云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终446号
上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。
法定代表人：万俊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限为特别授权。
被
上诉人（原审原告）：梁锐，女，1990年10月7日出生，汉族，农民，住弥勒市。
委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方没有提出新的事实、理由，不开庭进行了审理，现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判为：解除双方签订的《房屋租赁合同》补充协议，上诉人向被上诉人支付上诉人使用房屋期间的净租金按每月1300元的含税金计付，违约金以净租金为基数按同期银行贷款利率计算违约金；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、关于合同继续履行认定有误；一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院也认定被上诉人购买房屋并出租的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致投资回报降低，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应当承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则，继续履行合同对上诉人有较大困难且显失公平，现请求二审法院依法予以改判。2、租金的认定有误；一审法院在判决中要求继续履行双方签订的租赁合同，而又不支持上诉人请求按合同约定履行代扣代缴义务的判决自相矛盾。根据上诉人与被上诉人欠费的房屋租赁合同内容，税金部分有上诉人进行代扣代缴后再向被上诉人支付净租金，上诉人认为一审法院并未认定该约定为无效条款，在判决继续履行合同后应当让合同双方继续履行税费代扣的约定，一审法院判决上诉人向被上诉人支付含税租金与合同约定相矛盾，一审法院还认为因上诉人未实际代扣税费，也不能明确代扣税费标准而判决向被上诉人支付含税租金，上诉人认为，进行实际代扣税费的前提是被上诉人获得相应租金收益，而本案中被上诉人并未获得相应租金收益，上诉人应当不可能进行税费扣除，而对于税率标准，上诉人认为可以明确为向被上诉人支付时税务部门公布的税率进行计算，或由被上诉人缴纳税费开具发票并提供上诉人后向被上诉人支付含税租金。因此上诉人请求二审法院查明事实，依法纠正错误，判决上诉人向被上诉人支付净租金。3、违约金的计算有误且认定过高；违约金的计算时，原审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行的计算后的违约金。因此上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法进行改判，并根据相关法律规定予以降低。梁锐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁锐向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金43422.80元，并继续履行合同；2.由被告支付原告2018年7月1日起至2018年10月31日止的逾期付款违约金2670.50元；3.以未付租金为基数，由被告按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：吴永成与原告梁锐原系夫妻关系，二人于2010年12月23日办理结婚登记手续，于2015年6月15日办理离婚登记手续，《离婚协议书》约定：“共同购买位于弥勒市住房，离婚后该房屋所有权百分之百归女方。”2013年5月7日，吴永成与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：吴永成向被告购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”第3幢第20层09号房屋，房屋建筑面积为76.68平方米，每平方米单价为7168.32元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款542785元。同日，吴永成与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，由吴永成将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年6月1日起至2019年5月31日止，被告按房屋价款的8%向支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。上述合同及协议均由被告提供。2018年3月7日，本院作出（2018）云2504民初209号民事判决书，判决由被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告梁锐自2016年6月1日起至2018年5月31日止的租金77276.30元及相应违约金；被告云南昆润高宏投资有限公司不服上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）云25民终1158号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。
一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金为43422.80元（542785元×8%）。
二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告未在租赁年度起始的第一个月内付清租金（2018年6月30日前），违约金自2018年7月1日起计算，被告应支付原告截至2018年10月31日的违约金为2670.50元（43422.80元×0.0005×123天），并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金。
三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：
一、被告云南昆润高宏投资有限公司与吴永成于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》继续履行（租赁期限届满日为2019年5月31日）。
二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告梁锐自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金43422.80元及截至2018年10月31日的违约金2670.50元，合计46093.30元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金。案件受理费952元，减半收取计476元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。关于租金的问题。上诉人未按期（年度）支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因未提供明确的应代扣代缴标准，且核定税率、税收征缴系税务部门之职权，不在法院审理认定范围，故对上诉人的该项诉求本院不予支持。关于合同是否应当继续履行的问题。上诉人认为本案约定房屋租金高于同地段房屋租金，合同显失公平且继续履行有困难，要求对合同进行变更或解除。但显失公平的前提是一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方权利义务明显违反公平原则，本案中不存在上述显失公平情形，且本案的违约方是上诉人，其在一审诉讼中未提出反诉，二审中无权要求解除合同，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张违约金过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。且本案中双方约定的违约金并未过分高于实际损失，上诉人认为法院类似判例中已经确定与本案标的物同类型、同地段的租金仅为1300元/月，但没有提供证据，且与本案房屋租赁合同无关，不能作为本案房屋租赁合同纠纷的损失来认定，对上诉人要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。
审判长 胡云涛
审判员 廖伟荣
审判员 黄 洁
二〇一九年四月三日
书记员 孙钰颖 来自：