甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民终324号
上诉人（一审原告）：何某，汉族，山丹县位奇镇柳荫村五社居民。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：高某，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。
被
上诉人（一审被告）：张某，汉族，山丹县清泉镇北湾村一社居民。公民身份号码：×××。
上诉人何某因与被上诉人张某定金合同纠纷一案，不服山丹县人民法院（2018）甘0725民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何某及其委托诉讼代理人高某、被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何某上诉请求：1、请求对（2018）甘0725民初2779号判决依法改判或发回重审；2、本案一、二、审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原判决认定上诉人接受被上诉人退还270000元购房款的行为是双方对退还被上诉人定金等预付购房款形成了合意背离客观事实。首先定金合同作为房屋买卖合同的从合同，自上诉人向被上诉人交付270000元定金后即生效。本案中，上诉人虽然接受了被上诉人退还的270000元的定金，但这并不意味着，定金条款就可想当然的解除，被上诉人就可免除定金罚则。况且，自始至终，上诉人从未口头或书面明确表示不要求被上诉人双倍返还定金。一审庭审中也没有任何证据可以证实上诉人自愿放弃了以定金作为合同担保的权利；2、法律规定只有以下四种情形不适用定金罚则：没有书面约定定金的内容；没有实际给付定金；当事人交付留置金、担保金、保证金、押金或者定金等，但没有约定定金性质；因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行。而本案均不存在不适用定金罚则之情形；3、原判决认定的被上诉人在对原售房合同没有解除的前提下无正当理由交付给他人进行拆迁建设，构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现。这正是《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第120条规定的“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的法定情形。张某辩称：被上诉人退还上诉人270000元定金的事实是：2016年5月25日，上诉人打电话告知被上诉人其拆迁手续办不下来，让被上诉人退还270000元，上诉人将被上诉人的房产权证返还，被上诉人就同意了上诉人的要求。因此，被上诉人并未违约，一直按约履行合同，是上诉人一直不来拆迁，存在违约行为。何某向一审法院提出诉讼请求：依法判令被告返还原告购房定金270000元（应双倍返还540000元，已返还270000元）。一审法院
经审理认定事实如下：2014年1月29日，原、被告签订《售房合同》一份，约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：
一、甲方自愿将坐落在××县（占地面积196.4平方米及院内的全部房屋）出售给乙方，并将与所出售该房产相关的土地使用权同时出售给乙方；
二、双方议定上述土地及房屋，乙方以270000元的价格（90平方米的一套住宅）及作价80平方米的临街商铺购买乙方上述土地及房屋；
三、乙方在签订合同的当日以定金的方式向甲方支付购房款270000元，80平方米的临街商铺由甲方积极配合乙方办理相关修建事宜，除非遇到城建等相关部门的阻拦不能正常施工，乙方争取于2014年12月底前尽快交付甲方；
四、按甲乙双方的约定，若乙方交付甲方的商铺面积超过约定面积，每平方米按10000元的价格由甲方以现金方式补偿给乙方，若乙方交付甲方的商铺面积未达到约定面积，以相同的价格对甲方进行补偿；
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权；
六、甲方在合同签订当日须将房屋的房产证、土地证等相关手续交付乙方，甲方并积极配合乙方办理有关房产过户手续，所产生的有关税费由乙方承担；
七、甲方须在2014年3月1日前向乙方交付房屋并拆除土地上的一切建筑物。逾期乙方有权自行拆除，由此给甲方造成的任何损失由甲方自行承担，乙方不承担任何责任；
八、……；
九、合同签订后，双方均应全面履行合同条款。如甲方违约，则以双倍的定金，即人民币540000元向乙方支付违约金，若乙方违约，则无权向甲方追偿已支付的定金，即人民币270000元；
十、本合同一式两份，具有同等法律效力，双方各执一份，自签字之日生效。合同签订后，原告于当日通过中国工商银行向被告银行卡账户汇款支付270000元，被告也将该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》交付给原告。2014年3月3日，因被告认为和原告签订的售房合同中原告收购其房屋价格过低，原告等人又再次到被告家中进行协商无果。因原告的该房屋与邻居房屋修建时存在相互交错的情况，无法独立拆除，故拖延未能拆除，期间该房屋一直由被告出租给他人使用。2016年5月25日，被告将原告预付的270000元购房款返还给原告，原告向被告出具了收条，并向被告退还了该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2018年5月，被告将该房屋另行出售给案外人郑某进行拆除。故原告起诉提出了上述诉讼请求。另查明，原告与被告协商购买的房屋属被告个人私有，该房屋所占用土地属于国有划拨土地性质。
原告在购买被告该房屋时，同时购买了与被告房屋周围其他住户的房屋，也与其他住户签订了售房合同，而且已经办理房屋产权登记过户手续。后案外人郑某收购拆除被告的房屋时，又从原告手中将其他住户的房屋一并收购进行拆迁开发建设。一审法院认为，本案中，原告与被告协商签订的《售房合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反相关法律的强制性规定，属合法有效。被告主张原告购买该房屋系用于开发建设房地产，该合同实为拆迁安置合同，原告未取得相应的资质，未获得政府批准，该合同属无效。对此，原告不予认可，辩解购买被告的房屋打算用于翻新后扩建经营酒楼，并非用于房地产开发。经审查，依照我国法律规定，拆迁安置是指在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%BE%81%E7%94%A8?/?1749429""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E6%8B%86%E8%BF%81%E5%AE%89%E7%BD%AE?/?_blank?)、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等相关事务。我国法律并不禁止自然人之间房屋买卖行为，对交易方式也并没有要求必须以货币交易或其他方式的限制或强制性规定。至于原告购买被告房屋后究竟是何用途，是否用于房地产开发建设，需要办理何种手续以及能否获得有关主管机关批准等问题，并不是确定原、被告房屋买卖合同有效的法定要件，不影响其合同效力。故被告的抗辩理由不能成立，不应采纳。双方在合同中约定原告以定金的方式向被告支付购房款270000元，如被告违约，则以双倍的定金向原告支付违约金，若原告违约，则无权向被告追偿已支付的定金。考虑双方约定支付定金的合同本意系履约定金，是为了保证双方全面履行合同义务所设定的担保。依据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，原告在签订合同后，依约向被告交付购房款270000元，其中符合法定标准的部分款项性质为定金，双方合同中的定金条款因而生效。但其后由于被告出售的房屋与他人相邻房屋在建筑结构上相互交错的问题，因拆除会直接影响到相邻建筑等客观原因，致使被告暂无法进行拆除，且原告也没依照合同约定采取自行拆除的办法或措施。被告虽认为和原告签订的售房合同中原告收购其房屋价格过低，双方再次协商无果，但被告当时并没有明确表示拒绝履行或解除该合同，尚处于双方对原合同协商变更或协商如何履行的阶段。原告提交的相关证据也不能证明原告曾通过何种合理方式或途径要求被告履行该合同义务，被告存在拒绝或强行阻拦原告拆除等阻碍合同履行的情形。2016年5月25日，被告将原告预付的270000元购房款返还给原告，原告向被告出具了收条，并向被告退还了该房屋的《土地使用权证》和《房屋所有权证》，说明双方对被告退还原告定金等预付购房款形成了合意，原告同意并接受被告退还定金后，即应视为其自愿放弃了以定金作为履约担保的权利，双方解除了定金合同条款的约定，对该合同的履行再不适用定金罚则。但双方至今并没有对售房合同的解除进行协商处理或达成相关协议，被告若无正当理由又将该房屋另行交付他人进行拆迁建设，与原告之间形成的房屋买卖合同关系应当构成违约，应当依照双方合同约定及相关法律规定另行承担相应的违约责任，但原告再无权再适用定金罚则而要求被告承担双倍返还定金的违约责任。故原告在本案中的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，本院为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告何某的诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取2675元，由原告何某负担。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人交付定金是为履约提供担保，定金交付后给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，任何一方不按约履行债务，履约方有权主张相应权利。本案中双方当事人订立合同后，被上诉人收取上诉人交纳的定金，上诉人也接收了被上诉人交付的涉案房屋产权证书，合同已部分履行。2016年5月25日，被上诉人退还上诉人所交定金270000元，上诉人返还被上诉人房屋产权证，也就是双方对合同已履行部分全部恢复了定约前的状态，因此，应推定2016年5月25日双方自行自愿解除所签合同。后涉案房屋被案外人郑某拆迁。上诉人虽以合同被上诉人没有履行合同债务要求其双倍返还定金，但上诉人在合同履行过程中其既有接受被上诉人返还定金，又有退还被上诉人房产权证的行为，而且还有自己从其他住户手中所购房屋也一并出售给郑某拆迁开发的事实。因此，其提出被上诉人拒不履行合同义务证据不足，要求双倍返还定金依法不能成立。但被上诉人占有上诉人所交定金长达两年有余，其因收取定金而从中受益，被上诉人虽提出合同不能履行是上诉人违约造成，但亦无证据予以证实。因此，在无证据证明合同解除是因当事人的过错造成，被上诉人取得收益就没有法定事由，上诉人有权就合同履行过程中产生的损失另行主张。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人何某负担。本判决为终审判决。
审判长 陈 军
审判员 张文清
审判员 宋 睿
二〇一九年四月四日
书记员 魏文婧【本案所适用的法律法规、司法解释】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决。 微信公众号“”