河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民初424号
原告（案外人）：王臣，男，汉族，1956年10月5日生，住唐山市滦县。
委托诉讼代理人：张建军，河北滦天律师事务所律师。
被告（申请执行人）：杨玉明，男，汉族，1952年6月21日生，住唐山市路北区。
委托诉讼代理人：王长福，河北京唐律师事务所律师。
被告（被执行人）：唐山宇天合实业有限公司，住所地唐山市高新区建设北路152号东方大厦B座7188号。
法定代表人：王久田，公司经理。
被告（被执行人）：河北汇源炼焦制气集团有限公司，住所地唐山市古冶区卑家店毛山村南。
法定代表人：徐建国，该公司董事长。
被告（被执行人）：王久田，男，1952年1月3日生，住丰润区。
被告（被执行人）：王久珍，女，1951年11月9日生，住丰润区。
被告（被执行人）：徐建国，男，1958年2月18日生，住路北区。
第三人：贾玉明，男，汉族，1965年7月7日生，现住海南省三亚市。 原告王臣与被告杨玉明、唐山宇天合实业有限公司（以下简称宇天合公司）、河北汇源炼焦制气集团有限公司（以下简称汇源公司）、王久田、王久珍、徐建国、第三人贾玉明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告王臣及其委托诉讼代理人张建军，被告杨玉明及委托诉讼代理人王长福、第三人贾玉明到庭参加诉讼，被告宇天合公司、汇源炼公司、王久田、王久珍、徐建国经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王臣的诉讼请求：1.不得执行五指山海榆北路五指山第一村商品房嘉逸园第2单元302室；撤销对该房屋的查封、评估、拍卖裁定；确认该房屋为原告所有；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：
一、唐山中院所查封的12套房屋，其中2单元302室房屋实际所有人是原告，在法院查封之前原告已经与出售方五指山明城置业开发有限公司签订了合法买卖合同；在法院查封前，原告已交齐全部房款；该房屋开发商已于查封前2012年9月交付钥匙，并经组团在查封前已经装修入住。因此并非贾玉明及五指山明城置业开发有限公司的房屋。原告所购买的涉案房产是通过团购购买的，当时由团购的成员之一陈某2全权代办房价、付款及装修等事宜。在大家决定购买后，把购房款以现金或转账方式交给了团购代理人陈某2，陈某2按照五指山明城置业开发有限公司法定代表人贾玉明要求，其中部分购房者把房款按贾玉明要求直接打入其账户。五指山明城置业开发有限公司陆续收到购房者购房款后，统一给购房人开具收据并签订商品房购房合同。从2011年11月份到2014年12月份正式签订商品房买卖合同之前，已经把团购的69套房款全部付清，其中包含原告的房产。原告是以现金方式把购房款及装修款交给陈某2，由其代为转交。原告购买的房产，产权虽登记在海南五指山第一村名下，但实际上其已不是真正所有人，涉案房产早归原告所拥有并实际占有使用，只是未能办理产权登记手续。造成未办理产权登记的原因是开发商拖欠五指山国土局的城市增容费，国土局、建设局不给出具办理产权登记的相关手续。
二、2011年6月11日和2012年8月23日，五指山佳运有限责任公司与五指山明城置业开发有限公司先后签订了《合作开发房地产合同》及《合作开发房地产补充协议》，其中明确约定，由海南五指山第一村出土地，五指山佳运有限责任公司和五指山明城置业开发有限公司出资金共同开发五指山第一村商品房项目，该项目的整个房屋销售权交给五指山明城置业开发有限公司。海南五指山第一村只收取一定的固定收益，盈亏由五指山明城置业开发有限公司承担风险，因此，原告与五指山明城置业开发有限公司签订了商品房买卖合同。故法院对涉案房产的查封行为是错误的，侵害了原告的合法权益。
三、法院的执行依据（2014）唐民初字第282号民事判决中并未判决第三人五指山明城置业开发有限公司和贾玉明承担任何法律责任，五指山明城置业开发有限公司及贾玉明对王久田的债权债务关系未经实体审判确认。五指山明城置业开发有限公司及贾玉明在执行笔录中明确表态只有被查封的二层房屋有处置权，其他楼层房屋并非其财产。因此法院在明知不是五指山明城置业开发有限公司及贾玉明所有财产的情况，依然予以查封执行其他楼层不妥。 被告杨玉明辩称，第一、2015年6月30日法院查封时，原告并未取得物权，原告无权排除法院对争议物权的查封、拍卖，理由是：
一、海南省人民政府琼府办（2010）19号海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见第（八）条规定自2010年5月1日起，实行商品房买卖合同网上签约，备案及合同注销备案制度。自2010年5月1日起，商品房预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金……第（十二）条规定未按规定时间公开全部房源，未按规定期限办理合同备案的，一经查实，由县级以上房产管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》第39条规定，责令停止销售，没收违法所得，并处以收取预售款1%的罚款。争议的房产至今没有登记备案，没有登记过户。
二、原告订立商品房买卖合同的时间、交款时间、交房时间并不真实，转账时间、金额、用途与争议的房产没有对应性。没有足够的证据中证明原告取得物权和占有时间发生于法院查封之前。且在法院查封时被查封单位没有提及此房已经出售的额事实。法院查封之时，房屋并没有交付。物业公司还没有进入。交房时物业公司进入是常识。原告提交的证据有前期物业服务合同，合同签订于2017年5月1日，合同第六条约定“本物业管理区域物业服务采用包干制方式，自本物业交房之日（甲方通知交房之日）起收取，具体时间：自2018年1月1日开始收取。其物业所有人（使用人）应按期缴纳。2015年6月30日法院查封时没有交房。第二、查封是否正确是查封所依据的判决书的效力问题，不属于本案的审理范围，原告如果认为查封所依据的判决错误应通过审判监督程序另行解决。原告不能足以证明其有权阻止查封拍卖。 第三人贾玉明辩称，1.我对涉案房产没有处置权，我只对二层有处置权，2.履行到期债务通知书指定的期限未到期，法院就采取了查封措施，执行行为违法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告王臣提交如下证据：1.收据，拟证明原告把购房款及装修费分批现金形式交付团购代理人陈某2由其代为支付购房款和装修费给贾玉明；2.《合作开发房地产合同》及《合作开发房地产补充协议》，拟证明五指山明城置业开发有限公司取得五指山第一村商品房嘉逸园商品房的销售权利；3.商品房买卖合同，拟证明在五指山明城置业开发有限公司取得五指山第一村商品房嘉逸园商品房的销售权利后，原告所以与其签订商品房买卖合同，且是在贵院查封之前签订；4.收据，拟证明五指山明城置业开发有限公司收到了原告的购房款，且付款时间在贵院查封之前原告已付清；5.营业执照复印件、法人证明、法人身份证复印件、证明、团购房款具体明细表及房款缴纳方式证明、贾玉明银行流水、团购代理人陈某2银行转账流水，拟证明五指山明城置业开发有限公司在贵院查封之前，通过委托其法人贾玉明已经收到所团购的69套房屋购房款，其中含有原告所购房屋；6.证明，拟证明明城置业开发有限公司法人贾玉明收到团购代理人陈某2等人通过转账支付的房款是为该公司代收房款，是职务行为；7.证明，拟证明明城置业开发有限公司交付69房屋给团购购买者的时间，原告是在贵院查封前占有该房屋；8.营业执照复印件、法人证明、法人身份证复印件、证明、确认书，拟证明唐山鸿丰房地产开发有限公司与五指山福得利水暖卫浴总汇签订装修合同是受团购69套购房者委托，包含原告所购房屋；9.装修合同，拟证明在明城置业开发有限公司交付团购69套房屋业主房屋后，共同委托五指山福得利水暖卫浴总汇装修，其中含有原告所购房屋，原告在贵院查封前占有、使用该房屋；10.营业执照复印件、法人证明、法人身份证复印件、授权证明、证明，拟证明五指山福得利水暖卫浴总汇在贵院查封前对团购69套房屋装修完毕，并委托其法人洪某代收装修款及被装修69套房屋楼号、面积、价款情况；11.证明、流水明细、收据，拟证明五指山福得利水暖卫浴总汇委托其法人洪某已全部收到装修款；12.营业执照复印件、法人证明、法人身份证复印件、前期物业服务合同、证明、物业款收据，拟证明根据团购69套房屋面积、楼号由代理人王某1统一缴纳团购69套房屋的一年物业费以及佐证原告房屋面积与购买面积相符；13.执行裁定书，拟证明原告购买房屋被查封的事实；14.海南省五指山市人民法院执行裁定书，拟证明原告主张贵院应该解封的事实有生效法律文书佐证。15.唐山市中级人民法院（2014）唐民初字282号判决书，拟证明杨玉明要求贾玉明及明城置业开发有限公司承担债务责任该判决明确不承担，所以查封原告房屋无法律根据；16.笔录，拟证明杨玉明申请执行王久田的债务人贾玉明及明城置业开发有限公司财产时，其明确只有二层有所有权，查封三层处原告房屋错误，属违法查封。 原告申请以下七位证人出庭作证：1.证人陈某1的证言内容为，唐山鸿丰房地产开发有限公司与福得利卫浴总汇签订的装修合同是真实的。2.证人陈某2的证言内容为，团购69套的涉案房产是我收的一大部分购房款，将这部分购房款转账给了贾玉明。3.证人李某的证言内容为，69套涉案房产的钥匙是贾玉明交给我的，房子的装修是由我负责监管。4.证人王某1的证言内容为，2017年五、六月份，我的老板陈某2让我把海南五指山团购房的装修款打给了洪某。5.证人王某2的证言内容为，2013年10月，以我的名义给洪某打过30万的装修款。6.证人梁某的证言内容为，2017年9月份和11月份，以我自己的名义，通过我的卡给洪某打过两笔装修保证金。7.证人洪某的证言内容为，我是五指山福得利水暖卫浴总汇的负责人，在2012年11月5日和鸿丰公司签订了五指山嘉逸园69套房屋装修的合同。 被告杨玉明质证意见是：对于证据1的真实性有异议，收据日期不一致相差太远，但是收据编号相连，陈某2个人无权收取购房款，也无银行转账记录，所以无法证实该款项与本案有关联性。对于证据2，该组证据与本案无关联性，与原告主张取得物权无关。对于证据3，真实性有异议，无备案网签，与海南省政府规定相违背。对于证据4，真实性有异议，按照海南省的规定，不动产应当由不动产发票，没有转账记录佐证。对于证据5，与本案没有关联性，不能证明是陈某2的团购房款，证明与公司法相违背，个人账户无法代替公司账户，个人收款无法代替公司收款，交款证明与银行流水没有对应性，另外有些银行流水显示的是三亚房产不是本案房产，本案争议房产是五指山市，属于不同区域的房产。对于证据6，真实性有异议，只有购房合同和税票才能证实真实的购房。对于证据7，真实性有异议，法院去查封时尚未达到交房条件，交房需要有关部门验收，验收合格后才能交房，应以验收合格证为准，我方查封是没有水电使用记录，原告提供的物业合同中提到是2018年1月1日交房。对于证据8，这些证据与本案没有关联性。真实性不认可，五指山福得利卫浴总汇不具备装修的业务范围，超营业范围的证明无法律效力。对于证据9-11，真实性、合法性、关联性均不认可，装修合同是唐山鸿丰房地产开发有限公司与福得利卫浴总汇签订，首先唐山鸿丰房地产开发有限公司不是房产所有权人，无权签订装修合同，其次福得利卫浴总汇，没有装修的业务范围，两家所签订的合同不能证明与原告由关联，并且所签订合同无效，洪某个人收款不能代替公司收款，证明没有法律效力，汇款的时间金额与证明不符。对于证据12，前期物业合同是2018年1月1日开始，与证明的收费时间收据开具时间银行汇款时间均不符，这些均发生在查封之后,对真实性关联性均有异议。对于证据13，没有异议。对于证据14，其他法院的裁定书与本案无关联，不同案件证据各不相同，该判例与本案无关。对于证据15，没有异议。对于证据16，对该笔录有异议，该笔录中前后说法不一。对证人证言均不认可，他们之间相互串通，表述不清，不具有真实性。陈某1的证人证言，不真实既然是组团装修就应该找一个有资质的公司进行而不是找无资质的公司。关于陈某2的质证意见，作为证人不能进行旁听，他旁听了应当失去证人资格，证言所证的装修时间和合同约定的装修时间不一致。对证人李某所称的装修时间和所签订的装修时间不一致，作为装修监管人拒绝回答付款时间没有道理。对王某1主张的2012年进行装修2017年才进行付款与陈某2的证言不一致，与合同约定也不一致。对王某2的汇款时间与合同约定不一致，与陈某2的证言不一致。 第三人对原告出示的证据、证人证言均无异议。 被告杨玉明提交证据光盘1张，拟证明根据用水用电量的显示，说明涉案房产没有被装修使用。 原告质证认为：证据不具有真实性、关联性，该证据制作过程无制作人员签字，业务制作人的身份信息，不符合证据的标准，内容片面，包括录像不具备连贯性，不能反映被查封房产的水电表情况。业主是否装修，是否入住的判断标准并不只是水表、电表。被告所提供的证据只拍取了水表、电表就否定了业主的入住使用，属于断章取义。 第三人质证认为：不认可被告的证据，水电是我无偿提供给业主使用的，因为变压器是我自己花钱安装的，每个月电费我支付1万余元，我用不用都需要支付这么多，水费也是无偿用的，因为用水量不大。 第三人提交的证据：水电费交款发票原件，证明目的是明城置业缴纳了水电费，无偿给业主使用。 原告质证认同第三人的证据。 被告质证认为认可证据的真实性，但对证明目地有异议，该证据恰好证实第三人没有向原告交房。 本院对双方当事人无异议的证据即原告王臣提交的证据13、证据15予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据2、3、9、14、16的真实性予以确认，但对原告的证明目的不予认可。另，结合原告提交的证据1、4、5、6和证人证言，能够证实原告支付购房款给贾玉明的事实，其他内容本院不予确认。结合原告提交的证据7、8、10、11、12和证人证言，能够证实原告对涉案房产现在的占有情况，但不足以证明在本院查封之前已占有涉案房产，其他内容本院不予确认。 对被告杨玉明所提交的证据的关联性、证明目的不予确认。对于第三人提交的证据的真实性予以确认，但对证明目的不予认可。
经审理查明，杨玉明与宇天合公司、汇源公司、王久田、王久珍、徐建国民间借贷纠纷一案，2015年2月5日，本院作出（2014）唐民初字第282号民事判决，判令宇天合公司偿还杨玉明借款本金15994106.73元、576万元及相应利息；王久田、王久珍、汇源公司、徐建国承担连带偿还责任。该民事判决系本案的执行依据。本案进入执行程序后，2015年6月10日，本院对贾玉明作出（2015）唐执字第75号履行到期债务通知书，通知贾玉明十五日内直接向申请执行人杨玉明履行其对被执行人王久田的到期债务600万元。在执行笔录中，贾玉明对该笔债务予以认可并承诺以五指山明城置业开发有限公司（以下简称明城置业公司）做担保。2015年6月26日，本院作出（2015）唐执字第75-7号协助执行通知书，查封明城置业公司开发的位于海南五指山平米）、三层1-301、302、303、304、305、306，二单元2-301、302、303、304、305、306，一层商铺4（145.4平米）的房屋所有权和土地使用权（价值500万元为限）。查封期限自2015年6月30日至2018年6月30日止。2016年3月23日，本院作出（2015）唐执字第75-10号执行裁定、协助执行通知书，查封明城置业公司开发的在海南五指山第一村名下的预售商品房一层商铺1（147.25平方米）、一层商铺2（222.57平方米）的房屋所有权和土地使用权（以100万元为限），查封期限三年。2018年1月29日，本院作出（2015）唐执字第75-22号执行裁定，裁定评估、拍卖位于海南省五指山市平米）、一层商铺2（222.57平米）、一层商铺3（207.89平米）、一层商铺4（145.4平米）、三层1-301、302、303、304、305、306、二单元2-301、302、303、304、305、306（以600万为限）的房屋所有权和土地使用权。2018年3月19日，本院作出（2015）唐执字第75-7号执行裁定，继续查封明城置业公司开发的在海南五指山第一村名下的预售商品房的房屋所有权和土地使用权（以价值500万元为限）。查封期限三年。 另查明，五指山第一村商品房项目（又名五指山嘉逸园小区）坐落于五指山海榆北路，土地使用权人为海南五指山第一村（以下简称五指山第一村），五指山第一村同时是该项目的建设用地规划许可、建设工程规划临时许可、建筑工程施工许可和商品房预售许可的主体，明城置业公司、五指山佳运责任有限公司是该项目的合作开发方，贾玉明系明城置业公司的法定代表人。2014年12月26日，原告与明城置业公司签订《商品房买卖合同》，约定以3500元每平米的价格购买五指山第一村商品房2-302号住宅，原告已向贾玉明支付全部购房款274435元，该房产现由原告实际占有。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉，旨在判断案外人对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。关于原告提出本院查封对象错误、执行行为错误的问题，执行行为是否合法的问题属于执行异议程序的审查范围，在案外人执行异议之诉的审理过程中不对执行行为的正确与否作出评价，该异议应由执行案件的当事人或利害关系人另行通过法定程序提出。具体到本案，焦点问题在于原告对本院所查封的房产是否享有能够阻却执行的实体权益。根据现行法律规定，能够阻却执行的实体权益包括所有权和物权期待权，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，虽然原告主张通过房屋买卖合同受让了涉案房产的所有权，但未经依法登记，尚不能产生物权变动的效力，原告显然不是涉案房产的所有权人。关于原告是否对涉案房产享有物权期待权的问题，物权期待权在现行法律、司法解释中的具体体现是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，第二十八条明确规定在以下四种情形同时具备的情况下，可认定买受人对不动产享有排除执行的权益，“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定在以下三种情形同时具备时，可认定能够排除执行，“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”无论是适用第二十八条或第二十九条的规定，均要求原告在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而本案原告仅与明城置业公司签订了《商品房买卖合同》，明城置业公司并非商品房预售许可的主体，贾玉明在庭审中明确认可原告需要与开发主体五指山第一村签订正式的《商品房买卖合同》后，才能办理产权登记。原告在庭审中亦陈述看过五指山第一村商品房项目的预售许可证，故原告应该明知五指山第一村商品房项目的预售主体应为五指山第一村，而原告仍与明城置业公司签订《商品房买卖合同》，故该商品房买卖合同的效力待定，原告的主张不能满足上述司法解释第二十八或第二十九条的规定。综上，原告对涉案房产既不享有物权也不享有物权期待权，其要求排除执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第（二）项之规定，
判决如下： 驳回王臣的诉讼请求。 案件受理费5416.52元，由王臣负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 周 欣
审判员 杨福东
审判员 樊玲玲
二〇一九年四月二日
书记员 王硕楠 ——