方还对合同文本上逾期付款的违约条款一项用手写斜杠予以划除。合同签订后，2013年6月20日房屋产权过户到黄枝山名下。因该套房屋在双方签约时处于出租状态，在黄枝山领取该套房屋产权证之后第3个月即2013年9月份，黄枝山就让租户将租金打款到其账户，由黄枝山收取该租金直到其出售转让该套房产为止。黄枝山称，双方签订房屋买卖合同当时正处于谈婚论嫁阶段，且其已怀孕，双方于2013年7月10日登记结婚，2014年2月17日婚生女出生，黄枝山坚持认为300000元购房款是避税价款，不是双方买卖真实意思表示的房产价款，婚前将讼争房产过户至黄枝山名下是以整套房为婚姻保障为目的，双方房屋买卖行为实际上是倪小强以结婚为目的的赠与行为。对此，倪小强予以否认。倪小强在再审中称，因黄枝山未付款，其一直押着产权人为黄枝山的该套房屋房产证原件至今。本案系由倪小强于2014年3月19日诉请解除与黄枝山签订的讼争房屋买卖合同并要求黄枝山返还房产等而引起的。虽然双方在婚前签订《房地产买卖契约》时，黄枝山已怀孕，但是双方婚前签订房屋买卖合同与此后双方办理结婚登记并不矛盾，反而使讼争房产以明显低于市场价的价格出售变得合理。因此，在双方未签订有意思表示明确的赠与合同或协议的情况下，黄枝山主张婚前双方房屋买卖关系系以结婚保障为目的赠与关系，应由黄枝山承担举证证明责任，证明赠与法律关系的存在，否则承担不利的法律后果。黄枝山在原二审庭审中提交一份2013年9月8日在倪小强父母家中录音资料，以此证明综观录音内容，对于讼争房产权转移背景，均围绕着婚前以孩子为由要求过户及以结婚为条件而过户进行争执，倪小强及其家人均未提出讼争房过户给黄枝山系房屋买卖关系的主张。倪小强在原二审质证对其录音证据的真实性、证明对象均有异议。在本院原审（2016）闽01民申147号复查案件中，倪小强也提供一份2014年2月7日在黄枝山家及路上的录音资料，以此证明讼争房屋是卖给黄枝山的，不存在所谓的赠与。黄枝山以其提交的2013年9月8日在倪小强父母家中录音证据来证明赠与法律关系，缺乏证明力，对此不予采信。对此，从现有证据来看，结合合同条款的具体约定、履行情况及双方争议内容来看，在缺乏其他能认定明确的赠与意思表示的书面文件或聊天记录、录音、证人等证据链可以相互印证情况下，目前尚不能推定双方存在明确的赠与意思表示。综上所述，黄枝山的申诉理由不成立。本院原审认定案涉《房地产买卖契约》合法有效，判决由黄枝山向倪小强支付购房款300000元及逾期付款违约金，予以维持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下： 维持本院(2015)榕民终字第5830号民事判决。 本案一、二审案件受理费按原一、二审判决执行。 本判决为终审判决。
审 判 长 赵永凌
审判员邱平
审判员张伟
二〇一九年四月八日
法官助理 黄 东 德
书 记 员 陈 吓 芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 PAGE 来源：百度“”