山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终510号
上诉人（原审原告）：杨爱青，男，1965年5月23日出生，汉族，住山东省商河县。
委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：王联，女，1969年6月23日出生，汉族，住山东省商河县彩虹路****楼**202。
委托诉讼代理人：姜开钰，山东有诺律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：杨胜勇（系王联之夫），男，1970年7月24日出生，汉族，商河县供电公司职工，住，住山东省商河县/div>
委托诉讼代理人：姜开钰，山东有诺律师事务所律师。
原审
原告：刘英华（系杨爱青之妻），女，1964年8月10日出生，汉族，住，住山东省商河县/div>
委托诉讼代理人：路永强，商河天马法律服务所法律工作者。
上诉人杨爱青因与被上诉人王联、杨胜勇及原审被告刘英华所有权确认纠纷一案，不服商河县人民法院（2017）鲁0126民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨爱青上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持杨爱青的诉讼请求；2、本案诉讼费用由王联、杨胜勇承担。事实和理由：
一、一审判决认定事实不清。杨爱青与他人不存在房屋买卖关系。本案的事实为：1988年杨爱青通过福利分房取得位于商河县银河路l69号一棉厂院内的房屋一处，建筑面积38.24平米。1994年11月2日，杨爱青与商河县第一棉油加工厂签订了房屋买卖契约，约定杨爱青购买一棉厂的上述房屋，价格2384.95元。因闲置让杨胜勇、王联暂住，因经济困难，故让杨胜勇、王联给予垫付，刘英华与杨爱青是夫妻，刘英华为杨胜勇、王联出具了借条。
二、一审认定事实错误，属主观臆断，其错误表现为：1、对“转方、接方、买、卖”虽然无法鉴定是谁书写，但用肉眼能辨明非刘英华书写。既然认定刘英华是行为能力人，刘英华会写字，则她会写上“转方’’和“卖”，而不会出现第三人的笔体。如果真实而不写，杨胜勇、王联则不会同意。一审不认定杨胜勇、王联对证据伪造属认定事实错误。2、该二份“证明”皆未注明房屋买卖的字样，也未注明房屋地点、位置、平米，其内容无法证明买卖关系，更无实质性的买卖条款。如果杨胜勇、王联作为该房屋买卖协议主张权利，则属抢占财产。3、涉案房屋是杨爱青享受福利待遇而购买的自己工作单位一棉厂的福利房，价格便宜，购买价为2384.98元。如果出售，则需要赚钱；如果赔钱也卖，也应该到百元或十元而不会出现购买时的2384.98元连5分钱不赚也不舍吧?由此证明了涉案房屋买卖的不真实。4、刘英华虽然与杨爱青是夫妻，但不是涉案房产的登记人，登记人是杨爱青，对此，刘英华无处分权，并且夫妻二人为此产生矛盾，杨爱青并不知道刘英华与杨胜勇、王联发生的一切，故此，买卖协议无效。5、杨爱青得知办理房产证后，立即到上级主管单位县社去拿，县社主管人说被杨胜勇拿着交款收据要走了。杨爱青又去找杨胜勇去要并让高律师也去过，他却以种种理由不给；由于杨爱青和刘英华的法律观念差而没有依法主张权利而导致今天。房产属登记主义，为什么杨胜勇、王联没有主张变更登记却对其支持?由此说明了一审法院审判不公，认定事实错误。
三、一审法院适用法律错误，假如杨胜勇主张从杨爱青之妻刘英华处购买了涉案房屋成立，那么也属于效力待定合同，合同双方产生了合同效力，并不引起物权变动，因为作为房屋所有权人的杨爱青对所谓的房屋买卖并不知情，刘英华属于无权处分，且杨胜勇明知涉案房屋登记房主为杨爱青，不适用善意取得。根据《物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定，杨爱青所有的上述房屋未出售给任何人，假如杨胜勇、王联主张其与刘英华存在房屋买卖关系，其双方产生合同效力，因涉及无权处分，且未进行物权登记，不引起物权变动的效力。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持杨爱青一审的诉讼请求。王联、杨胜勇辩称，王联、杨胜勇在一审期间向法院出示了相关的房屋交易证明，事实清楚，证据确实充分，王联、杨胜勇在交易之后取得了关于房屋产权的全部书面资料及产权证书，且长期居住使用的事实，能够确认双方交易行为实际成立并且标的物已实际交付，因此一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。刘英华述称，同意杨爱青的上诉意见。杨爱青、刘英华向一审法院起诉请求：1、依法确认位于济南市商河县银河路169号（一棉厂）房屋归杨爱青、刘英华所有；2、依法确认杨爱青、刘英华系位于济南市商河县银河路169号（一棉厂）房屋的被拆迁人；3、本案的诉讼费用由王联、杨胜勇承担。诉讼过程中，杨爱青、刘英华变更第一、二项诉讼请求为：依法确认位于济南市商河县银河路169号（拆迁编号为W008）的房屋拆迁补偿收益192154元归杨爱青、刘英华所有。一审法院认定事实：杨爱青与刘英华系夫妻关系，两人均系原商河县第一棉油加工厂（以下简称“一棉厂”）的职工，杨爱青（清）于1994年11月2日与一棉厂签订了《房产买卖契约》，根据商河县住房制度改革出售公有住房的政策规定，一棉厂将坐落于银河路169号30.29幢，总建筑面积38.24平方米的房产以2384.95元的价格卖予杨爱青。杨爱青（清）于1994年11月2日取得了涉案房产的房屋所有权证，房产证号为：商政房（字）第1305084号。1994年11月7日，刘英华、杨胜勇签订证明一份，内容为：“房价2384.35元，贰仟叁佰捌拾肆元叁角伍分整，转让费350元，叁佰伍拾元整。转方：刘英华接方：杨胜勇证人：王军”。杨胜勇还提交无签署时间证明一份，内容为：“三年后转让费按贰仟叁佰捌拾肆圆叁角伍分（2384.35），其它费用由王联（莲）承担。买：杨胜勇卖：刘英华证：王军。”另查明，杨爱青、刘英华与王联、杨胜勇均认可上述证据中的“杨爱清”及“王莲”系本案当事人杨爱青与王联。本案在审理过程中，杨爱青申请对杨胜勇提交的1994年11月7日的证明和无日期证明落款处的刘英华是否一人书写及“94.11.7、转方、接方杨胜勇、证人王军”的书写形成时间是否与该证明中其他内容的书写形成时间一致进行鉴定，一审法院依法委托司法鉴定科学研究院对其申请事项进行鉴定，该院出具司鉴院[2018]技鉴字第440号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“（一）检材1《证明》与检材2《证明》落款处的“刘英华”签名是同一人所写。（二）无法判断检材1《证明》落款处的“转方”、“接方：杨胜勇”、“证人：王军”、“94.11.7”字迹与其他字迹的形成时间是否一致。”另查明，涉案房屋已于2017年12月被拆除，在商河县旧城区棚改指挥部发布的《许商综合片区（四期）银桥市场西地块一棉厂家属院住宅房屋分户补偿公示表（货币化安置）》中显示，涉案房屋拆迁补偿费为192154元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
一、杨爱青、刘英华与王联、杨胜勇之间是否存在房屋买卖关系。杨爱青、刘英华主张其从未将涉案房屋出售给王联及杨胜勇，双方不存在买卖关系，涉案房屋系两人的福利分房，因其同事及邻居王军的妹妹王联无处居住，两人在1994年同意将涉案房屋借给王联居住。1994年下半年实行房改，杨爱青与一棉厂签订了房产买卖契约，当时涉案房屋的市场价为2981.19元，因杨爱青与刘英华均系一棉厂的职工，在以工龄抵扣后以2384.95元的价格购买涉案房屋，但因当时没有钱，就向杨胜勇借款，刘英华于1994年11月7日签字的证明实际是向杨胜勇借款的借条，其中转让费350元系房屋内家具的转让费。虽然无签署日期的证明中刘英华系其本人签字，但其余内容均不是其本人所签。王联、杨胜勇自1994年开始占用涉案房屋，居，居住两三年后将房屋出租给第三人间杨爱青、刘英华多次要求王联、杨胜勇返还房屋，两人均置之不理，之后房屋处于空置状态，就未再向王联主张权益。2017年2月份得知房屋被拆迁后，到商河县供销合作社及商河县旧城棚改指挥部办理手续时，发现涉案房屋的被征收人系王联，所以提起诉讼。王联、杨胜勇主张1994年11月份之前，涉案房屋已经空置了两年，房改政策下来之后，杨爱青、刘英华委托王军寻找购房人，经过王军的介绍，杨爱青、刘英华与王联、杨胜勇达成了房屋买卖的协议，约定购房款为2384.35元。1994年10月31日前王联、杨胜勇通过王军将该购房款交付给杨爱青、刘英华，在办理房产证之后，双方于1994年11月7日签订了证明（当时在场人有：杨爱青、刘英华、王联、杨胜勇、王军，但杨爱青和王联没有在证明中签字），另外支付给杨爱青、刘英华转让费350元。因为涉案房屋是房改房，当时规定三年内不能变更产权，所以又另行签订了证明一份，约定过户时不能变更价格。签完之后，杨爱青、刘英华将房产证、契约、钥匙及收据交付给王联、杨胜勇，王联、杨胜勇约一星期后搬入涉案房屋，之后一直占有使用至房屋拆迁。在房屋买卖三年后，符合过户条件时，因杨爱青、刘英华不予配合，所以至今未办理过户手续。王联、杨胜勇提交杨爱青与一棉厂签订的《出售公有住房房产买卖契约》一份、1994年10月31日杨爱青向一棉厂交纳的金额为2384.95元的收款凭证一份、签发时间为1994年11月2日所有人为杨爱青的涉案房产证书一份、签署时间为1994年11月7日的房产交易证明一份、签署于1997年11月7日的证明一份（证明未记载时间）。杨爱青、刘英华对王联、杨胜勇提交的《出售公有住房房产买卖契约》、收款凭证、房产证书真实性均无异议，至于为何该三份证据原件在王联、杨胜勇手中持有是因为：王联未经过杨爱青、刘英华的允许自行到一棉厂领取的，并不是杨爱青、刘英华交付给王联和杨胜勇的，因一棉厂的工作人员与王联相识，且单位工作人员知晓王联借住杨爱青房屋的情况，故将相关资料交付给了王联。此后，杨爱青、刘英华曾多次要求王联、杨胜勇返还该资料，但其均置之不理。杨爱青、刘英华对1994年11月7日的房产交易证明真实性有异议，在该证明中虽然房价、转让费及刘英华的签名确系刘英华书写，但该证明中的“转方、接方、证人”均不是刘英华书写，该证明并非是房产交易证明，而是刘英华向杨胜勇出具的借条，转让费350元是房屋内家具的转让费。对无签署日期的证明真实性也有异议，该证明中仅有“刘英华”的签名是刘英华所签，其余字迹均不是刘英华所签。另外该两份证明均未注明房屋买卖字样，也未注明房屋地点、位置、面积，其内容无实质性买卖条款，不能以此证实买卖协议成立。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案具体分析如下：第一，从1994年11月7日的证明来看，虽然“转方、接方、证人”确实不是刘英华书写，但刘英华本人书写的“房价2384.35元、转让费350元”也明显不是借条。另外，虽然无签署日期的证明中除“刘英华”签名外不是刘英华本人书写，但刘英华在该证明中签字，应当视为对该证明内容的认可，从该证明内容可以明显看出双方是房屋买卖关系。第二，涉案房屋的房产买卖契约、收款凭证、房产证原件均在王联、杨胜勇处持有，从这一点也可以证明双方存在房屋买卖关系，如果双方仅是杨爱青、刘英华主张的借住关系，王联、杨胜勇不可能持有原件，且杨爱青、刘英华在二十多年的时间里明知该证据被王联、杨胜勇持有，但从未对此主张过权利。第三，虽然两份证明中均未注明房屋地点、位置、面积，但从交易的款项来看，证明中记载的房价“2384.35元”与房产买卖契约中的房价“2384.95元”基本能够吻合，可以认定是同一套房屋，且杨爱青、刘英华也未提供证据证实其当时有其他房屋。综上，
本院认为，虽然双方签订的两份证明不完全符合房屋买卖协议的形式要求，但结合当时的交易习惯，综合分析以上三点，可以认定双方存在房屋买卖关系。
二、杨爱青、刘英华与王联、杨胜勇之间的房屋买卖合同是否成立并生效。杨爱青、刘英华主张即使双方存在房屋买卖关系，那么也属于效力待定合同，不引起物权变动，因为作为房屋所有权人的杨爱青对所谓的房屋买卖并不知情，杨爱青之妻刘英华属于无权处分，且杨胜勇明知涉案房屋登记房主为杨爱青，不能适用善意取得。王联、杨胜勇主张双方已经对涉案房屋进行了买卖，并实际交付，房屋买卖行为成立。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，首先，虽然涉案房屋登记产权人为杨爱青，但刘英华与杨爱青系夫妻关系，刘英华系涉案房屋的共有权人，即使刘英华无权全部处分涉案房屋，但基于刘英华与杨爱青之间的夫妻关系，王联、杨胜勇作为受让人受让涉案房产也属善意。且从房屋交易至今已有二十多年，在此期间，杨爱青从未主张过权利，其该行为也可以视为对房屋买卖行为的默认。其次，从交易价格来看，杨胜勇在购房价格外另行支付了350元的转让费，该价格在当时亦是合理的。再次，作为房屋买卖的双方，买方杨胜勇支付了房屋价款，卖方刘英华实际交付了房屋，双方存在真实的房屋买卖意思表示，该房屋买卖合同成立并生效，根据上述法律规定，王联、杨胜勇作为受让人可以取得涉案房产的所有权。综上，杨爱青、刘英华主张无事实及法律依据，应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回原告杨爱青、刘英华的诉讼请求。案件受理费4143元、财产保全费1480元，共计5623元，由原告杨爱青、刘英华负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，从案涉两份证明中对刘英华、杨胜勇地位的表述及证明内容看，该两份证明符合买卖合同的特征；结合案涉房屋的房产买卖契约、收款凭证、房产证原件均由王联、杨胜勇持有和王联、杨胜勇实际使用案涉房屋的事实，能够认定双方当事人就案涉房屋存在买卖合同关系，一审对此认定正确，应予维持。案涉两份证明系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据杨爱青陈述，其交付的购房款系向王联所借，杨爱青虽主张其已偿还了该借款，但未提供证据予以证实，该款应为王联、杨胜勇支付的购房款。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，刘英华、杨爱青理应交付杨胜勇、王联合同对价，即该房屋及土地使用权。因杨胜勇、王联所购房屋物权已因拆迁而消灭，杨爱青、刘英华已无法完成其给付杨胜勇、王联房屋产权的义务，杨胜勇、王联已无法取得所购房屋的产权。在此情况下，杨胜勇、王联享有所购房屋产权消灭的对价，即拆迁补偿款。杨爱青、刘英华关于确认案涉房屋拆迁补偿收益归其所有的诉讼请求，依据不足，一审不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4143元，由上诉人杨爱青负担。本判决为终审判决。
审判长 刘学宽
审判员 赵 雯
审判员 刘彦亭
二〇一九年三月三十一日
书记员 杨 燕 微信公众号“”