吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初153号
原告：王智明，男，1973年6月30日生，住吉林省松原市宁江区。
委托诉讼代理人：姜乔，吉林理悦律师事务所律师。
被告：吉林省金鹤房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区西安大路8号。
法定代表人：郝凤波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：董帅兵，吉林维岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张岩，长春市朝阳区世诚法律服务所法律工作者。
被告：韦玮，女，1980年1月23日生，吉林新一典当公司经理，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。
被告：常桂春，女，1951年12月29日生，住长春市经开区。
委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。
被告：张锋，男，1980年3月28日生，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：师福东，吉林新锐律师事务所律师。 原告王智明与被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司（以下简称金鹤公司）、韦玮、常桂春、张锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。王智明及委托诉讼代理人姜乔、金鹤公司的委托诉讼代理人董帅兵、张岩，韦玮的委托诉讼代理人任立君，常桂春的委托诉讼代理人金洪亮，张锋及委托诉讼代理人师福东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王智明向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告位于西安大路8号新世纪鸿源广场1幢×单元×，面积87.57平方米，栋号4-3/110房屋的实际购房人，享有该房屋的不动产所有权；2.请求判令各被告配合自行撤销上述房屋不动产登记证并将诉争房屋恢复登记在原告名下；3.如存在法律上的障碍无法满足原告上述请求，则各被告共同承担原告相应的经济损失，具体根据诉争房屋现有市场评估价值确定。另各被告共同承担原告已付全部购房款的双倍赔偿责任；4.请求判令四被告共同承担案件受理费、保全费、评估费、律师费等诉讼过程中产生的费用。事实与理由：原告与被告金鹤公司于2006年11月12日签订房屋买卖合同一份，约定购买本案诉争房屋，原告于2006年11月12日交清房屋全部购房款，共计578,838.00元，被告金鹤公司于2007年3月26日将本案诉争房屋交付给原告，原告实际入住并占有使用至今。期间，原告多次要求被告金鹤公司办理诉争房屋产权证，但被告金鹤公司始终以各种理由推脱拒绝办理。2014年11月10日，两被告依据民间借贷关系，无视诉争房屋已经出售给原告的事实，恶意将包括原告房屋在内的15套房屋以远远低于市场单价的3640元/平方米网签备案给韦玮。2017年7月4日，韦玮在明知诉争房屋存在争议的情况下，又违法将诉争房屋登记在自己的名下，违法事实已经在长春市地方税务局证实。2017年8月，常桂春与张锋在明知诉争房屋存在争议的情况下，又以5万元购房款价格受让诉争房产，并恶意将诉争房屋登记在自己名下，同样的违法事实已经过朝阳区人民法院系列案件判决结果证实。原告认为，金鹤公司与韦玮恶意签署网签合同，常桂春与张锋恶意转移诉争房产并办理不动产登记证的行为违法，侵害了原告对诉争房屋的所有权，应当予以纠正。 金鹤公司辩称：1.被告韦玮对争议房屋所有权的登记，不具有合法性。金鹤公司与韦玮所签订的《商品房买卖合同》，系在被告韦玮与他人恶意串通，采用欺诈手段，在违背金鹤公司真实意思表示的情况下签订的，应该认定为无效。被告韦玮没有取得争议房屋所有权的合法依据。2.金鹤公司不应该承担违约赔偿责任。被告韦玮除了没有取得办理产权登记的事实依据和法律依据之外，在办理产权登记时主观存在恶意，因此金鹤公司不能为原告办理产权证书的责任在被告韦玮，应该由韦玮承担赔偿责任。3.（2015）朝民初字第3714号判决及（2017）吉01民终2596号判决中，只是对金鹤公司行使撤销《商品房买卖合同》诉求的驳回，对合同的效力、签订合同的基础法律事实没有进行审理，对合同效力未作出认定。因此本案中原告的诉讼请求能否成立，应对合同效力予以审核。 韦玮辩称：被告提交的朝阳区人民法院生效民事判决，能够证实被告韦玮与被告金鹤公司之间系以物抵债形成的商品房买卖合同关系，被告韦玮与金鹤公司之间签订的《商品房买卖合同》于2014年已经在长春市房产部门网签备案。1.原告并非本案房屋物权人，原告无权请求法院确认其为房屋实际购房人并享有该房屋的不动产所有权。（1）原告长期未办理买卖合同备案以及备案手续，有违常理；（2）原告未能提供缴纳购房款的转款凭证，原告并不是真正的房屋购买人。2.被告已经取得涉案房屋的权属登记证书，与被告金鹤公司之间的商品房买卖合同已经履行完毕，被告是涉案房屋的真正物权人。（1）被告购买涉案房屋已经取得房屋权属登记证书，在一房数卖的情况下，有确定权利保护优先顺位；（2）被告购买案涉房屋已支付相应对价，签署的商品房买卖合同已经过长春市房产登记机关备案登记。3、被告已通过合法程序将涉案房屋转让给本案被告常桂春，并未违反法律规定，也不存在过错。原告无权要求将已经依法转让的房屋的不动产登记证书撤销。4、原告无法取得房屋根本原因在于第一被告金鹤公司“一房二卖”，因此即使履行过程存在瑕疵，原告无法取得房屋的责任也应由第一被告金鹤公司承担。 常桂春辩称：1、被告为争议房屋的所有权人，原告与被告之间既无合同关系也无侵权行为，原告无权要求被告撤销登记。2、争议房屋即使韦玮取得时存在瑕疵，但也基于物权善意取得，被告也享有对涉案房屋的所有权。3、现涉案房屋已经通过合法程序以合法方式交易给第四被告张锋，被告无义务配合原告撤销登记。4、原告与被告之间不存在合同关系，导致目前涉案房屋现状的原因在于第一被告金鹤造成的，因此应由金鹤公司承担全部责任，原告要求双倍赔偿没有法律依据。 张峰辩称：1、张锋通过中介方以合理对价，在二手房市场购买常桂春享有所有权的不动产，双方房屋购买合同已经履行完毕，张锋实际已经取得本案诉争房屋的物权，受让人已构成善意取得。张锋的物权应依法给予保护。2、2017年7月15日之前，发生在原告与第一、第二、第三被告之间的任何纠纷，均与张锋没有任何法律关系。3、原告没有任何一份证据能证明张锋侵害了其享有的物权。4、原告不能实现合同目的的过错责任完全在金鹤公司一方，应由金鹤公司独立承担。
经审理查明：金鹤公司于2005年3月7日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋商品房预售许可证，有效期至2007年12月31日。2006年11月12日，王智明与金鹤公司签订《商品房买卖合同》，约定王智明购买新世纪鸿源广场第1幢×单元×号房屋，房屋建筑面积共87.57平方米，房屋单价每平方米6,610.00元，房款总额578,838.00元。当日，王智明即向金鹤公司交付了全部购房款。后金鹤公司将房屋交付给王智明，王智明自2007年开始占有使用至2017年。金鹤公司于2012年7月18日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋产权，建筑面积为49,167.34平方米。2014年11月7日，吉林省华兴泰丰信用担保有限公司（以下简称：华兴泰丰公司）向金鹤公司出具了《承认书》，并由中电华兴能源投资控股集团有限公司担保，承诺人根据融资需要，将吉林省金鹤房地产开发有限公司所有的16套房屋（见附件）网签给韦玮，作为承诺人为磐石修正健康置业有限公司融资的抵押担保，融资资金用于兑付长春市中电东泰投资管理中心投资款，并承诺：自承诺书出具之日起90日内，承诺人负责回购全部16套房屋，并负责将16套房屋全部恢复为网签给韦玮之前的状态；在房屋交易中心产生的一切费用均由承诺人承担。自承诺书出具之日起30日内承诺人将融资款人民币陆佰万元整全部转入下列指定银行账号；如果逾期超过30日，承诺人未将上述16套房屋恢复到网签给韦玮之前的状态，承诺人承诺由此给吉林省金鹤房地产开发有限责任公司造成的一切经济损失全部由担保人中电华兴能源投资控股集团有限公司对承诺人的承诺提供连带保证责任，保证期限为承诺人履行期限届满之日两年。2014年11月8日、10日，金鹤公司与韦玮签订了15套《商品房买卖合同》，包括本案诉争房屋，约定房屋单价每平方米3,640.00元，并经过网签备案登记。2015年10月19日，郡兴公司与韦玮签订《债权转让协议》。2015年11月4日，金鹤公司起诉韦玮，请求法院判令撤销金鹤公司与韦玮于2014年11月签订的15份《商品房买卖合同》。2016年12月24日，本院作出（2015）朝民初字第3714号民事判决，驳回了金鹤公司的诉讼请求。金鹤公司不服该判决，提起上诉。长春市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）吉01民终2569号民事判决，驳回金鹤公司上诉，维持原判。2017年6月27日，韦玮持网签备案合同及以上两份生效民事判决申报缴纳契税，长春市地方税务局为韦玮开具完税凭证，2017年7月3日，韦玮取得诉争房屋的不动产权登记证书。2017年7月6日，韦玮与常桂春签订《转让合同》，将长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场1幢×单元×号房屋出售给常桂春，合同记载房屋成交价格为5万元。同时王智明对案涉房屋提出异议登记，根据王智明提出的异议登记申请，不动产登记机构于2017年7月10日予以核准，并将异议事项记载于房屋登记簿。常桂春已知悉异议登记的存在，请求继续办理领取不动产权证书，并愿自担风险。常桂春于2017年7月12日取得该诉争房屋的不动产登记证书。2017年7月15日，常桂春与张锋通过中介方长春市凌峻房地产代理有限公司签订《房屋买卖定金合同》，约定将案涉房屋以64万元出售给张锋，同时张锋支付常桂春定金2万元。2017年8月8日，双方签订《房屋买卖补充协议》，同日，又签订《转让合同》，《转让合同》记载案涉房屋成交价格为5万元。2017年8月16日，张锋取得本案诉争房屋不动产所有权。2017年9月18日，长春市地方税务局直属税务局作出长直属税通[2017]综1号税务事项通知书，通知韦玮收回案涉房屋税收缴款书，并于2017年11月28日，向长春市不动产登记中心函告此事。 另查，2014年5月27日，吉林省郡兴经贸有限公司（以下简称郡兴公司）与郝凤波、金鹤公司签订的《抵押借款合同》。韦玮是吉林省新一典当有限公司的股东及法定代表人郡兴公司是新一公司的股东，郡兴公司的法定代表人为张守良。 上述事实，有原告王智明提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、入住通知书、收楼手续书、物业费、水费、供热票据、租赁合同、金鹤公司与韦玮签订的网签合同、带有“抵账”字样的收据、韦玮房屋产权发证记录、韦玮与常桂春转让合同、常桂春房屋产权发证记录、常桂春与张锋转让合同、张锋房屋产权发证记录、关于依法收回韦玮相关税收缴款书的函、报纸公告，被告金鹤公司提交的华兴泰丰公司向金鹤公司出具的《承诺书》及附件、金鹤公司与韦玮网签的《商品房买卖合同》、韦玮与郡兴公司签订的《债权转让协议》、郡兴公司与郝凤波、金鹤公司签订的《抵押借款合同》、有“代中电华兴转款”字样的郡兴公司的银行转款凭证、收款单位的收据、企业信息表、长春市地方税务局出具的信访事项答复意见、商品房预售许可证，被告韦玮提交的（2015）朝民初字第3714号民事判决、被告常桂春提交的其与张锋签订的房屋买卖定金合同、房屋买卖补充协议、房屋权属信息查询结果证明、交通银行网上转账电子回执，被告张峰提交的不动产权登记证书、张锋购房完税凭证、张锋支付购房款凭据、收条、汇款凭证、张锋建设银行交易明细、购房款收条。以上证据经庭审举证、质证，并有庭审笔录、书证附卷为凭。
本院认为，（一）王智明与金鹤公司签订的《商品房买卖合同》有效。金鹤公司于2005年3月7日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋商品房预售许可证，有效期至2007年12月31日。2007年5月28日，王智明与金鹤公司以诉争房屋为标的物签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该《商品房买卖合同》有效。商品房买卖合同签订后，王智明全额支付了房款，实际占有、使用了该房屋，2007年至2017年是诉争房屋的实际占有、使用人。（二）韦玮办理产权登记的行为存在主观恶意。尽管韦玮与金鹤公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，并有金鹤公司出具的写有“抵账”字样的房款收据，但签订该合同时，韦玮与郡兴公司尚未签订《债权转让协议》，韦玮尚未取得债权。另外，郡兴公司与金鹤公司虽然签订了《抵押借款合同》，但在郡兴公司的银行转账凭证上标明了“代中电华兴转款”，其持有的两张收条上分别标明了,“今收到中电华兴转款（张树）此笔款项由吉林省郡兴经贸有限公司代中电华兴转入磐石修正农行3871户内”，“今收到中电华兴转款（张树）此笔款项由吉林省郡兴经贸有限公司代中电华兴转入吉林修正农行3598户内”的字样，因此，郡兴公司转让韦玮的债权的事实，存在争议，金鹤公司已向本院另行提起诉讼，要求确认与韦玮签订的《商品房买卖合同》无效，韦玮与金鹤公司对该《商品房买卖合同》是否是真实的买卖关系始终存在争议，且该合同签订的时间为2014年11月10日，晚于王智明与金鹤公司签订的《房屋买卖合同》的时间。韦玮在签订合同之前以及以后的很长一段时间都未到诉争房屋仔细踏查，存在过错。（2015）朝民初字第3714号民事判决、（2017）吉01民终2569号民事判决仅对金鹤公司主张撤销其与韦玮所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以驳回，对诉争房屋权属及合同效力并未作出评判与确认。韦玮仍凭借该案生效判决及网签备案合同到税务机关申报缴纳契税，主观存在恶意。长春市地方税务局直属税务局已于2017年9月18日向韦玮下发《税务事项通知书》，依法收回诉争房屋的税收缴款书，并于2017年11月28日，向长春市不动产登记中心函告此事。在（2015）朝民初字第3714号民事案件审理过程中，韦玮已经知晓诉争房屋由他人实际占有使用多年，在明知标的房屋他人购买、占有、使用在先的情况仍办理产权登记，应认定为恶意办理登记，因此韦玮的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人王智明。（三）常桂春对诉争房屋不构成善意取得。第一，无法认定韦玮与常桂春之间存在真实交易。在韦玮与常桂春进行交易过程中，与本案同类的案件正在审理，并且最后已经查明韦玮与其他案件的购房人之间存在虚假交易。韦玮与常桂春签订的《转让合同》中，约定的房屋交易价款为五万元，虽有韦玮与常桂春之间金额为72万元的交易凭证，但无法认定该笔款项即为诉争房屋的购房款。常桂春作为购房人，在决定购房前并未到房屋实地踏查，与常理不符。第二，不能认定常桂春受让诉争房屋时是善意的。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条:“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”、《不动产登记暂行条例》第二十一条：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”的规定，常桂春提交不动产物权登记申请时，王智明即对诉争房屋提出异议登记申请，在登记事项记载于不动产登记簿之前，常桂春既已明知诉争房屋存在争议，因此，不能认定常桂春主观为善意。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，常桂春对诉争房屋不构成善意取得，也不能因取得了诉争房屋的不动产权登记而认定其取得了诉争房屋所有权。（四）张锋对于本案诉争房屋亦不构成善意取得。无法认定张锋与常桂春之间存在真实交易。常桂春与张锋签订的《转让合同》中，约定的房屋交易价款为五万元，在常桂春与张锋签订的房屋买卖定金合同中，约定的房屋交易价格为64万元，两份合同的房屋交易价格不同，无法确定该房屋实际的交易价格。即使假设常桂春购买该房屋实际支出72万元、张锋购买该房屋实际支出64万元的情况真实，常桂春在取得房屋产权登记第三日即将房屋转卖他人，并且价格还远低于其购房时的72万元，也与常理不符。并且，该诉争房屋以64万元进行转让，价格过低。综上，本院无法认定张锋购买该房屋支付了合理的对价。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，张锋对诉争房屋不构成善意取得，也不能因取得了诉争房屋的不动产权登记而认定其取得了诉争房屋所有权。（五）王智明作为实际购房人有权要求将诉争房屋权属登记在自己名下。王智明与金鹤公司签订了《商品房买卖合同》，全额支付了诉争房屋的购房款，并自金鹤公司交付房屋后，以所有权人身份对诉争房屋占有、使用。本案诉争房屋虽然先后登记在韦玮、常桂春、张锋名下，但不动产权属证书只起到不动产所有权的对外公示作用，不能当然以此认定不动产权利的真实状态。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，不动产权属证书确有错误的情况下，应该根据实际认定诉争房屋权属。王智明提供了充分的证据证明韦玮取得不动产权属证书属于恶意，无法认定常桂春与韦玮之间、张锋与常桂春之间存在真实交易关系，常桂春、张锋对诉争房屋不构成善意取得，不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不损害他人的合法权益，金鹤公司与韦玮签订房屋买卖合同的行为以及韦玮等后续将房屋恶意转让的行为，不顾该房屋已经出售给王智明占有使用的事实，损害了王智明在先的物权期待权，违背了诚实信用的原则，不利于维护社会经济秩序的稳定，不构成善意取得，不应予以支持。但因王智明没有依据其与金鹤公司的房屋买卖协议办理不动产权属登记，不能直接确认其对诉争房屋享有所有权，因王智明作为房屋的实际购房人，金鹤公司有义务协助王智明将诉争房屋权属登记在其名下。其他被告的行为妨碍了原告办理产权，故亦负有排除妨碍，协助王智明办理诉争房屋的更名过户的义务。（六）王智明主张由被告支付其委托律师产生的律师代理费，因该主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，
判决如下： 一、被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司、韦玮、常桂春、张锋于本判决生效后十日内协助原告王智明办理位于长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场1幢×单元×，丘地号4-3/110-3房屋登记手续； 二、驳回原告王智明的其他诉讼请求。 案件受理费4，794.00元，由被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司、韦玮、常桂春、张锋各负担1，198.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判员 高屹
二〇一九年四月四日
书记员 侯峥