河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀04民终590号
上诉人（原审被告）：连新海，男，1971年01月11日出生，汉族，住邯郸市邯山区。
被
上诉人（原审原告）：邯郸市祥悦物业服务有限公司，住所地邯郸市邯山区雪驰路**。
法定代表人：常天锁，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘欣，男，该公司办公室主任。
上诉人连新海因与被上诉人邯郸市祥悦物业服务有限公司（以下简称祥悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院(2018)冀0402民初2895号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。连新海上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审；3、本案一二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：
一、一审认定事实错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人提交的其与邯郸县光大房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，只能证明签订了前期物业服务合同，不能证明已经按照合同履行了合同义务。雅士名邸小区业主委员会及其公章是虚假的，上诉人小区及其全体业主从未选举过业主委员会，也不知道有业主委员会及其公章存在。既使有公章，在全体业主不知情的情况下私刻该公章也是违反法律规定，不具有法律效力的。一审认为提供的服务有瑕疵，且不足以核减物业费数额，有失公允。小区只有一两名保安看门，未进行安全巡逻和维护有关秩序，以至于造成小区盗窃案件频发，上诉人电动车就是在小区被偷走的。一审仅认为被上诉人提供的服务有瑕疵，完全是违背事实避重就轻。小区除保安外，其余的完全是业主自发集资清理垃圾和进行维修，没有任何物业人员提供服务。
二、如果被上诉人提供了物业服务，那么2015年10月1日之前物业费已超过了诉讼时效，依法不能支持。被上诉人2018年5月22日起诉上诉人交纳物业费，在2015年10月1日前的物业费也已超过了诉讼时效，依法不应当予以支持。
三、一审适用法律错误，请求二审法院予以纠正。一审依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条作出判决，适用法律错误。该条适用的前提是被上诉人提供了服务，但是被上诉人没有提供服务，依据解释第五条之规定属于违规收费，上诉人不交纳物业费完全有正当理由。如果是被上诉人在负责提供小区物业服务，被上诉人也只是提供了保安服务，且保安服务也不符合规定，上诉人也应当是依据自己承担的份额承担两名保安的服务费用。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，应予撤销。如果小区门口保安是被上诉人安排的，被上诉人也只能收取保安的服务费用，并且应当扣除超过诉讼时效的部分。请求二审法院查明事实，依法判决。祥悦物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。公司与业主委员会之间每年就收费标准都有协议，没有超过诉讼时效。祥悦物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告连新海向原告交纳2013年以前所欠物业费891.23元；2014年所欠物业费526元；2015年所欠物业费828元；2016年所欠物业费764元；2017年所欠物业费891元；2018年所欠物业费891元，共计4791.32元。一审法院认定事实：连新海系邯郸市邯山区雅士名邸小区6号楼2单元4号业主，其房屋面积为106.11平方米。2013年2月1日邯郸县光大房地产开发有限公司与祥悦物业公司签订了前期物业服务合同，将邯郸市邯山区新市场街109号雅士名邸小区委托祥悦物业公司实行物业管理，并约定由祥悦物业公司为雅士名邸小区提供物业服务等内容。祥悦物业公司为该小区提供物业服务至今。现双方因物业费交纳产生纠纷，祥悦物业公司催要物业费未果，诉至法院，诉请如前。另查明：该雅士名邸小区物业费收费标准2012年为每月每平米0.6元，2013年为每月每平米0.6元，2014年为每月每平米0.7元，2015年为每月每平米0.65元，2016年为每月每平米0.6元，2017年为每月每平米0.7元，2018年为每月每平米0.7元。连新海虽对祥悦物业公司关于雅士名邸小区物业服务收费标准有异议，但该收费标准加盖有邯郸市邯山区雅士名邸小区业主委员会印章，且连新海未能提交其他充分证据予以反驳，故对该证据真实性予以认可。一审法院认为，祥悦物业公司为连新海所居住的小区提供了物业服务，连新海也实际上接受了祥悦物业公司的物业服务，双方已构成事实上的物业服务合同关系。现祥悦物业公司要求连新海作为相对人在接受了服务后承担支付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，予以支持。关于物业费数额，祥悦物业公司提交的收费标准加盖有邯郸市邯山区雅士名邸小区业主委员会印章，应当视为该物业服务收费标准已经该小区业主委员会与祥悦物业公司协商确定，故对该收费标准予以采信。祥悦物业公司提交连新海欠交缴物业费计算方式，主张连新海自2012年10月1日-2013年12月31日应交物业费891.32元（0.60元/㎡×106.11㎡×14个月），2014年1-4月33.96元（0.08元/㎡×106.11㎡×4个月），2014年5-8月195.24元（0.46元/㎡×106.11㎡×4个月），2014年9-12月297.11元（0.7元/㎡×106.11㎡×4个月），2015年828元（0.65元/㎡×106.11㎡×12个月）、2016年764元（0.60元/㎡×106.11㎡×12个月），2017年891元（0.70元/㎡×106.11㎡×12个月），2018年891元（0.70元/㎡×106.11㎡×12个月）,共计主张物业费为4791.32元。连新海未提交证据证明其已向祥悦物业公司交纳上述期间的物业费，故祥悦物业公司的主张，予以支持。关于连新海主张祥悦物业公司服务存在瑕疵的问题。连新海主张祥悦物业公司服务存在瑕疵，但该瑕疵不足以核减连新海应交纳物业费的数额，如果因物业公司未尽义务给其造成损失，双方可协商解决或提起诉讼，也不是其拒交物业管理费的理由。否则，在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。故连新海的该项抗辩理由，不予采纳。同时，祥悦物业公司作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高业主的居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持与互相理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：连新海于本判决生效之日起十五日内给付邯郸市祥悦物业服务有限公司2012年至2013年物业费891.32元、2014年物业费526元、2015年物业费828元、2016年物业费764元、2017年物业费891元，2018年物业费891元，以上合计4791.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，连新海提交了雅士名邸小区6号楼住户明细表，证明2007年10月份之后，已缴费69个月，服务74个月，欠费5个月，小区照片，证明服务不达标。祥悦物业公司质证意见为对明细表的真实性没有异议，但当时规定，2014年物业费交600元，之前的物业费全免，但连新海没有交纳2014年物业费，因此，其不享受该待遇，连新海2007年领钥匙时交纳物业费4000元，之后再没有交过。另查明，雅士名邸小区业主委员会于2012年8月成立。经二审审理查明与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人连新海是否应向祥悦物业公司交纳物业服务费用的问题，祥悦物业公司和邯郸县光大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，虽然在雅士名邸小区业主委员会成立后应由业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》，但雅士名邸小区业主委员会与祥悦物业公司对每年的收费标准进行了协商确认，因此，连新海上诉称祥悦物业公司没有提供物业服务，其不应支付物业服务费用的理由不能成立，本院不予支持。上诉人连新海称雅士名邸小区从未选举过业主委员会，也不知道业主委员会，但本院（2019）冀04民终591号案件中对雅士名邸小区业主委员会成立的证据已进行质证，对该小区业主委员会的成立已经得到确认，因此，连新海的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。关于连新海上诉称2015年10月份之前的物业费已超过诉讼时效的问题，连新海一审并未提出时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”因此，连新海二审期间提出超过诉讼时效，本院不予支持。关于连新海上诉称祥悦物业公司服务中存在瑕疵的问题，根据连新海陈述、提供的照片及祥悦物业公司同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及提交的证据情况看，祥悦物业公司在提供小区安全、公共设施设备维护、修缮、卫生等项服务时存在不符合服务标准的情况，如卫生脏、乱、差，公共照明不亮，小区安保不到位，部分业主家中被盗，小区养护和管理不到位，住宅共用部位存在安全隐患危及公共利益及业主合法权益时，未能及时联系相关单位或启动相应维修资金进行维护、修缮，并造成业主财产损失。针对祥悦物业公司在物业服务过程中存在的问题，对物业服务费用酌情进行扣减30%，即由连新海交纳物业费为3353.92元（4791.32元×70%）。通过本案的审理，小区已成立业主委员会，建议由业主委员会与物业公司签订新的物业服务合同，业主通过业主委员会充分行使业主的权利。物业服务公司为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见应予以采纳，以促进小区物业管理水平和物业服务质量的提高。业主在庭审中陈述祥悦物业公司在安保、环境、设施等方面存在问题，并且在其他的诉讼中这些问题也多次涉及，祥悦物业公司需要在今后的物业服务中完善自身的管理模式，从根本上解决物业服务的质量问题。综上所述，上诉人连新海上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，
判决如下：
一、撤销邯郸市邯山区人民法院(2018)冀0402民初2895号民事判决；
二、连新海于本判决生效之日起十五日内给付邯郸市祥悦物业服务有限公司2012年至2018年物业费3353.92元。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由连新海负担;二审案件受理费50元，由上诉人连新海负担30元，邯郸市祥悦物业服务有限公司负担20元。本判决为终审判决。
审判长 温永国
审判员 段子勇
审判员 刘 勇
二〇一九年四月一日
书记员 武东美 来源：