江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0104民初13007号
原告：罗德巧，女，1963年9月22日生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。
被告：樊永根，男，1977年10月22日生，汉族，住南京市秦淮区。
被告：樊建强，男，1980年4月30日生，汉族，住南京市秦淮区。 以上两被告的共同
委托诉讼代理人：刘林，江苏法德永衡律师事务所律师。 以上两被告的共同
委托诉讼代理人：宁凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
第三人：南京光华房地产开发公司（统一社会信用代码91320104135065282U），住所地南京市秦淮区苜蓿园大街**。
法定代表人：杨福强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林红燕，北京市京师（南京）律师事务所律师。 原告罗德巧与被告樊永根、樊建强及第三人南京光华房地产开发公司（以下简称光华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年12月19日立案后，依法追加第三人光华公司参加诉讼，后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗德巧及其委托诉讼代理人吴亚平，被告樊永根、樊建强的共同委托诉讼代理人刘林、宁凯，第三人光华公司的委托诉讼代理人林红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗德巧向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同，协助原告将南京市秦淮区石杨路111号银龙鑫苑6幢3单元X室房屋的不动产权证过户登记至原告名下；2.判令第三人光华公司协助办理上述房屋的过户登记手续。事实与理由：2012年12月25日，原告与两被告签订《南京市存量房买卖合同》，约定被告将南京市秦淮区石杨路111号银龙鑫苑6幢3单元X室房屋（以下简称诉争房屋）出售给原告，协议签订后原告依约支付购房款500000元，被告将诉争房屋交付原告，并由原告装修入住至今。2014年6月30日，原、被告再次达成《购房补充协议》，原告向被告支付了购房尾款23000元，依据合同约定，被告应当依约履行登记过户义务。原告认为，双方签订的购房协议合法有效，被告怠于履行合同义务已构成违约，原告遂诉至法院，要求判如所请。 被告樊永根、樊建强辩称，首先，本案所涉纠纷系民间借贷纠纷，并非房屋买卖合同关系。2012年12月25日，原、被告除了签订《南京市存量房买卖合同》，同时还签订了借款协议，其借款金额与购房款一致，均为548000元。原告起诉时故意隐瞒了该事实，因为房屋价格上涨，原告企图将借款关系改变成更有利于自己的房屋买卖合同关系。其实双方的真实意思表示是借款关系，由于樊建强资金周转的需要，向罗德巧借款600000元，但是较大金额的借款没有提供任何担保的情况下，出借人罗德巧认为还款的风险较大，故同时签订买卖合同以起到担保还款的作用，但是房屋价值罗德巧认为只有548000元，且资金筹集也需要时间，所以最终的借款金额为548000元。被告认为协议中将诉争房屋作为借款赔付的条款属于流押条款，根据担保法的相关规定，上述流押条款属于无效。其次，即便认定本案为房屋买卖合同纠纷，但该《南京市存量房买卖合同》不能成立并生效。合同相对方樊堂福已经于2012年4月去世，不符合《民法总则》规定的被代理人民事主体条件，樊永根、樊建强的代理行为无效，故该合同不可能成立并生效。再次，诉争房屋情况复杂，涉及家庭内部纠纷，部分继承人不能处分全部继承房产。房屋所有权人樊堂福去世以后，樊永根、樊建强不是唯一继承人，其行为涉及无权处分。根据婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承所得的财产，归夫妻共同所有。樊建强的借款行为虽然得到了樊永根的认可并提供房屋担保，但是樊建强及樊永根的妻子并不知晓此事，如果作为普通借贷可以不需要经过她们的同意，但是涉及房屋处分，如此大金额的处分已经超过了家事代理的权限，应当取得所有继承人的同意。目前，无论是处分行为本身还是处分的价格，所有继承人之间均无法达成一致，所以本案涉及家庭内部纠纷，过户程序非常复杂。综上，请求法院驳回原告基于房屋买卖合同主张的诉讼请求。 第三人光华公司述称，诉争房屋现在确已可以办理不动产权登记手续，购房通知书明确通知购房申请人可以携带相关材料在工作时间到第三人处办理相关手续。综上，请求法院依法判决。 本院
经审理认定事实如下：2012年12月25日，樊永根、樊建强（甲方）与罗德巧（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，房屋用途为经济适用房；甲乙双方经协商一致，同意诉争房屋转让价款为548000元，其中含定金10000元，尾款48000元；乙方于2012年12月25日支付甲方定金10000元，乙方于2013年1月5日前支付甲方50000元，乙方于2013年1月31日前支付甲方140000元，乙方于2013年12月31日前支付甲方300000元，乙方于2016年4月30日前于本房过户当日支付甲方48000元；甲乙双方定于2013年4月15日时正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲乙双方同意，在本合同生效后4年内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方；甲乙双方对于本房屋的性质和情况完全知悉，双方自行承担房屋交易产生的所有风险和责任；签订本合同时，甲方持有《银龙花园经济适用房销售协议》，甲方负责办出能够交易给乙方的房屋所有权证及办证费用；本房所有权人现已去世，甲方继承人自行办理本房继承手续和继承来源的新房屋所有权证及继承费用；本房论套计算，该房屋实际面积以今后办出房屋所有权证上的面积为准。上述合同落款处甲方署名为樊堂福，樊永根、樊建强在甲方代理人处签字、捺印。同日，樊建强、樊永根（甲方）与罗德巧（乙方）还签订《协议》一份，约定甲方向乙方借款548000元，具体借款时间为2012年12月25日乙方借给甲方10000元；2013年1月5日乙方借给甲方50000元；2013年1月31日乙方借给甲方140000元；2013年12月31日前乙方借给甲方300000元；2016年4月30日乙方借给甲方48000元；所有借款甲方用诉争房屋赔付给乙方，且于2013年4月15日前将诉争房屋交付甲方使用，并于2016年4月30日前将房屋更名到乙方（或乙方家人）名下（税费各付），如甲方不赔付乙方诉争房屋，甲方需全部返还乙方全部借款且承担违约金400000元（乙方装修照价赔偿），如乙方不要诉争房屋，乙方需承担违约金400000元。上述《协议》甲方仅有樊建强一人在落款处签名。上述合同签订后，樊永根、樊建强将诉争房屋交付罗德巧居住使用。2013年6月19日，樊永根、樊建强出具《收条》，载明收到罗德巧购房款500000元。2014年6月30日，樊建强、樊永根（甲方）与罗德巧（乙方）签订《购房补充协议》，约定乙方于2012年12月25日购得甲方诉争房屋，总价548000元，已付500000元，余48000元，按购房合同约定该尾款应于过户后付清，现因甲方资金紧张，要求乙方先支付23000元，剩余25000元尾款过户后付清。上述协议甲方仅有樊建强签字捺印。上述协议签订后，罗德巧向樊建强支付款项23000元。 另查明，诉争房屋系樊堂福因拆迁安置取得的经济适用房，2010年10月26日，光华公司（甲方）与樊堂福（乙方）签订《银龙花园经济适用房销售协议》，约定甲方将诉争房屋出售给乙方，总房款为178724元。樊堂福与杨金兰系夫妻关系，樊永根、樊建强系樊堂福与杨金兰之子。樊永根与案外人江农青于2002年3月5日登记结婚，樊建强与案外人戚芸于2014年12月14日登记结婚。杨金兰于2008年10月28日死亡，樊堂福于2012年4月28日死亡。杨金兰死亡后樊堂福未再婚，樊堂福除樊永根、樊建强外，无其他法定继承人。 案件审理过程中，罗德巧陈述若后续在办理诉争房屋过户手续时，其同意支付剩余尾款25000元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于两被告认为本案所涉纠纷系民间借贷而非房屋买卖的抗辩主张，
本院认为，虽然原、被告在签订《南京市存量房买卖合同》的同时还签订了借款协议，但结合被告在签订买卖合同后依约将诉争房屋交付原告居住使用，且后续被告出具的收条、签订的补充协议均表述所付款项为“房款”等事实来看，应当认定双方之间系房屋买卖合同关系而非借贷，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于两被告认为樊堂福已经去世，故《南京市存量房买卖合同》不能成立并生效的抗辩主张，
本院认为，原、被告双方在签订上述合同时，均明知樊堂福已经去世，虽然在合同落款处两被告作为樊堂福的代理人签字、捺印，但实际上两被告与原告签订合同，系两被告作为樊堂福的法定继承人，处分所继承的遗产即诉争房屋的行为，合同相对方系两被告而非已经去世的樊堂福，故对于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。关于两被告认为其签署买卖合同侵犯两被告配偶的共有权，系无权处分的抗辩主张，
本院认为，原、被告签订房屋买卖合同后即将诉争房屋交付原告居住使用，至今已近6年，两被告配偶对此从未提出任何异议，应当视为其对两被告的转让行为系明知，故对于被告的上述抗辩主张，本院亦不予采纳。本案诉争房屋系拆迁安置房屋，原告与两被告签订的《南京市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。协议签订后，出合同约定的购房尾款外，原告已依约支付了购房款，现诉争房屋已经符合办理权属登记的条件，故对于原告要求被告将诉争房屋过户登记至原告名下、第三人予以配合协助的诉讼请求本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、第三人南京光华房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内配合被告樊永根、樊建强将南京市秦淮区石杨路111号银龙鑫苑6幢3单元X室房屋不动产权证登记至被告樊永根、樊建强名下。 二、在上述不动产权证登记手续办理完毕后三十日内，被告樊永根、樊建强配合原告罗德巧将南京市秦淮区石杨路111号银龙鑫苑6幢3单元X室房屋不动产权证过户登记至原告罗德巧名下。 三、原告罗德巧在与被告樊永根、樊建强办理南京市秦淮区石杨路111号银龙鑫苑6幢3单元X室房屋不动产权证过户登记手续当日，向被告樊永根、樊建强支付购房尾款25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取为40元，由被告樊永根、樊建强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。
审 判 员 黄 茜
二〇一九年四月一日 见习
书记员 于艳丽 来自