事由：海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初11451号
原告（执行案外人）：钟某，男，1969年10月5日出生，汉族，住海口市蓝天路。
原告（执行案外人）：陈某，女，1970年8月19日出生，汉族，住海口市蓝天路。 上列两原告的共同
委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆律师事务所律师。
被告（申请执行人）：李惠周，男，1968年12月8日出生，汉族，住海口市。
委托诉讼代理人：许仁春，海口信达律师事务所律师。
第三人（被执行人）：张清太，男，1972年2月27日出生，汉族，住海口市。
第三人（被执行人）：张宫兰，女，1972年4月27日出生，汉族，住海口市。 原告钟某、陈某与被告李惠周及第三人张清太、张宫兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人符棋锋、被告李惠周的委托诉讼代理人许仁春到庭参加诉讼。第三人张清太、张宫兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：停止对海口市蓝天路30号三优花园CX栋X号车库及相关土地使用权（房产证号：HXXXX**）的强制执行，并解除查封。事实与理由：2016年12月19日，海口市龙华区人民法院（2016）琼0106民初735号对李惠周与张宫兰、张清太民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决：
一、限被告张宫兰、张清太于本判决生效之日起五日内向原告李惠周偿还借款本金30万元及利息（利息计算方法：以30万元为本金，按年利率24%，自2013年9月1日起计算至债务付清之日止）；
二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8825元，由原告李惠周负担50元，被告张宫兰、张清太负担8775元。判决发生法律效力后，因张宫兰、张清太未履行判决确定的义务，李惠周于2017年4月1日向龙华区人民法院申请执行，法院立案后于2017年7月26日作出（2017）琼0106执1065号执行裁定，裁定：查封被执行人张宫兰名下位于海口市××路号车库及相关土地使用权（房产证号：HKXX**），查封期限为三年。2018年4月23日，案外人钟某、陈某对执行标的提出书面异议。海口市龙华区人民法院于2018年6月1日作出（2018）琼0106执异63号执行异议裁定：驳回案外人钟某、陈某的异议。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“规定”）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”我方于2007年12月21日和张宫兰、张清太夫妇签订合法的书面房产转让协议，转让位于海口市××路房和X号车库及相关土地所有权。而法院裁定查封海口市蓝天路30号三优花园XX栋X号车库及相关土地使用权的时间为2017年7月26日，在我方与张宫兰、张清太签订合法有效的书面房产转让协议之后，符合规定二十八条第一款的规定。张宫兰于2008年1月11日将涉案房屋过户到我方名下，并出具《物业管理委托书》对物业公司声明已经出卖房屋和车库，由我方领取相关产权证件。海南易安物业管理有限公司出具的证明、我方多年来交纳的水电费、物业费证实我方已经于2007年入住房屋并实际使用车位至今，在人民法院查封之前我方便已合法占有该不动产，符合规定二十八条第二款的规定。我方与张宫兰、张清太签订的房屋转让价款为745000元，我方已付728280元，余款16720元从张清太2018年1月31日出具的收条上可以看出，是双方约定的用于办证的费用。由于开发商未办理好车库的土地分割手续，导致张宫兰未办理车库的土地证，只有车库的房产证而没有土地证，进而导致我方一直无法取得不动产权证，所以尚有余款16720元未结清。我方已按照双方约定履行绝大部分的付款义务，符合规定二十八条第三款的规定。由于开发商未办理好车库的土地分割手续，导致张宫兰未办理车库的土地证，按照2015年施行的《不动产权登记暂行条例》，需要房产证、土地证两证合一才能办理过户登记，张宫兰只有车库的房产证而没有土地证或者土地分割证明，导致不能过户给我方，我方一直无法取得不动产权证，这显然不是由于我方自身的原因而未办理过户登记，符合规定二十八条第四款的规定。综上，我方是海口市蓝天路**三优花园****车库的合法权利人，且符合执行异议所规定的应排除执行的情形，请求贵院支持我方的诉讼请求，保护我方的合法权利。 被告李惠周辩称，原告请求停止强制执行理由不充分。原告对车库所付的购买款项没有明确约定，与协议约定不符，而且协议约定的款项为购房款，对车库的具体状况没有明确约定。而且在车库已经具备办理产权证的情况下，两原告没有办理相关交易手续，时间也长达四年之久。所以对原告购买车库的事实无法进行确认，原告要求对车库停止执行解除查封与法律不符，不应当得到支持。 当事人围绕其诉辩主张依法提交了证据。经本院核对，查明如下事实： 本院于2016年12月19日作出（2016）琼0106民初735号民事判决,判决：
一、限张清太、张宫兰于本判决生效之日起五日内向李惠周偿还借款本金30万元及利息（利息计算方法：以30万元为本金，按年利率24%，自2013年9月1日起计算至债务付清之日止）；
二、驳回李惠周的其他诉讼请求。案件受理费8825元，李惠周负担50元，张清太、张宫兰负担8775元。该判决书发生法律效力后，因张清太、张宫兰未履行判决所确定的义务，李惠周于2017年4月1日向本院申请执行，本院同日立案，案号为（2017）琼0106执1065号。2017年7月26日，本院作出（2017）琼0106执1065号执行裁定，裁定：查封张宫兰名下位于海口市××路号车库及相关土地使用权（证号：HKXXXX），查封期限为三年。2018年4月23日，钟某、陈某向本院提出书面异议，主张三优花园CX栋X号车库为其所有。 2018年6月1日，本院作出（2018）琼0106执异63号《执行裁定书》，裁定：驳回钟某、陈某的异议请求。 2018年8月3日，钟某、陈某对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，钟某与陈某于1996年5月8日登记结婚。2007年12月21日，钟某与张宫兰、张清太签订《房产转让协议》，主要载明：张宫兰和张清太将其共同所有的三优花园C幢XX房和X号车位转让给钟某，价格为745000元，包括房屋内所有的设备及用品；钟某先预付50000元，并代张宫兰、张清太还清贷款约230000元，剩余房款待办好房产证过户后一次付清，税费各自承担；如哪一方违约，应赔付对方20000元。 钟某于2007年12月21日向张宫兰支付50000元，于2008年1月7日委托钟树棋为张宫兰、张清太偿还银行按揭贷款217600元，于2008年1月11日通过陈惠燕账户向张清太账户转款300000元，于2008年1月22日通过陈惠燕账户向张清太账户转款70000元，于2008年1月31日向张清太支付65000元，以上五笔合计702600元。2008年1月31日，张清太收到上述65000元后向钟某出具一张《收条》，主要载明：现收到钟某65000元购房款，本人转让的三优花园C幢XXX房和X号车位的余款16720元用于支付办证费用，最后剩余款办证后一次性付清。 钟某于2008年1月10日为张宫兰缴纳税款22200元（22000元+200元），于2011年7月22日为张宫兰缴纳车库维修资金1058.4元，于2011年8月23日为张宫兰缴纳税款1800元，于2011年9月7日为张宫兰缴纳价格调节资金90元，于2014年3月4日为张宫兰缴纳房屋登记费550元，以上费用共计25698.4元。 2008年1月14日，三优花园CX栋XXX房房屋所有权人登记为陈某。2008年10月8日，三优花园XX栋X号车库土地使用权人登记为海南三优物业有限公司。2014年2月19日，三优花园CX栋X号车库房屋所有权人登记为张宫兰。 又查，案在诉讼过程中，两原告向本院明确表示同意将剩余价款16701.6元交付法院执行。 以上事实有（2018）琼0106执异63号《执行裁定书》、《房产转让协议》、《收条》、《收据》、《证明》、《个人业务凭证》、《房产证》、《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、《结婚证》、《发票》、《税收通用缴款书》、《完税证》、《车库维修资金专用收据》、证人证言及庭审笔录等证据予以证明。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告钟某与第三人张宫兰、张清太签订的《房屋转让协议》系原告钟某与第三人张宫兰、张清太的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。两原告提交的《车库维修资金专用收据》及物业公司出具的《证明》可以认定两原告在本院查封之前已实际占有涉案车库。根据查明事实，两原告已按合同约定支付了部分价款728298.4元（702600元+25698.4元），两原告同意将剩余价款16701.6元（745000元－728298.4元）交付法院执行，且未办理涉案车库的过户登记手续并非两原告自身原因，故两原告就涉案车库及相关土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益。因此，两原告要求停止对涉案车库及相关土地使用权的强制执行有事实和法律依据，本院予以支持。两原告要求解除查封涉案车房及相关土地使用权，因解除查封属于申请行为，不应作为诉讼请求在诉讼中提出，故两原告此项请求，本院不作处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，
判决如下： 一、不得执行位于海口市××路号车库及相关土地使用权（房产证号：HKXXX**）； 二、驳回原告钟某、陈某的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由被告李惠周负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 吴永红
人民陪审员 韩淑文
人民陪审员 黄循洪
二〇一九年三月三十日
书 记 员 施爱军 速 录 员 蒋琼慧 附：相关司法解释条文 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 来源：