甘肃省平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0802民初1612号
原告：李某，住平凉市。
被告：董某，住平凉市。
原告李某与被告董某买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、被告董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的合同，被告立即给付原告购房款20000元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月27日，经原、被告协商，被告将其位于东九村一社的房屋六间卖给原告。被告称宅基地上的房屋买卖不符合规定，故将协议写成了房屋租赁协议。约定房屋总价款100000元，原告于合同签订当日向被告支付定金20000元，剩余80000元，合同约定2018年11月1日支付40000元，2019年3月1日支付40000元。后原告向被告给付剩余款项时，被告又不愿向原告出售房屋，且拒绝退还原告已交纳的房款，酿成纠纷。
被告董某辩称，2018年3月27日，原、被告签订房屋租赁协议，以及原告交纳定金20000元的情况属实。但原、被告之间并非买卖关系，被告只是将房屋租赁给原告。原告未按合同约定的时间交付剩余款项，且在租赁期间损坏房屋、砍伐树木，造成被告财产损失。现被告同意解除双方签订的租赁协议，原告按市场价支付房屋租赁费3600元，修复院落，清除垃圾，原告向被告赔偿经济损失之后被告再给原告退款。本院
经审理认定事实如下：2018年3月27日，原告李某与被告董某经他人介绍，双方达成买卖协议，约定被告董某将其位于××区一社的住宅院以10万元价格出售给原告李某，后双方签订租赁房屋协议一份，约定被告董某租赁给原告李某房屋六间、院落一处（北至董长俊、南至闫宝林、东至董买哈、西至公路）租赁给原告，租金10万元，首付2万元，2018年11月1日付4万元，2019年3月1日付4万元。协议签订当日，原告李某向被告董某支付2万元。2018年11月30日，原告李某向被告董某交付其余4万元时，被告董某以未按约定时间付款为由表示不愿出售住宅院。后原告李某要求退还2万元，被告董某不同意退还，形成纠纷。以上事实，有原、被告提交的租赁房屋协议一份，被告董某提交的收条一份及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。原告李某提交的录音光盘系其与介绍人谈话录音，内容与协议能够相互印证，且与其主张相关联，本院予以采信；被告董某为证明其主张的损失提交照片三张，但因未提起反诉，本院不予审查。
本院认为，原、被告虽然签订了租赁房屋协议，但从内容看并无租赁期限、租金计算标准和支付方式、违约责任等租赁合同应当具备的必要条款，且双方约定位于××区一社的农村房屋租金为10万，并分三次支付，也不符合租赁房屋的交易习惯。结合协议的内容及原告提供的谈话录音，足以确认原、被告所签订的租赁协议实质为买卖协议。而案涉房屋及住宅院属于农村集体土地上的宅基地及房屋。根据相关法律规定，农村集体土地的使用权属于该集体经济组织成员，且不能将集体土地使用权转让给集体经济组织之外的人。而本案原告不是平凉市崆峒区大秦回族乡东九村村民，不属于该集体经济组织成员，依法不能取得该村宅基地使用权。因此，原、被告签订租赁协议属于以合法形式掩盖非法目的行为，该协议无效，依据该协议取得的财产应当予以返还，由此给双方造成的损失应由其自行承担。故本院对原告要求被告返还购房款的诉讼请求予以支持。协议签订后，被告已向原告交付了房屋及院落，原告实际占用一年之久，被告要求原告支付一年时间的租赁费3600元，理由成立，应从返还的购房款中予以扣除。被告称房屋受到损坏、树木被砍伐，造成经济损失，但交付院落时双方对院内树木并未清点，无法确定损失金额，且其未提起反诉，故本院不予合并审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、被告董某于本判决生效之日起十日内返还原告李某购房款16400元，原告李某返还被告董某位于××区一社的房屋六间、住宅院落一处；
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，原告李某负担50元，被告董某负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审 判 员 曹**明曹**
二〇一九年四月一日
法官助理 朱 琳 朱 琳
书 记 员 火勋弟 火勋弟 来自