{C} 江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初5475号
原告：王荣军，男，汉族，1968年4月8日生，住上海市。
委托诉讼代理人：杨权根，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
被告：上海鹏韵建筑装饰工程有限公司，住所地上海市真南路******，统一社会信用代码91310114783115620F。
法定代表人：王红兵，总经理。
委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告王荣军与被告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司（以下简称鹏韵公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序于2018年9月25日、10月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2019年2月21日再次公开开庭进行了审理。原告王荣军的委托诉讼代理人杨权根，被告鹏韵公司的法定代表人王红兵及其委托诉讼代理人李永辉、毛秋健（参加第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荣军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还多收的租金4296046元及相应的利息（以4296046元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月1日起计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年2月1日，原、被告签订《土地租赁协议》一份，约定：由被告将位于太仓市的土地出租给原告，土地面积为11.72亩，该土地上的建筑物为约6200平方米；土地租赁费为每年293000元；建筑物租金（20年）合计424万元；租赁期限为20年，自2016年2月1日开始计算至2036年1月28日；土地费按一年付一次，先付后用；建筑物总价于原告签订后支付。合同签订后，被告为了总体出租的需要（被告仅将部分土地和房屋出租给原告，其余房屋等出租给了其他人），被告申请了配电箱、并对场地进行隔墙分割等。为此，原告一次性承担了其中的387721元（折算到每年19386元）。除此之外，原告还支付了房屋20年期间的全部租金424万元（折算到每年为212000元）以及自2016年2月1日至2018年1月28日期间的土地租金58.6万元；上述三项合计5213721元。根据合同约定和实际履行情况，原告承租被告的土地和厂房，租金实际为每年524386元（土地为每年293000元、一次性费用每年为19386元、房屋每年为212000元）。2017年10月31日，被告即单方收回了全部出租土地和厂房，原告实际承租土地和房屋合计1年零9个月，按照实际租金标准，被告应收的租金为917675元（524386元/12个月*21个月=917675元），被告多收的租金4296046元理应返还给原告。现为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告鹏韵公司辩称：1.424万元为6200平方米建筑物5年的租金，而非20年的租金；2.被告目前仅收到建筑物的租金153.9万元（2016年1月18日90万元、2016年3月29日10万元、2017年3月20日11.3万元、2017年3月23日24.45万元、2017年6月22日18.15万元），被告代原告收到6幢1号、2号、7幢1号、8幢1号、2号的半年租金和押金共计624721元，其中21.7万元抵做水电安装费，余款不足2年的地租费，地租费的差，地租费的差额为178279元目前收到原告的款项共计为2163721元；3.一次性费用组成的隔墙费是被告为帮原告出租房屋帮助原告隔墙，受益人为原告，各项费用应由原告自行承担，水电安装费亦应由原告承担；3.原告主张的利息诉讼请求没有事实依据。 本院
经审理认定事实如下：鹏韵公司成立于2005年11月28日，法定代表人为王红兵，股东为王红兵、王辉、黄渊中，徐秀亮为执行董事，王辉为监事，经营范围包括建筑装饰工程的设计，室内装潢、水电安装、清洁服务、建筑材料、五金交电、通讯器材、金属材料、日用百货的销售。[依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动] 2014年11月14日，太仓市工业投资发展有限公司（甲方）与太仓市联港建材有限公司（乙方）签订《资产租赁协议》，约定“甲方现有位于工业用地88亩（5亩左右已有他用），有证工业用房12504㎡，无证用房16470㎡。乙方因经营需要决定向甲方租用以上资产，经甲乙双方协商达成如下协议：
一、租赁范围：1、工业用地：88亩工业用地除明珠湾浴场占用5亩左右的土地以外的剩余土地。2、房产：有证工业用房12504㎡在租赁上述土地和房屋的基础上，甲方再免费提供无证用房16470㎡供乙方使用。3、租赁用途：经营使用。
二、租赁期限：自2014年11月15日起至2020年4月30日止。
三、付款方式：分三个阶段第一阶段：2014年11月15日到2015年4月30日，租金为25万元……第二阶段：2015年5月1日到2018年4月30日，租金为300万元（100万元/年）……第三阶段：2018年5月1日到2020年4月30日，租金为200万元（100万元/年）……五、需要说明的几个问题……2、所租房产权证为苏州市宏达集团有限公司，但甲方已从苏州市宏达集团有限公司买进但未办理过户手续，乙方对此充分了解，甲乙双方都不能因此而影响协议的执行……” 2015年5月1日，太仓市联港建材有限公司（甲方）与被告鹏韵公司（乙方）签订《资产租赁协议》，约定：“一、租赁资产1、租赁资产位于太仓市。2、工业用地：100亩工业用地除明珠湾浴场占用5亩左右的土地外剩余土地。3、房产：有证工业用房12504平方米，未办理产权证用房16470平方米（具体以双方实际测量为准）……二、租赁用途1、租赁资产用于乙方安排搬迁企业入驻及对外出租（不得用于木材经营、木材加工业或物流业）。2、如乙方经营所需，在经甲方书面同意后，乙方将租赁资产中的工业用地搭建临时建筑做为厂房使用时，甲方协助办理临时建筑的报批事宜（需遵守法律和地方法规的规定），费用由乙方承担，临时建筑的所有权归乙方所有。
三、租赁期限本合同租赁期限六年，自2015年5月1日至2021年4月30日，每6年一期，遇政府征收为止……四、租金和其他费用1、租金（1）租金自租赁资产实际交付之日计算。本合同约定的租金金额不含用于生产经营中或准备生产经营中的任何费用。（2）本合同约定的租赁期限内，租赁资产的年租金为人民币200万元。（3）租金的支付时间租赁资产的租金采用先付后用的方式，于每年4月1日支付。2、甲方先期投入的费用甲方先期投入包括整修房屋、水泥地坪约19000平方米和下水道的总价395万元，先乙方支付290万元给甲方，乙方于2015年6月20日支付。如遇政府征收，按评估价290万元归乙方所有，超出的部分归甲方所有。3、乙方除应向甲方支付本合同约定的租金、甲方先期投入的费用外无需向甲方支付任何其他费用（但乙方根据本合同约定应支付的违约金及损害赔偿金除外）……八、需要说明的问题1、所租赁资产产权证为太仓市工业投资发展有限公司，但甲方对该资产拥有合法使用权，乙方对此充分了解，甲乙双方都不能因此而影响协议的执行……” 2016年2月1日，鹏韵公司（甲方）与王荣军（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：“一、甲方将位于太仓市的土地租给乙方，土地面积为11.72亩；该土地上的建筑物为6200平方米（以实际测量为准）。
二、乙方或安置的企业不得用于木材经营、木材加工业或物流业。
三、土地租赁费用为第一期每年2.5万元/亩，总价为293000元/年；建筑物甲方以684元/平方米的价格给乙方使用，建筑物合计4240000元；付款时间：协议签订后，乙方土地费按一年支付一次，先付后用；每年付款时间为12月30日前；建筑物总价乙方签订合同后全额支付。
四、本协议期限为20年，合同期限为2016年2月1日至2036年1月28日；合同期内如遇政府动迁，合同自然终止；合同期满如未遇政府动迁，乙方可以继续使用。土地租赁费每5年一期，第二期每年土地租赁费用提高为3万元/亩。（第三期和第四期的土地租赁费用以未来此地市场行情双方协商而定）。
五、本协议中的建筑物每年按6.5%（更改成20%）计算折旧给甲方（如在协议期内政府动迁，以乙方支付建筑物的总价，再扣除每年给甲方折旧部分后，多余部分由甲方负责退还给乙方，甲方不承担相应利息费用及其他任何费用）。
六、甲方负责帮助乙方增电增水并向有关部门申请，相关一切费用由乙方负责。
七、在协议期内维修由乙方负责，费用由乙方承担。
八、甲方和乙方在接到相关政府依法征收书面通知后，由甲方负责处理征收相关事宜。
九、协议期满或协议期内政府征收，乙方将建筑物恢复成甲方交付给乙方时的原样，遗留在租赁场地的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理。由此产生的后果及费用都由乙方承担。
十、乙方进驻单位和企业不得从事粉尘以及容易发生安全事故的行业，如发生安全事故，所产生的法律责任和后果由乙方负责。乙方要服从当地政府的管理。
十一、合同期内乙方不得将房屋转让或抵押等一切损害甲方利益的事情，一旦发生甲方有权终止合同并收回该土地上所有设施和房屋的所有权。”案件审理过程中，双方一致确认《土地租赁协议》解除时间为2017年10月31日。 为证明王荣军已向鹏韵公司缴纳租金5213721元（4240000-190000+624721+113000+244500+181500），并明确624721元为鹏韵公司统一以苏州泰莎实业有限公司名义对外出租，收取的租金624721元抵扣了原告的租金。为此王荣军向本院提供了鹏韵公司法定代表人王红兵书写结算单、结算单明细、中国建设银行支票存根、上海精宝金属制品有限公司出具的确认书、交通银行客户回单、仇红出具的确认书、张宝良出具的确认书等证据。 1、王红兵书写结算单、结算单明细内容为：“到2018年2月1日至地租费293000元*2为58.6万；购房款424万元，欠19万；中介费76000元；隔墙分割47125元；配电217000元；总计1116125元。王红兵已收房租543721元；已收押金81000元；总计624721元。总账差508596元+利息=540000元。”结算单明细中另载明房款424万元的组成方式为1000平方米*600元+5200平方米*700元。庭审中，王荣军陈述上述结算单出具时间为2017年6月份，鹏韵公司陈述上述结算单出具时间为2017年2月。 2、中国建设银行支票存根、上海精宝金属制品有限公司出具的确认书，显示：2017年3月20日王红兵出具收据一份，确认收到上海精宝金属制品有限公司113000元，收款事由为购房部分款，2018年8月，上海精宝金属制品有限公司出具确认书一份，确认上述113000元系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项视为王荣军直接支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 3、交通银行客户回单、仇红出具的确认书，显示：仇红曾向王红兵支付244500元，2018年8月28日，仇红出具确认书一份，确认上述244500元系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项视为王荣军直接支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 4、交通银行客户回单、张宝良出具的确认书，显示：张宝良曾向王红兵支付181500元，2018年8月31日，张宝良出具确认书一份，确认上述181500元系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项视为王荣军直接支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 被告鹏韵公司对于收取上述113000元、244500元、181500元作为租金的事实予以认可，且对于以苏州泰莎实业有限公司名义对外出租，收取的租金624721元抵扣了原告的租金事实亦予以认可，但对于原告已向鹏韵公司支付405万元（424万元-19万元）租金存在异议。 为证明截止结算单出具日，原告已向被告支付了建筑物租金405万元，原告补充提供了如下证据： 1、2015年7月29日收据、农业银行转账凭证及张琴出具的确认书，显示2015年7月29日鹏韵公司向张琴出具收据一份，金额为300000元，收款事由为沙溪厂房工程款，2015年8月5日张琴向王辉支付300000元，2018年8月7日张琴出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 2、2015年12月29日收据、上海银行业务回单及张琴出具的确认书，显示张琴向王红兵支付100000元，2015年12月29日鹏韵公司向王荣军出具收据一份，金额为100000元，收款事由为购房款，2018年8月7日张琴出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 3、交通银行客户回单及张琴出具的确认书，显示2016年2月1日张琴向王红兵支付100000元，2018年8月7日张琴出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 4、交通银行客户回单及张宝良出具的确认书，显示2016年3月29日张宝良向王红兵支付100000元，2018年8月12日张宝良出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 5、2015年7月29日收据、交通银行客户回单及仇红出具的确认书，显示2015年7月29日鹏韵公司向王荣军出具收据一份，金额为300000元，收款事由为沙溪厂房工程款，2015年7月31日仇红向王辉支付300000元，2018年8月28日仇红出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 6、2015年5月27日收据、交通银行私人业务受理书、结算业务申请书及仇红出具的确认书，显示2015年4月16日、2015年5月29日王荣军向王辉支付200000元、600000元，2015年5月27日鹏韵公司向王荣军出具收据一份，金额为800000元，收款事由为沙溪建房预交款，2018年8月28日仇红出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 7、2016年3月20日收据、支票存根、银行对账单及上海瑾涛商贸有限公司出具的确认书，显示2016年3月20日鹏韵公司向王荣军出具收据一份，金额为100000元，收款事由为购房款，收款方式支票03341201,2018年10月17日上海瑾涛商贸有限公司出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 8、2015年12月29日收据、交通银行个人客户交易清单及仇海出具的确认书，显示2015年12月29日鹏韵公司向王荣军出具收据一份，金额为900000元，收款事由为购房款，2018年8月28日仇海出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 9、2017年1月24日收据、上海银行个人业务回单及王勤龙、诸瑾出具的确认书，显示2017年1月24日王红兵向王勤龙出具收据一份，金额为150000元，收款事由为购房部分款，收款方式为转账给徐秀亮，2018年8月18日王勤龙出具确认书一份，确认其曾委托诸瑾于2017年1月21日、2017年1月22日向徐秀亮汇款100000元、50000元，上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。2018年8月30日诸瑾出具确认书一份，确认其于2017年1月21日、2017年1月22日向徐秀亮汇款的150000元系根据王勤龙的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王勤龙享有和承担。 10、2015年5月27日收据、中国建设银行支票存根及张志明出具的确认书，显示2015年5月27日鹏韵公司向张志明出具收据一份，金额为200000元，收款事由为沙溪建房预收款，2018年8月31日张志明出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 11、2015年5月27日收据及王勤龙出具的确认书，显示2015年5月27日鹏韵公司向王勤龙出具收据一份，金额为200000元，收款事由为沙溪建房预收款，2018年8月18日王勤龙出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。 12、2014年1月23日收据、中国建设银行支票存根、上海宝精钢管厂出具的确认书、上海农商银行交易明细、上海龙谊五金加工厂出具的确认书及王勤龙出具的确认书，显示2014年1月23日王勤龙收到收据一份，金额为800000元，收款事由为太仓购房款（一次60万、一次20万），单位盖章处“良丹工贸王红兵收费专用”盖章确认，2018年8月18日王勤龙出具确认书一份，确认上述款项系根据王荣军的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王荣军享有和承担。2018年10月17日上海宝精钢管厂出具确认书一份，确认2013年9月17日通过支票形式支付给鹏韵公司的50万元系根据王勤龙的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王勤龙享有和承担。2018年10月17日上海龙谊五金加工厂出具确认书一份，确认2014年1月23日通过转账形式支付给鹏韵公司的20万元系根据王勤龙的指示支付给收款人，该笔款项所产生的权利义务均由王勤龙享有和承担。余款10万元，原告庭审中陈述为现金支付。 上述1-12项合计金额为4050000元。 庭审中，被告确认收到上述2、3、4、7、8笔款项。 2017年5月8日，王红兵出具收据三份，分别确认收到王荣军支付的：1.建筑物款424万元，该收据另注明“所有付款方式作废，以此收据为准”；2.地租费（2016年-2018年1月28日）586000元，该收据另注明“以此收据为准”；3.水电安装分摊费（一次性）217000元，该收据另注明“以此收据为准”。 2018年6月7日，鹏韵公司以太仓市工业投资发展有限公司、太仓市联港建材有限公司为被告提起诉讼，要求太仓市工业投资发展有限公司赔偿原告对租赁厂房、场地的整修及复建投入的损失暂定为2000万元（具体以实际评估结果为准）、赔偿代垫的入驻企业清退费用150万元，并要求太仓市联港建材有限公司退还多付租金100万元（2017年11月1日至2018年4月30日期间已付租金）。该案尚处于审理阶段。 为证明424万元建筑物租金针对的租赁期限为5年而非20年，鹏韵公司向本院提供了资产租赁协议、民事判决书等证据，并申请证人出庭作证。 1、资产租赁协议，2015年5月1日，太仓市联港建材有限公司（甲方）与鹏韵公司（乙方）签订《资产租赁协议》，约定：“一、租赁资产1、位于太仓市；2、工业用地：100亩工业用地除明珠湾浴场占用5亩左右的土地外剩余土地；3、房产：有证工业用房12504平方米，未办理产权证用房16470平方米（具体以双方实际测量为准）……三、租赁期限1、租赁期限：本合同租赁期限六年，自2015年5月1日至2021年4月30日，每6年一期，遇政府征收为止……四、租金和其他费用1、租金（1）租金自租赁资产实际交付之日计算。本合同约定的租金金额不含用于生产经营中或准备生产经营中的任何费用。（2）本合同约定的租赁期限内，租赁资产的年租金为人民币200万元。（3）租金的支付时间租赁资产的租金采用‘先付后用’的方式，于每年4月1日支付。2、甲方先期投入的费用甲方先期投入包括整修房屋、水泥地坪约19000平方米和下水道总价395万元，先乙方支付290万元给甲方，乙方于2015年6月20日支付。如遇政府征收，按评估价290万元归乙方所有，超出的部分归甲方所有。3、乙方除应向甲方支付本合同约定的租金、甲方先期投入的费用外无需向甲方支付任何费用（但乙方依据本合同约定应支付的违约金及损害赔偿金除外）。4、乙方应以人民币向甲方支付租金及甲方先期投资的费用……” 2、（2017）苏0585民初2326号民事判决书，该判决书
经审理查明部分载明：“2014年10月8日，原告周臣财（为乙方）与被告新长宁豆制品公司（为甲方）签订《厂房租赁合同书》一份，合同主要内容为‘甲方将位于的厂房或仓库租赁于乙方，用于非发酵性豆制品生产厂房。第二条租赁期限约定，租赁期限为五年，即从2014年10月8日起至2019年10月7日；第三条租赁费用约定，本出租合同的保证金为人民币50000元，于本合同签订之日向甲方一次性支付完毕，租金第1年至第4年为538000元/年，第5年租金将在上年的基础上递增8%。’” 3、证人张某1的证言：2016年2月1日开始承租土地，租金为每年189000多元，一共支付了5年，共计948000多元。合同中约定建筑物每年按20%折旧的意思为我买的5年的，按每年的189000多元20%折旧，折旧5年，折旧完毕。签订合同时被告陈述90多万元是5年的，每年折旧20%，做不到5年就按20%折旧后退给我，5年后不再收取其他费用，免费给我使用，至于为什么合同签订租赁期限为20年，我不清楚，他和我签的就是20年，如果20年后不拆迁什么的，还是我使用的，相当于我用5年的租金买了20年的使用权。如果第六年政府拆迁，被告无需给我补偿，如果第21年政府拆迁，那么第5年至第20年只付地租，无需支付房租，如果五年内政府拆迁，按照私下协议，我享受动拆迁补偿款，协议虽约定一次性支付租金，但因为和被告关系比较好，就没有一次性支付。同时，张某1还提交了其与鹏韵公司签订的《土地租赁协议》及收据等证据： （1）土地租赁协议：2016年2月1日，张某1（乙方）与鹏韵公司（甲方）签订《土地租赁协议》一份，约定：“一、甲方将位于太仓市的土地租给乙方，土地面积为2.5亩，该土地上的建筑物为1265平方米（以实际测量为准）……三、土地租赁费用为第一期每年2.5万元/亩，总价为6.25万元/年，建筑物甲方以750元/平方米的价格给乙方使用，建筑物合计94.875万元；付款时间：协议签订后，乙方土地费按一年支付一次，先付后用；每年付款时间为12月30日前，建筑物总价乙方签订合同后全额支付；
四、本协议期限为20年，合同期间为2016年2月1日至2036年2月1日；合同期内如遇政府动迁，合同自然终止；合同期满如未遇政府动迁，乙方可以继续使用。土地租赁费每5年一期，第二期每年土地租赁费用提高为3万元/亩。（第三期和第四期的土地租赁费用以未来此地市场行情双方协商而定）；
五、本协议中的建筑物每年按20%计算折旧给甲方（如在协议期内政府动迁，以乙方支付建筑物的总价，再扣除每年给甲方折旧部分后，多余部分由甲方负责退还乙方，甲方不承担相应利息费用及其他费用）……” （2）收据：显示2017年2月27日，鹏韵公司向张某1出具收据三份，金额分别为948750元、44450元、62500元，收款事由分别为购房款（建筑物一次性作价）、水电安装费、地租费（2、地租费2月1日-2017年2月1日）。 4、证人张某2的证言：自2016年起开始承租鹏韵公司的土地和建筑物，建筑物五年以内每年折旧20%，五年以后免费使用，合同签署20年的原因是因为鹏韵公司承诺国家不用这块地，所以才写了20年，过了五年以后就没有折旧了，但是地租还是要交的，建筑物费用就不用交了，房子为租赁的，但是收据上开的是购房款。同时，张某2还提交了其与鹏韵公司签订的《土地租赁协议》及收据等证据： （1）土地租赁协议：2016年2月1日，张某2（乙方）与鹏韵公司（甲方）签订《土地租赁协议》一份，约定：“甲方将位于太仓市的土地租给乙方，土地面积为暂定6亩，该土地上的建筑物为3000平方米（以实际测量为准）……三、土地租赁费用为第一期每年2.5万元/亩，总价为15万元/年，建筑物甲方以950元/平方米的价格给乙方使用，建筑物合计285万元；付款期间：协议签订后，乙方土地费按一年支付一次，先付后用，每年付款时间为12月30日前，建筑物总价乙方签订合同后全额支付；
四、本协议期限为20年，合同期间为2016年2月1日至2036年2月1日，合同期内如遇政府动迁，合同自然终止；合同期满如未遇政府动迁，乙方可以继续使用。土地租赁费每5年一期，第二期每年土地租赁费用提高为3万元/亩。（第三期和第四期的土地租赁费用以未来此地市场行情双方协商而定）；
五、本协议中的建筑物每年按20%计算折旧给甲方（如在协议期内政府动迁，以乙方支付建筑物的总价，再扣除每年给甲方折旧部分后，多余部分由甲方负责退还给乙方，甲方不承担相应利息费用及其他任何费用）……” （2）收据：显示2016年10月27日、2017年3月2日，鹏韵公司向张某2出具收据三份，金额分别为150000元、2850000元、105833元，收款事由分别为地租费（2016年2月1日-2017年2月1日）、购房款（建筑物一次性折价）、水电安装费。 5、证人周某的证言：2016年开始承租鹏韵公司的土地和建筑物，建筑物五年折旧20%，以后无偿使用，以后交地租就可以了，五年内政府动拆迁，鹏韵公司需要支付拆迁补偿款，五年之后动拆迁，无需支付拆迁补偿款。同时，周某还提交了其与鹏韵公司签订的《土地租赁协议》及收据等证据： （1）土地租赁协议：2016年2月1日，周某（乙方）与鹏韵公司签订《土地租赁协议》一份，约定：“一、甲方将位于太仓市的土地租给乙方，土地面积为暂定6亩，该土地上的建筑物为3000平方米（以实际测量为准）……三、土地租赁费用为第一期每年2.5万元/亩，总价为15万元/年，建筑物甲方以750元/平方米的价格给乙方使用，建筑物合计225万元；付款期间：协议签订后，乙方土地费按一年支付一次，先付后用，每年付款时间为12月30日前，建筑物总价乙方签订合同后全额支付；
四、本协议期限为20年，合同期间为2016年2月1日至2036年2月1日，合同期内如遇政府动迁，合同自然终止，合同期满如未遇政府动迁，乙方可以继续使用。土地租赁费每5年一期，第二期每年土地租赁费用提高为3万元/亩。（第三期和第四期的土地租赁费用以未来此地市场行情双方协商而定）。
五、本协议中的建筑物每年按20%计算折旧给甲方（如在协议期内政府动迁，以乙方支付建筑物的总价，再扣除每年给甲方折旧部分后，多余部分由甲方负责退还给乙方，甲方不承担相应利息费用及其他费用）……” （2）收据：显示2016年11月18日、2017年3月7日，鹏韵公司向周某出具收据三份，金额分别为150000元、2250000元、105833元，收款事由分别为土地费（2016年2月1日-2017年2月1日）、购房款、水电安装费。 关于按照建筑物租赁期限20年计算的租金标准是否合理的问题，被告陈述：根据（2017）苏0585民初2326号民事判决书可知，租金标准为19.9元/平方米/月，根据原、被告签订的《土地租赁协议》，建筑物租金424万元，如对应租期20年，则每月土地+建筑物租金为6.8元/平方米，严重低于同期同地段的市场租金标准；反之，如对应租期5年，则每月土地+建筑物租金为15.3元/平方米，符合当时市场租金标准。 对此，原告认为：根据被告与太仓市联港建材有限公司签订的《资产租赁协议》的约定，被告承租95亩土地及28974平方米建筑物的年租金为200万元，而根据原、被告双方签订的《土地租赁协议》的约定可知，被告承租11.2亩土地及6200平方米房屋的建筑物为50.5万元（29.3万元+424万元/20年）,按照此标准类推被告承租95亩土地及28974平方米建筑物对应的土地租金为每年237.5万元、建筑物租金每年99.07万元，合计336.57万元，高于被告实际承租应支付的年租金200万元，即便加上前期投入费用，被告仍有出租利益。如按5年测算，则年租金高达633.79万元。 另查明，座落于太仓市，地号为52，地号为523-050-0008002，地类），使用权面积46525.6平方米的土地所有权人为太仓市工业投资发展有限公司。 座落于，房屋所有权人为苏州市宏达集团有限公司。 以上事实，有原告提供的土地租赁协议、结算单、收据、银行回单、确认书、民事起诉状、租赁协议，被告提供的资产租赁协议、民事起诉状、厂房租赁合同、民事判决书、租金测算表，证人提供的收据、土地租赁协议，本院调取的土地所有权证、房屋所有权证，以及原、被告、证人当庭陈述等证据予以佐证。 综合双方当事人的诉辩意见，各方所提供的证据，本院对以下争议焦点发表如下意见： 其一，关于原、被告双方于2016年2月1日签订的《土地租赁协议》的效力。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告用于出租的建筑物中存在搭建的情形，并无相应的权利证书，且至本案法庭辩论终结前，被告未能提供已取得相应建设工程规划许可证的证据。因此原、被告之间签订的《土地租赁协议》中涉及无证建筑物部分因违反法律的强制性规定而无效，《土地租赁协议》无效部分自始无效。关于《土地租赁协议》有效部分的解除，双方当事人一致认可有效部分因被告单方要求解除而解除，且解除时间为2017年10月31日，本院予以确认。综上，基于《土地租赁协议》无效部分自始无效，《土地租赁协议》有效部分亦符合合同解除条件，且双方确认原告于2017年10月31日完成腾退工作，原告有权就《土地租赁协议》无效部分参照协议书约定的租金标准要求被告返还多付的占有使用费，就《土地租赁协议》有效部分要求被告返还多付的租金。 其二，关于《土地租赁协议》中租期为20年还是5年的争议。双方对于土地的租期为20年均无异议，但对于建筑物的租期存在异议。原告认为建筑物租期为20年，租金一次性支付。被告认为建筑物租期为5年。对此，
本院认为，《土地租赁协议》中针对土地及建筑物的租期均为20年，理由在于：首先，《土地租赁协议》第四条明确载明本协议期限为20年，合同期间自2016年2月1日至2036年1月28日，并未区分土地租赁期限和建筑物租赁期限。至于土地租赁费约定分期支付，建筑物租赁费一次性支付，仅为对于租赁费用支付方式的特别约定，并不影响双方对于租赁期限的约定；其次，《土地租赁协议》第五条虽约定建筑物每年按20%折旧，但本协议为租赁协议，而非建筑物的买卖，同时原、被告双方均非该建筑物的所有权人，故不应涉及相应的折旧问题，且根据协议条款内容可知，此条适用情形的前提为遭遇政府动拆迁时双方对于补偿的约定，与本案无关，被告以该条约定中每年按20%折旧的约定为由主张建筑物租赁期限为5年，并无相应的依据；再次，被告主张424万元如按照建筑物20年租金计算，则租金标准明显过低，但经折算，原、被告之间签订的租赁协议的租金标准明显高于被告与太仓市联港建材有限公司签订的租赁协议中约定的租金标准；同时该租金中还包含无证建筑物的占有使用费，且太仓市工业投资发展有限公司在出租合同中明确无证建筑物为无偿使用，因此被告提出的如按20年计算租金则低于当地市场价的意见缺乏相应的事实依据。最后，被告方虽申请证人出庭作证证明建筑物租金针对期限为五年，但合同系双方当事人意思自治的体现，被告以其与其他承租人之间的约定来主张与原告之间关于租赁期限的约定，并无相应的事实依据和法律依据。 其三，关于原告已实际支付被告费用的认定。原告认为已实际向被告支付建筑物租金424万元、土地租金586000元、杂费387721元（包括增容费217000元、隔墙费用47125元及其他费用），上述共计5213721元。被告仅认可收取原告2163721元。
本院认为，根据原告提供的被告法定代表人王红兵书写的结算单、银行转账凭证以及被告法定代表人王红兵于2017年5月8日出具的三份收据可知，原告确实向被告支付了5213721元。被告虽以部分款项系汇付至徐秀亮、王辉账户，部分款项附言备注为借款，部分款项发生在本案土地租赁协议签署合同前等为由主张未实际取得款项，对此原告均亦作出合理解释，故本院对被告的该项意见，碍难采纳，本院认定，原告已支付被告各项费用合计5213721元。 其四，关于原告主张的费用返还问题。如上所述，《土地租赁协议》部分有效，部分无效，有效部分因被告单方要求解除故于2017年10月31日解除，无效部分，自始无效。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合原告实际占有使用期间21个月，原告实际应当向被告支付土地租赁费512750（293000元/12个月*21个月）及建筑物租金（占有使用费）371000元（4240000元/20年/12个月*21个月），合计883750元，原告多支出的部分，被告应予以返还。经核算，返还金额为3942250元（4240000+586000-883750）。 关于杂费（包括增容费217000元、隔墙费用47125元及其他费用）的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将无证厂房出租给原告，并未及时办理相应的审批手续，导致《土地租赁协议》部分无效，为此被告应对原告的损失承担相应的民事责任。另，根据双方庭审中确认的《土地租赁协议》有效部分因被告单方解除而解除，故被告对此应承担相应的违约责任。关于损失部分，考虑到增容费、隔墙存在残值，且结合《土地租赁协议》约定的20年租赁期限及原告实际使用的期限，原告主张将一次性费用平摊至每月租金计算其实际费用，多出部分被告予以返还的主张，具有合理性。经核算，被告返还原告353795元[387721元-387721元/20年/12个月*21个月]。 综上，被告共计应向原告返还4296045元（3942250元+353795元）。 另，被告未及时向原告返还上述款项，应支付相应的利息，现原告主张的利息的计算标准及起算时间符合法律规定，本院予以确认，利息计算的基数应为4296045元。因此，本院对于原告要求被告支付利息（以4296045元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月1日起计算至款项实际归还之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下： 被告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王荣军返还租金、占有使用费及损失共计4296045元及利息（以4296045元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年11月1日起计算至款项实际归还之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42414元，财产保全费5000元，合计47414元，由被告上海鹏韵建筑装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账号：10×××76。
审 判 长 张红烈
审 判 员 张伊扬
人民陪审员 赵 沁
二〇一九年四月三日
书记员 陈筱璐 关注公众号“”