淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0812民初11176号
原告：江苏今世缘酒业销售有限公司。住所地淮安市涟水县高沟镇今世缘大道**。
法定代表人：胡跃吾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭继，江苏六仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解云龙，该公司员工。
被告：王中，男，汉族，1982年7月19日出生，住淮安市清江浦区。
被告：陈华云，男，汉族，1960年11月6日出生，住涟水县经济开发区，涟水县生活用品有限公司院内。
委托诉讼代理人：刘冰，江苏捍华律师事务所律师。 原告江苏今世缘酒业销售有限公司（以下简称今世缘公司）与被告王中、陈华云案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月27日立案，依法适用普通程序公开开庭审理。原告今世缘公司的委托诉讼代理人郭继、解云龙、被告王中、被告陈华云的委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，王中与陈华云、涟水县生活用品有限公司、周士力民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月27日作出（2018）苏0812民初4178号民事裁定书，
裁定如下：对被申请人陈华云、涟水县生活用品有限公司、周士力的银行存款300万元予以冻结或查封、扣押其等额财产。同年4月28日，本院查封了近水楼台.学子苑23幢1S03门面；同年5月2日，本院查封了近水楼台.学子苑23幢1S05和1S06门面。 本院于2018年6月20日作出（2016）苏0802民初2483号民事调解书，协议如下：
一、被告陈华云欠原告王中借款本金210万元及利息（截止2018年4月3日之前的借款利息已经全部结清，自2018年4月4日起，被告陈华云以借款本金210万元为基数，按照月利率2%支付利息至实际付款之日止），并承担律师代理费4.35万元。上述款项被告陈华云于2018年7月31日前一次性付清。
二、被告涟水县生活用品有限公司、周士力对本协议第一条款项承担连带清偿责任。
三、原告自愿放弃其他诉讼请求。
四、双方就涉案借款无其他争议。
五、原、被告一致同意本调解协议的内容自双方在调解协议上签字或盖章后即具有法律效力。案件受理费31280元，减半收取15640元，保全费5000元，共计20640元，原告自愿负担。 上述法律文书生效后，陈华云等人未履行生效法律文书确定的给付义务，致王中向本院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0812执2907号。本院在执行过程中，向涟水县不动产登记中心发出了落款日期为2018年8月3日的《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封了涟水县安东北路近水楼台.学子苑小区25栋1S01、1S02等房产；当日，本院又发出《查封公告》，查封了涟水县安东北路近水楼台.学子苑小区23栋1S03、1S05等房产。 案外人今世缘公司对本院查封上述房产的行为不服，向本院提起书面异议，请求撤销对位于涟水县淮城镇安东北路近水楼台.学子苑小区23栋S03、S05、S06、25栋1S01、1S02房产的查封、冻结。本院于2018年10月29日作出（2018）苏0812执异93号执行裁定书，驳回今世缘公司的异议请求。 原告今世缘公司向本院提出诉讼请求：1.中止执行位于涟水县房屋，同时解除对上述五套房屋的查封。2.请求确认原告为涉案五套房屋的权利人。3.两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告陈华云与涟水县中泽锦华房地产开发有限公司在2012年11月签订了涉案房屋买卖合同，并到房产管理部门备案（网签），支付全部购房款且缴纳了购房的税款，被告陈华云对涉案房屋享有的权利为债权（物权期待权）。2018年2月原告与陈华云签订了房屋买卖合同，且在涉案房屋被法院查封前付清了全部房款，故陈华云对涉案房屋的物权期待权归原告所有。涉案五套房屋全部存在预告抵押登记，权利人为江苏海通融资担保有限公司，原告在签订房屋买卖前不了解这一情况。目前涉案房屋均登记在涟水县中泽锦华房地产开发有限公司的名下，被告陈华云转让房屋的行为并非是物权法上的处分行为。原告即使知道涉案房屋存在预告抵押登记、暂时不能过户，也不影响房屋买卖合同的效力，及预告抵押登记不影响涉案房屋的权利义务的转移，因此，涉案房屋不应被列为执行财产。在法院查封涉案房屋之前，原告就与陈华云签订了合法有效的房屋买卖合同，且支付了全部房屋价款，并合法占有房屋。涉案的房屋虽然没有通过竣工验收，但是均已经全部完工，具备使用条件，被告陈华云将涉案房屋相关权利转让给原告，且原告对房屋存在预告抵押登记并不知情，故原告不存在主观过错，被告王中申请查封、执行涉案房产没有事实和法律依据，原告对涉案房产享有的权利足以排除执行。 被告王中辩称，原告与陈华云之间名义上是房屋买卖合同，实际上是以房款抵生活用品公司的购酒款，根据法律规定，以物抵债未办理产权变更登记手续不受法律保护。即使存在房屋买卖合同关系，因涉案的房屋产权仍然登记在开发商名下，仅是合同备案在陈华云名下，陈华云无权将房屋办理过户手续，原告也明知道涉案的房屋无法办理产权证，根据房管局出具的相关材料，涉案房屋已全部设定了抵押，原告在明知道涉案房屋存在上述情况仍然与陈华云签订房屋买卖合同，在此过程中存在一定过错，并不能对抗王中的强制执行。从原告提交的证据看，原告并未将800万直接支付给陈华云，而是以委托的方式支付给苏美公司大部分款项抵充了购酒款。根据原告提供的证据，在本案房屋买卖合同签订之前，生活用品公司在2018年2月5日向今世缘公司提交了关于申请公司产品赊销授信额度的报告，能够证明生活用品公司和原告存在长期的合作关系，因生活用品公司没有资金购买原告的酒水，用陈华云名下的上述房屋抵购酒款。结合2018年2月7日陈华云出具给原告的付款委托书，能够说明原告与陈华云之间并非真实的房屋买卖关系。关于实际占有问题，涉案的房屋开发商并没有达到房屋交付的条件，虽然原告提供了证据证明，收条证明已经收到了5套房屋，仅是书面上的交付，实际上并没有占有，根据房产买卖合同的第五条的约定，房屋的实际交付为合同的生效条件，根据物权法的规定，不动产变更应以登记为准，涉案房屋仍然登记在开发商名下，原告对涉案房屋不享有物权。综上，根据执异复议规定24条和28条，原告非涉案房屋的权利人，无权排除执行。 被告陈华云辩称，其与原告签订房屋买卖合同时，陈华云已经收到了原告支付的购房款，也将涉案房屋交付给了原告，对于原告的诉请，请法院依法判决，但是因为被告陈华云在本案中没有任何过错，所以被告陈华云不应当承担本案的诉讼费用。 原告向法庭提交了(2018）苏0812执异93号号执行裁定书一份、原告今世缘公司的涟水办事处向原告的请款报告一份、房产买卖合同一份、2018年2月7日被告陈华云委托付款书一份、2018年2月12日原告向陈华云出具的收据一份、会计科目一份、2018年3月2日及2018年3月20日陈华云委托付款指示书两份、关于陈华云申请拨付资金的报告一份、原告财务部门制作的资金使用明细表一份、工商银行电子回单四份、增值税专用发票7份及货物清单2份、2018年2月10日生活用品公司的王维军出具的房屋交接收条一份、涉案房屋占有现状照片两张等证据，证明原告与陈华云就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同，支付了全部购房款并合法占有涉案房屋。 被告王中对房产买卖合同的真实性有异议，认为其实质是以物抵债；对2018年2月10日生活用品公司的王维军出具的房屋交接收条的三性均有异议，因为其中没有陈华云的签字确认，且涉案房屋还没有通过综合竣工验收，涉案房屋也不符合交付的条件。对于原告所举的其他证据的真实性没有异议，但是王中认为，陈华云委托付款书显示的时间是2018年2月7日，该时间在房屋买卖合同订立之前，且委托转让款是支付到生活用品公司，作为预付酒款，符合以房款抵购酒款的情形。根据原告提供的陈华云的付款委托书和生活用品公司出具的收款收据，陈华云已经无权再将购房款中的300万元委托支付给苏美公司。原告提供的涉案房屋的照片不能反映出涉案房屋查封之前的现状，也不能证明原告已经合法占有涉案房屋。 被告陈华云对于原告所提供的证据的真实性不表异议。 原告还补充提交了涉案房屋的商品房买卖合同、购房发票、契税发票、提货单，以证明其主张。 被告王中认为，对商品房买卖合同、购房发票、契税发票的真实性和合法性没有异议，但是陈华云20**年11月6日购买涉案房屋的合同中约定的单价为12300元，而本案中单价仅为7500元，根据市场行情，2018年房价明显高于2012年，故价格明显不符合常理，不属于善意第三人。从房产买卖合同的第一条中可以看出原告对涉案房产已作充分了解并已实际看房，对该房地产的现状（暂时无法办理不动产权证）无异议，故原告存在一定过错。原告所提供的提货单有人为修改之处，客户签收处无人签字，不能证明货物已经交付，提货单不能与其提供的购酒发票一一对应。且即使提货单是真实的，货物实际交付，也不能证明原告的举证目的。本案中的诉争房屋登记在开发商名下，非陈华云名下，且原告在房屋买卖过程中有过错，其不符合执行异议和复议规定第28条规定的情形，故原告无权排除执行。 被告陈华云对原告补充提交商品房买卖合同、购房发票、契税发票的三性不表异议；因为陈华云并非提货人，故不了解提货单是否真实。 被告王中向法庭提交了涉案的三套房屋的不动产登记簿信息各一份，证明涉案的三套房屋在原告购买之前已经存在不动产抵押登记。还提交了涟水县生活用品有限公司向原告提交的《关于申请公司产品赊销授信额度的报告》一份，证明生活用品公司没有资金购买原告的酒水，用陈华云名下的上述的房屋抵购酒款。 原告对该两份证据的真实性没有异议，但是认为该登记只是预告抵押登记，并非正式的抵押登记。相反，该证据证明涉案房屋有三套有预告抵押登记，另外两套没有预告抵押登记。现五套涉案房屋均无法过户到原告名下，从而证明无法过户到原告名下与预告抵押登记没有因果关系。也证明现涉案房屋是非因原告自身原因未办理过户登记。《关于申请公司产品赊销授信额度的报告》恰恰说明当时陈华云资金有困难，原告出于帮扶经销商的目的，出于善意购买了涉案房屋。 被告陈华云对两份证据的真实性不表异议，其他同原告的质证意见。 本院到涟水县行政审批中心调取了涉案五套房屋的不动产登记簿信息查询结果，显示该五套房屋预告登记在陈华云、李云名下，预告证明号分别为预告L201304974、预告L201304700、预告L201304781、预告L201304728、预告L201304705,陈华云没有取得涉案房屋的产权证。2015年8月11日，该五套房屋分别办理了抵押登记，抵押权人均为江苏海通融资担保有限公司，抵押金额均为40万元。目前涉案房屋均处于闲置状态。
本院查明： 一、关于涉案房屋的买卖过程及产权情况。 2012年，被告陈华云与涟水县中泽锦华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，开具了涉案房屋的发票，缴纳了相关税费。2013年涉案房屋预告登记至陈华云、李云的名下，2015年8月11日办理了抵押登记，抵押权人为江苏海通融资担保有限公司，抵押金额均为40万元，债务到期时间为2018年8月10日。2018年2月10日陈华云与原告签订了房屋买卖合同，将涉案的五套房屋以总价800万元的价格卖给今世缘公司，在合同第一条中载明，今世缘公司对该房地产现状（暂时无法办理不动产权证）无异议，愿意购买该房地产；在合同第八条中载明，在该房产具备办理产权证书条件时，甲方（陈华云）应无条件协助乙方（今世缘公司）办理。原告还向涟水县生活用品公司出具800万元的收条以及相关证据，用以证明其通过挂账预付的方式支付了该笔购房款，后陈华云又指示今世缘公司将其中的300万元转付给江苏苏美食品有限公司，涟水生活用品公司将剩余款项中的18万元用于偿还逾期利息，今世缘公司支付的以上318万元有银行交易电子回单和委托付款指示书、报告等证据材料加以佐证，被告对其证据的真实性亦不表示异议。关于剩余的房款，原告主张是以购酒款的方式支付的，被告王中认为提货单不能和购酒发票相对应，且没有客户签字，无法证明货物实际交付。庭审中，原告称与涟水县生活用品公司之间的年交易额达几千万甚至过亿。 二、关于涉案房屋无法过户的原因。 关于涉案房产无法过户的原因，原告称在合同签订之后才了解到涉案房屋的开发商跑路了，无法办证，原告也没有到房管部门查询涉案房屋的权属情况。 三、关于被告王中申请保全、执行涉案房屋的情况。 王中与陈华云、涟水县生活用品有限公司、周士力民间借贷纠纷一案，本院于4月28日查封了近水楼台.学子苑23幢1S03门面；同年5月2日，本院查封了近水楼台.学子苑23幢1S05和1S06门面；同年8月3日本院查封了涟水县安东北路近水楼台.学子苑小区25栋1S01、1S02门面等房产。
本院认为，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。依据原告提供的证据以及本院调取的不动产登记簿信息查询结果，涉案房屋并没有登记在被告陈华云名下，目前也无法办理登记，原告与陈华云所签的房屋买卖合同中也明确载明原告明知涉案房屋无法办理产权证的情况。
原告作为价值800万元房产的买受人，未查询房屋产权的实际情况就与被告陈华云签订了房屋买卖合同，并不能作为其无过错的抗辩理由，其对房屋无法过户到陈华云名下是明知的，对于陈华云无法协助将房屋办理到原告名下也是明知的，对房屋未能办理过户有明显过错。 二、本案中的涉案房产的预告登记不等同于不动产物权登记，陈华云尚未取得涉案房屋的物权。 三、原告所提供的提货单等证据上并没有明确标明所载明的货物是用现金付款还是用本案中的购房款付款，提货单中也缺少客户签收，且原告与涟水县生活用品有限公司之间的年交易额巨大，远远超出本案的房款，故原告的证据不足以证明其已经足额交付了800万元的购房款，故对原告已经付清全部房款的主张本院不予支持。 四、涉案房产均为商铺，不是原告购买的唯一的用于居住的房屋，故关于原告所称的享有物权期待权主张，本院亦不予支持，原告购买涉案房屋的行为不足以排除执行。 五、至于原告已经支付给被告陈华云的房款，可以另案向陈华云主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
判决如下： 驳回原告江苏今世缘酒业销售有限公司的诉讼请求。 案件受理费67800元，由原告江苏今世缘酒业销售有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 高 嵩
人民陪审员 闵雅静
人民陪审员 沈 静
二〇一九年四月二日
书 记 员 刘远升 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 关注公众号“”