四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初198号
原告：刘飞，男，生于1990年8月23日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
原告：高洁，女，生于1992年5月6日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告
委托诉讼代理人：张海霞，四川洪运律师事务所律师。
被告：四川世纪远景置业有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇电信街**********。统一社会信用代码：91511421092131891H。
法定代表人：翟睿。
第三人：王菊珍，女，生于1971年6月29日，汉族，居民，住四川省仁寿县。
委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 原告刘飞、高洁与被告四川世纪远景置业有限公司（以下简称世纪公司）、第三人王菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘飞、高洁及二原告委托诉讼代理人张海霞，被告世纪公司的法定代表人翟睿，第三人王菊珍及其委托诉讼代理人刘利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘飞、余亮向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效并判令被告及时办理备案手续（庭审中变更为确认合同有效并继续履行）；2．确认被告与第三人签订的备案号为133716的《商品房买卖合同（预售）》无效并判令被告及第三人及时协助解除该房屋的备案登记手续；3．由被告、第三人承担案件受理费。事实和理由：2017年2月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》之后，原告按照合同约定于2017年8月29日支付被告购房款23万元，被告应当按照合同约定于2017年10月30日前交付房屋。但时至今日，被告没有依约将房屋交付给原告使用，也没有按照法律规定为原告办理房屋备案手续，而是为筹借资金向第三人借款并将该房屋（“世纪美熙府”2幢2单元6层2号）网签备案到第三人名下，造成原告及数十位购房户的合法权益得不到保护。 原告认为，原、被告双方于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应当受到法律保护。
原告与被告签订合同的本质是解决生存之道所必须的居住问题，而且原告已经按照合同约定交付了购房款，履行了合同义务。被告应当及时履行合同约定及法律规定的义务，及时将房屋交付给原告并办理备案手续。因被告将该房屋网签备案给第三人，导致原告不能完全实现合同目的，被告及第三人的网签备案行为严重侵犯原告的合法权益。而被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》的目的是为借款而提供的担保，并非第三人为了解决居住问题而真正购买房屋，构成通谋虚伪表示。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，其所签订的合同应当认定为无效。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告世纪公司答辩称，1．之所以没有备案在原告名下是因为借款后案涉房屋备案在第三人名下，房屋只能备案登记在一个人的名下，交房的问题在政府的监督之下，四个月内交付给原告；2.公司与原告签订的合同系双方真实的意思表示，真实有效，公司选择继续和原告履行合同；3.我向第三人王菊珍借款300万元，至今未归还，第三人陆续向我转的款，当时没有约定利息，但说了盈利的话就2分的利息，不盈利就算了，共网签备案了22套，但解除了部分网签备案。尚欠余10套未解除，买卖合同是为借款提供的担保。 第三人王菊珍述称，与被告公司双方之前存在民间借贷是事实，但在履行合同中，由于被告未按期还款，构成违约，在其后对原借款本息进行了结算，并约定由结算后的款项进行房屋买卖，民间借贷关系已经终止，当时约定的2分利息，并没有约定以盈利为支付的条件。我们不同意由被告方选择与原告继续履行，被告没有选择权，应由法院结合相关证据确定谁有履行合同的优先权利。 二原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1．《商品房买卖合同》复印件。拟证明原告与被告世纪公司之间的房屋买卖关系，合同真实合法有效； 2．银行转账凭证4张及收据4张。拟证明原告已经向被告支付了购房款23万元，尚欠5.5万元尾款，约定交房时支付余款，原告已按约定支付了购房款，已如实履行了合同义务； 3．被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》、备案登记摘要各1份，拟证明被告与第三人网签备案登记时间是在原告与被告签订合同之后，被告的行为已经构成违约，被告将案涉房屋网签备案给第三人，导致原告合同目的无法实现，该行为已经严重侵犯原告的合法权益； 4.《借款协议》1份，拟证明预售合同只是借款的担保，是无效合同。 被告世纪公司为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 《借款协议》及银行流水各1份，拟证明被告与第三人之间系民间借贷关系，将案涉房屋网签备案到第三人名下是为借款提供担保。 第三人王菊珍为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1．第三人身份信息1份，拟证明第三人的主体资格； 2.《商品房买卖合同》1份，拟证明双方就案涉房屋于2016年11月30日签订了合同的事实，该合同约定第三人购买的房屋为10套，总价280万元； 3．商品房买卖合同摘要1份，拟证明商品房买卖合同涉及的10套房屋于签约当日即2016年11月30日在仁寿县房管部门网签、备案的事实； 4．银行转账凭证4份、委托书2份、情况说明2份、收据1张，拟证明第三人于2016年9月6日、2016年11月14日、2016年12月7日共计向被告法定代表人翟睿的银行帐户转款284万元的事实； 5．协议1份、收条1张，拟证明双方达成了将借款转化为房款的协议，协议达成后，被告于2017年2月15日向第三人出具的收条； 6.借条1份，拟证明被告于2017年2月15日向第三人出具的，是双方在借款本息结算后扣除了280万元的购房款，尚欠20万元的本金及18万元的利息未予支付的情况下出具的。 经各方当事人质证，本院认定如下： 对原告提供的证据1、2，被告无异议，第三人对真实性无法确认，由于合同双方对证据的真实性无异议，且该两组证据均系原件、相互佐证，本院对该两组证据的真实性予以确认；对证据3、4，被告及第三人对真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 对被告提供的《借款协议》及银行流水，原告无异议，第三人对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。 对第三人提供的证据1，原、被告无异议，本院予以认可；对证据2，原告对真实性不能确认，被告对真实性无异议，由于合同双方对证据的真实性无异议，且该组证据系原件并与其他证据相互佐证，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据3，原、被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；对证据4、5、6，被告对证据本身的真实性无异议，原告对转账凭证的真实性无异议，但认为不是支付的购房款，对协议不认可，认为是通谋变更的无效合同，对其余证据的真实性均不认可，由于该几组证据系被告与第三人之间形成的，被告对该几组证据的真实性均予以认可，且证据之间相互佐证，故本院对该几组证据本身的真实性予以确认。 为查明案件事实，本院依法向被告公司财务人员杨波、杨涛进行调查，并制作《调查笔录》两份，原、被告对笔录无异议，第三人对笔录的真实性无异议，但对笔录内容的关联性不认可。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 二原告系夫妻关系。2017年2月11日，原告刘飞、高洁（作为买受人）与被告世纪公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于仁寿县富加镇“美熙府”楼盘2幢2单元6层2号的房屋出售给二原告，房屋建筑面积95平方米，单价3000元/㎡，总价款285000元，付款方式为分期付款（2017年2月10日付定金110000元（含定金1万元），2017年2月11日付70000元，2017年8月30日付50000元，剩余55000元，在交房时付清。出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同还对违约责任、产权登记、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，原告分别于2017年2月10日和2017年2月11日、2017年8月29日向被告共计支付了购房款11万元、7万元、5万元，共计23万元，余5.5万元未支付。 2016年9月6日，被告及其法定代表人翟睿（作为甲方）与第三人王菊珍（作为乙方）签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：
一、抵押物说明甲方在仁寿县富加镇开发商住项目“美熙府“，占地17.3亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住房1-1-501…作为抵押物，向乙方借款。
二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币2000000元（贰佰万元整）借款期限为6个月即2016年9月6日至2017年3月6日，最终以银行转账日为准。
三、借款利息借款利息为每月2%/月，甲方每月日向乙方指定帐户支付利息。
四、相关责任1.甲方不得出售第一条约定的抵押物，2.甲方需按时支付利息及归还本金，3.如甲方未按时支付利息或归还本金上述第一条抵押物无条件归乙方所有，乙方不再对甲方进行房价补偿，4.如甲方按时归还以上借款，乙方归还《商品房买卖合同》，甲方有权将上述商铺另行销售。”被告还于同日向第三人出具了《委托书》及《情况说明》，协议签订后，王菊珍于当日向翟睿转款196万元。 2016年12月7日，被告及其法定代表人翟睿再次与王菊珍签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：
一、抵押物说明甲方在仁寿县富加镇开发商住项目“美熙府“，占地17.3亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住房…2-2-7-2…作为抵押物，建筑面积共计908.45㎡，向乙方借款。
二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币1000000元（壹佰万元整）借款期限为2个月即2016年12月7日至2017年2月16日。
三、借款利息借款利息为每月2%/月，甲方每月7日向乙方指定帐户支付利息。
四、相关责任1.当甲方归还了一定比例的本金后，可解除相应比例物业的备案，乙方须配合，须先解除商业，2.如甲方未按第二条约定的时间归还本金，上述第一条抵押物无条件归乙方所有，3.在约定期限内甲方归还乙方借款，则乙方无条件拆除此以上物业网签登记。”被告还于同日向第三人出具了《委托书》及《情况说明》，第三人分别2016年11月14日、2016年12月7日向翟睿转款50万元、38万元。 2016年11月30日，被告将包括案涉房屋在内的10套房屋备案登记在第三人王菊珍名下，合同签约备案号为：133716。同日，被告向王菊珍出具一份《收据》。2016年12月7日，被告与第三人王菊珍补签了一份《四川省商品房买卖合同》载明将其开发的位于仁寿县富加镇“美熙府”楼盘包括案涉房屋在内的10套房屋出售给第三人，建筑面积共计为908.45㎡，单价为3082.17元/㎡，总价款为280万元，付款方式均为一次性付款，合同还载明了违约责任、产权登记、争议解决方式等。后第三人将合同签订时间由“2016年12月7日”改为了“2016年11月30日”。 2017年2月15日，被告（作为甲方）与王菊珍（作为乙方）达成《协议》载明：“根据甲乙双方签订的《借款协议》，甲方于2016年9月6日、2016年11月14日、2016年12月7日共计向乙方借款项300万元（大写叁佰万元整，其中，银行转账284万元，现金共计16万元）。上述款项应甲方要求汇入甲方法定代表人翟睿个人帐户。同时，双方还约定，如甲方未支付借款本息，乙方可以选择以购买甲方开发的位于富加镇“美熙府”项目商品房的方式冲抵借款本息，价格按照甲方公示的销售价格计算。为此，双方签订了多份《商品房买卖合同》并网签。其后，在协议履行过程中，由于甲方未按约还本付息，为此，双方协商一致，达成以下约定：
一、双方经结算，一致确认：截止2017年2月15日，甲方尚欠乙方借款300万元（大写叁佰万元）利息18万元，共计：318万元，未予偿还。
二、双方一致同意：双方不再履行借款协议，乙方将上述借款本息转为购房款，用于支付甲方开发楼盘的商品房房款。
三、乙方购买的“美熙府”项目商品房共计十套，销售价格按照甲方公示的销售价格计算，共计280万元。具体房号为详见2016年11月30日签订的商品房买卖合同（备案号为：…2-2-702…四、上述商品房此前已办理网签，销售价格总计为280万元。抵扣借款本息外，甲方尚应返还乙方购房款38万元。该款项视为甲方向乙方的借款，按照月息2%计算…” 另查明，协议签订后，王菊珍还分别于2017年3月16日、2017年6月8日向翟睿转款5万元、25万元。根据被告向本院提供的银行流水显示，从2016年10月6日起至2017年5月3日止，翟睿共计向王菊珍转款68万元（其中签订协议后即2017年2月15日后转款296000元）。
本院认为，关于原、被告之间签订的合同，原、被告于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，属有效合同。被告世纪公司承认原告刘飞、高洁在本案中主张的事实，也明确表示其愿意与原告继续履行双方于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》，原告刘飞、高洁也按照合同约定支付了23万元的购房款。因此，原告请求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于第三人王菊珍与被告之间签订合同的效力问题。原、被告均称第三人与被告之间的合同系为借款提供担保，并非真实的房屋买卖；第三人辩称其与翟睿之间开始确系借贷关系，后双方结算本息用于购买被告的房屋，民间借贷关系已终止。
本院认为，首先，从被告与第三人签订的借款协议的内容可以看出，被告与第三人签订房屋买卖合同及办理备案登记均系为借款提供担保，后双方虽签订《协议》进行以物抵债，但该协议签订在借款期限届满前，具有债的担保性质，本质上属于流押契约，根据《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，该《协议》及所涉及的《商品房买卖合同》因具有流押性质而无效；其次，两份借款协议出具的时间分别为2016年9月6日、2016年12月7日，而被告与第三人签订以房抵债《协议》的时间为2017年2月11日，再结合双方往来的银行流水金额可以看出，双方本息结算的金额过高，担保债权本身的价值过分高于质押财产的价值，有悖于公平、等价有偿的民法基本原则；其三，从案件事实本身来看，被告与第三人签订以房抵债协议后，双方还互有经济往来，本院有理由相信被告与第三人之间真实的法律关系仍为民间借贷，而不是房屋买卖关系，房屋买卖非双方真实的意思表示。综上，第三人与被告之间的《协议》及《商品房买卖合同》无效。另，虽然本案涉及的房屋已经备案登记在第三人名下，但登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，涉案房屋备案登记在第三人王菊珍的名下，并不具有物权公示效力。基于第三人与被告的合同无效及备案登记不具有物权公示效力，第三人应当协助被告解除“世纪美熙府”2幢2单元6层2号房屋的备案登记。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，
判决如下： 一、原告刘飞、高洁与被告四川世纪远景置业有限公司于2017年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同的权利义务； 二、第三人王菊珍与被告四川世纪远景置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号为：133716，房屋唯一号为：419596）无效； 三、第三人王菊珍在本判决生效后十五日内协助被告四川世纪远景置业有限公司注销位于仁寿县富加镇富顺街“世纪美熙府”2幢2单元6层2号房屋的备案登记（合同签约备案号为：133716，房屋唯一号为：419596）。 案件受理费100.00元，由被告四川世纪远景置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。
审判员 胡家喜
二〇一九年四月四日
书记员 杨红兵 来源：