陕西省咸阳市秦都区人民法院 民事判决书 （2018）陕0402民初733号
原告：王某，女，汉族，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人刘伟、张诗唯，均系陕西秦港律师事务所律师。
被告：咸阳高科实业发展有限公司（以下简称高科公司），住所地陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4093。 法定代表人朱祖星，系该公司总经理。 委托诉讼代理人李仁田，系陕西信邦律师事务所律师。 原告王某与被告高科公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案，原被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求:判令被告继续履行与原告签订的丽彩溪岸庄园10-1-2联排别墅房屋买卖合同，交付该房屋。事实与理由：2017年3月7日，原、被告就原告购买被告的“丽彩溪岸庄园10-1-2联排别墅”一事达成协议，约定了原告购买房屋的位置在咸阳市秦都区XX路XX城、XX号为10-1-2联排别墅，房屋面积为207.21平方，成交总价为2580000元，原告已付款金额为50万元，付款方式为按揭。被告同时向原告书面保证，该房屋不会一房二卖。达成协议的同时，原告向被告支付购房款50万元。2017年11月30日，原告支付购房款10万元；2017年12月9日，原告支付购房款18万元。原告共支付购房款78万元，被告向原告出具收到房款的收据。足见原告已经按照约定开始履行合同义务，被告认可原告的履行行为，该购房协议已经开始履行。2018年农历年后，西安、咸阳房地产市场出多年难遇房价上涨行情，很多地方一房难求，房地产市场的这轮成交活跃，价格上涨行情是大家众所周知和有目共睹的。在此情况下，原告催促被告尽快办理房屋买卖的相关手续时，被告的态度却出现了戏剧性变化。去年市场低迷时，被告的态度的确是以顾客为上帝，售楼人员为了尽快达成交易完成业绩，可谓用心良苦，频频电话邀请。原告出于善良的本心和对售楼业务人员辛苦付出的体恤，达成协议的当日就支付了50万购房款，好让为自己服务的业务员安心。在随后的数月内，原告又分两次付款，总计付购房款达到78万元。但是在今年四五月份，原告催促被告继续履行合同时，售楼人员却总是一拖再拖，今天说公司正在安排，让回去等电话，明天又说按揭银行变动了，正在和银行洽谈，有结果了给原告电话。前后态度之变化判若冰火。原告见被告迟迟不肯告知按揭银行的信息，不予办理按揭贷款手续，原告为了能尽快买到该房屋，不惜向朋友借债，凑齐了全部购房款。2018年12月11日，原告夫妻二人前往被告的售楼部，找到经办人员，向其出具书面告知书，告知被告自己愿意全款购房，并向被告出具了工商银行新兴路支行为原告开具的200万元存款的资金证明，再次敦促被告尽快履行合同。然而，原告为履行合同的种种努力终没有得到被告的同情和认可，截至起诉之日，原告仍然没有得到被告办理购房手续的通知，原告购买该房屋的愿望仍然渺茫无期。万般无奈，原告提起本案诉讼。 被告辩称:
一、原告诉讼请求不明确，诉请内容无法履行，应依法予以驳回。原告是诉请为“判令被告继续履行与原告签订的“丽彩溪岸庄园10-1-2联排别墅”房屋买卖合同，交付该房屋”。本案中原被告之间从未签订过书面合同，仅有三份被告出具的收据，原被告之间是债权债务纠纷，并不涉及到房屋交付的内容，更不存在不动产物权的转移。原告主张履行合同交付房屋的诉讼请求，没有请求权基础，且法律关系涉及到物权变动，与本案债权债务纠纷是两个不同的法律关系，其诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。
二、原被告之间没有签订书面的商品房买卖合同，也没有约定商品房买卖合同的主要内容，双方之间系债权债务关系，不存在商品房买卖合同法律关系。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，承载双方权利义务关系的仅有三份《收款收据》，该收款收据对于商品房买卖事项主要涉及到的房屋的交付时间和条件、付款时间、产权证的办理等都没有约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容不应当认定存在事实上的商品房买卖合同。
三、原告未能办理银行按揭手续，亦不能及时补交余款，导致被告合同目的无法实现，双方合同已解除。2017年9月份，原告在被告处另行购买了8-1-3号房屋，并办理了银行按揭手续，原告担心涉案的10-1-2号房屋银行按揭申请提交后会对8-1-3号房屋的按揭贷款审批产生不利影响，一直拖延拒绝办理涉案10-1-2号房屋的银行按揭贷款手续，也没有处充足的资金补齐尾款，经被告多次催告，原告至今未能履行付款义务，导致原告的合同目的无法实现，双方合同具备法定解除条件，继续履行没有法律依据。
四、合同履行发生情势变更，继续履行合同不符合公平原则，原告请求应予驳回。因原告的原因，在长达两年多的时间内，原告未向被告支付余款，导致被告负担了极大的资金成本，两年多的时间里房地产市场涨幅较大，合同履行的客观基础发生了根本性的改变，符合情势变更的原则，如按照原房价履行，势必对被告不公平，原告的的诉请主张不符合公平原则，依法应予驳回。 五、 原告为规避国家税收，与刘某某私下达成更名协议，导致 原被告之间的合同因违法国家强制性法律法规而无效。2016年10月份，被告收取刘某某的购房款50万元，2017年3月份，原告与刘某某达成更名协议，将交款主体变更为原告。原告的该行为规避了二手房买卖的交易税费，致使国家税收造成损失，其更名行为导致原被告之间的合同因违法国家强制性法律法规而无效。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合举证、质证情况及当庭询问，本院对原告所举证明1份、收款收据3张、微信聊天记录11页、刘某某情况说明1份、被告所举刘某某收款收据1份，真实性予以认定；原告所举照片4张、银行流水单1份、资信证明1份，被告所举商品房买卖合同及相关票据与本案争议焦点无关联，不予认定。 经过举证质证及询问当事人，本院确认以下事实:2016年刘某某在被告处购买丽彩溪岸庄园联排别墅10-1-2一套，刘某某已交房款500000元，后刘某某因故要求退房，经被告协调，由原告接手购买该房。原告将500000元支付给刘某某，被告于2017年3月7日向原告出具收款收据，并于当日出具证明1份，称：“现有客户王某在XX园XX号：10-1-2，面积：207.21平方米，成交总价2580000元。付款方式：按揭，客户已付房款500000元。现公司承诺客户王某所购房源不会存在一房二卖，如出现此情况公司愿意承担相对应的法律及经济赔偿！并尽快让客户王某签订正式商品房买卖合同！”该证明由原告王某签名，被告盖章。2017年12月9日，原告先后交纳房款100000元、180000元。此后，经原告催促，被告至今未与原告签订正式合同。原告提出全款购房，被告未同意。
本院认为：原、被告于2017年3月7日签章的证明，其内容包含商品房的位置、面积、价款、付款方式等商品房买卖合同主要内容，被告作为出卖人已经收受原告购房款共计780000元，故应当认定原被告之间成立商品房买卖合同，双方应按照约定履行合同。
被告称其通知原告办理按揭贷款但无证据证明，故其辩称原告拒不办理贷款的理由不能成立。被告未通知原告办理按揭手续，未通知原告签订正式商品房买卖合同，致使原告通过按揭贷款支付剩余房款的目的不能实现。为促成交易，原告表示可一次性付清全款，
本院认为此举有利于合同目的的实现，符合各方当事人利益，故予以准许。被告应履行2017年3月7日《证明》确定的义务，向原告交付丽彩溪岸庄园10-1-2联排别墅。合同未尽事宜，由双方协商或另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条之规定，
判决如下: 一、被告咸阳高科实业发展有限公司继续履行与原告王某签订的丽彩溪岸园10-1-2联排别墅房屋买卖合同，并于本判决生效之日起十五日内向原告王某交付该房屋。 二、原告王某于本判决生效之日起十五日内给付被告咸阳高科实业发展有限公司购房款1800000元。 如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27440元，保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判长 任伟圣
人民陪审员 周梓萍
人民陪审员 李晓兰
二零一九年三月三十一日
书记员 陈雪峰 1 来源：