海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终284号
上诉人（原审被告）：海南宜欣商业管理有限公司（原名海南宜欣商业经营管理服务有限公司），住所地海口市明珠路**宜欣商业广场**，统一社会信用代码×××。
法定代表人：黄楚珍，经理。
委托诉讼代理人：樊伟、王爱南，海南京园律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：吴小文，男，1972年11月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。
上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣公司）因与被上诉人吴小文租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初7237号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宜欣公司提出上诉请求：
一、撤销（2018）琼0106民初7237号判决第二项和第四项，驳回吴小文一审相关诉讼请求；
二、本案诉讼费由吴小文承担。事实与理由：
一、一审认定宜欣公司违约违背我国《合同法》231条规定和61条规定的租赁交易习惯，一审片面强调租赁合同的有效性，而租赁合同履行的基础，租赁物已不能够实现租赁的重要事实未考虑。吴小文作为“宜欣商业广场”B-73号商铺业主和出租人依法享有该商铺的所有权和处置权，吴小文将该商铺出租给宜欣公司的期间进行装修，宜欣公司无法使用该租赁物商铺，依据《宜欣商业广场商铺租赁协议》第四条规定，吴小文应保证出租给宜欣公司的商铺产权不具有争议性，不得因为产权变更、抵押等原因导致而影响本合同的履行。第五条规定，吴小文在本合同期内因产权变更、抵押等原因导致本合同无法履行，应赔偿宜欣公司及承租该铺面第三方的损失。依据上述合同条款兜底约定，出租人吴小文应当保证商铺正常可以使用，而不得使本合同无法履行。宜欣公司租用吴小文商铺用于转租，由于吴小文商铺装修，宜欣公司无法转租。显然，出租人吴小文不能保证出租商铺的正常使用对于承租人宜欣公司首先构成根本性违约，而不是宜欣公司违约。
二、宜欣广场业主人数占三分之二以上和面积占98%的业主决定的装修改造，符合《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，宜欣广场改造符合法律规定，宜欣公司无权禁止。在改造前和改造过程中，宜欣公司依法同意改造，完全合法，并且宜欣公司停止支付吴小文的商铺装修期间租金完全符合租赁习惯，而吴小文不同意，争议已多年，显然，不能认定宜欣公司未提出异议。况且宜欣公司是否提出异议不能阻止合法改造行为，更不构成违背诚信问题。因此，诉请依法撤销一审判决第二项。
三、按照我国《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”依据上述法律规定，宜欣公司依法可以不支付商铺装修期间的租金。吴小文有权装修出租的铺面，但又要求承租人按照租赁合同支付租金不合法同时违背正常的租赁习惯。
四、吴小文的商铺是非封闭空间，吴小文等小业主商铺是商场大厅中间使用面积为8平方米到20平方米空间，客观上是无法按照普通房屋腾退，出租必须符合《宜欣商业广场经营管理公约》约定。如果宜欣公司停止空调、保安、电梯、保洁等物业服务，吴小文的商铺完全不能独立的使用。因此，诉请撤销一审判决第四项。
五、2016年下半年海口日月广场、喜盈门、新城吾悦、万达、远大、海甸城、鹏辉新天地等几百万平方米商业面积同一时间段开业，招商给予入驻商户6个月到2年免租期。原有望海、明珠、友谊、宜欣等老商业体租金急剧下降，经营商业日益困难。吴小文的商铺租赁期满后，宜欣公司提出三个方案供吴小文选择，但吴小文均不认可。第一种代租，由宜欣公司代吴小文出租，宜欣公司出租每平方米多少租金，按吴小文商铺面积全额付给吴小文。第二种固定租金，商定每月宜欣公司固定给吴小文租金。第三种吴小文自己出租，宜欣公司理论上认可，但由于吴小文等小业主商铺使用面积为8平方米到20平方米，而商户需要租赁的一层商场面积几百平方米以上，吴小文必须联合宜欣商业广场一层其他业主才能出租，实际上是无法出租造成铺面空置，出现吴小文既无租金收入，宜欣公司商场经营形象恶化的局面。吴小文拒绝按照市场情况合情合理解决。免租期、装修期等因行业惯例而减少租金收入方面吴小文均不认可，而要求宜欣公司全部承担，无理要求自身利益最大化，是侵害宜欣公司合法权益，宜欣公司并无保证吴小文商铺收入的合同及法律义务。
被上诉人吴小文辩称：
一、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。宜欣商业广场的装修改造是由宜欣房地产公司全权处理的，而本案宜欣公司是房地产公司的下属物业公司，所以其对宜欣商业中心的装修改造是知悉并认可的，从未向吴小文提出过任何的异议。
二、吴小文自买受涉案房屋以来，宜欣公司使用涉案房屋是基于其与吴小文的租赁合同，而非基于管理公约，且涉案的商铺是可以办理房产证的，不存在权属瑕疵或者无法腾退的问题。如果判决不向吴小文返还铺面，则必将导致吴小文真金白银购买的商铺，既没有收到租金也没有收到铺面，吴小文的合法权益将无法得到保障。且这类案件并非只有一个，前面已经审结了将近10个同类案件，审判结果都与现在一审法院的判决结果是一致的，所以我方请求驳回上诉。吴小文向一审法院起诉请求：1.判令解除宜欣公司与吴小文于2005年11月12日签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》；2.判令宜欣公司向吴小文支付2013年10月1日起至宜欣公司实际腾退涉案铺面之日止的租金及滞纳金，暂计算至起诉时即2018年3月30日的租金为673542元及滞纳金为160567元，合计为834109元；3.判令宜欣公司立即清场腾退涉案租赁铺面并按可经营条件返还予吴小文；4.判令宜欣公司向吴小文出具自2016年9月1日起至宜欣公司实际腾退之日止的完税证明，暂计算至2018年4月1日，并承担逾期缴税所产生的滞纳金及罚款，具体数额以税务机关出具的完税证明为准；5.判令宜欣公司承担本案的诉讼费用。一审法院
经审理查明：根据一审法院于2016年9月24日作出的（2016）琼0106民初6751号《民事调解书》，确认位于海口市××区号“海南宜欣商业广场”壹层B区73号铺面为吴小文所有。2005年12月28日，吴小文、宜欣公司签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》约定，吴小文将其所有的铺面（面积为42.11平方米）出租给宜欣公司，租期为10年，自2006年9月1日至2016年9月1日止，租金支付标准为：1.自2008年9月1日至2009年8月31日，月租金按159.49元/平方米计，合计每月6716元；2.自2009年9月1日至2012年8月31日，月租金按205.06元/平方米计，合计每月8635元；3.自2012年9月1日至2016年9月1日，月租金按296.21元/平方米计，合计每月12473元，上述租金为含税租金；租金按季度支付，从协议约定的租金开始月份起计算，满一个季度后，宜欣公司应在15天内向吴小文支付前一季度租金，以后支付租金时间以此类推；若逾期支付租金，逾期一天按拖欠金额的0.3‰向吴小文支付滞纳金。吴小文在本合同期内无故解除合同或因产权变更、抵押等原因导致合同无法履行，应赔偿宜欣公司及承租该铺面第三方的损失；租赁期满，如吴小文愿意继续出租该铺面，则在合同期满前三个月内通知宜欣公司，续签租赁协议，若吴小文不再对外续租，也应在合同期满前的三个月内书面通知宜欣公司，如吴小文未按合同约定时间通知宜欣公司，宜欣公司有权按每月50元/平方米租金自动续约。宜欣商业广场改造装修工程自2013年8月5日开工，至2016年7月完工。宜欣公司自2013年10月1日开始未向吴小文支付租金。宜欣公司提交的应向吴小文支付2013年10月1日至2016年8月31日租金明细表显示：2013年10月至2015年9月扣除税金后应付租金为每月10789.14元；2015年10月至2016年8月扣除税金后应付租金为每月9220.04元。2016年8月31日，因租赁合同期限届满，吴小文前往宜欣公司处交涉并发函称，其与宜欣公司签订的返租租赁合同到期，宜欣公司已经声明不再续租，坚决要求收回铺面，吴小文要求宜欣公司保管好商铺，做好商铺交接工作并支付拖欠租金、滞纳金等。吴小文过后还分别于2016年10月6日、2017年6月20日、2017年12月17日另发函件邮寄给宜欣公司，表明支付租金、滞纳金及收回铺面。期间，双方曾协商商铺后续出租细节，但因意见分歧大均未能达成一致意见。另查，2016年9月1日双方租赁合同期限届满后，宜欣公司仍在实际占有、继续转租经营涉案铺面。一审法院认为，吴小文系海口市龙华区明珠路**“海南宜欣商业广场”壹层****铺面的所有人，吴小文、宜欣公司双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。首先，吴小文主张解除与宜欣公司租赁协议以及宜欣公司应当支付其自2013年10月1日至房屋实际腾退之日止的租金及滞纳金的问题。租赁协议约定宜欣公司应按时足额支付租金，双方并未就装修改造期间是否暂停支付租金进行约定，故宜欣公司在租赁期内及租赁期满后继续转租经营，没有依约支付租金，属违约行为，吴小文请求判令解除租赁协议以及支付所拖欠的租金及滞纳金有理，一审予以支持。宜欣公司抗辩因宜欣商业广场装修改造，导致铺面处于毁坏状态无法使用，租赁协议无法履行，不应支付租金。一审法院认为，对宜欣商业广场进行整体的装修改造，宜欣公司作为该商场的管理公司已事先知晓且未对装修改造提出异议，应视为已同意宜欣房地产公司对宜欣商业广场进行装修改造，其未与吴小文协商对装修改造期间的租金予以减免，又以装修影响使用为由拒付租金，有违诚信，故一审法院对宜欣公司的该项抗辩理由不予采纳。根据合同约定，2013年10月至2016年8月，宜欣公司在代扣税金后应向吴小文支付租金共计360359.8元(10789.14元/月×24个月+9220.04元/月×11个月)；合同期满后，因吴小文提供的证据不足以证明其在租赁协议届满前三个月通知宜欣公司不再对外续租，根据合同约定，宜欣公司应按每月50元/平方米租金自动续租，故2016年9月起至宜欣公司实际腾退铺面之日止的租金，应按每月2105.5元（50元×42.11平方米）的标准计算。滞纳金根据协议约定，滞纳金应当以逾期支付的租金为本金从逾期之日起至债务付清之日止，按每日万分之三计算。根据双方协议约定，2013年10月至12月为一个支付季度，滞纳金从2014年1月16日起计算，依此类推至债务付清之日止。其次，宜欣公司是否应立即腾退涉案租赁铺面并返还吴小文的问题。因宜欣公司未在租赁期间及时支付足额租金构成违约，且经吴小文多次发函催告，现吴小文主张解除合同并返还租赁铺面，事实和理由充分，一审法院予以支持。再次，吴小文主张宜欣公司应出具自2016年9月1日起至宜欣公司实际腾退之日止的完税证明的问题。因至2016年9月1日，吴小文、宜欣公司双方签订的租赁协议期限已届满，后双方没有继续签订新的铺面租赁协议，故2016年10月1日之后的完税证明不存在。吴小文主张宜欣公司出具自2016年9月1日起至实际腾退之日止的完税证明及承担逾期缴税产生的滞纳金及罚款，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：
一、解除吴小文与宜欣公司于2005年11月12日签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》；
二、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向吴小文支付2013年10月至2016年8月的租金360359.8元及滞纳金（滞纳金的计算方法：1.自2014年1月16日起，至债务付清之日止；自2014年4月16日起，至债务付清之日止；自2014年7月16日起，至债务付清之日止；自2014年10月16日起，至债务付清之日止；自2015年1月16日起，至债务付清之日止；自2015年4月16日起，至债务付清之日止；自2015年7月16日起，至债务付清之日止；自2015年10月16日起，至债务付清之日止；以上滞纳金以32367.42元为本金，按每日万分之三计算。2.自2016年1月16日起，至债务付清之日止；自2016年4月16日起，至债务付清之日止；自2016年7月16日起，至债务付清之日止；以上滞纳金以27660.12元为本金，按每日万分之三计算。3.自2016年9月16日起，至债务付清之日止，滞纳金以18440.08元为本金，按每日万分之三计算）；
三、限宜欣公司于本判决生效之日起十日内向吴小文支付自2016年9月起至实际腾退铺面之日止的租金（以每月租金2105.5元计算）及滞纳金（滞纳金计算方法：自2016年12月16日起，至实际腾退铺面之日止，滞纳金以6316.5元为本金，按每日万分之三，依本判决第二项滞纳金的计算方法类推计算至债务付清之日止）；
四、宜欣公司自本判决生效之日起十日内立即腾退海口市龙华区明珠路8号“海南宜欣商业广场”壹层B区73号42.11平方米的铺面并返还吴小文；
五、驳回吴小文的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行结付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12141元，由吴小文负担4249元，宜欣公司负担7892元。二审审理期间，双方当事人均无新证据提交。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为:
一、、吴小文系海口市龙华区明珠路**“海南宜欣商业广场”壹层****铺面的所有人，小文、宜欣公司双方签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。宜欣公司作为专业商场管理经营公司，其应预知商场存在可能装修改造的可能，在签订租赁协议时，应明确装修改造期间是否应向业主支付租金。租赁协议约定宜欣公司应按时足额支付租金，双方并未就装修改造期间是否暂停支付租金进行约定，应视为宜欣公司对装修改造期间支付租金并无异议，故宜欣公司在租赁期内及租赁期满后继续转租经营，没有依约支付租金，属违约行为，一审法院判决解除双方签订的租赁协议以及宜欣公司支付所拖欠的租金及滞纳金，本院予以支持。
二、从本案的实际情况来看，吴小文所购买的商铺不同于普通铺面，其完全处于敞开状态，无四壁封闭空间，难以单独出租。当前大型商场招商的商户租赁面积一般大于吴小文购买的面积，且单一商场商户的租赁面积可能涉及多个业主购买的商铺。基于这一原因，此类商铺的购买者通常采取购买商铺后交由商场或专业化公司统一招商的方式出租和管理所购的商铺。本案中的吴小文在签订《商品房买卖合同》时即与宜欣公司签订《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定商铺出租必须符合整个商场对于商品区域和品牌类别的统一划分。吴小文作为商铺的买方，对上述协议内容及运营方式理应知悉。一审法院判决宜欣公司腾退案涉商铺，既损害了宜欣公司对铺面统一管理，也不利于不动产价值的开发和利用，在实际执行中亦难以实现判决内容。综上，宜欣公司的该项上诉请求成立，予以支持。鉴于宜欣公司不再腾退案涉商铺，宜欣公司亦应支付相应的占有使用费，双方对原审判决第二项数额均无异议，本院对该期间的占有使用费据此计算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、维持海口市龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初7237号民事判决第一、二项；
二、撤销海口市龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初7237号民事判决第四、五项；
三、变更海口市龙华区人民法院作出的（2018）琼0106民初7237号民事判决第三项“限海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴小文支付自2016年9月起至实际腾退铺面之日止的租金（以每月租金2105.5元计算）及滞纳金（滞纳金计算方法：自2016年12月16日起，至实际腾退铺面之日止，滞纳金以6316.5元为本金，按每日万分之三，依本判决第二项滞纳金的计算方法类推计算至债务付清之日止。）”为“限海南宜欣商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向吴小文支付自2016年9月起至本判决生效之日止的占有使用费（以每月占有使用费2105.5元计算）及滞纳金（滞纳金计算方法：自2016年12月16日起，至本判决生效之日止，滞纳金以6316.5元为本金，按每日万分之三，依本判决第二项滞纳金的计算方法类推计算至债务付清之日止。”；
四、驳回上诉人海南宜欣商业管理有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7882.41元，由上诉人海南宜欣商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 傅 萍
审判员 袁 蓉
审判员 陈立夫
二〇一九年三月三十一日 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。