河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0582民初317号
原告：沙河市阳光物业服务有限公司，地址沙河市京广路西，统一社会信用代码911305827995626012。
法定代表人：李更山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师。
被告：彭燕芳，女，1979年9月24日生，汉族，现住沙河市。
原告沙河市阳光物业服务有限公司与被告彭燕芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙河市阳光物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵彦星、被告彭燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沙河市阳光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年8月26日至2018年12月31日所欠物业服务费4026元。2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在沙河市住宅一处。房产面积117.47平方米。截至目前被告拖欠物业费4026元。原告依据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》的约定给被告提供物业服务，物业管理实际上是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告已经履行了服务合同中约定的事项，但被告自2015年8月26日起至今，未按照合同约定缴纳物业服务费，原告多次催促被告履行协议，被告仍不缴纳，为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。
被告彭燕芳辩称，答辩人请求沙河市人民法院依法驳回沙河市阳光物业服务有限公司不合理且不合法的请求。
一、根据《物业管理条例》第三十四条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。答辩人在2018年8月26日签订一份业主临时公约，该公约除对业主的义务责任一再要求外，对业主享有的权利和物业公司应尽之义务未做定点描述，答辩人认为该《临时公约》有失公正，对该公约的有效性提出质疑，除此之外沙河市阳光物业服务有限公司未予华冶新村业主签订有效的物业服务合同。
二、如《临时公约》有效，答辩人于2014年8月26日，一次性缴纳一年的物业费用，尽到了按时缴纳物业费的义务。但原告不能按照《物业管理条例》履行其应尽的义务，提供物业服务，违约在先。1、一次性收取一年物业费是否符合规定。2、答辩人怀疑原告物业费收费标准超出政府指导标准。3、原告是否具有几级物业服务资质。4、未履行每半年向业主公布物业管理费用收支账目的义务。5、水压不稳、窗台漏水、保安人员不到岗、小区卫生不达标、公共设备不维修、没有门禁系统。综上所述，原告公司存在严重违约违法行为在先，才致使答辩人无法正常履行义务，责任应完全由原告公司承担。故请法院依法驳回原告诉讼请求，判令原告公司立刻停止违法违约行为，切实履行其应尽的义务，在原告公司正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费。本院
经审理认定事实如下：沙河市小区由沙河市金地阳光房地产开发有限公司开发建设，被告彭燕芳系该小区高层电梯房6号楼2单元1702号的业主。2014年3月16日,原告沙河市阳光物业服务有限公司与沙河市金地阳光房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告负责该小区物业服务，并约定物业费多层不带电梯按0.5元/月平方米收取，高层（含电梯）按0.8元/月平方米收取。原告是具有三级资质等级的物业服务企业，按约定为华冶新村小区提供了安保、公共卫生、公共设施维护等基本的物业服务。被告彭燕芳在沙河市小区的住宅实测面积115.84平方米，自2015年8月26日起至2018年12月31日止没有缴纳物业服务费。上述事实由《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、物业服务企业资质证书、原被告庭审中的诉辩意见等加以证明。
本院认为，依法签订的合同，各方均应依约自觉履行。本案中，原告沙河市阳光物业服务有限公司按照《前期物业服务合同》约定为沙河市小区提供了基本的物业服务，被告彭燕芳作为该小区业主，应当依约缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付2015年8月26日至2018年12月31日所欠物业服务费的主张本院予以支持。原告主张欠交物业服务费3771.68元，与按实测面积115.84平方米计算出欠交金额为3718.02元有一定的出入，本院认定应按实测面积计算即欠交物业服务费为3718.02元。对被告辩称原、被告未签订有效的物业服务合同的主张，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，因此对被告的该项主张本院不予支持。对于被告主张未配置安保人员及门岗、水压不稳、公用部分未修理维护等主张，没有举证加以证实，本院对此不予采信。被告主张窗户浸水导致墙体损坏，因不是公共设施部分，不属于物业服务范围，对此本院不予支持。被告关于卫生不达标的主张，因华冶新村小区尚未竣工，三期工程尚在进行中，整个小区规划绿化不到位、周边整体环境卫生不好，这些均不是物业公司所能左右，不能作为业主拒交物业服务费的理由。对被告辩称原告收费标准超过规定，因原告资质等级为三级，每月每平0.5元，高层电梯运行费每月每平0.3元，符合邢台市颁布的物业收费标准，对被告的该项主张本院不予采信。对于原告物业服务中的瑕疵，今后应积极改进，提供优质服务，让业主满意。本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告彭燕芳于本判决生效之日起十日内给付原告沙河市阳光物业服务有限公司自2015年8月26日至2018年12月31日的物业服务费3718.02元。
二、驳回原告沙河市阳光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告彭燕芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 李瑞霞
二〇一九年三月三十日
书记员 张重阳 更多数据：