湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终772号
上诉人（原审原告）：马丽君，女，1986年9月24日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。
委托诉讼代理人：喻孟良，湖南弘一律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：岳阳建桥投资置业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区通海南路宜家花都小区****。
法定代表人：颜亮，公司董事长。
委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方奔龙，湖南岳州律师事务所实习律师。
上诉人马丽君因与被上诉人岳阳建桥投资置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602号民初3567号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马丽君的委托诉讼代理人喻孟良，被上诉人岳阳建桥投资置业有限公司的委托诉讼代理人张忠伟、方奔龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽君上诉请求：
一、判令被上诉人向上诉人按照所购房屋价款的百分之三承担违约责任；
二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：
一、原判决事实认定错误。1、原审法院认定上诉人损失数额错误。一审法院认为被上诉人岳阳建桥投资置业有限公司所交付房屋不符合约定，但对原告实际造成的损失影响不大的观点错误。房屋的通风、采光、通行等是上诉人购买房屋的主要合同目的，被上诉人向上诉人交付的房屋不符合约定，阳台窗下砌体墙的高度过高对观景的视线和采光造成遮挡，影响了上诉人的视野和采光。从现场照片和视频中可以看出，楼层较低的3703号房的视野都比楼层高的涉案房屋要好，并且阳台的高度过高使得可利用面积大幅降低，也损害了上诉人的空间利益及部分使用性能，故上诉人的损失数额远不止一审法院认定的4000元。2、被上诉人涉嫌虚假宣传。被上诉人对商品房的销售广告和宣传资料的说明以及邀请上诉人参观的样板房的房屋结构都是落地窗户，超大尺度阳台，但是被上诉人实际交付的房屋却与其宣传的落地窗户，超大尺度阳台有重大出入，被上诉人的销售广告及宣传资料没有对房屋真实情况进行说明，属于有意误导消费者，《消费者权益保护法》第十九条第一款规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”被上诉人没有告知上诉人实际交付房屋与样板房屋可能存在差异，故被上诉人依法应当对上诉人承担赔偿责任。
二、原审判决适用法律错误。《商品房买卖合同司法解释》第十四条中规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本条中的房屋套内建筑面积指商品房套内各部分建筑面积的总和，包括套内使用面积即指实际能自己使用的面积。被上诉人交付的房屋窗下砌体墙的高度与标准层的严重不符，砌体墙多出来的面积也属于上诉人套内可使用面积，故因为砌体墙而导致上诉人房屋使用面积减少，被上诉人应当按所付购房款的百分之三对上诉人承担违约责任。综上所述，一审判决认定基本事实错误，适用法律错误给上诉人的合法权益造成重大损害。上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条提起上诉，请求依法改判支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人合法权益。岳阳建桥投资置业有限公司答辩认为一审处理正确，请求二审维持。马丽君向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告将涉案房屋外窗及阳台的设置变更落地设置；2、判令被告改变涉案房屋现有外立面，拆除现有装饰带；3、判令被告按照支付所购房屋价款百分之三承担违约责任。在诉讼过程中，经一审法院释明，原告撤回第1、2项诉讼请求。原审对事实证据的认定、判决理由及结果。双方无争议的事实：2016年10月10日，原告马丽君与被告岳阳建桥投资置业有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定由原告作为买受人，被告作为出卖人，将位于岳阳大道狮子山路的保利一翡翠湾（原中航翡翠湾）的第16幢28层2804号房屋出售给原告马丽君，房屋面积117．12平方米，房屋价款587713元。在原告与被告签订合同前，被告在销售其开发的中航翡翠湾2期房屋（包含涉案房屋）过程中，宣传资料显示“全景视角纳入南湖美景，超大尺度观景阳台”。原告在被告导购带领下参观的样板房为落地窗户，超大尺度观景阳台。涉案房屋在被告开发时就已经规划设计确定了房屋的构造和外立面，根据房屋的规划设计，每幢房屋每隔几层外立面就有装饰带，装饰带所在楼层的房屋与其他楼层的房屋在窗户和阳合的设施上不同。被告在销售时没有明确告知原告其购买的房屋与其它层次房屋的区别。因原告购买的房屋的外立面为装饰带，被告实际交付的房屋在落地窗户、超大尺度阳台上与原告签订合同前所了解的样板房不一致。双方有争议的事实：关于原告与被告签订的商品房买卖合同中原告购买房屋的交房标准。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有对商品房的销售广告和宣传资料应当纳入合同内容的规定，被告在宣传房屋的结构的同时，带原告参观样板房，样板房体现的是落地窗户和超大尺度观景阳台，并没有说明楼层不同，结构可能不同，应当按照样板房的标准来确定向原告交房的房屋标准，并提供了被告的宣传资料和其他楼层房屋样板房与原告所涉房屋的结构不同的照片；被告认为，被告的宣传资料的说明和允诺没有标明是样板房所体现的落地窗户，且未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，同时被告在样板房的门口明确表明了实际交付的商品房与样板房结构、面积可能不同，不能按照样板房所体现的标准确定交房标准。一审法院认为，根据被告对商品房的销售广告和宣传资料的说明以及邀请原告参观样板房的事实，同时被告也没有明确告知原告实际交付的房屋与样板房在结构上可能存在的不同，说明原、被告双方签订商品房买卖合同所确定的房屋结构为样板房的结构，即样板房所体现落地窗户、超大尺度阳合，应当确定该标准为实际交房的房屋结构的约定，被告实际交付给原告的房屋不符合该约定。因本案所涉的房屋是设计规划已经确定的，不能任意改变，即原告诉求拆除装饰带，变更窗户、阳合不能实现，在一审法院的释明下，原告同意只要求赔偿损失。一审法院认为：被告岳阳建桥投资置业有限公司实际交付的房屋不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因本案所涉的房屋是设计规划已经确定的，不能任意改变，即原告诉求拆除装饰带、变更窗户、阳台不能实现，在一审法院的释明下，原告同意只要求赔偿损失，应当由被告岳阳建桥投资置业有限公司承担賠偿损失的违约责任。原告要求以所购房屋价款百分之三赔偿损失，没有依据，被告岳阳建桥投资置业有限公司所交付的房屋不符合约定，但对原告实际造成的损失影响不大，一审法院酌情确认被告岳阳建桥投资置业有限公司应赔偿原告的损失4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：由被告岳阳建桥投资置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告马丽君赔偿违约损失4000元；逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告马丽君的其他诉讼请求。一审案件受理费240元，由被告岳阳建桥投资置业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。本院二审查明，岳阳建桥投资置业有限公司明确表示对购房户可按5000元/户的标准予以补偿。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案的争执焦点有二，分述如下：焦点一，被上诉人是否明确承诺“落地窗户和超大尺度观景阳台”。根据查明的事实，被上诉人在其对外发布的广告和相关宣传资料中，特别是在带领购房者参观其样板房的过程中，对外展示的的确是“落地窗户和超大尺度观景阳台”。被上诉人对外宣传、广告、带领购房户参观样板房的行为，足以导致上诉人相信自己所购房屋具有“落地窗户和超大尺度观景阳台”。被上诉人虽已提示实际交付的商品房可能与样板房结构、面积不同，但其提示义务履行不够。焦点二，一审判决被上诉人赔偿上诉人违约损失4000元是否恰当。
本院认为，被上诉人所交付的房屋是否具有“落地窗户和超大尺度观景阳台”对购房者确有一定影响，但房屋买卖合同对这方面的违约行为没有明确约定违约责任，并且从其价格因素来判断，没有构成重大影响。一审根据实际情况酌情判处被上诉人赔偿上诉人4000元损失，并无不妥。上诉人要求以购房款总数的百分之三获赔违约金，既无法定依据，也无约定依据。二审中被上诉人从解决矛盾的善意出发，同意在一审基础上每户追加1000元，本院许可。综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，本应予维持，但被上诉人自愿增加1000元/户，应予准许。故此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初3567号民事判决；
二、由被上诉人岳阳建桥投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人马丽君赔偿违约损失5000元，逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回上诉人马丽君的其他诉讼请求。一审案件受理费240元，由岳阳建桥投资置业有限公司负担；二审案件受理费240元，由马丽君负担。本判决为终审判决。
审判长 何石朝
审判员 陈玉香
审判员 蒋立春
审判员 王欣辉
审判员 曹 维
二〇一九年三月三十一日
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