福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终204号
上诉人（原审原告）：马鲁宁，男，1982年9月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：张雄池，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许斯雅，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**。
法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：卢遵耀，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：卓国桃，福建旭丰律师事务所律师。 上诉人马鲁宁与上诉人泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马鲁宁上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持马鲁宁的一审诉讼请求;请求依法针对原审过程中，双方关于诉争房屋是否符合交房条件的争议内容依法予以补充认定。事实与理由:
一、合同附件六《合同补充协议》第五条违反法律的强制性规定，应认定为无效格式条款。案涉房屋应按照合同第八条认定是否符合交付条件。案涉房屋居民用电至今尚未通电，依约、依法不符合交付条件。
二、即使本案因天气因素存在可以顺延交房的情形，也应采用最大风力标准，而非极大风力标准。
三、案涉房屋除了尚未接通居民用电外，新新房地产公司亦未按照当地房地产主管部门的要求，组织业主进行现场勘验，也未提供相应的证据证明案涉房屋已符合合同第八条约定的交付条件。 新新房地产公司辩称，案涉房屋于2017年11月份通过竣工验收，于2018年1月15日经消防验收合格，是符合交付条件的。合同中约定出现10毫米以上的大雨及6级以上的大风是可以顺延的，但并未区分极大风力或者大风，从施工日志可以体现新新房地产公司确实是因为天气原因导致停工。 新新房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回马鲁宁的诉讼请求。事实与理由:
一、合同附件六《合同补充协议》第四条约定，工程竣工验收合格时，案涉房屋即符合交付条件，故新新房地产公司于2017年12月15日通知买受人于2017年12月30日前来办理交房手续，马鲁宁未在约定的时间内向新新房地产公司提出书面异议，应视为房屋符合交付条件。
二、案涉房屋消防验收合格后，新新房地产公司多次通知马鲁宁前来交房，但马鲁宁以房屋存在质量问题、违规交房问题等理由推诿不予交房，并进行信访。政府的信访答复意见书也可印证新新房地产公司在消防验收合格后有通知马鲁宁前来交房，故即使新新房地产公司应承担逾期交房违约责任，至多应计至2018年1月15日。
三、新新房地产公司在多次被拒绝交房后，于2018年5月10日再次通知马鲁宁前来交房，但马鲁宁同样拒绝交房。 马鲁宁辩称，新新房地产公司于2017年12月15日通知交房后，因案涉房屋确实不符合交房条件，业主便去泉州台商投资区管委会规划建设与交通运输局进行信访，信访答复意见也能证明案涉房屋不符合交房条件。消防验收合格后也未再通知交房，案涉房屋目前尚未接通居民用电，故新新房地产公司的上诉请求无法成立，应予驳回。 马鲁宁向一审法院起诉请求：1.判决新新房地产公司按购房款581253元的日0.1‰标准向马鲁宁支付自2016年7月1日起至实际交付泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际3号楼Ｂ2401房之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共684天，违约金为39758元）；2.判决新新房地产公司按购房款101000元的日0.2‰标准向马鲁宁支付自2017年1月1日起至实际交付泉州台商投资区××镇××室××号车位之日止的违约金（暂计至2018年5月15日共500天，违约金为10100元）。 一审法院认定事实：新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2014年7月30日，马鲁宁与新新房地产公司签订编号为201407300177《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，约定马鲁宁向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区××镇××号楼××号商品房，该商品房建筑面积104.64平方米，总价款581253元，交房时间为2016年6月30日前。该商品房位于所在建筑（地（地上二十四层，建筑层数地上最高29层，地，地下**筑高度85.1米。该《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。”第八条第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本第1项和第七条的比率）的违约金。……”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”第二十二条第一款约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”合同附件六《合同补充协议》第五条约定：“……5.6办理该商品房交接手续时，买受人认为该商品房不符合交付条件拒绝收房的，应在其办理交接手续之日起7日内向出卖人书面提出异议，逾期未提出的，视为该商品房符合交付条件，办理该商品房交接手续日为该商品房交付日。……5.12该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房‘验收合格’，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。”合同签订后，马鲁宁已付清购房款581253元。2017年11月30日，案涉新新·蓝郡国际1＃、3＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2017年12月15日，新新房地产公司向马鲁宁邮寄入伙通知书，入伙通知书载明：“马鲁宁先生：您好！欢迎您成为‘新新·蓝郡国际’小区的业主。您所购买的3号楼Ｂ单元2401室的房产已通过相关部门的验收合格，已具备合同约定的交房条件，……现将有关事项通知如下：
一、交房手续办理时间及地点1、‘新新·蓝郡国际’小区自2017年12月30日正式办理交房手续，请您携带相关材料按照至‘新新·蓝郡国际’物业服务中心办理相关手续。……”。马鲁宁拒绝签收该邮件，随后向新新房地产公司邮寄提交拒绝交房通知书，以案涉商品房不符合法定和约定的交房条件为由拒绝收房。2018年1月15日，案涉新新·蓝郡国际1＃、2＃、3＃楼及地下室工程通过消防验收。因案涉新新·蓝郡国际部分业主向泉州台商投资区管理委员会规划建设与交通运输局信访反映案涉楼盘违规交房等问题，该局于2018年1月24日作出泉台管建信复［2018］1号信访事项答复意见书，该信访事项答复意见书载明：“……三、处理意见1、关于违规交房的问题：由于该项目当前尚不具备交房使用条件，我局早在1月8日就已向该项目开发商下达了《整改通知书》，要求开发商在该项目根据合同及法律规定，具备交付条件后，方可将商品房交付你们使用。……”。 另查明，2015年4月27日，马鲁宁与新新房地产公司签订编号为201504260005《商品房买卖合同》（含附件十一《补充协议》）1份，约定马鲁宁向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区××镇××室××号车位，总价款101000元，车位交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”及“该商品房已取得房屋测绘报告”，交付时间为2016年12月31日前。该《商品房买卖合同》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］。（2）逾期超过90日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二［该比率应当不低于本第1（1）顶中的比率］的违约金。”附件十一《补充协议》第五条约定：“关于主合同第十一条的补充约定：……2、不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然历素和社会因素。出卖人应当提供由公证机关、政府部门或者其他单位出具的能够证明不可抗力存在或发生的证明。3、遇到重大技术问题，停水或者停电造成无法正常施工；遇到昼夜降雨超过18ｍｍ及六级或六级以上的大风天气；……出现以上原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。……”。合同后，马鲁宁已付清车位价款101000元。 一审法院认为，关于新新房地产公司2017年12月15日发函通知马鲁宁20**年12月30日交房时，案涉商品房是否符合交房条件的问题，因该商品房所在建筑高度85.1米，按照国家标准属于一类高层住宅建筑，属于《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第一项规定的应当进行消防验收范围。案涉工程于2018年1月15日才通过消防验收，新新房地产公司通知的交房时间在消防验收通过之前，应认定新新房地产公司通知交房时尚不符合交房条件，应承担逾期交房的法律责任。新新房地产公司主张过后有再通知交房，但马鲁宁予以否认，新新房地产公司未能提供证据加以证明，不予采信。关于顺延交房问题，根据《商品房买卖合同》第八条约定，遇日降雨量10ｍｍ以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害，新新房地产公司有权据实延期交房。马鲁宁、新新房地产公司提供的天气资料分析报告中的降水统计部分，降雨情况一致（不同的是马鲁宁提供的天气资料分析报告统计至2018年10月24日，新新房地产公司提供的天气资料分析报告统计至2017年11月23日）。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2014年7月30日至约定的交房之日2016年6月30日，日降雨量10ｍｍ以上降雨计73天。关于风力标准问题，无论是最大风力标准的六级以上大风，还是极大风力标准的六级以上大风，均会影响到施工安全，故对马鲁宁按最大风力标准的六级以上大风来确定顺延交房天数的主张不予采纳。根据被告提供的风力统计资料，可以确定2014年7月30日至2016年6月30日期间六级（含六级以上）大风计192天，但与降雨天数重叠22天应予扣除，实际顺延交房天数为243天（73天＋192天－22天），即新新房地产公司可以顺延至2017年2月28日交房。新新房地产公司主张可以顺延交房243天，理由成立，予以采纳。 关于车位交付的问题。附件十一《补充协议》第五条约定遇到昼夜降雨超过18ｍｍ及六级或六级以上的大风天气等情形，双方同意顺延交房，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据双方提供的降水统计资料，从合同签订之日即2015年4月27日至约定的交付车位之日2016年12月31日，日降雨量18ｍｍ以上降雨计56天。根据新新房地产公司提供的风力统计资料，可以确定2015年4月27日至2016年12月31日期间六级（含六级以上）大风计168天，但与降雨天数重叠23天应予扣除，实际顺延交付天数为201天（56天＋168天－23天），即新新房地产可以顺延至2017年7月20日交付车位。 马鲁宁、新新房地产公司分别于2014年7月30日、2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。双方约定商品房交房时间为2016年6月30日，新新房地产公司于2017年12月15日才通知马鲁宁办理交房手续，而案涉商品房在通知交房时尚未通过消防验收，不具备交房条件，消防验收合格后新新房地产公司也未再通知马鲁宁交房，故马鲁宁请求新新房地产公司按其已付购房款581253元的日万分之一计付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，但因降雨及大风新新房地产公司可以据实延期交房243天，即新新房地产公司可以顺延至2017年2月28日交房，故商品房的逾期交房违约金应自2017年3月1日起计算，直至实际交房之日止。双方约定车位交付时间为2016年12月31日，新新房地产公司未能提供证据证明案涉车位符合交付条件，也未能提供证据证明其已经履行了通知交付义务，应承担举证不能的法律责任。马鲁宁请求新新房地产公司按已付款101000元的日万分之二计付逾期交付违约金，符合合同约定和法律规定，但因降雨及大风新新房地产公司可以延期交付201天，即新新房地产公司可以顺延至2017年7月20日交付车位，故车位的逾期交付违约金应自2017年7月21日起计算，直至实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，判决：
一、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告马鲁宁逾期交房违约金（自2017年3月1日起至实际交房之日止，按已付购房款581253元的日万分之一计算)；
二、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付原告马鲁宁逾期交付车位违约金（自2017年7月21日起至实际交付车位之日止，按已付车位款101000元的日万分之二计算)；
三、驳回原告马鲁宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，减半收取523元，由原告马鲁宁负担227元（多预交的819元予以退回），被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担296元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 二审中，新新房地产公司主张其于2018年5月10日、2018年11月5日先后通知马鲁宁前来交房，但马鲁宁均拒绝交房，对此提供了《房产交接通知》、EMS邮寄回执单予以证明。经审查，上述证据能够相互印证新新房地产公司在案涉房屋经消防验收合格后于2018年5月10日邮寄通知马鲁宁前来交房。该邮件已于2018年5月11日被签收，故本案应视为新新房地产公司已于2018年5月11日履行了通知交房义务。关于马鲁宁主张风力标准应采用六级以上最大风力的问题。经审查，所谓最大风力是指给定时段内的十分钟平均风速的最大值，而极大风力是指给定时段内的瞬时风速的最大值。参照《中华人民共和国国家标准GB3608-83》第3.2.1条关于“阵风风力六级（风速10.8米每秒）”为强风作业环境的规定以及泉州市人民政府发布的泉政文（2012）301号《泉州市人民政府批转泉州市气象灾害防御规划（2012-2020年）的通知》关于“平均风力达6级”为大风的定义以及所使用的“最大风速”标准，影响施工安全的风力标准应以六级以上最大风力为准，一审判决采用六级以上极大风力作为认定标准错误，予以纠正。本案中，自2014年7月30日合同签订之日其至2016年6月30日止合同约定的交房之日止，期间六级以上最大风力11天，日降雨量10ｍｍ以上的天气73天，大风天数与降雨天重叠5天应予扣除，实际顺延交房天数为79天（73天+11天-5天），故新新房地产公司可顺延至2016年9月17日交付商品房。自2015年4月27日案涉车位买卖合同签订之日起至2016年12月31日合同约定的交房之日止，期间六级以上最大风力为13天，日降雨量18ｍｍ以上的天气56天，大风天数与降雨天重叠6天应予扣除，实际顺延交房天数为63天（56天+13天-6天），即新新房地产公司可顺延至2017年3月4日交付案涉车位，一审判决对此认定错误，予以纠正。经审查，除上述事实外，一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、关于新新房地产公司是否存在逾期交房商品房以及逾期交房违约金如何计算的问题。 新新房地产公司于2017年12月15日发函通知马鲁宁于2017年12月30日前交房，因此时的案涉房屋并未经过消防验收，不符合《中华人民共和国消防法》关于一类高层住宅建筑应当进行消防验收的强制性规定，故一审判决案涉房屋在2017年12月30日前不符合交付条件是正确的。案涉房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，并于2018年1月15日经消防验收合格，符合交付条件，但新新房地产公司直至2018年5月11日才履行通知交房义务，故新新房地产公司构成违约，应承担自2016年9月18日起至2018年5月11日止按已付购房款581253元的日万分之一计付的逾期交房违约金，即应支付马鲁宁逾期交房违约金34875.18元（58.1253元×600天）。一审判决对此认定错误，予以纠正。新新房地产公司关于信访答复意见书可印证新新房地产公司在消防验收合格后有通知马鲁宁前来交房的主张缺乏依据，不予采纳。 二、关于新新房地产公司是否存在逾期交付车位以及逾期交付车位违约金如何计算的问题。 双方约定车位交付时间为2016年12月31日，新新房地产公司未能提供充分的证据证明案涉车位符合交房条件，也未能提供证据证明其已履行了通知交付义务，应承担相应的违约责任。马鲁宁请求新新房地产公司按照已付购房款101000元的日万分之二计付逾期交付违约金，符合合同约定，但因大风天气新新房地产可延期至2017年3月4日交付车位，故车位的逾期交付违约金应至2017年3月5日起计算至实际交付之日止。 综上所述，马鲁宁及新新房地产公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初5124号民事判决； 二、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付马鲁宁逾期交房违约金34875.18元； 三、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五内支付马鲁宁逾期交付车位违约金（自2017年3月5日起至实际交付车位之日止，按已付车位款101000元的日万分之二计算） 三、驳回马鲁宁一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1046元，减半收取计523元，由马鲁宁负担23元，由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担500元。二审案件受理费1046元，由马鲁宁负担46元（多预交的1000元予以退回），由泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担1000元（多预交的46元予以退回）。 本判决为终审判决。
审 判 长 胡金琪
审 判 员 黄小丹
审 判 员 陈亚生
二〇一九年四月三日
法官助理 张 萍
书 记 员 陈惠贞 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”