成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初3312号
原告（反诉被告）：黄爽，男，1993年8月26日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。
委托诉讼代理人：陈伊梅，四川皓锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：付荣，男，1989年10月11日出生，汉族，住四川省阆中市。
委托诉讼代理人：张桂花，四川霖澳律师事务所律师。
第三人：四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司，住所地成都市锦江区东大街********。
法定代表人：邓楠。
委托诉讼代理人：张伟，男，1989年4月24日出生，汉族，住成都市锦江区，系该公司工作人员。 原告(反诉被告)黄爽与被告（反诉原告）付荣、第三人四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司（以下简称“嘉诚兴业房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告(反诉被告)黄爽及其委托诉讼代理人陈伊梅，被告（反诉原告）付荣及其委托诉讼代理人张桂花，第三人嘉诚兴业房产经纪公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄爽向本院提出诉讼请求：1、确认黄爽与付荣签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效；2、判令付荣继续履行与黄爽的《房屋买卖合同》，向黄爽交付房屋并协助黄爽办理产权过户；3、判令付荣向黄爽支付逾期交付房屋违约金103062元（暂从2017年2月28日计算至2018年3月21日，交付之日止）；4、判令付荣向黄爽支付黄爽垫付的物业费1902.69元；5、判令付荣向黄爽支付律师20000元；6、本案的诉讼费、保全费由付荣承担。诉讼过程中，黄爽认可案涉房屋已于2017年2月27日完成交付，同时黄爽变更第三项诉讼请求为：判令付荣向黄爽支付逾期办理过户违约金198470元（从2017年6月1日起暂计算至2018年8月21日为198470元，计算至实际过户之日止）。此外，黄爽自愿放弃第四项诉讼请求即“判令付荣向黄爽支付黄爽垫付的物业费1902.69元”。事实与理由：2017年2月25日，黄爽、付荣签订了一份《房屋买卖合同》，约定付荣将其所有的位于成都市双流区房屋出售给黄爽，合同约定房屋总价款为890000元，签订合同当日黄爽向付荣交付定金50000元，首付款310000元在过户递件完成后当日支付，剩余房款530000元由放贷银行直接支付给付荣，2017年2月27日当日，付荣应当将房屋交付给黄爽。《房屋买卖合同》签订当日，黄爽向付荣支付了50000元定金，付荣向黄爽出具了定金收据。同日，黄爽与付荣签订补充协议，约定双方于2017年2月28日内办理预约公证手续，并于公证当日支付首付款310000元。黄爽于2017年2月27日办理完公证手续后向付荣支付了首付款310000元，付荣向黄爽出具收条。至此，黄爽已按照合同约定履行完相应的义务。后黄爽经过多方努力，并向黄牛支付了加急办证的费用后于2018年1月17日为付荣取得了案涉房屋的房产证，此后，黄爽及中介方嘉诚兴业房产经纪公司多次联系付荣要求办理房屋过户手续，付荣以各种理由拖延，最后直接明确告知黄爽其不愿意继续讲房屋出售给黄爽，付荣拒不履行与黄爽签订的《房屋买卖合同》严重违反了合同约定，严重损害了黄爽的合法权益，黄爽为维护自身合法权益诉至法院。 付荣辩称，1、黄爽与付荣签订的《房屋买卖合同》及补充协议有效。2、付荣已于2017年2月27日将案涉房屋交付给黄爽。3、黄爽主张付荣承担逾期过户登记的违约金没有事实和法律依据，由于案涉房屋在签订房屋买卖合同时尚未取得不动产权证书，双方在补充协议中明确约定由黄爽承担提前办理案涉房屋不动产证的相关费用，协助付荣在2017年5月31日前办理完毕案涉房屋的不动产权登记，后因黄爽未向办证中介缴纳提前办理不动产权证书的费用，导致案涉房屋未能在2017年5月31日前完成不动产登记，案涉房屋直至2018年1月17日才完成不动产登记，案涉房屋未能按约过户的责任在黄爽，付荣不应当承担相关的责任。4、根据双方于2017年2月25日签订的《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》签订的补充协议约定“3、经买卖双方协商一致约定，买方承担该房屋提前办理产权证的关系费用，在2017年5月31日办理完产权证。”以及双方于2017年5月5日签订的《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》约定“1、现政策性原因导致办理该房屋原始不动产登记证时间延长，如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产登记证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方互不承担违约责任。”如案涉房屋未能在2017年5月31日前完成不动产登记，则双方互不承担责任，合同终止。由于本案双方约定由黄爽负责协助付荣办理案涉房屋的不动产证，但黄爽未支付提前办证费用导致案涉房屋未能在2017年5月31日前完成不动产登记，付荣有权解除合同，且付荣在2017年5月31日之后已通过中介方口头告知黄爽不愿意继续出售案涉房屋。5、黄爽主张的律师费没有合同及法律依据，律师费不是必须产生的费用，不应当由付荣承担。 付荣向本院提出反诉请求：1、判令解除黄爽与付荣、第三人嘉诚兴业房产经纪公司之间签订的《房屋买卖合同》、黄爽与付荣签订的《预约合同》；2、判令黄爽将位于成都市双流区房屋腾退给付荣；3、判令黄爽向付荣支付房屋占用费（自2017年6月1日起算至实际腾退之日止，按500元每月计算），截止2018年4月1日暂计5000元。诉讼过程中，付荣增加一项诉讼请求：依法判令黄爽向付荣支付违约金（由于黄爽未能在2017年5月31日前协助办理完毕不动产证，按照房屋买卖合同17条约定，黄爽应承担违约责任，合同约定的按每日千分之五计算，付荣自愿调减为按每日万分之五计算，以未付房款530000元为基数，自2017年7月1日起暂计算至2018年8月21日为110240元。）事实与理由：2017年2月25日，付荣与黄爽在嘉诚兴业房产经纪公司的居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定付荣将其名下位于成都市双流区的房屋出售给黄爽，作价为890000元，同时还约定了房屋价款支付进度、按揭款清偿时间、违约责任等。上述合同签订时，案涉房屋尚未取得不动产证，且有银行抵押。黄爽及嘉诚兴业房产经纪公司承诺可以为案涉房屋提前办理不动产证以保证交易的顺利进行，且承诺在2017年5月31日前办理完案涉房屋的产权证，办理产权的关系费用由黄爽承担。2017年2月27日，黄爽、付荣双方签订《预约合同》并公证，合同对房屋交易的相关事项进行了再次约定。上述合同签订后，付荣提前向银行偿还了全部按揭贷款，但黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司却未能按照承诺将案涉房屋的产权证办理完毕。付荣在合同签订前已明确告知黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司，如果出售案涉房屋，需要在2017年5月收回全部房款以便置换新的房屋，但案涉房屋尚未取得房产证，且需要开发商同意办理才能取得，黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司承诺在2017年5月31日前办理完毕案涉房屋的产权证，付荣才和黄爽签订了房屋买卖合同。三方于2017年5月5日又签订了第二份《补充协议》，约定如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方不承担违约责任。在合同履行过程中，因黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司未能在2017年5月31日前将案涉房屋产权证办理完毕，导致房屋交易迟迟不能完成，付荣也不能收回房款，付荣多次联系黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司协商解决方案，但二者均拒绝协商。因黄爽和嘉诚兴业房产经纪公司的原因导致付荣出售房屋并在2017年5月31日前取得房产证迅速完成交易收回房款的目的落空，且经付荣多次催告协商，黄爽及嘉诚兴业房产经纪公司均拒绝，付荣为维护其合法权益，提出反诉。 黄爽针对付荣的反诉辩称，1、付荣主张解除合同无事实依据和法律依据，付荣主张解除合同的理由是黄爽未能让案涉房屋在2017年5月31日前办理完毕不动产证，但案涉房屋取得不动产登记是付荣的义务，而不是黄爽。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，黄爽仅承担提前办证费用，黄爽也于2017年12月4日通过中介方向办证的黄牛支付了加急办理产权证的费用30000元，因为案涉房屋所在小区初始登记之前一直未办理下来，才导致整个小区分户登记时间延后。2、双方签订的房屋买卖合同及补充协议中均没有约定如果案涉房屋未能在2017年5月31日前取得不动产权证则双方解除上述合同。黄爽不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。 嘉诚兴业房产经纪公司述称，1、该公司为黄爽、付荣提供居间服务并促成双方签订了一系列案涉房屋买卖合同及补充协议。案涉房屋在签订合同时尚未取得不动产权证书。合同签订后，黄爽于2017年2月25日向付荣支付定金50000元，于2017年2月27日向付荣支付首付款310000元。付荣于2017年2月27日向黄爽交付了案涉房屋。2、案涉房屋的办证义务在付荣，而不是黄爽。买卖双方于2017年2月25日签订补充协议约定在2017年5月31日办理完产权证，并且提前办证的关系费用由黄爽承担，但到2017年5月初时发现不可能在2017年5月31日前完成办证，此时付荣来找到中介方，在中介方的主持下双方又签订了2017年5月5日的补充协议约定如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产登记证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方互不承担违约责任。该补充协议并没有约定如果案涉房屋未能在2017年5月31日前取得不动产权证则解除房屋买卖合同，因为当时签订2017年5月5日的补充协议时，黄爽、付荣未就如果案涉房屋未能在2017年5月31日前取得不动产权证，那么双方究竟是解除合同还是继续履行合同且一方承担违约责任达成一致意见，所以当时就写的是另行确定处理方案。3、中介方从未承诺过付荣能在2017年5月31日前将不动产权证办理下来，签订合同时三方协商尽量在2017年5月31日前将案涉房屋的不动产权证办理下来，但后来因房管局的原因、政策的客观原因导致案涉房屋无法在2017年5月31日前取得不动产权证，案涉房屋所在的大产权迟迟未取得，也导致了分户产权办证的迟延。4、中介方曾陪同付荣一起前往开发商处询问何时能办证，开发商回复说分户产权可能要2018年年中才能办理下来。付荣也曾找过中介，告知中介其急需卖方用钱，但产权证迟迟未办理下来，想找黄爽协商解除合同，并愿意支付违约金，但黄爽不同意解除合同。办证的黄牛是中介方找的，2017年底的时候黄牛告知中介说能够加急办证，中介方告知黄爽，黄爽不太信任黄牛，害怕资金安全出问题，于是将加急办证的费用（含垫付的契税）共计30000元交给中介方的工作人员张伟，再由中介方工作人员张伟转交给黄牛，后黄牛说契税费用是用的付荣之前预交给开发商的，于是黄牛于2018年6月5日又将契税的6000多元退还给中介方工作人员张伟，张伟于2018年6月6日准备将该笔款项退给黄爽，但黄爽说准备等事情完结后再清算，所以现在暂时还没有退给黄爽。5、案涉房屋于2018年1月17日取得不动产权证后，中介方及时告知付荣，并询问付荣何时办理过户事宜，但付荣回复再联系，后2018年3月付荣提出不出售房屋，要求解除合同，并愿意赔偿违约金，但黄爽不愿意。 本院经审理后认定事实如下：2017年2月25日，黄爽（买方）与付荣（卖方）、嘉诚兴业房产经纪公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》。约定卖方将其所有的位于成都市双流区房屋出售给买方，目前是否按揭：是，房屋成交价为890000元，备注：此价格包含地下负二楼车位一个（车位号：746号）。付款方式：（1）定金交付（定金可抵扣房款）：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元。定金托管按下列第2种方式执行：2、买方同意卖方不托管物业交割保证金于经纪方，且因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关。房款支付（除定金之外的购房款）按以下第2种方式执行。2、由买卖双方自行交接房款，按下列Ｂ方式执行：Ｂ、按揭贷款方式支付房款，过户递件完成后当日内，买方将首付款310000元支付给卖方，剩余房款530000元由放贷银行直接支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2017年5月31日之前向经纪方交齐过户需由双方提供的相应证件、证明等，若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年5月31日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。买卖双方须在经纪方通知（电话、书面或短信通知）3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。交付房屋：在2017年2月27日当日内，卖方将该房屋交付给买方，并结清交房之前该房屋的水、电、气、物管给及其它有关该房屋的使用费，买卖双方应在《物业人交割单》上签字确认。买方擅自解除本合同或者买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，买方逾期支付房款、逾期办理房屋过户递件、取件、抵押登记，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%违约金，并承担卖方支付的佣金损失。卖方擅自解除本合同或者卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金，卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价5‰向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。 2017年2月25日，黄爽（买方）与付荣（卖方）签订了《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》，约定：1、经买卖双方协商一致约定，公证费由买方支付，买卖双方同意在2017年2月28日内去成都市公证处办理合同房买卖预约公证，买方在办理完合同房买卖预约公证当日支付卖方首付款310000元于卖方；2、经买卖双方协商一致约定，卖方自行负责解决该房屋的银行按揭贷款；3、经买卖双方协商一致约定，买方承担该房屋提前办理产权证的关系费用，在2017年5月31日办理完产权证。本协议作为合同编号为MM2100219的补充协议，原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准。 2017年2月27日，付荣（甲方）与黄爽（乙方）到四川省成都市律政公证处签订了《预约合同》并办理了公证。《预约合同》约定：1、房屋基本情况：1.1、甲方于
二〇一四年五月二十日以付荣的名义与成都润成投资有限公司公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于双流县“德商·华府天骄”11栋1单元9层905号商品房，房屋面积及房屋具体地址以《不动产权证书》登记为准，该房屋现已交付给甲方，尚未办理《不动产权证书》。1.2、乙方对甲方拟转让的房屋权属情况已充分知悉。2、正式合同内容：2.1、甲方承诺待取得房屋《不动产权证书》后将该房屋转让给乙方或乙方指定的第三人，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。2.2、正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。2.2.1、双方经磋商，约定该房地产转让价款为890000元（特别强调：该价格系甲乙双方的真实意识表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响），签订本合同当日乙方即向甲方支付购房首付款360000元，其中含购房定金（惩罚性定金）50000元，此款项转入甲方指定银行账户，一经转付，视为甲方收到上述款项，甲方出具收条为证。剩余房屋尾款530000元，代乙方向银行贷款后，由银行直接转入甲方的指定账户，若乙方贷款金额不足，则以现金方式补足。2.2.2、房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行。办理房地产权属过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、营业税、增值税、个人所得税等）均由乙方承担。如按国家有关规定应由甲方承担的税费，亦由乙方承担并以甲方名义交纳。3、正式合同的签订时间：3.1、甲方应于取得该房屋《不动产权证书》后三十个工作日内与乙方签订正式的房屋买卖合同。甲方应按促成双方交易的顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助……5、违约责任：5.1、若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付违约金267000元及装修房屋的相关费用，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同。5.2、若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付违约金267000元。同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。5.3、甲方违约，若乙方已对房屋进行预装修的，乙方的装修款损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据；乙方违约，乙方应保存房屋装修原样交付甲方，甲方不赔偿乙方的装修费用。5.4、交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。5.5、甲乙双方协商解除合同的，甲方应在法律规定或约定的退款之日明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（不含利息）全额退还乙方。 2017年5月5日，黄爽（买方）与付荣（卖方）签订了《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》，约定：1、现政策性原因导致办理该房屋原始不动产登记证时间延长，如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产登记证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方互不承担违约责任。2、本协议作为合同编号为MM2100219的补充协议，原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准。 合同签订后，黄爽于2017年2月25日向付荣支付定金50000元，于2017年2月27日向付荣支付首付款310000元。付荣于2017年2月27日向黄爽交付了案涉房屋。 另查明，案涉房屋位于成都市双流区（业务件号为2018011222Ｆ00241）已于2018年1月17日登记于付荣名下，案涉房屋原有银行按揭贷款已由付荣自行结清，案涉房屋现已被黄爽诉讼保全查封（案号为（2018）川0116财保30号）。 认定上述事实的证据有：黄爽、付荣的身份信息及嘉诚兴业房产经纪公司的企业信息，《预约合同》，《房屋买卖合同》及其补充协议，收条，转账流水，房屋信息摘要，庭审笔录以及黄爽、付荣双方及嘉诚兴业房产经纪公司的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。
本院认为，黄爽、付荣双方订立的《房屋买卖合同》、两份补充协议及《预约合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，均应受法律保护。当事人应当按照合同约定，善意行使权利并履行义务，不得擅自变更或解除合同。当事人在订立合同时应对合同内容有较为全面的认知，对自身合同义务的履行及风险具有较为充分的预见。本案中，黄爽、付荣对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍作出相应的解决方案。双方在2017年2月25日签订的《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》中约定“3、经买卖双方协商一致约定，买方承担该房屋提前办理产权证的关系费用，在2017年5月31日办理完产权证。”，在2017年5月5日签订的《关于合同（编号：MM2100219）的补充协议》约定“1、现政策性原因导致办理该房屋原始不动产登记证时间延长，如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产登记证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方互不承担违约责任。”可见，合同各方在签订合同时已对后续可能出现的案涉房屋不动产登记无法在2017年5月31日前取得的履行障碍已有预见，双方合同中虽约定“如卖方在2017年5月31日内无法将原始不动产登记证办理完毕，则经买卖双方和经纪方自愿同意约定处理方案前，三方互不承担违约责任”，但该约定不够具体、明确，无法得出在此情况下，合同任何一方即取得合同解除权，故付荣以案涉房屋未能在2017年5月31日前完成不动产登记导致合同解除，既无合同依据也不符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除情形，故本院对付荣主张解除合同的诉讼请求不予支持，因付荣解除合同的请求本院未予支持，故付荣基于解除合同提出的请求，本院亦不予支持。涉案合同应继续履行。涉案合同订立后，黄爽按约向付荣交付了定金50000元及首付款310000元，付荣也向黄爽交付了案涉房屋，涉案房屋已于2018年1月17日取得不动产登记，付荣应协助黄爽办理不动产转移登记。庭审中，黄爽明确表示愿意一次性支付剩余购房款530000元，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。结合涉案合同履行情况，以及合同各方违约情形及履约能力，以及不动产登记的手续审批、登记时间存在一定程度的不确定性，该时间并非受黄爽、付荣、嘉诚兴业房产经纪公司任意一方左右，亦无法预测等事实，本院酌定双方当事人违约责任大小相当，各方均不得向对方主张违约责任。本、反诉原告其他诉讼请求，均无相应的事实和法律依据，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十五条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、黄爽与付荣于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议有效； 二、黄爽于本判决生效之日起十日内给付付荣购房余款530000元； 三、付荣应于黄爽给付其购房余款530000元后立即协助黄爽办理案涉房屋（位于成都市双流区）的不动产权过户登记手续，将案涉房屋过户登记至黄爽名下； 四、驳回黄爽的其他诉讼请求； 五、驳回付荣的反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8036元，诉讼保全费4970元，合计13006元，由黄爽负担。反诉案件受理费1278元，由付荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一九年四月五日
法官助理 杨纯斌
书 记 员 聂 华