重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初7765号
原告：重庆禾荷润商贸有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江路西段津华苑A2幢1-4-3号，统一社会信用代码91500116MA5U9X5B4K。
法定代表人：李九蓉。
委托代理人：郭庆，重庆启林律师事务所律师。
委托代理人：陈菲，重庆启林律师事务所律师。
被告：高伟，男，1977年1月21日出生，汉族，住山东省枣庄市
委托代理人：刘蓬松，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。
第三人：张年，男，1982年1月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区
第三人：陈丰陵，女，1983年1月6日出生，汉族，住重庆市涪陵区原告重庆禾荷润商贸有限公司（以下简称“禾荷润公司”）与被告高伟、第三人张年、第三人陈丰陵排除妨害纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告禾荷润公司的委托代理人郭庆、被告高伟的委托代理人刘蓬松到庭参加诉讼，第三人张年、陈丰陵经本院公告送达开庭传票及起诉状副本后期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告禾荷润公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即排除对重庆市南岸区X号X幢X层X号房屋的妨碍，诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月26日，原告与第三人张年、陈丰陵签订《租赁合同》，约定承租重庆市南岸区X号X幢X层X号房屋，租赁期限15年，后第三人将该房屋转让给了被告高伟，但被告高伟拒绝履行租赁合同并将房屋上锁，故原告起诉至法院。
被告高伟辩称：1、原告与第三人虽然签订了《租赁合同》，致使达成了意向上的租赁关系，从未形成事实上的租赁事实，原告也无实际占有涉案房屋，租赁事实并不存在；2、第三人在享有涉案房屋所有权期间自愿以房屋的收益来抵消原告的债权，故原告与第三人是一种债权债务关系而非租赁关系；3、被告与第三人签订买卖合同合法取得房屋所有权时并不知晓原告与第三人存在债权债务关系，且被告在接受涉案房屋时也未出现原告实际占有该房屋的情形。综上，本案不适用买卖不破租赁，请求驳回原告的诉讼请求。第三人张年、陈丰陵未到庭，未作答辩。本院
经审理认定事实如下：2014年9月24日，第三人张年向案外人廖春灿出具一张金额为240000元、月利率2.5%的借条，借款期限至2017年9月23日，案外人廖春灿于当日向张年转账240000元。2014年12月19日，张年向案外人祝玟茜出一张金额为400000元、月利率为2.5%的借条，借款期限至2017年12月18日，案外人祝玟茜于当日向张年转账400000元。2015年7月29日，张年向案外人李九蓉出具一张金额为1100000元、月利率2.5%的借条，借款期限至2018年7月28日，案外人李九蓉于2015年7月23日向张年汇款450000元，案外人廖阳彬于2015年7月29日向张年转账600000元。2016年12月26日，甲方张年、陈丰陵与乙方李九蓉签订《债权债务确认书》，双方协议中确认前述借款均系乙方委托祝玟茜、廖阳彬、廖春灿等出借，另2015年7月23日乙方向甲方转账出借50000元，合计1740000元，截止到2016年12月26日，甲方尚欠本金及利息合计2273900元，现双方约定延迟还款，确认自2016年12月27日起，以借款的本金2273900元为基数，按照月息2.5%计算并按月支付利息至本息付清之日，甲方应在2018年11月30日前偿还本息。2016年12月26日，甲方张年与乙方李九蓉签订《债权债务确认书》，约定乙方将《债权债务确认书》中的权利转让给重庆禾荷润商贸有限公司。2016年12月26日，甲方张年、陈丰陵与乙方禾荷润公司签订《租赁合同》，约定甲方将三套房屋出租给乙方，其中包含涉案房屋位于重庆市南岸区X号X幢X层X号房屋，租赁期限2016年12月26日至2031年12月25日，月租金3500元，总租金630000元。三套房屋总租金2163500元。双方确认截止到合同签订日，甲方尚欠乙方借款本金2163500元，该款项与乙方应付租金一次性冲抵，双方确认自签约之日起，乙方租金视为已全额支付，甲方借款债务视为全部偿还。如因甲方隐瞒重要事实，第三人向法院主张合同无效或撤销，自合同被认定无效或被撤销之日起，视为甲方违约，甲方应以2163500元为基数，现给乙方继续履行债务，逾期未履行的以上述金额为基数，按照银行同期贷款利率的两倍支付资金占用费用。位于重庆市南岸区X号X幢X层X号房屋所有权人为张年、陈丰陵，二人于2017年4月29日将该房屋出售给高伟，并于2017年6月8日办理了权属转移登记。高伟于2017年10月退还了该房屋租赁户的相应押金，并缴纳了该房屋的电费、物业费等费用。上述事实，有借条、收条、个人汇款凭证、汇款收据、《债权债务确认书》、《租赁合同》、产权证、《房屋买卖合同》、《个人二手住房贷款合同》、收款收据、发票、收条及当事人陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本案中，原告禾荷润公司与第三人张年、陈丰陵签订《租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但其性质并非合同法中规定的房屋租赁合同，双方之前并未形成事实上的租赁关系，而是以房屋使用权抵偿借款本息的债权债务关系，故本案不应适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告高伟基于合同买卖关系取得涉案房屋的所有权，并办理了产权登记，其对涉案房屋享有了排他性的物权，而禾荷润公司与张年、陈丰陵之间的合同仅对合同当事人有效，根据“物权由于债权”及合同相对性原则，原告禾荷润公司不得依据其对第三人张年、陈丰陵的债权而对被告高伟主张占有物权，故对原告请求被告立即排除对重庆市南岸区X号X幢X层X号房屋的妨害的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告重庆禾荷润商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆禾荷润商贸有限公司承担（已缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 常 凌
人民陪审员 蒲昌元
人民陪审员 严小红
二〇一九年三月三十一日
书 记 员 陈婷婷 来自