呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终222号上诉人(原审原告)：内蒙古嘉诚汽车销售有限公司,住所地呼和浩特市。
法定代表人：杨小平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨晓慧，内蒙古宏德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚惠荣，该公司副总经理。
被
上诉人（原审被告）：呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂，住所地呼和浩特市。
法定代表人：邢艳芳，该厂经理。
委托诉讼代理人：李琳，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人内蒙古嘉诚汽车销售有限公司（以下简称嘉诚公司）因与被上诉人呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂（以下简称富达修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉诚公司的委托诉讼代理人杨晓慧、姚惠荣，被上诉人富达修理厂的法定代表人邢艳芳及委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉诚公司上诉请求：撤销呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3967号民事判决，依法改判第二项、第三项，支持嘉诚公司的一审诉讼请求。事实和理由：
一、一审法院认定错误。致使租房协议无法履行的原因是由于富达修理厂隐瞒了房屋被拆迁的事实，欺诈了嘉诚公司。
二、2018年3月26日，呼和浩特市新城区城市管理执法局告知嘉诚公司，嘉诚公司租用富达修理厂的场地属于新城区征拆范围，嘉诚公司就积极维权，向新城区公安分局举报富达修理厂的诈骗行为，并要求与富达修理厂解除合同，退还租金赔偿损失。富达修理厂一直答应解决，且故意拖延时间，造成的损失应由富达修理厂承担。
三、由于富达修理厂欺诈嘉诚公司，隐瞒房屋被拆迁的事实，签订了8年的租房协议，所以嘉诚公司对房屋的规划、设计、装修均按8年的租期投入，损失完全是富达修理厂的过错造成的，应由富达修理厂承担。富达修理厂辩称，一、一审法院认定事实正确。嘉诚公司称拆迁的事实存在欺诈，与事实不符，富达修理厂已经领取了拆迁补偿款。况且当时拆迁指挥部就在富达修理厂的旁边，双方签订的合同是真实意思表示。富达修理厂自己经营了一年半后租给嘉诚公司。
二、嘉诚公司称存在诈骗，公安机关审查后不予立案。征收时间的不确定性，并不能导致双方租房协议的无效和解除。
三、双方对租赁房屋的拆迁问题有明确约定。当时意识到拆迁了，才约定了这个条款。
四、富达修理厂没有收到任何关于这片地拆迁的告示。嘉诚公司向一审法院起诉请求：1.依法解除嘉诚公司与富达修理厂签订的《租房协议》；2.判令富达修理厂退还嘉诚公司租金56.58万元（已扣除2018年1月19日至2018年3月26日部分租金）、抵押金5万元、水电押金1万元、另付租金2万元；3.判令富达修理厂赔偿己投入的装修费9.497万元、设计费3.15万元，第2、第3项合计77.227万元；4.诉讼费由富达修理厂承担。一审法院认定事实：2018年1月19日，嘉诚公司、富达修理厂签订了《租房协议》，协议约定：
一、富达修理厂将其所有的位于呼和浩特市呼伦北路和北二环交汇处呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂，西大门口南汽车展厅，展厅面积779.34平米，办公区域1-2楼共计面积238.08平米，彩钢维修车间面积300平米左右，及南二楼一层面积233.6平米租给嘉诚公司使用；
二、租赁期为八年，自2018年1月19日至2026年2月28日止，至合同签订之日起生效；
三、租金及支付方式：租金为人民币68万元每年，每年递增3万元整，具体交费如下：每年全部租金一次性付清。第一次交付在合同签订时嘉诚公司向富达修理厂支付一年68万元，使用期限为2018年1月19日至2019年2月28日......。嘉诚公司向富达修理厂交付5万元用于设备完好保证金，租赁期内如嘉诚公司终止合同必须保证设备设施完好交付，抵押金5万元退还。用电抵押金1万元。嘉诚公司在租赁期间应按时交付租金及水、电、暖相关费用按国家标准收取；2、嘉诚公司如需对所租房屋进行装修，及在承租场地上搭建建筑物（如车间、厂房等）必须征得富达修理厂的同意。由此产生的相关费用由嘉诚公司全部承担，协议解除时嘉诚公司所投入的装修及不动产不得拆除产权全部由富达修理厂所有，富达修理厂不承担任何费用。......5、协议到期时，如果富达修理厂继续出租该房屋，嘉诚公司享有优先承租权。如嘉诚公司不再租赁或者富达修理厂不再有租赁计划，均需提前三个月告知对方。
六、违约责任：1、如遇国家政策、城市建设扩路改造及不可抗力自然灾害，导致协议终止，双方不承担责任。富达修理厂应提前一个月通知嘉诚公司，解除合同，不视违约。
八、在协议履行过程中发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成，双方均可向富达修理厂所在地人民法院提起诉讼。协议签订后，嘉诚公司于当日一次性给付富达修理厂68万元租金、设施抵押金5万元、水电暖抵押金1万元。因实施装修维修车间场地的需要，经与富达修理厂协商之后，又另给付2万元租金。期间嘉诚公司支付上汽大通第三方设计费3.15万元、支付装修费用9.497万元。2018年3月26日，嘉诚公司申办更换门头、加宽进店门时，被呼和浩特市新城区城市管理执法局书面告知，嘉诚公司租用富达修理厂的场地属于新城区人民政府征收范围，并于2016年5月13日发布征收通知，警示嘉诚公司所签订8年租房协议存在风险。嘉诚公司得到告知后立即停工，要求与富达修理厂立即解除合同，同时将嘉诚公司己支付的租金等各项费用立即退还，并赔偿损失。双方协商未果，嘉诚公司诉至法院。一审法院认为，嘉诚公司、富达修理厂签订的《租房协议》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。协议约定违约责任：如遇国家政策、城市建设扩路改造及拆迁和不可抗力自然灾害，导致协议终止，双方不承担责任。嘉诚公司提供呼和浩特市新城区城市管理执法局书面告知函，证明富达修理厂出租的房屋属于被征收范围，富达修理厂有欺诈行为，故要求解除合同。庭审中富达修理厂认可收到过该征收通知，由于征收通知没有明确的征收时间，故不能导致双方租赁合同一定不能履行。由于该征收通知征收时间的不确定性，嘉诚公司租赁该房屋系准备开4S店，投入较大，与富达修理厂签订八年的合同是为了准备长期经营，征收时间的不确定性确实让嘉诚公司的经营存在一定的潜在风险，嘉诚公司的合同目的不能实现，结合本案实际情况，双方的《租房协议》应予解除。故对于嘉诚公司请求的解除《租房协议》以及退还租金56.58万元（已扣除2018年1月19日至2018年3月26日部分租金）、抵押金5万元、水电押金1万元的诉求，合理部分，该院予以支持，但租金应当计算至判决解除之日。由于该房屋所在区域征收时间的不确定性，富达修理厂出租房屋的行为并非欺诈，故对于该合同的解除，富达修理厂不应承担责任。故对于嘉诚公司请求的判令富达修理厂赔偿己投入的装修费、设计费以及另付租金2万元的诉求，该院不予支持。综上所述，嘉诚公司的诉讼请求，合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条的规定，
判决如下：
一、解除内蒙古嘉诚汽车销售有限公司与呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于2018年1月19日签订的《租房协议》；
二、呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于本判决生效后十日内退还内蒙古嘉诚汽车销售有限公司房屋租金170000元、设施抵押金50000元、水电暖抵押金10000元，合计230000元；
三、驳回内蒙古嘉诚汽车销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费5861元（嘉诚公司已预交），由嘉诚公司负担3504元，富达修理厂负担2357元。二审中，双方当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。嘉诚公司提交的新证据为：呼和浩特市新城区人民政府关于快速路两侧城中村涉及到部分国有土地房屋征收的公告。用于证明富达修理厂存在欺诈，给嘉诚公司造成了损失。富达修理厂对嘉诚公司所举的新证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性予以确认。对于该证据的关联性及证明力，本院将综合予以认证。富达修理厂提交的新证据为：内蒙嘉诚上汽大通旗舰店门牌照片，用于证明富达修理厂不存在违约行为。嘉诚公司对富达修理厂所举的新证据的真实性认可，对要证明的问题不认可。本院对该证据的真实性予以确认。对于该证据的关联性及证明力，本院将综合予以认证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年5月13日，新城区人民政府发布关于北二环房屋征收的通知，案涉房屋在征收范围内。2018年3月1日，嘉诚公司与马丽清签订车间改造合同，对案涉房屋进行改造，工程价款为177429元。2018年3月5日，嘉诚公司向马丽清支付50000元，2018年3月17日，嘉诚公司向马丽清支付25000元。嘉诚公司共支付装修款75000元。本院二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于如下几个方面：
一、案涉《租房协议》的法律效力《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权的。嘉诚公司认为富达修理厂存在欺诈，但未请求人民法院予以撤销，而是请求解除合同，也就是嘉诚公司认可案涉《租房协议》的法律效力，以其行为表明放弃撤销权。一审法院认为，案涉房屋征收时间的不确定性确实让嘉诚公司的经营存在一定的潜在风险，嘉诚公司的合同目的不能实现，结合本案实际情况，双方的《租房协议》应予解除。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。嘉诚公司租赁案涉房屋是要长期经营，并不知道案涉房屋面临拆迁，富达修理厂交付的案涉房屋存在瑕疵，故其行为构成违约。由于富达修理厂的违约行为，导致嘉诚公司的合同目的不能实现，故案涉《租房协议》应予解除。对于一审法院解除合同的理由，本院予以纠正。
二、富达修理厂应否向嘉诚公司退还租金56.58万元及另给付的租金2万元根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于嘉诚公司已经支付的租金68万元，嘉诚公司诉请退还56.58万元，一审法院认为租金应当计算至判决解除之日。
本院认为，案涉《租房协议》约定的租赁期间为八年即2018年1月19日至2026年2月28日，合同解除后，嘉诚公司无需再支付剩余七年的租金，并应将案涉房屋退还富达修理厂。对于已经支付的68万元租金，应退还一审法院作出判决解除合同之日即2018年9月26日至2019年2月28日租金，即680000元÷405天×122天=204839元。对于另给付的租金2万元，也应一并退还，共计224839元。
三、富达修理厂应否向嘉诚公司赔偿装修费9.497万元及设计费3.15万元根据本院二审查明的事实，嘉诚公司共支付装修费7.5万元及设计费3.15万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因富达修理厂交付的案涉房屋有瑕疵，应承担相应的违约责任。嘉诚公司举证证明其损失包括装修费7.5万元及设计费3.15万元，故富达修理厂应向嘉诚公司赔偿装修费7.5万元及设计费3.15万元，共计10.65万元。综上，嘉诚公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3967号民事判决第一项、第三项即一、解除内蒙古嘉诚汽车销售有限公司与呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于2018年1月19日签订的《租房协议》；
三、驳回内蒙古嘉诚汽车销售有限公司其他诉讼请求；
二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初3967号民事判决第二项即“呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于本判决生效后十日内退还内蒙古嘉诚汽车销售有限公司房屋租金170000元、设施抵押金50000元、水电暖抵押金10000元，合计230000元”为“呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于本判决生效后十日内退还内蒙古嘉诚汽车销售有限公司房屋租金224839元、设施抵押金50000元、水电暖抵押金10000元，合计284839元；
三、呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂于本判决生效后十日内赔偿内蒙古嘉诚汽车销售有限公司损失106500元。一审案件受理费5861元，由内蒙古嘉诚汽车销售有限公司负担2344元，由呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂负担3517元。二审案件受理费7008元，由内蒙古嘉诚汽车销售有限公司负担2803元，由呼和浩特市郊区富达进口汽车配件修理厂负担4205元。本判决为终审判决。
审判长 李 艳
审判员 何玉山
审判员 张 宇
二○一九年四月八日
书记员 黄 琳 来源：