广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初8822号
原告：杨政，男，1969年10月2日出生，汉族，住广东省江门市。
委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。
被告：廖伦辉，男，1970年4月5日出生，汉族，住广东省中山市，现羁押于中山市看守所。
被告：肖端容，女，1970年5月5日出生，汉族，住广东省中山市，现羁押于中山市看守所。上列两被告共同
委托诉讼代理人：廖艳，女，1992年3月17日出生，汉族，住广东省中山市，系两被告的女儿。上列两被告共同
委托诉讼代理人：李全泳，男，1984年5月12日出生，汉族，住广东省中山市东区，系两被告的女婿。
被告：中山市大涌镇优雅旅馆，住所地广东省中山市大涌镇鸭祥岭大街2巷1号盈辉雅苑迎辉阁1幢1楼6卡及1幢二层。投资人：谭祖贵。
被告：谭祖贵，男，1963年1月26日出生，汉族，住湖南省常宁市。
原告杨政与被告廖伦辉、肖端容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后,根据原告杨政的申请，本院依法追加中山市大涌镇优雅旅馆（以下简称优雅旅馆）、谭祖贵为本案被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨政委托诉讼代理人张世禄，被告廖伦辉、肖端容委托诉讼代理人廖艳、李全泳到庭参加诉讼。被告优雅旅馆、谭祖贵经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨政向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的租赁关系，四被告立即退还商铺给原告；2.判令四被告连带支付截止2018年1月30日拖欠的租金67035元及逾期付款违约金（违约金以67035元为基数，从2018年1月11日起计至付清之日止，按年利率24%计算，暂计至2018年4月10日违约金为4022元）给原告；3.判令四被告连带支付2018年2月至交还商铺之日止的租金（以每月5000元计算，暂计至2018年4月30日租金为15000元）；4.确认原告无须退还合同保证金10000元给被告；以上合计96057元。诉讼中，原告杨政明确第二项诉讼请求中租金67035元包括从2017年7月至2018年1月30日期间按5000元/月的租金标准计算的租金、从2016年2月至2017年6月期间拖欠的租金差额1000元/月。事实和理由：被告廖伦辉、肖端容是夫妻关系，被告廖伦辉、肖端容在中山市大涌镇共同经营生意。被告廖伦辉、肖端容为经营优雅旅馆需要，向原告租用位于中山市××镇××街××卡商铺。被告廖伦辉与原告于2015年1月29日签订《租赁合同》一份，约定每月租金为5000元，每月10日前支付，租赁期自2015年2月1日起至2018年1月30日止，租赁合同的保证金为10000元。若被告不按时支付租金，应按按月息10%计算违约金，拖欠租金超过15天的，原告有权解除合同，并且保证金不退还。合同期间，被告未能按约定支付租金，租赁期内被告共向原告支付租金11296元，截止2018年1月30日，被告拖欠原告合同期内的租金67035元。合同期满后，原告多次要求被告续签合同，但被告没有续签的情况下，继续使用原告的商铺，至今未交还。原告认为，被告拖欠合同期内的租金，已经构成违约，被告应当承担违约责任，原告有权不退还保证金给被告。
原告与被告签订的租赁合同期满后，双方虽然没有续签合同，但双方已经形成交易习惯，被告应按月支付租金给原告，被告拖欠租金的行为，已经构成违约，原告有权解除合同，并追究被告违约责任。被告廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，对于经营所需拖欠的租金，两被告应承担连带清偿责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告如上诉求。原告杨政为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.廖伦辉居住证；2.租赁合同；3.房产证；4.牡丹灵通卡账户历史明细清单、中国农业银行银行卡交易明细清单、活期历史明细清单、微信转账记录；5.微信聊天记录；6.（2014）中中法民二终字第568号民事判决书、（2016）粤2071民初14220号民事判决书。
被告肖端容因涉嫌其他刑事案件羁押在中山市看守所，庭前向本院邮寄答辩状辩称，1.同意解除与原告之间的租赁合同，同意退回商铺。2.原告要求支付截止2018年1月30日拖欠的租金67035元及逾期违约金按年利率24%计算，至2018年4月30日违约金4022元，这个数目被告不接受，因为被告最后一次交租时间是2018年1月2日16时4分微信转账8000元整，这8000元是2017年12月和2018年1月这两个月的租金，以“微信支付”作为凭证。被告在2015年1月与原告租下中山市大涌镇盈晖雅苑晖阁1栋九卡作为商铺，租赁期限为2015年2月1日至2018年1月30日止，合同上虽每月租金为5000元/月，但因生意难做一直亏损，所以在与原告协商后每月减少1000元，即租金为4000元/月，从2016年2月至2018年1月2日，所有转账记录均以4000元/月作为基数，以“微信支付”作为凭证。综上所述，被告只欠原告2018年2月至4月期间3个月租金共计12000元整。至于按年利率24%支付违约金，被告认为过高，因银行年利率也只有11%左右，已属于民间高利借贷了，况且优雅旅馆在2018年2月4日出事，被告不是故意不支付拖欠租金，因已失去自由，不便支付了，所以违约金有点牵强，被告有异议。3.因合同在2018年1月30日止已到期，被告只要付清原告12000元租金，原告就应退还被告保证金10000元正，所以被告要求所欠租金12000元减去保证金10000元，应付原告2000元正。4.因生意难做，被告故将旅馆于2017年6月份重新装修，旅馆内所有家电配套装饰、家私都换上了新的，这些均可以折旧，折旧费原告应将超出金额退还给被告。5.案件受理费，因被告二人不是故意，原告在此情况下上诉法院，费用应属自己承担，与被告无关。
被告廖伦辉、肖端容因羁押在中山市看守所，其共同委托女儿廖艳、女婿李全泳出庭应诉，廖艳、李全泳答辩称，一、原告要求被告支付截止2018年1月30日拖欠的租金67035元及逾期付款违约金没有事实与法律依据。1.原告要求2015年2月至2017年4月期间拖欠的租金已过法定的诉讼时效。2.从2016年6月起，原告与被告已口头协商，每月租金变为4000元，从2016年6月起至2018年1月2日的转账记录可知，原告一直收取被告每月4000元的租金。3.从原告与被告的微信聊天记录可知，直到2018年1月30日止，被告已支付清所有的租金给原告（被告最后支付的租金时间为2018年1月2日）。4.原告要求被告支付逾期付款违约金没有法律依据。
二、被告廖伦辉与原告于2015年1月29日签订《租赁合同》已履行完毕，原告要求无须退回合同保证金10000元没有法律依据。
三、原告要求被告从2018年2月至交还商铺之日止，按每月5000元标准交租没有法律依据。被告从2016年6月起按每月4000元的标准交租，原告一直也按这个标准收租，原告已默认（同意）被告按每月4000元的标准交租，因此，原告要求被告从2018年2月至交还商铺之日止，按每月5000元标准交租没有法律依据。综上，恳请法院依法查清案件事实，作出公正判决。诉讼中，被告廖伦辉补充答辩如下：原告主张的租金67035元及利息没有事实及法律依据。原告主张从2015年2月至2017年4月的租金已过诉讼时效。2016年2月起原、被告协商每月租金变为4000元，2016年6月份至2018年2月份的转账记录可得知，原告一直收取被告每月4000元租金。从原、被告的聊天记录可知，直至2018年1月30日止，被告已全额支付租金，被告最后一次支付租金的时间是2018年1月2日。原告主张被告支付逾期付款违约金没有法律依据。被告廖伦辉、肖端容就其辩解，在举证期限内向本院提交了交接确认书作为证据。被告优雅旅馆、谭祖贵未作答辩，亦未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月10日，谭祖贵投资成立优雅旅馆，企业类型为个人独资企业，企业住所为中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡及1幢二层。位于中山市××镇××街××卡的产权人是杨政，杨政将涉案房屋出租给廖伦辉、肖端容用作优雅旅馆的门面及旅馆。2015年1月29日，杨政、廖伦辉分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方中山市大涌镇盈晖雅苑迎晖阁1幢9卡，月租金5000元/月，租赁期限为三年，从2015年2月1日至2018年1月30日；乙方在每月10日前向甲方缴纳当月租金，乙方在租赁期限未满时退租，甲方不退回保证金并补偿甲方损失，保证金在租赁期满甲方验收租赁物后给予退回（保证金10000元）；乙方租用的物业如不再续租，一切装修不能拆除（除另有约定，电气设备除外）并无偿给甲方占有和处理，甲方不负责任何经济责任；乙方不按合同要求向甲方缴纳租金和水电费的要按日息10%计罚，在15天内还未能交清租金和水电费，甲方有权依法终止租赁合同，不再退还保证金，并追索未交清租金和水电费，要求乙方在五天内无条件搬迁完毕。合同还约定了其他事项。杨政、廖伦辉分别在甲方（出租方）、乙方（承租方）处签名。合同签订后，廖伦辉、肖端容于2015年4月1日向杨政交纳租赁保证金10000元，杨政将涉案房屋交付给廖伦辉、肖端容使用。杨政主张廖伦辉、肖端容按5000元/月标准向其交纳租金至2016年1月，从2016年2月起按4000元/月标准向其交纳租金至2017年6月，尚欠从2016年2月至2017年6月期间的租金差额1000元/月及从2017年7月至2018年1月30日期间按5000元/月标准计算的租金未交纳。杨政提交了银行转账记录、微信转账记录、租金明细表，租金明细表显示：廖伦辉从2015年4月1日至2018年1月2日共支付23期租金（其中2015年5月租金为4980元、2015年8月租金为4985元，均不足额），共计支付租金112965元、押金10000元。杨政主张廖伦辉从2015年3月10日起支付租金至2017年6月10日，共计支付28期租金，其中2015年6月、7月的租金10000元以押金10000元抵扣，共计支付租金122965元，尚欠2017年7月至2018年4月的租金未交纳。廖伦辉、肖端容认为双方同意从2016年2月起将租金变更为4000元/月，其按4000元/月标准交纳租金至2018年1月30日，已全额交纳租金。杨政经向廖伦辉、肖端容催收未果，遂于2018年5月3日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，杨政提交其向廖伦辉催交租金的微信聊天记录，主要内容为：杨政（2017年7月26日，以下简称“杨”）：老板，你已经拖欠了两个月的租金了。杨：你真是缺那点小钱吗？杨：老板，今天已经26号了。杨（2017年11月1日）：老板，已经两个月了，请安排付款。杨（2017年11月3日）：早晨，老板。廖伦辉（以下简称“廖”）：早晨问一次拖十天，你算好，不问的时候马上给，生意人早上规律都不懂，怎样做生意。杨：我只是在早上问候一句话，你心里明白就是。杨（2017年12月28日）：老板，月底了，麻烦付款两个月租金？杨：拜托。杨（2017年12月29日）：廖总，你是大老板的，你就爽快点吧，谢谢！廖：2号。杨（2018年3月1日）：老板，新年好！杨：供电局电话过来好像你没有交电话费，请尽快补上，谢谢！杨：我们的租金是否可以安排一下？诉讼中，另案原告李家宏作为甲方，优雅旅馆作为乙方，廖伦辉、肖端容作为丙方，三方于2018年11月30日签订《优雅旅馆交接协议书》，约定：三方确认甲方与谭祖贵于2011年10月13日签订的《租赁合同》实际履行方为乙方和丙方，现三方同意解除该合同，解除合同的日期为2018年11月30日；三方同意，乙方位于中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡、9卡及1幢二层经营场所内的设备设施（详见设备设施清单）按现状以150000元折价给甲方，该150000元由甲方在（2018）粤2071民初9594号案中乙方、丙方应付甲方的租金中抵扣，租赁场所内除《设备设施清单》外的乙、丙方物品，甲方同意乙方、丙方在2018年12月21日前搬离该租赁物；三方同意，乙方、丙方于2018年11月30日交还租赁物给甲方，甲方收到乙方、丙方交还钥匙视为交还。协议书还约定了其他事项。李家宏在甲方处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在丙方处签名捺印。附件：设备设施清单：奥华立冷冻柜1个、格力空调（柜式）2台、单人床（1.5米、1.8米）28张、双人床1.5米20张、按摩沙发30张、电脑主机28台、电视机38台、电话41台、时钟10个、格力空调（挂式）47台、摄像头7个、衣柜2个、茶几32张、椅子112把、大挂灯3个、太阳能热水器1个。李家宏在接收人处签名捺印，李全泳、廖艳代廖伦辉、肖端容在移交人处签名捺印。雅旅馆交接协议书》签订后的当日，李家宏作为甲方，廖伦辉、肖端容作为乙方，双方签订《交接确认书》，约定：涉案租赁物于202018年11月30日前完成腾房，并退还给李家宏，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容同意租金交付至2018年11月30日，优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日将商铺钥匙交付给李家宏，李家宏已实际收取；优雅旅馆、廖伦辉、肖端容已按《优雅旅馆交接协议书》约定将《设备设施清单》所列全部物件按现状交付给李家宏。李家宏在确认人处签名捺印，李全泳、廖艳分别代廖伦辉、肖端容在确认人处签名捺印。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。杨政与廖伦辉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。由于杨政与廖伦辉、肖端容双方确认实际承租人为廖伦辉、肖端容,优雅旅馆的实际经营人也是廖伦辉、肖端容，故杨政与廖伦辉、肖端容之间成立合法的租赁合同关系。由于廖伦辉、肖端容已于2018年11月30日将租赁物退还给杨政，并确认双方之间的租赁合同已解除，故杨政要求解除双方之间的租赁关系、退还租赁物的请求已无必要，本院不予支持。关于2016年2月起每月租金数额如何计算的问题。杨政与廖伦辉、肖端容均确认廖伦辉、肖端容按5000元/月标准向杨政交纳租金至2016年1月，从2016年2月起按4000元/月标准交纳租金。廖伦辉、肖端容认为其经营的优雅旅馆生意清淡，故与杨政达成口头协议，故从2016年2月起按4000元/月的标准交纳租金。杨政在庭审中称“不确认被告所说的同意每月扣减1000元租金，被告因为经济困难，强行减少1000元租金，原告并未同意，只不过后续考虑到被告经济困难，也没追究这1000元。后来因为拖欠太久，且2017年7月份之后的租金都拒绝支付，原告才要求被告将差额部分补齐”，但杨政未提交其要求廖伦辉、肖端容补交从2016年2月起租金差额1000元/月的证据，应承担举证不能的不利后果。故本院认定杨政与廖伦辉、肖端容以其行为变更了租金标准，将2016年2月起的租金变更为4000元/月，即双方从2016年2月起已达成将租金变更为4000元/月的合意，故本院认定2016年2月起的租金应按4000元/月计算。故杨政要求廖伦辉、肖端容支付从2016年2月起至2017年6月期间拖欠的租金差额1000元/月的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。杨政、廖伦辉认为从2015年2月至2017年4月期间拖欠的租金已过诉讼时效，因本院并未支持杨政该期间每月1000元的租金，故本院对廖伦辉、肖端容的该项抗辩不予采信。关于廖伦辉、肖端容拖欠租金的具体数额。杨政主张廖伦辉、肖端容交纳租金至2017年6月，廖伦辉、肖端容认为其交纳租金至2018年1月30日。
本院经审查认为，杨政提交了银行转账记录、微信转账记录、租金明细表，足以证明廖伦辉、肖端容交纳了从2015年3月至2017年6月期间共28期、租金122965元（包含用押金10000元抵扣租金）的事实。而廖伦辉、肖端容作为承租人，应对其履行合同的情况承担举证责任，即廖伦辉、肖端容对其是否交纳租金承担举证责任。虽然杨政分别于2017年7月26日、11月1日、12月28日在微信聊天记录中称“老板，月底了，麻烦付款两个月租金”、“老板，你已经拖欠了两个月的租金了”、“老板，已经两个月了，请安排付款”，但该微信聊天记录仅能证明杨政曾通过微信向廖伦辉催交租金的事实，并不能证明租金的实际交纳情况，而廖伦辉、肖端容在本院指定期限内未提交其交纳租金至2018年1月30日的证据，应承担举证不能的不利后果。故本院对廖伦辉、肖端容认为其交纳租金至2018年1月30日的抗辩不予采信。故廖伦辉、肖端容交纳租金至2017年6月，尚欠自2017年7月1日至退还租赁物之日即2018年11月30日期间的租金68000元（4000元/月×17个月）未交纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，廖伦辉、肖端容应向杨政交纳拖欠的租金68000元，并支付违约金。关于杨政要求廖伦辉、肖端容支付逾期付款违约金的请求。《租赁合同》约定：“乙方不按合同要求向甲方缴纳租金和水电费的要按日息10%计罚”即年利率3600%（10%/日×360天/年），现杨政自愿调整为按年利率24%计算，是其对自身权利的处分，桫违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。对肖端容认为违约金年利率24%过高，主张按银行利率11%计算的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。由于杨政要求廖伦辉、肖端容支付截止2018年1月30日期间拖欠租金的违约金，故逾期支付的租金从2017年7月计算至2018年1月，租金数额为28000元（4000元/月×7个月），故付款违约金的计算方法为：以拖欠的租金28000元为基数，从2018年1月11日起至实际交纳之日止，按年利率24%计算。关于杨政是否需退还租赁保证金的问题。杨政主张廖伦辉、肖端容以租金保证金10000元抵扣了2015年6月、7月租金，廖伦辉、肖端容对此不予确认，但廖伦辉、肖端容未提交其已交纳2015年6月、7月租金的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对杨政请求确认其无需向廖伦辉、肖端容退还租赁保证金10000元的请求予以支持。关于优雅旅馆、谭祖贵是否应承担清偿责任的问题。虽然涉案租赁物的地址为中山市××镇××街××9卡，而优雅旅馆的住所地为中山市××镇××街××号盈晖雅苑迎晖阁1幢1楼6卡及1幢二层，涉案租赁物的地址与优雅旅馆的住所地不属于同一地址，但杨政与廖伦辉、肖端容确认租赁物用于经营优雅旅馆，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者，结合另案[案号：（2018）粤2071民初8823号、（2018）粤2071民初9594号]查明事实，故优雅旅馆是涉案租赁物的实际使用人，廖伦辉、肖端容是优雅旅馆的实际经营者。故优雅旅馆应对涉案尚欠租金承担清偿责任。根据企业机读档案登记资料，优雅旅馆是谭祖贵投资的个人独资企业，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，谭祖贵未提交证据证明优雅旅馆的财产独立于其自己的财产，故应对优雅旅馆的上述债务承担连带责任。综上所述，原告杨政的诉求合理部分，本院予以支持。被告廖伦辉、肖端容的抗辩合理部分，本院予以采纳。被告优雅旅馆、谭祖贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，本院可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席
判决如下：
一、被告廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆、谭祖贵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨政交纳从2017年7月1日至2018年11月30日期间拖欠的租金68000元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方法：以28000元为基数，从2018年1月11日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；
二、确认原告杨政无需向被告廖伦辉、肖端容退还租赁保证金10000元；
三、驳回原告杨政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2202元（原告杨政已预交），由原告杨政负担660元，由被告廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆、谭祖贵负担1542元。被告廖伦辉、肖端容、中山市大涌镇优雅旅馆、谭祖贵负担的部分，于本判决生效之日起七日内迳付原告杨政。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
人民陪审员 张子锋
人民陪审员 高青薇
二〇一九年三月三十日
法官助理梁永凤
书记员陈奇 来源：