湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终404号
上诉人（原审原告）：刘岸峰，男，1995年7月10日出生，汉族，住所地广州市海珠区。
上诉人（原审原告）：刘仁杰，男，1985年4月13日出生，汉族，住所地长沙市雨花区。
上诉人（原审原告）：刘有余，男，1968年6月18日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。
上诉人（原审原告）：刘甜，男，1990年12月20日出生，汉族，住所地湖南省邵东县。四上诉人共同
委托诉讼代理人：曹锴（特别授权），湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201510540477。
被
上诉人（原审被告）:怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光复兴大厦****，统一社会信用代码：91431200668581845N。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。
上诉人刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜与被上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜的上诉请求：1、请求撤销第一项判决，并改判为被上诉人向上诉人支付2015年12月30日起至2017年9月23日止的逾期交房违约金1969800元（以5880000元购房款为基数，按照日万分之五的违约金率）；2、请求撤销第三项判决，并改判为被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证与土地使用证违约金58800元（按已付购房款5880000元的1%计算）；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：
一、原审判决将违约金标准调整至每日万分之一的标准，严重违背《合同法》违约金制度确立的补偿加惩罚原则，缺乏法律依据。
二、原审判决以“本市法院针对当前怀化房地产现状作出调整的同类案件生效判决”为由，将违约金标准调整为万分之一，缺乏事实及法律依据。
三、原审法院驳回支付延期办证违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。大汉置业公司辩称：本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2015年12月30日起计算至2017年9月23日止的逾期交房违约金1969800元（以已交付房价款5880000元为基数，按日万分之五计算）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证与土地使用证违约金58800元（按已付房款5880000元的1%计算）；3、判令被告向原告提供房屋《竣工验收备案表》；4、判令被告在60日内办理好房屋房产证与土地使用证。一审法院认定事实：2014年12月25日，四原告与被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于怀化市城北紫东片区的大汉龙城.旺龙府第13幢202号房；该商品房建筑面积共1278.74平方米，购房单价为4598.28元/ｍ2，总金额为588万元。合同第六条对付款方式及期限约定为：首付款（含定金）294万元于合同签订之日支付，剩余房款284万元采用银行按揭贷款方式支付；合同第七条对买受人逾期付款违约责任约定为：逾期付款未超过30日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款之万分之五的违约金；合同第九条对交付期限及条件约定为：出卖人应当在2015年12月30日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；合同第十条对房屋交接及违约责任约定为：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起10日内对房屋进行验收并与出卖人办理手续，双方交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件并签署房屋交接单，由于出卖人原因，未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十六条关于产权登记的约定，双方一致同意“按补充协议执行”。同日，原、被告双方又签订了作为合同附件四的《补充协议》，该协议第二条第一款约定：买受人在出卖人发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，自注明交付使用日起未来接收的，视为合格，房屋风险责任转由买受人承担；协议第二条第三款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续……被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续；协议第八条约定：双方约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证，……若不能按期办好，被告按原告已付房款的1%支付违约金；协议第九条约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述合同签订后，原告于2014年12月27日向被告支付了购房首付款2194710元，于2015年3月30日支付购房款745290元，余款294万元通过向银行按揭贷款于2015年8月31日支付至被告公司账户。2017年9月23日，被告向原告刘仁杰送达书面《装修注意事项》，告知原告房屋可装修使用。一审法院认为：原、被告所签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效合同，合同当事人应当恪守合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：
一、涉案房屋的交付条件及被告有无逾期交房的违约事实；
二、原告违约金计算标准是否过高应否予以调整的问题；
三、涉案房屋办证条件是否成就及被告是否存在逾期办证违约事实的问题。现分别论述如下：
一、关于涉案房屋的交付条件及被告有无逾期交房的违约事实的问题。原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；在《补充协议》中约定所购房屋取得《竣工验收备案表》，被告即可通知买受人收房，同时又约定被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。由于上述《补充协议》对交房条件约定不明确，根据有利于非格式合同提供方的理由，本院认定本案交房条件应以《怀化市商品房买卖合同》约定为准，即取得《竣工验收备案表》为涉诉房屋约定的交房条件。尽管双方约定的交房标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，具有法律效力，义务方必须履行。本案中，原告提交了收据、付款凭证等证据证实其履行了支付全部购房款的义务，被告却未提交证据证实涉案房屋在2017年9月23日前已达到合同约定的交房条件及已履行通知原告收房或已实际向原告交房的合同义务，故本院认定被告存在逾期交房的违约事实，应向原告承担约定交房次日计算至2017年9月23日的逾期交房违约责任。
二、违约金计算标准是否过高应否予以调整的问题。原被告在合同中约定逾期交房违约金为已付购房款每日万分之二，现原告以约定违约金过低请求调整为已付购房款每日万分之五的标准，而被告主张约定违约金过高请求调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于原告未提交损失依据以及原告的部分购房首付款也存在迟延支付的情况，结合本市法院针对当前怀化房地产现状做出调整的同类案件生效判决，本院酌情将本案违约金支付标准调整为已交购房款万分之一的标准。从约定交房次日即2015年12月31日起计算至2017年9月23日止，延期交房违约金计算为371218元（5880000元×0.0001×631天）。
三、涉案房屋办证条件是否成就及被告是否存在逾期办证违约事实的问题。原、被告在《补充协议》中明确约定交房后910日内办好房产证与土地使用权证。对于“双方约定交房”系实际交房的时间还是原合同约定的时间，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第八条
本院认为应理解为被告在实际交房后的910日内为原告办理好不动产权属证书。庭审中原告陈述于2017年9月23日之后收房，现被告为原告办理不动产权属证书的期限尚未届满，办证条件尚未成就。故原告现起诉要求被告在60日内办证及支付延期办证违约金的诉讼请求，不符合双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜支付延期交房违约金371218元；
二、被告怀化市大汉置业有限公司在涉案房案取得《竣工验收备案表》后五日内向原告刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜提供房屋《竣工验收备案表》；
三、驳回原告刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23029元，由原告刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜负担16161元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担6868元。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》没有违反国家的法律规定，均合法有效。上诉人提出：原审判决将违约金标准调整至每日万分之一的标准，严重违背《合同法》违约金制度确立的补偿加惩罚原则，缺乏法律依据；原审判决以“本市法院针对当前怀化房地产现状作出调整的同类案件生效判决”为由，将违约金标准调整为万分之一，缺乏事实及法律依据。经查，结合本市房地产市场及参考同类判决的实际情况，一审法院将违约金标准调整至每日万分之一并无不当。上诉人还提出，原审法院驳回支付延期办证违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。经查，合同约定，被上诉人在交房后的910日内为上诉人办理好不动产权属证书。一审庭审中上诉人陈述于2017年9月23日之后收房，现被上诉人为上诉人办理不动产权属证书的期限尚未届满，办证条件尚未成就。综上，上诉人刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23029元，由刘岸峰、刘仁杰、刘有余、刘甜负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨代绪
审 判 员 刘士平
审 判 员 黄丽霞
二〇一九年四月二日代理
书记员 胡 蒙 来源：百度“”