安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终579号
上诉人（原审原告、反诉被告）：何建平，男，1960年4月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：王维所，安徽金徽律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱琴芬，女，1954年3月5日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：丁帅，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓彤，安徽金亚太律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：朱列明，男，1961年1月30日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：丁帅，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许晓彤，安徽金亚太律师事务所律师。
原审
第三人：合肥华冶房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道与烟墩路西南滨湖时代广场**。
法定代表人：王德志，执行董事。
委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人何建平因与被上诉人朱琴芬、朱列明、原审第三人合肥华冶房地产开发有限公司（以下简称华冶房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 何建平上诉请求：撤销原判，改判支持何建平全部诉讼请求，驳回朱琴芬反诉请求，由朱琴芬承担一、二审诉讼费。事实及理由：一审认定事实及适用法律错误。何建平至本案诉讼才知晓《解除房屋转让协议的通知》，此前三年多从未收到或知晓该通知，朱琴芬为诉讼捏造了2014年6月13日向何建平邮寄《解除房屋转让协议的通知》的事实。何建平为正常履行合同，于2014年6月25日致信朱琴芬，要求朱琴芬出具对朱列明的授权委托书或提供本人银行账户，朱琴芬拒绝回应，置之不理，却于2017年12月1日突然来到何建平办公室出具《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的同时》，何建平遂提起诉讼。朱琴芬在一审庭审明确表示请求确认房屋转让协议书于2017年12月1日解除，一审主动审查2014年6月13日合同解除的事宜，有悖审判规则。朱琴芬的合同解除权已消灭，一审判令房屋转让协议书最迟于2017年12月1日解除，无法律依据。房屋转让协议实为借名买房协议，以房屋买卖主合同为基础，房屋买卖主合同已履行完毕，房屋产权证已办理，借名买房协议应当继续履行。 朱琴芬辩称，朱琴芬提供的邮政挂号信单号、朱列明与何建平配偶的电话录音、何建平的陈述相互印证，可证明何建平收到了朱琴芬2014年6月13日邮寄的解除房屋转让协议通知；何建平拒绝付款的理由不构成不安抗辩权，其未在约定宽限期内履行付款义务，朱琴芬享有合同解除权，且在合理期限内行使了解除权；何建平根本违约，合同目的已无法实现，何建平主张合同继续履行，理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱列明辩称，朱列明受朱琴芬委托与何建平签订房屋转让协议书，朱列明非合同相对人，何建平无权向朱列明主张权利，其他答辩意见同朱琴芬。 华冶房产公司述称，华冶房产公司与本诉讼无关联。 何建平向一审法院起诉请求：朱琴芬继续履行与何建平2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》；朱琴芬于判决生效后一个月内将房屋产权过户至何建平名下，并向何建平交付房屋钥匙及附随资料；朱列明承担连带保证责任；朱琴芬、朱列明承担诉讼费。 朱琴芬向一审法院反诉请求：确认朱琴芬与何建平2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》已解除；何建平向朱琴芬支付违约金120537.6元，并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月7日，朱列明代表朱琴芬与何建平签订《房屋转让协议书》一份，合同载明：朱琴芬将其所有的一套华东冶金地质勘查局职工定向购房转让给何建平，房屋位于合肥市交口，房号为华冶新天地（备案名万象公馆）19栋601室，建筑面积约111.62平方米；朱琴芬只需配合何建平以自己名义与开发商签订商品房买卖合同并准许何建平借用自己名义缴纳各种房款、税费、办理相关手续，因购买该处房产产生的所有费用由何建平承担；房屋转让总款为602688元，其中华冶定向销售价款469691.38元及转让费132996.62元；何建平在本协议签订时向朱琴芬支付2万元定金即部分转让款，朱琴芬出具收据给何建平；在开发商通知签约的时间内配合朱琴芬前往售楼部缴纳房屋余款309691.38元（因为前期朱琴芬已预交16万元），朱琴芬出具签字收据给何建平，同时将开发商相应的购房合同、收款收据等交付何建平保管；在2014年1月28日前，何建平向朱琴芬支付前期已预交给开发商的160000元房款和转让费100000元，共计260000元，朱琴芬出具收据给何建平；在房产证办理手续完结时，何建平向朱琴芬支付剩余转让费12996.62元（无息），朱琴芬出具签字收据给何建平；在开发商通知交付房屋时，双方共同到场，办理交付手续，所产生的费用由何建平支付，朱琴芬向何建平交付房屋全部钥匙和全套交房资料，同时该房屋的占有、使用、管理、收益、处分等全部权益归何建平完全行使，朱琴芬不得向何建平额外再提出任何补偿；由于该房屋系朱琴芬单位职工集资建房，根据单位规定，该房屋只能以朱琴芬名义购买，朱琴芬应按照单位统一规定，积极办理房产证等有关证明文件（费用由何建平承担），且要求双方共同办理和领取房产证并将房产证等有关证明文件交由何建平保存，根据国家目前房产交易政策，朱琴芬应在房产证办理后3个月内将该房屋过户给何建平指定产权人，该产权人可由何建平自由决定，朱琴芬原则上不要干涉，同时何建平可以根据国家房产交易政策变化情况，征得朱琴芬同意，选择最有利的时间办理房屋过户，朱琴芬应尽力配合，办理房屋产权过户的全部费用由何建平承担；如果何建平未能按照本协议规定时限支付房款及转让费，延期按照何建平应交款项的0.5%＊延迟天数向朱琴芬支付违约金，延期时间超过3个月的，朱琴芬有权提出解除本协议，何建平按房屋总价款的20%支付违约金，朱琴芬仅须退回何建平已支付款扣除违约金部分后的本金，无需额外支付利息等费用；如果朱琴芬未能按照本协议规定配合何建平办理合同签订、产权证、交房、过户等手续的，须按照何建平已交款项（房款总额和转让费）的0.5%＊延迟天数支付何建平违约金和全部装修款，延期时间超过3个月的，何建平有权提出解除本协议，朱琴芬须30天内退回何建平已支付房款、转让费、全部房款和转让费的利息（按照银行5年期贷款利息计算），并按全部装修款以及房屋价款的20%支付违约金等。 前述合同落款处载有朱琴芬签名（由朱列明书写）及朱列明作为保证人的签名。合同签订当日，何建平向华冶房产公司支付了购房款309691元，此外又向朱列明支付了部分转让款20000元。 2014年4月2日，朱琴芬与华冶房产公司就前述房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了房屋网上认购备案确认。2014年5月27日，华冶房产公司向朱琴芬开具了销售不动产统一发票，同日朱列明向何建平出具收条一份，收条载明“今收到何建平购华冶新天地19栋601室第二笔转让费之部分20万”及“第二笔转让费余款60000元于2014年6月底前汇至朱列明建行卡账户内，朱列明收到余款1个月内将新天地购房合同（含附件和购房发票转交给何建平）”，收条落款处载有朱列明、何建平签名。此后，何建平未支付26万元。 2014年6月13日，朱琴芬以挂号信方式向何建平邮寄发出《解除房屋转让协议的通知》一份，通知书载明：双方于2014年1月7日签订的房屋转让协议一份，约定华冶新天地（万象公馆）19栋1601室转让给你，根据该协议第三条规定，其中一笔260000元的款项你应于2014年1月28日前支付，但时至今日该款项未支付给我（或我的代理人朱列明），现再次书面通知，请你于2014年6月30日前付清该款项（收款人，朱列明，账号，中国建设银行4340611700089175），逾期不能支付，将解除该协议，并依据该协议条款处理相关事宜；本通知同时作为解除协议的通知，请慎重处置，以免造成更大损失。该通知落款处载有“朱琴芬2014年6月12日”。 2014年6月25日，何建平向朱琴芬邮寄信件一份，就房屋买卖合同的签订和履行情况提出要求如下：
一、到当地公证处办理授权公证书，如觉得麻烦，二、可到当地律师事务所请律师办理授权见证并由律师致函于我，再嫌麻烦，三、也可以由您亲笔出一份转让房地产权属授权委托书，附上您身份证复印件并签名（比对），若认为我是找麻烦，四、请姐姐务必到当地咨询律师，我愿承担咨询费，并按贵地的职业律师同仁的意见处理（别忘了带上转让协议第三条复印件），达到上述四个条件之一时，三日内汇20万到朱琴芬指定的账户，余款6万元在我见到购房合同（开发合同）、发票后一个月内一次付清。朱琴芬收到信件后，朱琴芬、朱列明与何建平就合同履行或解除未能协商一致。 2017年1月，朱琴芬自行办理了房屋交接手续。2017年4月12日，朱琴芬缴纳了房屋契税7045.36元。2017年4月21日，朱琴芬支付了房屋物业专项维修资金9394元、登记费80元。2017年12月1日，朱琴芬、朱列明向何建平现场送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》1份，通知载明：2014年1月7日，双方就朱琴芬之华冶新天地19栋601室转让事项签署了协议，因你方屡次违约，我方于2014年6月书面给你发送了附条件的解约通知，现该房屋已经交收并办理完产权证书，即将处置，今特通知你尽快与我方商量有关解约的后续遗留问题。 此后，双方仍未协商一致，遂成本诉。 何建平于2018年6月2日向一审法院提交申请书一份，申请对2014年5月27日收条所载“何建平”签名进行鉴定，一审法院对申请予以准许，但何建平此后撤回了申请，故一审法院对该收条予以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。何建平与朱琴芬签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行各自义务。何建平于合同签订当日向华冶房产公司支付了购房款309691元，向朱琴芬支付了转让款20000元，朱琴芬于2014年6月13日向何建平邮寄了《解除房屋转让协议的通知》，要求何建平于2014年6月30日前付清260000元，何建平虽于2014年6月25日向朱琴芬邮寄信件并提出要求，但双方未协商一致，何建平在此后三年多时间内未再履行付款义务。朱琴芬于2017年4月缴纳了房屋全部税费，于2017年8月办理了产权证。2017年12月1日，朱琴芬、朱列明向何建平现场送达了《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》，再次确认了房屋买卖合同已解除，并要求何建平协商解约后续问题，何建平此后也未起诉确认解除合同效力。综上，何建平未履行支付剩余购房款260000元的主合同义务，亦未按2014年5月27日收条所载付款方式和期限支付购房款，应承担违约责任。朱琴芬两次通知何建平解除合同，何建平未起诉请求确认解除合同效力，也未继续履行合同义务，故《房屋转让协议书》最迟已于2017年12月1日解除，何建平作为违约方，无权要求继续履行合同，故对何建平的全部诉请不予支持。朱琴芬反诉请求确认《房屋转让协议书》已解除，予以支持。 《房屋转让协议书》约定朱琴芬应在何建平支付首笔购房款309691元的同时将开发商的购房合同、收款收据等交付给何建平保管，但朱琴芬或朱列明未履行该项义务，2014年5月27日收条虽写明朱列明在收到余款1个月内向何建平交付购房合同等，但朱琴芬的上述合同义务未免除。双方就合同权利、义务进行了多次协商，因朱琴芬未亲自参与前期合同签订和履行，何建平致信朱琴芬，要求核实《解除房屋转让协议的通知》真实性及朱琴芬出具关于朱列明处理房屋买卖合同事宜的正式委托文书，此后再按朱琴芬指定的账户支付购房款，该要求系合理要求，但朱琴芬未予回应，且要求何建平承担违约责任后再协商继续履行合同事宜。何建平已付款项329691元达到约定购房款一半以上，朱琴芬自2014年1月7日起占用该笔资金，合肥市房地产市场有价格上涨的实际情况，故合同解除未给朱琴芬造成实际损失，结合朱琴芬对合同解除具有一定过错，对朱琴芬诉请何建平按房屋总价款20%支付违约金不予支持。 何建平辩称其未按约支付260000元，系行使不安抗辩权，未提供证明存在合同法第六十八条规定的中止履行情形，对该抗辩不予采纳。 合同解除后，朱琴芬应向何建平返还329691元购房款，双方可自行协商退还事宜，如协商不成，可另案处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：
一、确认何建平与朱琴芬于2014年1月7日签订的《房屋转让协议书》已经解除；
二、驳回何建平的诉讼请求；
三、驳回朱琴芬其他诉讼请求。本诉案件受理费8346元，由何建平负担；反诉案件受理费2712元，由朱琴芬负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，何建平、朱琴芬于2014年1月7日就位于合肥市房屋签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，具有法律拘束力。协议书签订后，何建平向朱琴芬支付了329691元款项，2014年6月双方就剩余合同价款26万元支付的合同履行事宜产生争议，至2017年12月1日朱琴芬向何建平现场派发《关于协商处理解除房屋转让协议后遗留问题的通知》时的三年多期间，何建平无继续履行合同的意思表示及实际履行合同行为，违背合同约定及正常交易惯例、秩序，故一审认定房屋转让协议书至迟于2017年12月1日解除，双方合同权利义务终止，本院予以认同。何建平上诉以朱琴芬的合同解除权消灭、朱琴芬与华冶房产公司的房屋买卖合同已履行完毕为由，主张房屋转让协议书继续履行，无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，何建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8346元，由何建平承担。 本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 马枫蔷
审判员 沈 静
二〇一九年三月十四日
书记员 俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 微信公众号“”