甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初97号
原告：酒泉职业技术学院。
法定代表人：易志军，该学院院长。
委托诉讼代理人：盛永成，该学院国有资产管理干事。
委托诉讼代理人：张姝，甘肃神舟律师事务所律师。
被告：韩英，男。
原告酒泉职业技术学院与被告韩英租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉职业技术学院的委托诉讼代理人盛永成、张姝，被告韩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告酒泉职业技术学院向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金394000元；2、判令被告承担违约金15760元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月23日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告位于酒泉市肃州区西大街11号原西关电大楼共三层915平米的房屋，月租金36250元，年租金总额为435000元，租赁期限自2017年7月16日至2018年7月15日。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告拖欠2017年租金24万元未付。原告于2017年5月11日、2017年6月5日分两次向被告发出通知，要求被告支付房租，并交回房屋。2018年7月15日，因国资委通知原告收回房屋，原告于2018年9月18日再次通知被告交纳房租，但被告仍拖欠2017年7月15日至2018年7月15日的租金394000元未付。
被告韩英辩称，欠付租金属实，对租金数额没有异议；合同约定如果原告对被告负有债务，可以从欠付的租金中扣减，原告欠付我工程款未付，应以工程款抵顶租金；我不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的文件，证明涉案的房屋租赁期满后已由国资委收回的事实；被告称对文件不知情；因原告提交了证据原件以供核对，结合被告对国资委收回房屋之事实的认可，对该组证据本院予以认定。2、原告提交的酒泉市审计局文件、顶账结算清单、建设单位明细、协议、合同、付款凭证，证实涉案的房屋租金与被告施工的工程无关，不存在尚未抵顶的款项；被告对审计局的文件称其从未见过，对顶账结算清单无异议，对建设单位明细账以审定未向其通知为由不认可，对协议、合同、付款凭证无异议；因原告对于2013年至2018年的租金双方协商以工程款抵顶的事实不认可，对欠付工程款的事实亦不认可，双方之间的建设工程合同关系非本案审理范围，对该组证据的关联性本院不予认定。3、被告提交的决算书、情况说明、结算情况说明、申请报告、说明、清单（顶账结算清单、合同未规定费用清单、瓷砖数清单、维修清单），证实原告欠付被告的工程款及利息应从欠付租金中扣减;原告认为该组证据与本案无关，该组证据涉及的是酒泉金鹤（饰）广告装饰工程公司，与被告个人无关，也与本案不属于同一法律关系，结算情况说明抵顶的是2008年租赁合同中的租金，2013年至2018年的租赁合同中并无抵顶内容的约定；因该部分工程款部分已经抵顶租金，剩余部分是否同意抵顶后续租金双方并未达成一致意见，且该组证据涉及的费用均产生于2007至2008年，对2008年6月15日至2011年6月15日的租金双方已经在顶账结算清单中予以结算，对被告提交该组证据的证明目的，本院不予认定。4、被告提交的仓后街社区居委会的证明，证实2018年因西大街道路改建，导致被告无法经营，停业期间的租金应由原告承担；原告对证明的真实性无异议，但认为道街修建并未影响被告的正常经营；因西大街道路改建过程中，道路两侧的门店并未停止营业，对被告的证明目的本院不予认定。5、被告提交的房屋租赁补充协议、照片，证实双方协商减少租金的事实；原告对证据不予认可；因该协议签订的时间为2010年11月29日，2011年10月24日的近三年房租顶账结算清单中结算的租金已经按照减少后的租金181700元计算，对被告的证明目的本院不予认定。6、被告提交的便函、消防合格证，证实办理消防手续的费用应由原告承担；原告以便函是2010年、2011年所出具，与本案涉及的租赁期间无关为由不予认可；因被告未提交相应证据证实双方约定办理消防手续的费用由原告承担的事实，其提交的便函不能证实费用应由原告承担，被告为经营需要办理消防手续，费用应由其自行承担，对其提交该组证据的证明目的本院不予认定。7、被告提交的证明、收条，证实被告垫付前承租人孙培全的转让费26000元应从欠付租金中予以扣减；原告对证据的关联性不予认可；因原、被告协商由被告垫付前承租人转让费与双方之间的租赁合同纠纷无关，且2008年6月15日至2011年6月15日的欠付租金双方已经在顶账结算清单中予以结算，该转让费产生于结算的租赁期间内，应视为双方对此之前的租金已经进行了结算，对被告提交该组证据的证明目的本院不予认定。8、被告提交的证明，证实原告维修下水致被告停业所造成的经济损失应从欠付租金中扣减；原告对真实性不予认可；因证明的出具人未出庭作证，证据真实性无法核实，且对证明所载事实及费用数额被告均未提交其他证据佐证，对该证据本院不予认定。9、被告提交的照片、处理意见、收条，证实维修暖气的费用、暖气费及补偿费等应从欠付租金中扣减；原告对该组证据的真实性不予认可；因供暖出现问题前被告已经使用涉案房屋进行经营，双方于2013年签订的合同亦约定房屋水电暖设施完好，对于供暖出现的问题及原因、费用等，原、被告双方均未进行任何形式的确认，该组证据均为复印件，真实性亦无法核实，对该组证据本院不予认定。10、被告提交的照片，证实因承租房屋漏水产生的费用应从欠付租金中扣减；原告不予认可；因照片证实不了漏水的时间、位置，且双方未对形成原因进行确认，对被告的证明目的本院不予认定。11、被告提交的发票，证实其陆续向原告支付租金的事实；原告对真实性无异议，对2011年的租金发票关联性有异议，认为与涉诉的租金无关；因原告对该组证据的真实性无异议，对该组证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年起，被告承租原告位于酒泉市肃州区西大街11号原西关电大楼。2011年10月24日，双方签署了《西关电大近三年房租顶账结算清单》，确认2008年6月15日至2011年6月15日的应付租金为545100元，每年租金为181700元，被告已交租金为334632.8元，原告应承担的暖气改造费、水电路改造费、地沟下水主管道改造费及其他费用共计109551.2元，原告欠被告工程款100916元。2013年5月23日，原（出租方）、被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于酒泉市肃州区西大街11号原西关电大楼，该房屋水电暖设施完好；租赁期限为5年，自2013年7月16日至2018年7月15日；租赁期满，乙方应如期交还房屋；该房屋每月租金36250元，年租金为435000元；房屋租金每年分两次交清，分别为每年7月15日和2月15日前；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的4%向甲方支付违约金;在租赁期内，乙方逾期交纳合同约定的由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的4%支付甲方滞纳金。合同到期后，国资委已将房屋收回，但被告仍拖欠原告租金未付引发纠纷。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。合同签订后，原告将房屋交付被告用于经营，被告应按时足额向原告交纳租金，现租赁期限届满，国资委已经将房屋收回，被告理应支付原告拖欠的租金，其对欠付租金的事实和数额无异议，故原告要求被告支付租金的诉讼请求依法有据，本院予以支持。合同约定被告违约，应按合同约定总租金的4%向原告支付违约金，被告未按约定时间支付租金已构成违约，原告按照未付租金的4%主张违约金，本院亦予支持。对于被告主张的应该从欠付租金中扣减的工程款、转让费等费用，因部分和本案不属于同一法律关系，部分在双方2011年10月24日签署结算清单之前，部分被告未提交有效证据证实，对其要求将该部分费用从本案欠付租金中扣减的答辩意见本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，
判决如下：
一、被告韩英支付原告酒泉职业技术学院租金394000元；
二、被告韩英支付原告酒泉职业技术学院违约金15760元。以上款项，限本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3723元，由被告韩英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。
审判员周国霞
二〇一九年四月二日
法官助理 张 筱
书 记 员 把得霞 来自：