山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1702民初5389号
原告：张迪和，男，1969年7月15日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
原告：张吉仓（曾用名张吉昌），男，1982年3月18日出生，汉族，住菏泽市高新区。
委托诉讼代理人（代理以上二原告）：辛伟华，山东天清律师事务所律师。
委托诉讼代理人（代理以上二原告）：李华涛，山东天清律师事务所律师。
被告：魏超，男，1987年6月4日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：孟庆化，山东信法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜伟，山东信法律师事务所律师。 原告张迪和、张吉仓与魏超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张迪和、张吉仓及其共同委托诉讼代理人辛伟华、李华涛，被告魏超及其委托诉讼代理人杜伟、孟庆化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张迪和、张吉仓向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告于2013年10月1日签订的房屋租赁合同及补充协议为有效合同；2、判令双方争议的牡丹区2016-16号地块征收项目“顺水鱼馆”中的装饰装修安装工程等评估价值扣除被告价款后合计价值1531133元归原告所有。3、诉讼费用由被告负担。诉讼中原告变更诉讼请求：1、要求确认双方签订的房屋租赁合同为无效合同；2、判令双方争议的牡丹区2016-16号地块征收项目“顺水鱼馆”中的装饰装修安装工程等评估价值不应扣除被告价款后合计价值1652706元归原告所有。事实和理由：2013年10月1日，原被告三方共同投资建设牡丹区太原路魏海社区顺水鱼馆（饭店），租赁被告魏超的房子，租期从2013年12月1日至2023年11月30日，当时合同第七条约定“在合同期内，如因开发致使乙方停业，政府赔偿的室内外装饰装修企业（实体）基本设施补偿款归乙方所有，营业损失归乙方，停业停产损失费归甲方。如果营业损失与停业停产损失费未区分明确，或只有一个损失费，甲乙双方各获得50%。在租赁期内乙方如因自身原因不能经营，乙方有权对外转租或转让至合同期满”。为避免争议，合同又约定了补充条款“本合同第七条的装饰装修补偿款解释：实体装修结束后，双方确定装修投资额，写入本合同，以后开发装饰装修赔偿金额如不超过乙方装饰装修投资额，所有赔偿金归乙方所有。如超过乙方投资额部分每平方米折合300元以内归甲方所有。如超过乙方投资额部分每平方米折合300元以外的归乙方所有。”在投入建设中被告分两次撤出了投资股份及应得利益，鱼馆生意全部属二原告所有。2016年鱼馆所在地块被牡丹区人民政府征收，由山东中慧资产评估有限公司和山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具了《资产评估明细》及《承租人补偿价值评估报告单》，该两份报告中除扣减政策性装饰补偿及被告应得部分，其余1531133元应属二原告投资的补偿，但被告违背诚实信用原则，不遵守合同条款，恶意违约，以种种理由拒绝让原告领款。另外，按照政府征收指挥部意见租赁房屋的停产停业损失及搬迁补助费的领取应由被告房东签名，但被告为一己利益拒签。因被告主张合同无效，但被告已按合同取得了相应租赁费，且补充协议协商已取得了自己投资款及应得利益。原告在签订租赁合同后已按合同约定在租赁房屋上装修装饰及安装了经营设备，装修装饰物已形成附合物，涉案房屋被政府征收，通过征收评估对装修装饰物做出了评估值，该评估值是原告通过装修装饰形成符合物的对价，应该属于原告所有，且部分未形成附合物的设备属原告所有，且需要进行搬迁，搬迁费也应该归属原告，山东中慧资产评估师事务所有限公司，在评估时将原告已装修的物作为被告政策性补偿，而扣减了原告实际装饰装修物的对价，根据相关司法解释，扣减部分仍应计算在原告的实际损失中，综上三项合计，即原告所诉数额1652706元。 魏超辩称，2013年10月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可证，在签订租赁合同时原告对该事实也是明知的，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条及第九条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。承租人经出租人同意装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由上述规定可以得知，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告的诉讼请求依法不应支持。基于上述规定形成符合的装饰物是可折价给出租人所有，截止到目前现在，原被告双方就该部分，附属物、附合物如何作价，作价多少尚未达成一致，所以，作价归出租人所有的情况下，因此所产生的拆迁补偿收益当然归出租人所有，原告即主张附合的装饰物归被告所有，又主张装饰物的补偿收益归原告所有，明显自相矛盾，并且在经营中原告实际投入的装修款项仅为130余万元，该款包括了已经形成附合的装饰物，也包括没有形成附合的装饰装修，原告仅就附合的装饰装修物主张160多万元的权利，明显没有事实根据。原告尚欠答辩人房屋租金76000余元未支付，原告应当承担支付责任。综上所述，原告所诉请没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，原被告三方共同投资太原路魏海社区顺水鱼馆（饭店），魏超作为出租方（甲方），张迪和、张吉仓、魏超作为承租方（乙方），租赁被告魏超的房子，并签订《房屋租赁合同》，合同第一条：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并不存在任何纠纷。第二条约定了房屋的坐落、面积、装修及辅助设施，房屋位于菏泽市××西头，太原路路东，华星嘉园对面；房屋为南北八间二层楼房（一层六间），面积约1500平方米，房后有二层楼住房一栋，面积约200平方米，该房屋无装修。合同约定房屋租期为10年，自2013年12月1日至2023年11月30日，租赁房屋做餐饮服务业。合同还约定租金及支付方式。合同第七条约定“在合同期内，如因开发致使乙方停业，政府赔偿的室内外装饰装修企业（实体）基本设施补偿款归乙方所有，营业损失归乙方，停业停产损失费归甲方。如果营业损失与停业停产损失费未区分明确，或只有一个损失费，甲乙双方各获得50%。在租赁期内乙方如因自身原因不能经营，乙方有权对外转租或转让至合同期满”。合同附注本合同第七条的装饰装修补偿款解释：实体装修结束后，双方确定装修投资额，写入本合同，以后开发装饰装修赔偿金额如不超过乙方装饰装修投资额，所有赔偿金归乙方所有。如超过乙方投资额部分每平方米折合300元以内归甲方所有。如超过乙方投资额部分每平方米折合300元以外的归乙方所有。”在合同履行中，三人重新协商签订补充协议，被告魏超退出合伙经营。2016年牡丹区人民政府对原告租房经营的“顺水鱼馆”所在地块进行征收。2018年4月2日，山东中慧资产评估有限公司作出牡丹区2016-16号地块征收项目《资产评估明细》（张迪和、张吉仓顺水鱼馆）装饰装修工程、安装工程评估结果为1536164元；2018年10月3日，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司作出《牡丹区2016-16号地块承租人补偿价值评估报告单》，政策性补偿费为15751元。
本院认为：原被告三方共同投资太原路魏海社区顺水鱼馆（饭店），魏超作为出租方（甲方），张迪和、张吉仓、魏超作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。被告作为出租人所出租的房屋未取得建设工程规划许可证，现房屋已被政府征收，在一审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，双方签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效,至始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中被告未提供证据证明在缔约时已向原告说明所出租的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在合同中表明“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，并不存在任何纠纷”，应承担无效合同的主要责任；原告未对所租赁的房屋进行充分调查了解，存在一定过错，应承担无效合同的次要责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。 原被告三人合伙经营的“顺水鱼馆”，应当对房屋装修装饰及安装，双方应是协商同意的，双方签订的《房屋租赁合同》虽然是无效的，但双方并未因合同无效产生争议，2016年牡丹区人民政府决定对牡丹区2016-16号地块征收，原告租房经营的“顺水鱼馆”所在地块属征收范围，停止经营。2018年4月2日，山东中慧资产评估有限公司作出牡丹区2016-16号地块征收项目《资产评估明细》（张迪和、张吉仓顺水鱼馆）装饰装修工程、安装工程评估结果为1536164元；2018年10月3日，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司作出《牡丹区2016-16号地块承租人补偿价值评估报告单》，政策性补偿费为15751元，原告的装饰、装修及安装工程和政策性补偿共计1551915元，该款项是对承租人装饰、装修及安装的补偿，是支付物的对价，装饰、装修及安装的物并非是已形成附合的装饰装修物因拆除造成房屋毁损的补偿，不是被告损失的赔偿，因此，该款项应当归原告所有。
原告诉称，牡丹区2016-16号地块征收项目《资产评估明细》中装饰装修政策性补偿费（335.97㎡）扣减100791元不应当，该款项应当支付给原告。
本院认为，该款项是政府征收拆迁中，对认定的合法建筑面积的装饰装修政策性补偿，是补偿给房屋所有人的，无论是否是原告的装饰装修安装，均应补偿给房屋所有人，原告的该项主张，本院不予支持。
被告辩称其损失，未提起反诉，可另案主张其权利。
被告辩称原告所诉补偿款中装饰装修政策性补偿费（335.97㎡）以外的房屋面积补偿款应当由原告支付给被告，其辩称主张无法律依据，被告可另行主张权利。
被告辩称原告的装饰、装修及安装工程和政策性补偿已超过原告实际装饰、装修及安装工程的投资，其多余部分应当归被告所有，其请求没有法律依据。综上，原告要求牡丹区2016-16号地块征收项目“顺水鱼馆”中的装饰装修安装工程等评估价值1551915元应当归原告所有的请求，本院应予以支持，其要求过高部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，
判决如下： 一、原告张迪和、张吉仓与被告魏超于2013年10月1日签订《房屋租赁合同》无效。 二、菏泽市牡丹区2016-16号地块征收项目“顺水鱼馆”中的装饰装修安装工程等评估价值1551915元归原告张迪和、张吉仓所有。 三、驳回原告过高部分及其他的诉讼请求。 案件受理费19674元，由被告魏超负担18766元，原告张迪和、张吉仓负担908元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 许克俭
人民陪审员 葛广景
人民陪审员 贺江运
二〇一九年四月二日
书 记 员 张卫芳 来自：