广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初9594号
原告：李家宏，男，1982年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。
被告：廖伦辉，男，1970年4月5日出生，汉族，住广东省中山市，现羁押于中山市看守所。
被告：肖端容，女，1970年5月5日出生，汉族，住广东省中山市，现羁押于中山市看守所。上列两被告共同
委托诉讼代理人：廖艳，女，1992年3月17日出生，汉族，住广东省中山市，系两被告的女儿。上列两被告共同
委托诉讼代理人：李全泳，男，1984年5月12日出生，汉族，住广东省中山市东区，系两被告的女婿。
被告：中山市大涌镇优雅旅馆，住所地广东省中山市大涌镇鸭祥岭大街2巷1号盈辉雅苑迎辉阁1幢1楼6卡及1幢二层。投资人：谭祖贵。
被告：谭祖贵，男，1963年1月26日出生，汉族，住湖南省常宁市，原告李家宏与被告廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆（以下简称优雅旅馆）、谭祖贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李家宏委托诉讼代理人张世禄，被告廖伦辉、肖端容委托诉讼代理人廖艳、李全泳到庭参加诉讼。被告优雅旅馆、谭祖贵经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李家宏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁关系，四被告立即退还商铺给原告；2.判令四被告连带支付截止2018年4月30日拖欠的租金234992元及逾期付款违约金（违约金从实际拖欠之日起计至付清之日止，按年利率24%计算，暂计至2018年4月30日违约金为32608.35元）给原告；3.判令四被告连带支付2018年5月1日至交还商铺之日止的租金及违约金（以每月25866元计算租金，违约金从实际拖欠之日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；4.确认原告无须退还合同保证金63840元给被告；以上合计331440.35元。诉讼中，原告李家宏明确第二项诉讼请求中租金234992元包括从2015年1月至12月期间拖欠的租金差额16388元、从2016年1月至12月期间拖欠的租金差额39532元、从2017年1月至11月期间拖欠的租金差额及2017年12月拖欠的租金共计75608元、从2018年1月至4月期间拖欠的租金103464元。事实和理由：被告谭祖贵是被告中山市大涌镇优雅旅馆（以下简称优雅旅馆）的投资人，被告廖伦辉、肖端容是夫妻关系，被告廖伦辉、肖端容为被告优雅旅馆的实际经营者，以被告谭祖贵的名义向原告租用位于中山市××镇××街××层商铺。被告谭祖贵与原告于2011年10月13日签订《租赁合同》一份，约定租赁期自2012年1月1日起至2019年12月31日止，第一、二、三年月租金为21280元，第四年月租金为22344元，第五年月租金为23461元，第六年月租金为24634元，第七年月租金为25866元，第八年月租金为27159元，每月3日前支付租金，租赁合同的保证金为63840元。若被告不按时支付租金，应按日300元支付滞纳金，拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同，并且保证金不退还。合同期间，被告未能按约定支付租金。其中2015年拖欠租金16388元，2016年拖欠39532元，2017年拖欠75608元，拖欠2018年1月至4月的租金103464元至今未支付。原告认为，被告拖欠租金的行为，已经构成违约，被告应当承担违约责任，原告有权不退还保证金给被告。被告谭祖贵是被告优雅旅馆的投资人，被告廖伦辉、肖端容是实际经营者，因经营所需拖欠的租金，四被告应承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉求。原告李家宏为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.廖伦辉居住证；2.租赁合同；3.收款收据、收据、银行转账回单；4.谭祖贵大涌宾馆收租金明细表；5.（2014）中中法民二终字第568号民事判决书、（2016）粤2071民初14220号民事判决书。
被告肖端容因涉嫌其他刑事案件羁押在中山市看守所，庭前向本院邮寄答辩状,辩称，1.同意解除与原告之间的租赁合同，同意退回商铺。2.原告让被告支付截止2018年4月30日的拖欠租金234992元及逾期年利率24%计算违约金32608.35元，这点被告不认可，有异议。虽然合同上租金为三年后上浮5%，但实际上租金从2016年2月份起未每月20000元整。因为这个宾馆从租下经营一直都是亏损，所以被告与原告的父亲案外人李周泉、原告公司的出纳员案外人刘群口头协商好减少租金，每月按20000元租金支付，李周泉同意后所有租金的转账记录及微信转账均以20000元为准，所以在“谭祖贵大涌宾馆收租金明细表”里都可以看出，从2016年2月份起所有支付租金都以20000元清算，所以不存在尚欠租金余数，更不存在拖欠总数234992元，被告只承认2017年12月至2018年4月30日止所拖欠的租金共计100000元整，而年利率24%的计算被告认为不合理，银行的年利率也只在11%左右，24%相当于民间借贷高利借贷，这点被告不接受，有异议。3.因为与原告父亲李周泉口头协商好每月按20000元租金支付，所以被告提出的从2018年5月1日按每月25866元计算有异议，出纳员刘群可以为证，因为“收款收据”里都是以20000元为准，收款经手人都是出纳员“刘群”签名。4.优雅旅馆从2011年1月1日租下后一直亏损，所以2017年6月份被告又投资大量资金重新装修，装修费用及家电配套以及一系列配套装置共花掉100多万元左右（而这个费用并不包括之前租下时所装修费用），里面的家电、空调、太阳能热水器、氧气管及配套家私用品都可以折旧，折旧费可以抵扣租金费用，多余折旧费原告应返还给被告。5.案件受理费被告有异议，因被告夫妻二人均在看守所羁押，并不是故意不给付租金，而且当时答应在2018年2月份支付3个月租金给原告父亲李周泉，但优雅旅馆在2月4日出事了，所以我们并不是故意拖欠和不给付租金，在此情况下，原告起诉法庭，于情于理都不符合，有点趁火打劫、棒打落水狗的味道，真是应了中国的老话“只有锦上添花，没有雪中送炭”。况且被告女儿和原告父亲李周泉协商，李周泉愿意协商解决，而原告执意起诉，但真正和我们对接的是李周泉，而不是原告，只是合同由原告签名而已。综上所述，所以案件受理费用应由原告自行承担，与被告无关。
被告廖伦辉、肖端容因羁押在中山市看守所，其共同委托女儿廖艳、女婿李全泳出庭应诉，廖艳、李全泳答辩称，一、原告追讨2015年至2017年4月所拖欠的租金已过法定诉讼时效。
二、从原告提供给谭祖贵的收据来看，从2016年2月起，谭祖贵每月按20000元的标准交租，原告也同意按这个标准收租，被告认为原告已默认（同意）谭祖贵每月交租20000元。综上，恳请法院依法查清案件事实，作出公正判决。被告廖伦辉、肖端容就其辩解，在举证期限内向本院提交了交接确认书作为证据。被告优雅旅馆、谭祖贵未作答辩，亦未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市××镇××街××层的产权人是李家宏，李家宏将涉案房屋出租给谭祖。2011年10月13日，李家宏、谭祖贵分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房产座落在中山市××镇××街××层，乙方向甲方承诺租赁该房产作为乙方营业使用；房产租赁期自2012年1月1日起至2019年12月31日止；该房产第一年每月租金为21280元（不含税票），第二年每月租金为21280元（不含税票），第三年每月租金为21280元（不含税票），第四年每月租金为22344元（不含税票），第五年每月租金为23461元（不含税票），第六年每月租金为24634元（不含税票），第七年每月租金为25866元（不含税票），第八年每月租金为27159元（不含税票），乙方应于每月3日前向甲方支付该月租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按300元的金额支付滞纳金；甲方交付该房产时，乙方应向甲方支付房产租赁保证金，保证金为63840元；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……符合以下（四）、（五）、（六）、（七）任何一种情况的，甲方则有权没收乙方的保证金63840元，……（七）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。合同还约定了其他事项。李家宏、谭祖贵分别在甲方（出租方）、乙方（承租方）处签名。合同签订后，谭祖贵向李家宏交纳租赁保证金63840元，李家宏将涉案房屋交付给谭祖贵使用。2012年8月10日，谭祖贵投资成立优雅旅馆，企业类型为个人独资企业，企业住所为中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡及1幢二层。李家宏与廖伦辉、肖端容确认廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者。李家宏主张2015年至2018年的租金标准分别为22344元/月、23461元/月、24634元/月、25866元/月，廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵未足额交纳自2015年1月至2017年11月期间的租金，并拖欠自2017年12月至退还租赁物期间的租金未交纳，其中包括2015年租金差额16388元、2016年租金差额39532元、2017年1月至11月租金差额50974元及2017年12月拖欠租金24634元、2018年1月至4月拖欠租金103464元（25866元/月×4个月），共计234992元，以及2018年5月之后按25866元/月标准计算的租金。2015年2月12日至2018年1月10日期间，案外人刘君宇出具《收据》、《收款收据》，主要内容为：今收到谭祖贵交来中山市大涌镇盈晖雅苑迎晖阁二层租金（2015年1月份至2016年1月份）19000元、21280元、21280元、22000元、19200元、21280元、21800元、21280元、21100元、21000元、21000元、21000元、22000元，2016年2月至2017年11月期间每月20000元，转账至刘君宇。案外人刘君宇在收据、收款收据下方签名。廖伦辉、肖端容认为双方同意从2016年2月起将租金变更为20000元/月，其按20000元/月标准交纳租金至2017年11月，尚欠2017年12月之后的租金未交纳。李家宏经向廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵催收未果，遂于2018年5月11日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。诉讼中，2018年11月30日，李家宏作为甲方，优雅旅馆作为乙方，廖伦辉、肖端容作为丙方，三方签订《优雅旅馆交接协议书》，约定：三方确认甲方与谭祖贵于2011年10月13日签订的《租赁合同》实际履行方为乙方和丙方，现三方同意解除该合同，解除合同的日期为2018年11月30日；三方同意，乙方位于中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡、9卡及1幢二层经营场所内的设备设施（详见设备设施清单）按现状以150000元折价给甲方，该150000元由甲方在（2018）粤2071民初9594号案中乙方、丙方应付甲方的租金中抵扣，租赁场所内除《设备设施清单》外的乙、丙方物品，甲方同意乙方、丙方在2018年12月21日前搬离该租赁物；三方同意，乙方、丙方于2018年11月30日交还租赁物给甲方，甲方收到乙方、丙方交还钥匙视为交还。李家宏在甲方处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在丙方处签名捺印。附件：设备设施清单：奥华立冷冻柜1个、格力空调（柜式）2台、单人床（1.5米、1.8米）28张、双人床1.5米20张、按摩沙发30张、电脑主机28台、电视机38台、电话41台、时钟10个、格力空调（挂式）47台、摄像头7个、衣柜2个、茶几32张、椅子112把、太挂灯3个、太阳能热水器1个。李家宏在接收人处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在移交人处签名捺印。《优雅旅馆交接协议书》签订后的当日，李家宏作为甲方，廖伦辉、肖端容作为乙方，双方签订《交接确认书》，约定：涉案租赁物于2018年11月30日前完成腾房，并退还给李家宏，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容同意租金交付至2018年11月30日，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日将商铺钥匙交付给李家宏，李家宏已实际收取；优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已按《优雅旅馆交接协议书》约定将《设备设施清单》所列全部物件按现状交付给李家宏。李家宏在确认人处签名捺印，李全泳、廖艳分别代廖伦辉、肖端容在确认人处签名捺印。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李家宏与谭祖贵签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。由于李家宏与廖伦辉、肖端容双方确认谭祖贵承租涉案租赁物用于经营优雅旅馆，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日退还涉案租赁物，并确认双方之间的租赁合同已解除，故李家宏要求解除双方之间的租赁关系、退还租赁物的请求已无必要，本院不予支持。关于2016年2月起每月租金数额如何计算的问题。李家宏与廖伦辉、肖端容均确认谭祖贵从2016年2月至2017年11月期间长达22个月按20000元/月标准向李家宏交纳租金。廖伦辉、肖端容认为其经营的优雅旅馆生意清淡，故与李家宏的父亲达成口头协议，故从2016年2月起按20000元/月的标准交纳租金。而李家宏未提交其要求廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵补交从2016年2月至2017年11月期间租金差额的证据，应承担举证不能的不利后果。故本院认定李家宏与谭祖贵以其行为变更了租金标准，将2016年2月起的租金变更为20000元/月，即双方已于2016年2月起达成将租金变更为20000元/月的合意，故本院认定2016年2月起的租金应按20000元/月计算。关于拖欠租金的具体数额。李家宏主张廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠其从2015年1月至2017年11月期间的租金差额、从2017年12月至退还租赁物之日期间的租金。
本院经审查认为，首先，由于《租赁合同》约定“第四年每月租金为22344元，第五年每月租金为23461元”，即约定2015年、2016年每月租金分别为22344元、23461元，廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠2015年租金差额16388元、2016年1月租金差额1461元（23461元-22000元），合计17849元。其次，由于双方已将2016年2月起的租金变更为20000元/月，谭祖贵按20000元/月的标准交纳了2016年2月至2017年11月期间的租金，故本院对李家宏要求廖伦辉、肖端容、谭祖贵交纳从2016年2月至2017年11月期间拖欠的租金差额的请求不予支持。再次，李家宏与廖伦辉、肖端容确认谭祖贵拖欠李家宏2017年12月之后的租金，本院予以认定，廖伦辉、肖端容于2018年11月30日退还租赁物，谭祖贵拖欠李家宏从2017年12月1日至2018年11月30日期间租金240000元（20000元/月×12个月）。综上，廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠李家宏从2015年1月至2016年1月期间租金差额17849元、从2017年12月1日至2018年11月30日期间租金240000元。关于李家宏是否须退还租赁保证金的问题。《租金合同》约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……符合以下（四）、（五）、（六）、（七）任何一种情况的，甲方则有权没收乙方的保证金63840元，……（七）乙方逾期不支付租金累计超过30日的”，谭祖贵拖欠租金已超过30天，李家宏有权没收保证金63840元，故本院对李家宏要求无须退还租金保证金63840元的请求予以支持。关于杨政要求谭祖贵支付逾期付款违约金的请求。《租赁合同》约定：“乙方应于每月3日前向甲方支付该月租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按300元的金额支付滞纳金”，《租赁合同》既约定了租赁保证金，又约定了逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，李家宏已要求没收谭祖贵交纳的租赁保证金63840元，故对其要求谭祖贵支付逾期付款违约金的请求不予支持。关于优雅旅馆是否应承担连带清偿的问题。涉案租赁物的地址为中山市××镇××街××层，优雅旅馆的住所地为中山市大××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡及1幢二层，涉案租赁物的地址与优雅旅馆的住所地属于同一地址，且杨政与廖伦辉、肖端容确认租赁物用于经营优雅旅馆，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，结合另案[案号：（2018）粤2071民初8822号、（2018）粤2071民初8823号]查明事实，故优雅旅馆实际使用涉案租赁物，故优雅旅馆应对涉案尚欠租金承担清偿责任。关于廖伦辉、肖端容认为从2015年1月至2017年4月拖欠的租金已经超过诉讼时效抗辩的问题。
本院经审查认为，首先，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，民法总则施行前即2017年10月1日前，从2015年1月至2016年1月期间的租金差额已经超过民法通则规定的一年诉讼时效，故廖伦辉、肖端容、谭祖贵拖欠李家宏该期间的租金差额应当适用一年的诉讼时效。故本院对李家宏要求廖伦辉、肖端容、谭祖贵、优雅旅馆交纳从2015年1月至2016年1月期间拖欠的租金差额17849元的诉讼请求不予支持。其次，《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，从2017年12月起拖欠的租金的诉讼时效是在民法总则施行后即2017年10月1日之后开始计算的，应当适用三年诉讼时效，而李家宏于2018年5月11日向本院提起诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效，故本院对廖伦辉、肖端容认为从2017年12月至2018年4月期间拖欠的租金已经超过诉讼时效的抗辩不予采信。故廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金240000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月至2018年11月30日期间拖欠的租金240000元。而在诉讼中，双方签订《优雅旅馆交接协议书》，李家宏与廖伦辉、肖端容同意“乙方位于中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡、9卡及1幢二层经营场所内的设备设施（详见设备设施清单）按现状以150000元折价给甲方，该150000元由甲方在（2018）粤2071民初9594号案中乙方、丙方应付甲方的租金中抵扣”，故廖伦辉、肖端容、优雅旅馆、谭祖贵应向李家宏交纳从2017年12月至2018年11月30日期间拖欠的租金90000元（240000元-150000元）。综上所述，李家宏的诉求合理部分，本院予以支持。廖伦辉、肖端容的抗辩合理部分，本院予以采纳。被告优雅旅馆、谭祖贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席
判决如下：
一、被告廖伦辉、肖端容、谭祖贵、中山市大涌镇优雅旅馆于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李家宏交纳从2017年12月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金90000元；
二、确认原告李家宏无须向被告廖伦辉、肖端容、谭祖贵、中山市大涌镇优雅旅馆退还租赁保证金63840元；
三、驳回原告李家宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6272元（原告李家宏已预交），由原告李家宏负担2539元，由被告廖伦辉、肖端容、谭祖贵、中山市大涌镇优雅旅馆负担3733元。被告廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆、谭祖贵负担的部分，于本判决生效之日起七日内迳付原告李家宏。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
人民陪审员 张子锋
人民陪审员 高青薇
二〇一九年三月三十日
法官助理梁永凤
书记员陈奇 来源：百度搜索“”