山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0811民初1554号
原告：黄新元，男，汉族，1975年2月28日出生，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：关祥琳、吕光芒（特别授权），山东士合律师事务所律师。
被告：济宁市永大典当有限责任公司，住所地：济宁市济安桥北路59号，统一社会信用代码：913708117262447099.
法定代表人:姚行谋，总经理。
委托代理人：陈国防(特别授权)，男，1974年1月6日出生，汉族，该公司员工，住任城区。
委托代理人：王长朋(特别授权)，男，1991年2月20日出生，汉族，该公司员工，住邹城市。
第三人：济宁国能汇通商品混凝土有限公司，住所地：济宁市任城区南张镇杜庙村村北。
法定代理人：满某，总经理。
第三人：满某，男，汉族，1981年10月1日出生，住任城区。
原告黄新元与被告济宁市永大典当行有限责任公司、第三人济宁国能汇通商品混凝土有限公司（以下简称国能公司）、满某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月18日立案，依法组成合议庭，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告黄新元及其委托诉讼代理人关祥琳、吕光芒，被告济宁市永大典当行有限责任公司的委托代理人陈国防、王长朋到庭参加了诉讼，第三人济宁国能汇通商品混凝土有限公司及满某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。
原告黄新元向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于济宁市任城区产的强制执行并解除对该房产的查封。2、依法确认位于济宁市任城区产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实理由：位于济宁市任城区产系由第三人满某于2011年4月1日从山东恒胜房地产有限公司全款购得，满某购房后未在房产交易中心备案登记。2013年3月7日，第三人济宁国能汇通商品混凝土有限公司与案外人济宁市诚源鑫兴公司（以下简称鑫兴公司）签订水泥买卖合同，后国能公司欠鑫兴公司水泥款，案外人鑫兴公司分别于2012年11月1日、2013年1月1日向原告黄新元借款共计80万元，约定借款期限6个月，月利率1.5%，借款到期后，没有按时还款。由于原告与第三人国能公司、案外人鑫兴公司形成连锁债权债务关系，2013年9月30日，三方协商达成书面协议，以第三人满某名下的房产即案涉房产折价919254元折抵给原告，在该价款限额内消除三方的债权债务。协议达成后，第三人国能公司向原告出具了缴费收据，并指示恒胜房产向原告交付房屋钥匙。随后，原告装修并入住案涉房屋。2014年9月22日贵院作出的（2014）任民保字第151、152号执行裁定书查封案涉房屋，案涉房产查封时已系原告黄新元所有，法院查封案涉房产损害了原告的合法权益，依法应排除强制执行并确认房屋归原告黄新元所有。请求依法支持原告的诉讼请求。
被告济宁市永大典当行有限公司辩称，原告黄新元就本案诉讼请求及事实与理由,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及有关法律规定，不能排除法院执行。理由如下：
一、根据（2018）鲁0811执异939-940执行裁定书查明事实，原告黄新元与第三人满某没有签订书面房屋买卖合同。依据原告起诉状，原告与第三人济宁国能汇通商品混凝土有限公司、第三人满某存在供货买卖合同及案外人诚源鑫兴公司借贷连锁债权债务关系，原告与第三人满某不存在真实的房屋买卖合同关系，其行为实为以房作为债务担保，也不应视为以物抵债的法律事实。且原告在执行异议中自认与第三人满某达成购买涉案房产购买意向，并非书面买卖合同；没有形成房屋买卖合同的法律效力。
二、原告与物业公司签订物业服务合同不能证明原告已购房实际合法占有。根据市场交易习惯，租赁、借用暂住人均可与物业公司签订物业合同，并代交水电费。并不能排除原告为实现债权进行占住涉案房产。
三、根据法律规定，原告与第三人及案外人存在连锁的借贷债务关系，不能以相互之间简单认可的债务数、转成房款直接认定，原告应举证证明借贷、买卖债务计算转账明细和有关合同等证据，审查是否真实、合法。第三人满某没有办理物权变更登记，现在不是房屋所有权人，原告更不是房屋所有权人。原告黄新元所述已交纳购房款的事实不符合法律规定。
四、原告黄新元自述从2013年9月就居住该处，但在其之间我公司经常到该房催告告知涉案房产已被查封，要求腾房。任城区法院也已张贴腾房和权力主张公告，直至该涉案房产经依法拍卖程序后，原告才提出执行异议，中间具有5年时间并没有申请办理过户登记也没有经合法途径积极主张其权利，与真实的购房事实不符，其行为不符合正常购房常理和交易习惯，不具有排除法院执行的事实。第三人满某向本院提交书面答辩意见：原告起诉状中所诉的事实属实，该涉案房产是我于2011年4月1日在山东恒胜房产公司购买的40套房产中的一套。因我公司欠济宁市诚源鑫兴商贸公司水泥款，诚源鑫兴公司欠黄新元借钱，所以在2013年9月30日我们三方签订了一份三方协议，用我名下的位于济宁市房屋以919254元直接转让给黄新元，我们三方在该价款内的债权债务全部抵消。我公司也向黄新元先后出具了两份收据，以证明全部房款是以公司所欠的水泥款抵扣，且全部房款已经结清。签完协议后，我就安排人带黄新元到开发商下属物业公司办理了上房手续并交付了房屋钥匙；另房屋交付后，黄新元多次找我要求办理房屋过户手续，我为此也多次找开发商沟通合同变更事宜，开发商一直给的答复都是让先等等，一直拖到该房屋被查封；房屋交付之后黄新元就一直居住至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告黄新元与第三人满某之间存在以房抵债的合同关系。因原告黄新元与第三人国能公司、第三人满某、案外人诚源鑫兴公司存在买卖及借贷连锁债权债务关系，2013年9月30日，三方（黄新元、满某、案外人诚源鑫兴公司）协商达成书面协议，以第三人满某名下的房产即案涉房产折价919254元折抵给原告，在该价款限额内消除三方的债权债务。
本院认为，黄新元与诚源鑫兴公司之间的债权债务关系明确，约定的借款利率未超过法律规定的范围，该债务履行期限已届满。满某与诚源鑫兴之间的债务履行期限也已届满，该笔债务（案涉房产折价919254元）已经抵房核销，且黄新元接受房屋并入住。故本院认定黄新元与第三人满某之间存在以房抵债的合同关系，且已经履行完毕。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日，本院依据申请人济宁永大典当有限责任公司的庭前保全申请，作出（2014）任民保字第151号、152号民事裁定书，均裁定：“即日起冻结被申请人济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司，满某，田秀环，山东盛隆置业有限责任公司，姚青波的银行存款200万元，或查封，扣押其相应价值的其他财产······”。当日，本院通知济宁市房产交易所协助查封满某名下位于的房产，其中包括本案案涉房屋（7A座2403），并续行查封至今。2014年10月17日，本院立案受理了原告济宁永大典当行有限责任公司与被告满某、田秀环、济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司典当纠纷一案，当日本院作出（2014）任商初字第1725号民事调解书，内容为“被告满某于2015年10月16日前偿还原告济宁永大典当有限责任公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付原告综合费用，至履行完毕之日止······”。同日，本院立案受理了原告济宁市永大典当有限责任公司与被告济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司、满某、田秀环、山东盛隆置业有限责任公司、姚青波典当纠纷一案，本院作出（2014）任商初字第1726号民事调解书，内容为：“被告济宁国能汇通商品混凝土有限责任公司于2015年10月61日前偿还原告济宁永大典当有限责任公司当金200万元；并按合同约定的利率（月息按4.666‰、罚息按6.999‰）支付利息，每月按当金的27‰支付原告综合费用，至履行完毕之日止”。因满某未按调解书确定内容履行还款义务，2017年4月19日本院向满某发出督促履行义务通知书，通知满某自接到督促履行义务通知书通知书之日起十五日内履行（2014）任商初字第1725、1726号民事调解书确认的义务，否则，本院根据济宁市永大典当有限责任公司的申请拍卖被查封房产。原告黄新元向本院执行机构提出执行异议，认为案涉房产系其所有，本院查封拍卖案涉房产损害其合法权益，请求停止执行。2018年12月10日，本院作出（2018）鲁0811执异939号执行裁定书，认为：黄新元与满某未签订书面合同，黄新元的异议请求不予支持，裁定驳回其异议请求。黄新元不服本院执行机构驳回其异议请求裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。另查明，2011年4月1日，第三人满某与山东恒胜房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定满某购买山东恒胜房地产开发有限公司开发建设的古槐家园预售商品房40套（包括案涉房屋），双方未到济宁房产交易监理处办理网上备案和预告登记。2013年9月30日，济宁市诚源鑫兴商贸有限公司作为甲方与乙方黄新元、丙方满某签订《还款协议书》，协议约定：“一、经甲、乙双方决算并认可，甲方分别于2012年11月1日及2013年1月1日两次向乙方借款各肆拾万元，合计借款捌拾万元，借款期限均为陆个月，借款利息均为月息百分之壹点伍。截止到2013年9月30日甲方应归还乙方本息合计玖拾贰万元整。
二、甲方将下列丙方名下房产抵顶给乙方，用以归还甲方向乙方的借款及借款利息。1、甲方以丙方满某（身份证号：）名下房产：位于济宁古槐家园小区7A号楼东一单元2403室，面积169.5平方米，作价人民币919254.00元归还甲方向乙方的借款及借款利息。房款以丙方满某名下济宁国能汇通商品混凝土有限公司欠济宁市诚源鑫兴商贸有限公司水泥货款冲抵，由满某及其名下济宁国能汇通商品混凝土有限公司向乙方提供合法有效的购房收据，且承诺该房款与开发商已全部结清。2、该楼房属于现房，甲方及丙方承诺交房日期为：2013年10月5日前······”。济宁国能汇通商品混凝土有限公司分别于2013年10月1日、2014年11月29日向黄新元出具619253元、300000元的收据，收款方式均系抵水泥款。在济宁市诚源鑫兴商贸有限公司应收账款明细中显示：2018年10月1日收客户济宁国能汇通商品混凝土有限公司619254.00元，明细摘要系抵房款（古槐家园7A-2403室）。2014年11月29日收济宁国能汇通商品混凝土有限公司300000元，明细摘要系抵房款（古槐家园7A-2403室）。本案争议焦点：原告对案涉房屋所享有的权利是否可以阻却执行？关于上述争议焦点，本院根据原、被告提供的证据及庭审查明事实，认为：
一、山东恒胜房地产开发有限公司与满某签订的商品房买卖合同是基于双方真实意思表示签订的，并且不违反我国禁止性法律法规，该合同合法有效。根据合同内容，虽然案涉房屋登记在山东恒胜房地产开发有限公司名下，但本案第三人满某享有物权期待权，有权处分案涉房屋和请求山东恒胜房地产开发有限公司进行案涉房屋所有权变更登记的权利。
二、1、原告黄新元与案外人济宁诚源鑫兴商贸有限公司之间本金80万元的债权债务及案外人济宁诚源鑫兴商贸有限公司与第三人满某及济宁市汇通商品混凝凝土有限公司之间债权债务真实存在，且发生在济宁诚源鑫兴商贸有限公司、黄新元、济宁诚源鑫兴商贸有限公司签订还款协议书之前，签订还款协议书时三方的两两债权债务已届清偿期；2、济宁诚源鑫兴商贸有限公司对黄新元的债务及满某及济宁市汇通商品混凝凝土有限公司对济宁诚源鑫兴商贸有限公司的债务均未履行；3、还款协议的三方当事人达成了以案涉房屋抵债的协议，以物抵债协议，不仅仅局限于债务人的物，还可以是第三人的物，该协议是三方当事人真实意思表示，不违反我国法律法规禁止性规定，合法有效；4、还款协议，是以给付房屋代替原有的金钱给付，且第三人于2013年11月5日开始装修房屋、入住。综合以上4点，当还款协议履行完毕时，原有债权债务关系也消灭，交付房屋时两两债权债务关系消灭，案涉房屋的物权期待权应依据该还款协议转移给黄新元，也即案涉房屋所有权应归原告黄新元。
三、案涉房屋查封时间系2014年9月22日，而案涉房屋在查封前即已抵账交付原告黄新元，不存在以物抵债损害债权人利益嫌疑，另外，原告在占有案涉房屋期间多次要求第三人变更产权登记，案涉商品房开发商原因导致案涉房屋没有登记到原告名下，原告黄新元对此没有过错。
四、还款协议实质系以物抵债协议，其已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该协议应视为黄新元与满某之间的房屋买卖合同，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案还款协议签订在案涉房屋查封之前，原告黄新元在查封前即已合法占有案涉房产，查封前已支付案涉房产全部价款，非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，原告黄新元依据还款协议取得案涉房屋的所有权，其对案涉房屋享有办理过户登记的物权请求权，该权利优先于债权人的一般债权。故，黄新元向本院申请停止对执行位于济宁市任城区古槐家园小区7A东-2403室房产的请求，本院予以支持。另外，解除查封属于执行措施，不属于审理程序处理事项，该请求不予作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法第四十四条》的规定，
判决如下：
一、位于济宁市任城区屋归原告黄新元所有。
二、停止对位于济宁市任城区屋的执行。案件受理费10580元，由被告济宁市永大典当有限责任公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市人民法院。本院（2018）鲁0811执异939-940号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 孔翠峰
人民陪审员 张传福
人民陪审员 高明春
二〇一九年四月六日
书 记 员 逯新颖 来源：百度搜索“”