贵州省贵阳市花溪区人民法院执 行 裁 定 书（2018）黔0111执异258号异议人（案外人）：贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔房开公司），住所地贵州省贵阳市云岩区北京路**。
法定代表人：杨凝寒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴国忠，贵州华顿律师事务所律师，执业证号15201199710968551，一般代理。
申请执行人：饶然，男，1971年3月3日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：李嫣，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15201198811403810，一般代理。
委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15201201310336984，一般代理。
被执行人：朱启军，男，1970年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。本院在执行申请执行人饶然与被执行人朱启军房屋买卖合同纠纷一案中，裁定将朱启军名下位于贵阳市花溪区（预售合同登记号Ｙ0153345）、汇景苑Ｂ-1-2（预售合同登记号Ｙ0153332）、汇景苑Ｂ-1-3（预售合同登记号Ｙ0153347）、汇景苑Ｂ-1-4（预售合同登记号Ｙ0153333）、汇景苑Ｂ-1-5（预售合同登记号Ｙ0153348）、汇景苑Ｂ-1-6（预售合同登记号Ｙ0153335）、汇景苑Ｂ-1-7（预售合同登记号Ｙ0153349）、汇景苑Ｂ-1-8（预售合同登记号Ｙ0153336）、汇景苑Ｂ-1-9（预售合同登记号Ｙ0153351）、汇景苑Ｂ-1-10（预售合同登记号Ｙ0153338）、汇景苑Ｂ-1-11（预售合同登记号Ｙ0153354）、汇景苑Ｂ-1-12（预售合同登记号Ｙ0153340）、汇景苑Ｂ-1-13（预售合同登记号Ｙ0153355）、汇景苑Ｂ-1-14（预售合同登记号Ｙ0153341）共计十四套房屋过户登记到饶然名下，并向德尔房开公司发出协助执行通知书，要求协助提交资料，办理过户。案外人德尔房开公司对上述十四套房屋主张所有权，向本院提出书面异议，请求中止执行。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查，并于2018年12月20日组织各方当事人听证，异议人德尔房开公司委托诉讼代理人戴国忠，申请执行人饶然委托诉讼代理人李嫣、刘星到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人德尔房开公司称，申请法院中止（2016）黔0111执1062号执行裁定书对位于贵阳市花溪区（预售合同登记号Ｙ0153345）、汇景苑Ｂ-1-2（预售合同登记号Ｙ0153332）、汇景苑Ｂ-1-3（预售合同登记号Ｙ0153347）、汇景苑Ｂ-1-4（预售合同登记号Ｙ0153333）、汇景苑Ｂ-1-5（预售合同登记号Ｙ0153348）、汇景苑Ｂ-1-6（预售合同登记号Ｙ0153335）、汇景苑Ｂ-1-7（预售合同登记号Ｙ0153349）、汇景苑Ｂ-1-8（预售合同登记号Ｙ0153336）、汇景苑Ｂ-1-9（预售合同登记号Ｙ0153351）、汇景苑Ｂ-1-10（预售合同登记号Ｙ0153338）、汇景苑Ｂ-1-11（预售合同登记号Ｙ0153354）、汇景苑Ｂ-1-12（预售合同登记号Ｙ0153340）、汇景苑Ｂ-1-13（预售合同登记号Ｙ0153355）、汇景苑Ｂ-1-14（预售合同登记号Ｙ0153341）共计十四套房屋的执行。事实及理由如下：
一、上述十四套房屋是依法登记在异议人名下的财产，不能作为饶然申请执行朱启军房屋买卖合同纠纷一案的执行标的；
二、（2016）黔0111执1062号执行裁定书将上述14套房屋作为朱启军名下财产并裁定过户登记到饶然名下，没有事实依据，不符合法律规定。上述14套房屋作为朱启军名下的财产，依据的是已经失效的档案信息，且是预售合同登记，不具有预告登记效力；
三、（2016）黔0111执1062号执行裁定书将上述14套房屋作为朱启军名下财产并裁定过户登记到饶然名下，据此责令异议人协助执行，损害了异议人的合法权益。朱启军与异议人之间的商品房买卖关系，朱启军与饶然之间的房屋买卖合同关系，是两个合同关系。饶然通过与朱启军的买卖关系取得上述14套房屋的所有权，前提条件必须是朱启军通过与异议人合法订立合同并实际履行支付购房款的义务，因朱启军支付的涉案房屋首付款已被德尔房开公司全额退回，现朱启军未履行支付购房款的义务，故上述14套房屋登记在异议人名下。上述14套房屋是汇景苑项目的一部分，没有证据证明朱启军已履行完毕上述房屋的购房款，即朱启军对上述房屋无处分权，朱启军与饶然据此建立的买卖关系侵害了异议人的合法权益，应属无效民事行为。另，朱启军未支付上述14套房屋的购房款，房屋所有权从未转移至朱启军名下，在异议人与饶然未建立房屋买卖合同关系的情况下，责令异议人将上述14套房屋过户到饶然名下，必定损害了异议人的合法权益。综上，上述十四套房屋属于异议人德尔房开公司的合法财产，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，异议人对其享有足以排除强制执行的权益，应中止中执行。申请执行人饶然称，对于异议人德尔房开公司提出异议，其意见如下：
一、法院（2016）黔0111执1062号执行裁定书是执行行为的合法体现，没有违反法律规定。市中院生效的（2016）黔01民终1874号民事判决书已判决朱启军在判决生效30日内协助饶然办理产权过户手续，并承担过户所需费用。因朱启军未履行生效法律文书确定的义务，饶然向法院申请强制执行，法院依法向异议人德尔房开公司送达协助执行通知书，要求异议人协助提供房屋移交证明、商品房现售证明书等相关材料。上述相关材料的提交是将涉案房屋办至饶然名下的前提，异议人提供上述材料是协助执行，也是作为房开企业的法定义务。在执行过程中，法院依照法律规定进行执行，未违法法律的相关规定，维护了申请执行人的合法权益；
二、异议人德尔房开公司提出的执行异议不能成立。异议人作为本案涉案14套房屋的建设单位及销售房开企业，房屋的不动产登记证书（即“大产权证”）是房开公司办理的初始登记，目的是为了便于购房业主办理产权（即“小产权证”），且根据相关法律规定，只有取得大产权证以后，购房业主才能申请办理小产权证。据此，异议人德尔房开公司以初始登记为其是涉案房屋所有权人的主张无法律依据。本案涉案的房屋，异议人已于2010年1月20日通过《商品房买卖合同》出售给了朱启军，且按照法律规定办理了合同备案登记，朱启军才是涉案房屋的权利人，涉案房屋也实际交付给朱启军，用于装修并开设“壹品轩餐厅”。根据异议人与朱启军签订的《商品房买卖合同》第十五条第二项的规定，异议人应当在涉案房屋交付给朱启军后90个工作日内将办理权属登记所需提供的材料报产权登记机关。本案所涉房屋的交付时间是2010年，但时至今日，异议人仍未按照合同约定提供办理产权所需材料，因异议人的违约导致本案所涉房屋的大产权证尚在异议人名下，异议人据此主张涉案房屋的所有权，于法无据；
三、异议人德尔房开公司所述与客观事实不符。本案的执行依据的是生效法律文书。异议人称，朱启军未向异议人支付购房款，故不是涉案房屋权利人，无权处分。对此，不应当在执行程序中解决，应当对法律文书提起审判监督程序。另，涉案14套房屋的《商品房买卖合同》及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》均约定并写明了付款时间为2010年1月19日，两份材料的签署时间均为2010年1月20日，即双方在签署时均认可了款项已经实际支付。涉案房屋约定的交付时间是2010年10月31日，也实际如期交付给了朱启军用于经营餐馆，截止目前已有八年的时间。在此期间，异议人从未提出过支付购房款的任何主张，与正常的商业习惯相悖。综上，异议人德尔房开公司提出的异议申请不能成立，请求法院驳回异议人的异议请求。被执行人朱启军未提出书面意见。
本院查明，饶然与朱启军及第三人牟萍房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，依据饶然提出的申请，本院保全查封了朱启军名下位于贵阳市花溪区（预售合同登记号Ｙ0153345）、汇景苑Ｂ-1-2（预售合同登记号Ｙ0153332）、汇景苑Ｂ-1-3（预售合同登记号Ｙ0153347）、汇景苑Ｂ-1-4（预售合同登记号Ｙ0153333）、汇景苑Ｂ-1-5（预售合同登记号Ｙ0153348）、汇景苑Ｂ-1-6（预售合同登记号Ｙ0153335）、汇景苑Ｂ-1-7（预售合同登记号Ｙ0153349）、汇景苑Ｂ-1-8（预售合同登记号Ｙ0153336）、汇景苑Ｂ-1-9（预售合同登记号Ｙ0153351）、汇景苑Ｂ-1-10（预售合同登记号Ｙ0153338）、汇景苑Ｂ-1-11（预售合同登记号Ｙ0153354）、汇景苑Ｂ-1-12（预售合同登记号Ｙ0153340）、汇景苑Ｂ-1-13（预售合同登记号Ｙ0153355）、汇景苑Ｂ-1-14（预售合同登记号Ｙ0153341）共计十四套房屋。2015年12月23日，本院作出（2013）花民初字第387号民事判决书，判决：
一、饶然与朱启军于2012年2月23日签订的关于位于贵阳市花溪区房屋的《房屋转让合同》合法有效；
二、朱启军于判决生效30日内协助饶然办理产权过户登记手续，并承担过户所需费用；
三、驳回第三人牟萍的诉讼请求。因朱启军不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2016年6月28日作出（2016）黔01民终1874号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。因朱启军未履行该生效法律文书确定的义务，饶然向本院申请强制执行，执行案号（2016）黔0111执1062号。在执行过程中，本院依法向朱启军送达执行通知书，其未按照协助通知书确定的内容履行义务，本院于2016年9月18日作出（2016）黔0111执1062号之一执行裁定书，裁定将朱启军名下位于贵阳市花溪区（预售合同登记号Ｙ0153345）、汇景苑Ｂ-1-2（预售合同登记号Ｙ0153332）、汇景苑Ｂ-1-3（预售合同登记号Ｙ0153347）、汇景苑Ｂ-1-4（预售合同登记号Ｙ0153333）、汇景苑Ｂ-1-5（预售合同登记号Ｙ0153348）、汇景苑Ｂ-1-6（预售合同登记号Ｙ0153335）、汇景苑Ｂ-1-7（预售合同登记号Ｙ0153349）、汇景苑Ｂ-1-8（预售合同登记号Ｙ0153336）、汇景苑Ｂ-1-9（预售合同登记号Ｙ0153351）、汇景苑Ｂ-1-10（预售合同登记号Ｙ0153338）、汇景苑Ｂ-1-11（预售合同登记号Ｙ0153354）、汇景苑Ｂ-1-12（预售合同登记号Ｙ0153340）、汇景苑Ｂ-1-13（预售合同登记号Ｙ0153355）、汇景苑Ｂ-1-14（预售合同登记号Ｙ0153341）共计十四套房屋过户登记到饶然名下，并于2018年3月20日向德尔房开公司发出（2016）黔0111执1062号之一协助执行通知书，要求其协助提交如下材料：2.房屋移交证明；2.商品房销售现房证明书；3.宗地图；4.房屋分层分户平面图；5.房屋所有权转移备案申请书；6.购房发票。本院（2013）花民初字第387号民事判决书审理查明的事实，本院予以确认。2010年1月19日，朱启军向德尔房开公司出资2000.1556万元购买位于贵阳市花溪区（预售合同登记号Ｙ0153345）、汇景苑Ｂ-1-2（预售合同登记号Ｙ0153332）、汇景苑Ｂ-1-3（预售合同登记号Ｙ0153347）、汇景苑Ｂ-1-4（预售合同登记号Ｙ0153333）、汇景苑Ｂ-1-5（预售合同登记号Ｙ0153348）、汇景苑Ｂ-1-6（预售合同登记号Ｙ0153335）、汇景苑Ｂ-1-7（预售合同登记号Ｙ0153349）、汇景苑Ｂ-1-8（预售合同登记号Ｙ0153336）、汇景苑Ｂ-1-9（预售合同登记号Ｙ0153351）、汇景苑Ｂ-1-10（预售合同登记号Ｙ0153338）、汇景苑Ｂ-1-11（预售合同登记号Ｙ0153354）、汇景苑Ｂ-1-12（预售合同登记号Ｙ0153340）、汇景苑Ｂ-1-13（预售合同登记号Ｙ0153355）、汇景苑Ｂ-1-14（预售合同登记号Ｙ0153341）共计十四套房屋，上述房屋办理了商品房预售合同备案登记，备案登记表上显示房屋的付款方式为一次性付款，付款时间为2010年1月19日。朱启军购买上述房屋经装修后用于“壹品轩”餐厅经营餐饮业。2012年2月23日，朱启军于饶然作为甲乙方签订《房屋转让合同》，由朱启军将其所有的上述房屋以价款2000万元转让给饶然，乙方于本合同生效之日起3个工作日内，将房屋转让价款全部支付给甲方，同时，甲方将其转让房屋所涉及的《房屋买卖合同》原件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》原件以及德尔房开公司出具的《收款收据》复印件交乙方收执，承诺协助德尔房开公司及产权登记部门将转让房屋过户到乙方名下。同日，双方就位于贵阳市花溪区房屋签订《房屋租赁合同》，由饶然将上述房屋租赁给朱启军，用于经营“壹品轩”餐饮，租赁期限暂定10年，每年签一次合同，租金及交付方式的约定为每年600万元，房屋租赁税费由乙方全额承担，租金按月支付，第一期租金与本合同签订时支付；之后每期租金在上期租金届满前3日内支付。对房屋转租、装修、改造、违约责任等亦进行了规定。同日，饶然扣除第一个月租金50万元后，通过贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司“一鸣.宽城国际”项目部通过花溪建设村镇银行向贵阳小河区壹品轩餐厅汇入人民币1950万元。朱启军本人出具收条“今收到饶然交来房款人民币2000万元，请将此款支付至贵阳小河区壹品轩餐厅，开户行：贵阳花溪建设村镇银行，2012年2月23日”，朱启军签字捺印确认。另查，根据德尔房开公司提供的记账凭证、银行回单，显示2009年7月7日，朱启军向德尔房开公司小河分公司支付商铺首付款20001519元。2009年8月13日，德尔房开公司向朱启军转款20001519元。根据饶然提交的2009年12月的《收款收据》，载明德尔房开公司收到朱启军交付的款项20001556元。根据贵阳经济技术开发区建设管理局于2018年12月11日出的情况说明，涉案十四套房屋的预售商品房买卖合同未办理注销。包括涉案十四套房屋在内的“汇景苑”项目现登记权利人为德尔房开公司，不动产权证号（2017）经开区不动产权第××号。现德尔房开公司对上述十四套房屋主张所有权，认为其对上述房屋享有足以排除强制执行的权利，故向本院申请中止对上述房屋的执行。
本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权的，有权利向执行法院提出案外人异议。异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，第一，生效的贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终1874号民事判决书已确认饶然与朱启军之间系房屋买卖合同关系，并判决朱启军协助饶然办理涉案十四套房屋的产权过户登记手续。饶然向本院申请强制执行后，本院依法作出（2016）黔0111执1062号之一执行裁定书、协助执行通知书，要求德尔房开公司协助办理涉案房屋的产权过户登记手续，并无不当；第二，德尔房开公司主张，朱启军向其支付的涉案房屋购房首付款，已全额退回，故朱启军不享有涉案房屋的处置权。根据德尔房开公司提供的记账凭证、银行回单，2009年7月7日，朱启军向德尔房开公司小河分公司支付商铺首付款20001519元，2009年8月13日，德尔房开公司向朱启军转款20001519元。但2009年12月的《收款收据》上载明德尔房开公司收到朱启军交付的款项20001556元，涉案房屋的备案登记表上显示房屋的付款方式为一次性付款，付款时间为2010年1月19日，且双方签订合同的时间为2010年。德尔房开公司向朱启军转款的交易时间在前，合同签订、备案时间及出具《收款收据》的时间在后，无法证实德尔房开公司与朱启军于2009年8月交易的款项即为退回的涉案房屋首付款，且与《收款收据》时间、备案登记表上显示的2010年1月19日一次性付款的记录不符。饶然与朱启军签订房屋买卖合同的时间为2012年，根据涉案房屋的备案信息及《收款收据》，饶然有理由相信朱启军对涉案房屋有处置权。依据贵阳经济技术开发区建设管理局出具的情况说明，涉案十四套房屋的预售商品房买卖合同现未办理注销，若德尔房开公司于2009年退回购房首付款，但至今未与朱启军解除《商品房买卖合同》，也未办理预售商品房买卖合同的注销登记，与常理相悖。故对于德尔房开公司的该主张，本院不予采纳；第三，德尔房开公司作为包括涉案十四套房屋在内的“汇景苑”项目的房屋开发企业，在购房人未办理房屋的产权证之前，该项目的权利人整体登记为德尔房开公司，故不能仅凭产权登记确定房屋所有权人。综上，
本院认为，异议人德尔房开公司对上述十四套房屋主张所有权的理由不足以对抗本院的执行，故对异议人德尔房开公司提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，
裁定如下：驳回异议人贵州德尔房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 何玉萍
审判员 王晓琳
审判员 郑 娟
二〇一九年四月二日
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