河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初813号
原告：孟州市富鑫物业管理有限责任公司，地址：孟州市清风路中段。统一社会机构代码：91410883772179776Q。
法定代表人：殷海风，经理。
委托诉讼代理人：王志玲，女，汉族，1977年12月22日出生，住孟州市，该公司员工。
被告：崔腾飞，男，汉族，1990年1月10日出生，住孟州市。
被告：杨敏敏，女，汉族，1990年3月10日出生，住址同上，系崔腾飞妻子。
原告焦作市富鑫物业管理有限责任公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告崔腾飞、杨敏敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由
审判员武娜娜适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托诉讼代理人王志玲、被告崔腾飞、杨敏敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月1日原告与孟州市超达置业有限公司签订前期物业服务合同，原告一直按照合同规定积极履行相关权利义务，对被告居住的河阳世家小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告拖欠自2016年3月1日起至2018年11月30日共计33个月，物业费3981元未交,原告曾多次向被告催要物业费，被告拒不交费，故诉至法院，请求：1、判令被告立即支付原告2016年3月1日至2018年11月30日的物业费共计3981元及违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告崔腾飞、杨敏敏未向本院提交书面答辩状，庭审中二被告口头答辩称，物业服务不到位，物业存在很大问题，并且拍有照片，反映如下问题：1、小区北门不开，只能过自行车，出入不方便；门岗无人值班，早晚门是上锁的；2、东大门晚上升降杆无人管，外面的人随意出入；3、电梯内乱安装广告牌；4、楼梯通风窗户被人撬坏，无人管；5、五楼阳台的下水管通到外面屋里，找物业开发商也没有解决；6、电动车车棚旁边乱停放机动车，车棚内没有充电插座；7、楼道内的门坏了，无人修理；8、楼道被人用大砖堵住，无法正常通行，车辆乱停；绿化带没有绿化，乱停车辆。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，任何一方均应按照合同履行。孟州市超达置业有限公司与原告富鑫物业公司签订的河阳世家物业管理服务委托合同合法有效，二被告作为孟州市河阳世家小区的业主，理应按照合同约定交纳物业管理费。物业公司作为管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中真正听取业主反映的合情合理的意见，积极整改业主反映的问题，努力提高物业服务质量，通过被告向本院提供的照片中可以反映出河阳世家小区秩序杂乱无章，乱搭乱建，车辆停放影响出入，公共设施没能及时修理，业主在这样的小区内居住没有舒畅的心情，因原告富鑫物业公司在管理上、服务上存在瑕疵，未能尽职尽责，存在服务不到位，原告富鑫物业公司未负起相关管理责任，影响业主正常生活秩序和环境，原告富鑫物业公司存在违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求二被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持，且对于服务不到位的项目，原告应当减收服务费用，自2016年3月1日起至2018年11月30日应收物业费总额为3981元，根据被告提供证据证明原告服务存在瑕疵，应当酌情减收物业管理费用（3981元*25%）即995.25元为宜。原告服务不到位，并不能成为业主拒缴物业费的理由，原告富鑫物业公司虽然存在服务瑕疵，但也已经付出其他服务项目，原告要求被告支付2016年3月1日至2018年11月30日物业费的诉讼请求，本院予以支持，扣除应当减收的物业费995.25元，原告富鑫物业公司应当合理收取被告崔腾飞、杨敏敏的物业服务费用为2985.75元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百一十九条之规定，
判决如下：限被告崔腾飞、杨敏敏于本判决生效后三日内支付原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司物业管理费2985.75元。驳回原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司承担10元、被告崔腾飞、杨敏敏承担15元。本判决为终审判决。
审判员 武娜娜
二〇一九年四月三日
书记员 刘春燕