广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25121号
原告：中山市荔园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区富康北路**1卡之一，统一社会信用代码91442000568232541W。
法定代表人：郭凤霞，总经理。
委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。
被告：郑航，男，1995年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县，
委托诉讼代理人：林敏，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林秀钗，广东洋三律师事务所律师助理。
被告：冯辉，男，1969年3月20日出生，汉族，身份证住址河南省信阳市，
被告：张兰荣，女，1971年12月14日出生，汉族，身份证住址河南省信阳市息县，原告中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称荔园公司）与被告郑航、冯辉、张兰荣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荔园公司委托诉讼代理人张子扬，被告郑航委托诉讼代理人林敏到庭参加诉讼，被告冯辉、张兰荣经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荔园公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市××区××北路××星××花园××房房的房地产权属为原告所有，被告冯辉、张兰荣协助原告办理注中山市××区××北路××星××花园××房房的销售登记备案手续；2.立即停中山市××区××北路××星××花园××房02房的执行并解除查封。事实和理由：2014年12月8日，原告与被告冯辉、张兰荣签订中山市商品房买卖合同，约定由被告冯辉、张兰荣购买中山市××区××北路××星××花园××房302房。因被告冯辉、张兰荣未按约定向银行支付按揭款，原告为其承担了保证责任。为此，原告于2017年10月26日向中山市第一人民法院起诉解除双方签订的商品房买卖合同，中山市第一人民法院于2018年4月16日判决解除合同。被告郑航与冯辉、张兰荣民间借贷纠纷一案，中山市第一人民法院经审理作出（2017)粤2071民初2792号民事判决，判决被告冯辉、张兰荣承担相应的偿还义务。判决生效后，被告冯辉、张兰荣未按判决履行确定的义务，被告郑航向法院申请执行，执行案号为（2018)粤2071执15号，中山市第一人民法院中山市××区××北路××星××花园××房6幢1302房。原告对上述查封提出了执行异议，中山市第一人民法院作出了（2018)粤2071执异273号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地部门登记备案。”商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”冯辉、张兰荣虽因购买涉案商品房而取得预售合同的备案登记，但该备案登记不属预告登记，更不能等同于所有权登记。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项有关“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”以及第十六条有关“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”的规定，郑航等债权人得以请求对涉案商品房进行查封，并非因为冯辉、张兰荣为该商品房的所有权人，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权，法律上对债权人所赋予的权利。现冯辉、张兰荣未能向银行返还贷款而导致原告荔园公司向银行承担保证责任，荔园公司因此诉请解除商品房买卖合同并获法院支持，冯辉、张兰荣要求办理上述商品房权属登记的债权请求权己消灭，其不可能取得该商品房的所有权。原告荔园公司仍为商品房的所有权人，据此，特提起本案诉讼。原告荔园公司对其主张的事实及诉讼请求在举证期间提交证据如下：1.本院（2018）粤2071执异273号执行裁定书；2.本院（2017）粤2071民初20236号民事判决及生效证明书；3.商品房产权权属证明书；4.中山市商品房销售合同登记备案登记表、中山市预售商品房抵押证明表、房地产查封证明表。
被告郑航辩称，根据人民法院办理执行异议司法解释的规定，本案不应解除查封，根据裁判文书显示原告替被告冯辉、张兰荣垫付款项510082.79元，被告冯辉、张兰荣当时支付的总房价为840000元，其中现金支付260000元，商业贷款是580000元，被告郑航认为，如解除商品房买卖合同，解除该房产的查封，原告应向被告冯辉、张兰荣返还245917.21元（计算方式为总房价840000元减去垫付款510082.79元，减去判决书认定的违约金84000元）。被告冯辉、张兰荣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。本院
经审理认定事实如下：郑航诉冯辉、张兰荣民间借贷纠纷一案，本院审理后作出（2017）粤2071民初2792号民事判决：冯辉于该判决发生法律效力之日起七日内向郑航清偿借款本金50000元并支付违约金（计算方法：以50000元为基数，从2016年11月23日起按照月利率2%标准计至借款清偿之日止）以及律师费8000元、保险费500元；
二、张兰荣对冯辉的上述债务承担连带清偿责任；张兰荣承担连带清偿责任后，有权向冯辉追偿。判决生效后，因冯辉、张兰荣未履行上述判决确定的义务，郑航向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执15号。该案在诉讼中，本院根据郑航财产保全的申请，作出（2017）粤2071民初2792号民事裁定，于2017年中山市××区××北路××星××花园××房号悦享星醍花园悦星阁6幢1302房价值相当于60500元的产权份额。进入执行程序后，自动转为执行中的查封。执行过程中，本院以（2018）粤2071执15号执行裁定，继续查封上述房地产。荔园公司以其系涉案房屋的权利人为由，向本院提出执行异议，向本院提出执行异议，本院审查后于2018年10月25日作出（2018）粤2071执异273号执行裁定书，驳回荔园公司的异议申请。荔园公司对上述裁定不服，遂于法定期限内诉至本院，主张前述权利。另查，中山市国土资源局于2018年7月11日出具的中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案房产的买方为冯辉、张兰中建房（预）字第××号号为中建房（预）字第2014370号，合同业务编号HTN2014084323，登记备案时间为2014年12月18日，付款方式为银行按揭，抵押信息栏显示抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山银苑支行（以下简称工行银苑支行），房地产查封证明表显示涉案房产于2017年4月11日被本院查封（第一查封），申请执行人为郑航。又查，荔园公司诉冯辉、张兰荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日作出（2017）粤2071民初20236号民事判决：
一、解除荔园公司与冯辉、张兰荣签订的中山市商品房买卖合同（合同条码：1401084184）；
二、冯辉、张兰荣于判决生效之日起七日内向荔园公司支付违约金84000元；
三、驳回荔园公司其他诉讼请求。”该判决于2018年5月15日发生法律效力。该判决认定，2014年12月18日，荔园公司、冯辉、张兰荣与工行银苑支行签订了个人购房借款/担保合同，约定冯辉向工行银苑支行贷款580000元用于购买涉案房产，冯辉、张兰荣以涉案房产作为抵押物、荔园公司作为保证人为该笔贷款提供担保。涉案房产于2015年1月4日办理了抵押登记手续，抵押权人为工行银苑支行。因冯辉于2017年7月15日起已连续9期未按借款合同约定还款，故工行银苑支行于2017年7月25日向冯辉发出贷款提前清偿通知书。2017年9月4日，工行银苑支行发函告知荔园公司，因冯辉多次不按借款合同约定还款，已构成违约，截止2017年8月21日，该笔贷款尚欠本金24128.01元、欠息21966.07元，并要求荔园公司承担连带保证责任。2017年9月18日，工行银苑支行出具扣款证明，表明荔园公司偿还了其所担保的借款人冯辉个人住房按揭贷款的逾期本息50829.61元。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，荔园公司作为涉案房产的开发商，其经规划设计、报建施工，合法建造涉案商品房，且涉案房产已依法办理产权权属证明。因此，荔园公司因合法建设房屋的事实行为而取得涉案房产所有权。荔园公司将涉案商品房出售给冯辉、张兰荣，双方成立商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，属行政管理范畴，不具有债权的物权化，其仅能起到备案作用，初步防止“一房二卖”的效果，并不具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的法定效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，冯辉、张兰荣取得不动产物权需经登记才发生物权变动的效力。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项有关“下列房产虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”以及第十六条有关“国土资源、房地产管理部门应当依据法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式的查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”的规定，冯辉、张兰荣虽因购买涉案商品房而取得预售合同的备案登记，但该备案登记不属预告登记，更不能等同于所有权登记。郑航作为其债权人、申请执行人得以对涉案商品房进行查封，并非因为冯辉、张兰荣为该商品房的所有权人，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权，法律上对债权人、申请执行人所赋予的权利。现冯辉、张兰荣未能依约向荔园公司支付购房款，荔园公司因此诉请解除商品房买卖合同并获法院支持，冯辉、张兰荣要求办理涉案商品房权属登记的请求权已消灭，其不能取得该商品房的所有权。据此，荔园公司仍为涉案商品房的所有权人，其请求停止对涉案房屋的执行及确认涉案房屋物权归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。荔园公司主张冯辉、张兰荣协助办理注销涉案房地产的销售登记备案手续、解除涉案房屋查封的诉讼请求，不属本案审查范围，故不予处理。冯辉、张兰荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，荔园公司的诉讼请求有理部分，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，
判决如下：
一、本院（2018）粤2071执15号案不得执行位于中山市石岐区富康北路23号悦享星醍花园悦星阁6幢1302房（合同业务编号HTN2014084323）；
二、确认上述房地产的物权归原告中山市荔园房地产开发有限公司所有；
三、驳回原告中山市荔园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12200元（原告已预交），由被告冯辉、张兰荣负担（被告冯辉、张兰荣于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李劲松
人民陪审员 刘爱诗
人民陪审员 陈明玉
二〇一九年四月七日
书 记 员 赵 莉黄雪仪 来自：